【正文】 頗具特色的內(nèi)環(huán)境設計、便利的軌道交通、功能完善的VIP會所配置，三點優(yōu)勢構(gòu)架出一個“不假外求”的生活城堡。創(chuàng)造24小時—HOME物管由于現(xiàn)行物業(yè)費較貴，建議為提升品質(zhì)可聘請境外物業(yè)顧問 （2）24小時安防 6． 智能化建議（1） 社區(qū)局域網(wǎng)（2） 信息增值服務：遠程教育、遠程醫(yī)療、VOD點播（3） 家庭智能化系統(tǒng)：家庭安全防范系統(tǒng)、家庭保健系統(tǒng)、家庭辦公系統(tǒng)7． 配套建議強調(diào)會所對社區(qū)居民的作用，并在功能上有所突破，比如在運動、交流方面的功能塑造和挖掘，創(chuàng)造泛會所概念在本案建議以休閑生活為主題，在配套上給予重點考慮。建議客戶適當增大該房型的廚房間面積。參考： 市場心理需求情況具體（全市范圍3000樣本調(diào)查結(jié)果）心理需求均價（元/平米）比例（%）心理需求總價（萬元）比例（%）25003735372500350045354527350045001145以上154500550045500650026500以上1 結(jié)論：本案的房型規(guī)劃中（1） 房型的面積不宜過大（2） 二房的比重和三房比重基本持平（3） 適當考慮小房型，目前楊浦區(qū)樓市中一房基本沒有，但從市場情況看這部分需求比較旺盛，是一個市場空隙點，因此建議適當考慮設計一些一房作為突破口，同時保證有一定比例的小二房。適當考慮錯層目前的市場對錯層仍然比較認可，在楊浦區(qū)和虹口區(qū)樓盤中基本上沒有錯層，因此錯層房型在區(qū)域內(nèi)是一個市場空隙點，值得把握。（3） 目前楊浦樓市中小高層、高層逐漸被消費者所接受，但高層的抗性仍然存在，因此在物業(yè)類型考慮上必須以小高層為主。 入口廣場如法國夏樂宮廣場，將雕塑、噴泉、塊狀綠化巧妙的結(jié)合為一體。 現(xiàn)代歐洲生活體驗的高尚家園開放式景觀，休閑、浪漫、處處體現(xiàn)深厚的人文情懷小區(qū)整體布局綠化貫穿的空間本項目地塊占地較小，但在景觀設計上應該注重多維綠化、空中綠化的綜合利用，讓環(huán)境成為居民共享的資源。歐洲生活風格解讀 房型簡潔明朗，特色鮮明，兼具實用性。該園具有某種現(xiàn)代園林地的特征. 組團五：沙（沙雕、兒童游戲園） 沙（沙苑）：橢圓形的沙苑由一條曲徑分為東西兩部分。輕風中搖弋的竹梢，讓人感到回歸了真正的大自然，體驗著四季變幻的節(jié)奏與韻律。曲徑通幽處，三條用天然石鋪就的小徑，彎延進入園區(qū)。水苑景面硬件由三部分組成：A：靠近北主環(huán)道的兒童嬉水池 B：用天然石材鋪砌的落水臺階C：南側(cè)展開呈現(xiàn)裙狀的淺水池。1． 環(huán)境建議（1） 方案一：具文化底蘊的中國園林風格 各組團的特色感 整體以綠化、水景、特色主題為表現(xiàn)概念。二、 資源分析從本案現(xiàn)有資源看，由于本案四面臨路，可用資源比較缺乏三、 周邊配套分析銀 行：深圳發(fā)展銀行，中國工商銀行，中國建設銀行大型商場：假日百貨、楊浦商務中心、百佳超市、聯(lián)華超市，華聯(lián)超市娛樂中心：明旭娛樂中心高等院校：同濟大學中 小 學：鞍山中學、江浦路中小學、昆明中學、大連中學、許昌路第五小學、長陽中學醫(yī) 院：楊浦中心醫(yī)院，江浦路街道醫(yī)院，市口腔病防治醫(yī)院，新華醫(yī)院 公交線路：70，145，17，6，310，843，841，14，863，220，103，308，M8線（在建中）產(chǎn)品SWOT分析 劣 勢 時間性劣勢：本案目前尚處于規(guī)劃階段，與周邊現(xiàn)竟爭對手相比交房時間較晚，由于現(xiàn)行預售標準規(guī)定小高層物業(yè)要造到主體結(jié)構(gòu)的2/3才可以開始銷售，因此開盤、銷售都要作一定的延期，對于搶市場、抓時機不利 物業(yè)形態(tài)劣勢：受地塊資源影響，本案的物業(yè)形態(tài)是小高層和高層，與競爭對手相比沒有優(yōu)勢 配套不成熟：本案周邊的生活配套與控江路沿線、黃興綠地周邊樓盤相比處于劣勢，同時由于本案規(guī)模較小無法在大配套上有所突破 小區(qū)本身的劣勢：本地塊在占地規(guī)模和朝向上存在一定的劣勢，不利于規(guī)劃出新 優(yōu) 勢 房地產(chǎn)宏觀形勢看好：樓市持續(xù)升溫，購買需求增加迅速；楊浦區(qū)近幾年樓市倍受各方關注，購房需求旺盛 地段優(yōu)勢：周家嘴路段為楊浦區(qū)的傳統(tǒng)旺地，地段概念好；同時周家嘴路已經(jīng)拓寬，江浦路縱橫南北，交通便捷 發(fā)展商有一定的開發(fā)實力和背景。補充目標市場：楊浦輻射區(qū)域的客源市場分析：即所謂的“大楊浦” 概念，主要是指虹口區(qū)（重點是南區(qū)）、浦東（近楊浦大橋的區(qū)域）、寶山、閘北等區(qū)域的客源。楊浦區(qū)原住民的選擇范圍較為狹窄，并且，該區(qū)域內(nèi)的居民具有一定的地域依賴性，購房的首選仍將是本區(qū)內(nèi)，他們一般具有一定的購買力且為第一次購房，因此，如何在眾多競爭對手中突圍，形成有效關注，將是本主力市場所主要考慮的問題。附件：楊浦區(qū)2001年9月商品房交易排行榜（按面積）序號公司名稱項目名稱套數(shù)面積（M2）金額（萬元）單價1新演房地產(chǎn)文化佳園587561．054929481．04619．662衡源企業(yè)發(fā)展匯元坊586796．1225772435．203792．233衛(wèi)百辛（集團）楊浦公寓54302．8027322031．004334．904新耀房地產(chǎn)黃興花園435613．1425806496．004597．525柏茵置業(yè)徠茵半島314327．5616086179．003717．156華福房地產(chǎn)華升新苑324047．1417594685．004347．447星浦房地產(chǎn)星惠佳苑243085．9512869558．694170．378新鴻房地產(chǎn)文化花園三期252972．9412121681．004077．349寧國房地產(chǎn)華暉綠苑222854．5110172135．703563．5310橋升商貿(mào)置業(yè)鳳六新苑222668．2610805244．004049．55 楊浦區(qū)2001年10月商品房預售排行榜排序樓盤名稱公司名稱預售面積1黃興花園上海新耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2匯元坊上海衡源企業(yè)發(fā)展有限公司3蘭馨苑上海蘭花房產(chǎn)開發(fā)有限公司4同濟綠園上海楊浦同濟經(jīng)濟發(fā)展有限公司5上海大花園上海同協(xié)地產(chǎn)開發(fā)有限公司6萊茵半島上海柏茵置業(yè)有限公司7華升新苑上海華福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8海楊公寓上海齊楊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9楊浦公寓上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司10晟業(yè)佳苑上海晟業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司楊浦區(qū)2001年11月商品房交易排行榜（按面積）序號公司名稱項目名稱套數(shù)面積（M2）金額（萬元）單價1新演房地產(chǎn)文化佳園1072周家嘴置業(yè)現(xiàn)代星洲城893新耀房地產(chǎn)黃興花園684同協(xié)房地產(chǎn)上海大花園585楊浦同濟經(jīng)濟發(fā)展同濟綠園386蘭花房產(chǎn)蘭馨苑417華福房地產(chǎn)華升新苑298星浦房地產(chǎn)星惠佳苑249柏茵置業(yè)徠茵半島1910衡源企業(yè)發(fā)展匯元坊25 楊浦區(qū)2001年12月商品房交易排行榜（按面積）序號公司名稱項目名稱套數(shù)面積（M2）金額（萬元）單價1新演房地產(chǎn)文化佳園1592周家嘴置業(yè)現(xiàn)代星洲城1483新耀房地產(chǎn)黃興花園1184同協(xié)房地產(chǎn)上海大花園995新延房地產(chǎn)文化花園686建榮發(fā)展東方名園487楊浦同濟經(jīng)濟發(fā)展同濟綠園248忠水房地產(chǎn)廣杭苑后期商品住宅工程429衡源企業(yè)發(fā)展匯元坊3210衛(wèi)百辛（集團）楊浦公寓27消費群分析及市場定位一、消費群定位本案主要特征：A、比照周邊樓盤，本案的主力總價應在40—60萬B、地段尚可，但與周邊競爭對手相比相對較差C、產(chǎn)品本身的力量尚未確定，但受規(guī)模與地塊的約束不可能很強D、小區(qū)域競爭激烈，同時本案不具備明顯的競爭優(yōu)勢基于上述四大特征，對客戶進行分析定位：利用排除法：4060萬的總價定位將排除大量28歲以下，60歲以上人群以及低收入家庭；目前周邊的競爭樓盤已經(jīng)消化了大多數(shù)近年有購房意向的客源因為區(qū)域特性，本案對客戶要求的地域認可度較高，區(qū)域客戶仍將是主力消費群。目前只有D和G座拿到預售許可證，現(xiàn)場看房者較多，小面積房型去化很快，目前銷售率在50%左右。近期活動：廣告——11/19晨報房產(chǎn)彩半；特惠酬賓活動——至11/28日一期18套清盤特惠，房價在41004300元/平方米（主要是低樓層），二期也有部分優(yōu)惠房源，小高層在8層左右的價格約4500元/平方米；10萬元“迎新購房大抽獎”，最高獎5000元。環(huán)境規(guī)劃該物業(yè)設計51%高綠化率；一期、二期中間設計一長450米，寬2070米，面積為3萬平方米的中央綠化銷售情況一期以售80%，二期連同集團購房部分（銷售員介紹）約40%。近期活動：廣告——11/8周四晨報廣告版彩半；11/11下午邀請800余位準業(yè)主參加“法蘭西茶會”。銷售情況除靠大賣場部分，小房型相對去化較快，中心綠化帶多是大面積房型，房價也較高，這部分去化較慢。☉ 這些樓盤的規(guī)模都比較大，文化佳園總建筑面積為10萬平方米；公園3000總建筑面積21萬平方米。☉ 作為楊浦區(qū)最著名的商業(yè)中心，這里人流、車流密集，而在此周圍的住宅物業(yè)以多層、小高層產(chǎn)品為主，售價約4000元/平方米，但幾個大盤在去年已經(jīng)極大地拉動了當?shù)鼐鶅r的提升。☉ 五角場地區(qū)是上海市重要的文化教育、商業(yè)和居住區(qū)。兩房的面積在90－110平方米之間為主，三房面積以120－140平方米之間為主。☉ 在規(guī)劃上，該區(qū)域樓盤除了香港麗園和智慧嶺秀較為突出，配套豪華外，其它樓盤表現(xiàn)平平。☉ 該區(qū)域的代表樓盤有：香港麗園、東方都市景苑、海倫香榭、中皇外灘、海泰苑、名江七星城、紫虹嘉苑、浦江名邸、馨虹苑等。目前公交線路增加不少；軌道明珠線二期從附近經(jīng)過延伸至浦東；大連路越江隧道正在緊鑼密鼓建設中，建成后將使浦東與虹口、楊浦的聯(lián)系更加緊密。前期客戶積累時間較長，開盤爆發(fā)力強，在楊浦區(qū)產(chǎn)生了一定的影響力，對銷售起到一定的推動作用。近期動態(tài)：一期于10/16推出開始銷售，11/28正式開盤，目前銷售套數(shù)逾350。小區(qū)配套：300平方米左右的會所，沿街商鋪物業(yè)管理費：（初定）周邊環(huán)境：銀 行：深圳發(fā)展銀行，中國工商銀行，中國建設銀行大型商場：假日百貨、楊浦商務中心、百佳超市、聯(lián)華超市，華聯(lián)超市娛樂中心：明旭娛樂中心高等院校：同濟大學中 小 學：鞍山中學、江浦路中小學、昆明中學、大連中學、許昌路第五小學、長陽中學醫(yī) 院：楊浦中心醫(yī)院，江浦路街道醫(yī)院，市口腔病防治醫(yī)院，新華醫(yī)院 公交線路：70，145，17，6，310，843，841，14，863，220，103，308，M8線（在建中）銷售情況：一期銷售達320余套，銷售率為55%左右，目前房源全部推出。園：在星洲城，設計師將水、綠、景、徑巧妙相融，整個小區(qū)就是一個大花園。于本案具有較明顯的針對性，也構(gòu)成一定競爭現(xiàn)代星洲城物業(yè)概況樓盤地址：江浦路1199號（周家嘴路口）售樓電話：65866222投 資 商：上海市城市建設投資開發(fā)總公司開 發(fā) 商：上海周家嘴置業(yè)有限公司建筑設計：上海中房建筑設計院景觀設計：上海天銳建筑咨詢有限公司營銷顧問：上海天啟企業(yè)策劃有限公司 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司預售許可證號：楊房（2001）內(nèi)預字015號 物業(yè)價格單價：41805180元/平方米均價：4400元/平方米左右總價：4080萬元物業(yè)規(guī)模占地面積： （一、二期）；30178平方米（一期） 總建筑面積：220000平方米（3期）；73408平方米（一期）總戶數(shù)：596戶（一期）容積率： 得房率：79%（15層）、82%（11層）綠化率： 35%物業(yè)類型：一期8幢1112層小高層，3幢15層小高層；（二期4幢高層）工程進度開盤日期：2001年11月28日（預開盤2001/10/16）交房日期：2002年11月31日（一期）目前工程進度：一期11幢結(jié)構(gòu)全部封頂，二期11/28開工，目前還在打樁。銷售情況價格對消費者有一定抗性（同濟等的一些北面消費者選擇上海大花園，此為主要原因），但由于地段不錯，近同濟大學，生活配套全，銷售勢頭較旺。 一期各月均價在42504300元/平方米，價格比較穩(wěn)定；二期平均單價約有300400元的上揚。物業(yè)管理費：周邊環(huán)境：銀 行：上海銀行，中國工商銀行，中國建設銀行 大型商場：聯(lián)華超市，四海商業(yè)便利，梅林小豆苗超市，宏良便利 娛樂中心：怡風休閑屋 高等院校：長白職業(yè)學校，民光中等職業(yè)學校，復旦，同濟中 小 學：萬祥學校，沙