【正文】 當(dāng)調(diào)整。（窗臺(tái)離地板面30—45公分）增大大房型的廚房間面積在現(xiàn)代居家概念中明顯過小（）。錦上海：創(chuàng)建楊浦從容生活錦上海，作為楊浦區(qū)一個(gè)全新登場(chǎng)的中高檔社區(qū)，將作為一個(gè)OR生活特區(qū)去完全破譯休閑的真正意義。小區(qū)規(guī)模不大，因此配套上力求做精品，充分考慮每一項(xiàng)配套的功能定位，并圍繞“休閑文化”主題塑造系列配套產(chǎn)品。建議：因此我們建議客戶對(duì)房型規(guī)劃慎重考慮，更好地去迎合市場(chǎng)需求：房 型面 積（平方米）比 例（%）一房60以下3二房小二房809524大二房95—110三房小三房110—1201540大三房125—12925躍層150—180（1） 小房型：二房的比例提高到55%左右，其中小二房的比例提高到25%左右；（2） 大房型：三房的比例控制在40%左右；（3） 適當(dāng)做小部分一房（3%左右）小房型做大量的飄窗飄窗（即低窗臺(tái)、凸窗臺(tái)）在實(shí)際銷售過程中很受消費(fèi)者的歡迎，因?yàn)轱h窗的設(shè)計(jì)可以增加小房型的空間感。4． 房型建議說明：本部分調(diào)整建議是基于客戶所給規(guī)劃方案，結(jié)合楊浦區(qū)市場(chǎng)的實(shí)際情況所提出的，希望客戶盡可能進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。廣場(chǎng)雕塑可充分發(fā)揮想象力，為社區(qū)錦上添花，如巴黎蓬皮杜文化中心現(xiàn)代雕塑，特羅加德羅廣場(chǎng)雕塑。中庭綠化的延伸、樓間綠化的分主題設(shè)計(jì)、小景的設(shè)計(jì)和景觀小品如歐式主題雕塑、座椅等能夠在很大程度上彌補(bǔ)本案留給綠化空間不大的缺陷，同時(shí)綠化和景觀的延續(xù)以及小品景觀的設(shè)計(jì)可以讓環(huán)境成為真正共生共享、可休可憩的園林藝術(shù)。園區(qū)中央設(shè)置了幾個(gè)直徑大小不一的沙坑，周邊用天然石材作固基，提供兒童玩耍場(chǎng)所，并在其中設(shè)計(jì)了一兩個(gè)旋轉(zhuǎn)的滑梯?？紤]到采光的需要，整個(gè)竹林高度總體上控制為園區(qū)中高邊低，疏密有致。主題概念五行生生不息的環(huán)境，天地圓圓滿滿的人生住宅精神解義景以情合，情由景生 設(shè)情以繪景，欣喜而贊譽(yù) 求景以托情，繪景而取舍 寄情以抒懷，托物而寄興 化景以觸情，觸象而感懷景點(diǎn)建議一心二帶五組團(tuán)中心廣場(chǎng)+二條林蔭綠化帶+五個(gè)特色組團(tuán)組團(tuán)一：水（水榭、噴泉、墻上浮雕）水（水苑）：位于小區(qū)的中間位置，由幾幢建筑圍合成園區(qū)內(nèi)最大的組團(tuán)，景觀組織從環(huán)形主干道輔展開來，拾階而上，進(jìn)入逐漸抬高的水苑廣場(chǎng)，沿中軸線兩側(cè)展開景觀空間，穿過環(huán)形道，視點(diǎn)落在小區(qū)會(huì)所的中心小廣場(chǎng)上，視野開闊闊，形成了以水苑為主體的小區(qū)中心花園景觀組織。隨著周家嘴路的拓寬，本案所在的位置與虹口的距離僅23站路之遙，交通方便，同時(shí)與周家嘴路虹口段沿線的樓盤相比較而言，本案應(yīng)該有比較明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此能夠分流該區(qū)域的部分客源；70路等公交直抵虹口體育場(chǎng)，該區(qū)域周邊及其輻射區(qū)域客源購(gòu)買本案成為可能；由于本地段與浦東僅一橋相隔，因此浦東的少部分客源尤其是有楊浦淵源的消費(fèi)者將會(huì)考慮將家安在楊浦。優(yōu)勢(shì)吸引法：區(qū)域內(nèi)購(gòu)買力旺盛的中年人可以承受4060萬的總價(jià)；本項(xiàng)目開發(fā)商——上海卷煙廠內(nèi)部職工存在大量的購(gòu)房需求，本案有望在集團(tuán)認(rèn)購(gòu)上取得豐收；良好的規(guī)劃開發(fā)和有效的營(yíng)銷手段、策略有望積累一批客源；與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比本案必須有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，這也將吸引不少客源；目前楊浦樓市隨著去年新開樓盤、名盤的帶動(dòng)日益火爆成為上海樓市的一大亮點(diǎn)，楊浦樓市有望在新年里再創(chuàng)新高；本案目標(biāo)客戶群區(qū)域初步定位：（1）對(duì)小高層、高層住宅沒有抗性，具有一定的現(xiàn)代居住意識(shí)的消費(fèi)群（2）生活在楊浦工作在楊浦，對(duì)本地段認(rèn)同的消費(fèi)群（3）周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤帶動(dòng)的潛在消費(fèi)群體本案目標(biāo)客戶群年齡定位：主力客戶源28－55歲，核心層以年齡在30－45歲的青壯年為主。注：以周邊高校、黃興公園、五角場(chǎng)商圈及大賣場(chǎng)為依托，借助大賣場(chǎng)的人流，上述兩盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣很旺；周邊高校教師是其不小的客戶群，從價(jià)格折扣等也可以看出，為拉攏這些文化人入住是花了一些心思的，據(jù)了解銷售員每月不定期前往復(fù)旦、同濟(jì)等作樓盤宣傳拉客戶；它們盤量較大，可以說，在一定程度是北區(qū)購(gòu)房者南下的“攔路虎”，當(dāng)前的銷售策略對(duì)購(gòu)房者有一定的吸引力，但價(jià)格茶和距離差使其對(duì)本案而言競(jìng)爭(zhēng)威脅并非太大，畢竟“天隔一方”；它們的促銷手段可以借鑒。12/27解放日?qǐng)?bào)住宅消費(fèi)彩色軟硬整版，介紹文化佳園開發(fā)理念，活動(dòng)預(yù)告：2002年元旦（1月1日9：0015：00）在藝術(shù)會(huì)所舉辦“迎元旦文化佳園杯家居裝潢創(chuàng)意設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)賽”作品展（部分應(yīng)屆高校畢業(yè)生參賽），屆時(shí)邀約800余位準(zhǔn)業(yè)主參觀指導(dǎo)，同時(shí)邀請(qǐng)著名室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì)師免費(fèi)提供家居裝潢咨詢，講解室內(nèi)裝修理念。這些樓盤都分期開發(fā)，并在一期售完后積聚了大量的人氣，形成了一定的知名度，帶動(dòng)了后面的銷售。復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等多所大學(xué)均設(shè)于此，為科技創(chuàng)新提供豐富的知識(shí)經(jīng)濟(jì)資源和人才資源。雖然香港麗園和智慧嶺秀的規(guī)劃比較突出，但沒有明顯的主題，讓人感覺到美中不足。☉ 該區(qū)域的危棚簡(jiǎn)屋和舊公房多，并且與工廠混雜，是拆遷的對(duì)象。112月份連續(xù)兩月在楊浦區(qū)預(yù)售排行榜上位列第二。垂直綠化、空中綠化、多維綠化，空中花園、熱帶風(fēng)暴、青草坡地、花賞等讓這里的環(huán)境成為真正的園林藝術(shù)。本案一期已售罄，二期70%銷售率，剩余大多為大房型。近期動(dòng)態(tài)： 二期4棟高層（18層），共約600戶，價(jià)格43005300元/平方米，實(shí)價(jià)銷售，10月份推出，11月中旬公開發(fā)售，目前銷售率在4550%左右，交房時(shí)間2003年3月（估計(jì)提前到明年底） 工程進(jìn)度：一期年底可提前交房，二期13層結(jié)構(gòu)，一期景觀綠化及三期中心景觀也在建設(shè)中 口碑較好，附近煙草局工作的客戶較多，同濟(jì)也有一些老師因同濟(jì)綠園房?jī)r(jià)高而舍近求遠(yuǎn)選大花園，現(xiàn)場(chǎng)來人較多 二期剩下350套，加上3期潛在的600套左右，成為本案最有威脅的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手上海大花園110月份銷售情況 月份一二三四五六七八九十區(qū)排行2143751010因一期進(jìn)入尾聲，二期尚未推，所以銷售情況一般 5套數(shù)5195887330371929銷售面積金額48141769432443063741471615591376190085791022531715988478均價(jià)約4700 今年前十月份（除9月）上海大花園的銷售一直處于區(qū)前茅，尤其市是上半年（開盤時(shí)間為2000年12月30日），銷售甚旺。 水景會(huì)所：2500M2水景“水晶”會(huì)所，是上海少有的親水會(huì)所，將會(huì)安排1000余M2造型水景，成為社區(qū)的標(biāo)志性建筑 廊柱水瀑：架空造型的水景廊柱，隨著碧波循環(huán)往復(fù)，清秀靈逸，猶如置身于親山綠水。（規(guī)劃詳見各個(gè)案的分析資料。☉ 該區(qū)域的均價(jià)在4400元/平方米左右，主力總價(jià)40萬65萬之間。集中在楊浦樓市中的熱點(diǎn)區(qū)域：北外灘一帶；3； 復(fù)旦、同濟(jì)周圍5平方公里區(qū)域，伴隨市東地區(qū)大學(xué)、科研單位集中的特點(diǎn)崛起的房地產(chǎn)項(xiàng)目前景將更好。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)：價(jià)格、規(guī)模、規(guī)劃等。今后這里將建成高級(jí)物業(yè)集中的高尚住宅區(qū)，代表?xiàng)钇肿≌淖罡咚剑瑢⒊蔀闂钇治磥硇碌某鞘芯坝^和生活、游憩中心。分析及結(jié)論：%。三、2001楊浦區(qū)樓市點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)一：關(guān)鍵詞——居住環(huán)境基本資料：楊浦區(qū)將成為2001年2002年間上海市最具增長(zhǎng)潛力的地區(qū)的最可能候選之一。但同樣這種關(guān)聯(lián)是互動(dòng)的，不少浦東當(dāng)?shù)鼐用袂皝項(xiàng)钇种脴I(yè)的也不在少數(shù)。面積越造越大 高層單元平均面積從去年的100平方米增至今年的134平方米；小高層120平方米增至121平方米；多層單元從100平方米增至105平方米。2000年以來，隨著華升新苑、東銀茗園、泰鴻苑及上海大花園、現(xiàn)代星洲城的出現(xiàn)，該地區(qū)房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，目前該地區(qū)均價(jià)已突破4300元/平方米，同比2000年價(jià)格又上漲300元/平方米。在此地塊盤點(diǎn)出現(xiàn)較多，原均價(jià)在每平方米3950元。該地塊北至三門路，西靠逸仙路高架，東南方有紀(jì)念路武川路包圍。區(qū)內(nèi)雖有內(nèi)環(huán)線穿越西南部，但覆蓋區(qū)域較少，只占區(qū)域面積的五分之一，是該區(qū)域房?jī)r(jià)上升的阻力之一。區(qū)內(nèi)主要的交通有：四平路、大連路、周家嘴路、控江路、寧國(guó)路、黃興路、中山北二路、中原路、楊樹浦路、軍工路、長(zhǎng)陽路、平?jīng)雎返取?長(zhǎng)期以來?xiàng)钇謪^(qū)被上海人稱為下只角，開發(fā)商并不象對(duì)閔行、浦東那樣熱衷于開發(fā)該區(qū)的樓盤，但自1999年年中房產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，加之區(qū)政府對(duì)該區(qū)的住宅開發(fā)逐步重視，一系列利好政策的影響，使得東北角的房產(chǎn)不再寂寞，越來越多的房產(chǎn)商看好此地，具有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)潛力。人為可將該區(qū)以五角場(chǎng)為中心，四平路、翔鷹路為界，以南定為老楊浦，以北劃為新楊浦。譬如中房上海指數(shù)升幅顯示：１月升３點(diǎn)，２月僅升１點(diǎn)，３、４、５月升５點(diǎn)，６、７月升１１點(diǎn)，９月升２點(diǎn)，幅度降９點(diǎn)之多，10月再次上升11點(diǎn)。一般白領(lǐng)是成為普通商品房的消費(fèi)主力軍。然而，日前走高的商品房?jī)r(jià)令這部分消費(fèi)者望而卻步，只能退其次把眼光轉(zhuǎn)向二手房。隨著寶山、嘉定、松江等地區(qū)輕軌建設(shè)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將逐步升溫。由此可見，上海商品房正處于供需兩旺階段，尤其是需求的增長(zhǎng)大大超過供給的速度，這也是培育市場(chǎng)、發(fā)展市場(chǎng)的必然結(jié)果。基本上與去年同期持平。因此，今年上半年嚴(yán)控土地上市量，基本上處于停止供應(yīng)狀況。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第6個(gè)季度連續(xù)增長(zhǎng)，而且同比的增速基本上都在1020%之間，盡管增長(zhǎng)速度較快，但市場(chǎng)發(fā)展仍較為理性，與全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)幅度相比，上海仍屬中等水平?！板\上?！表?xiàng)目的成功開發(fā)與營(yíng)銷，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況的現(xiàn)狀與動(dòng)態(tài)變化解決自己的問題。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，在其他消費(fèi)市場(chǎng)沒有大的起色情況下，各地紛紛將商品住宅作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，今年上半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過10%，引得政府主管部門急呼價(jià)格上漲速度過快，幅度過大，要進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，使房地產(chǎn)價(jià)格上漲保持在合理的水平。 （三）二級(jí)市場(chǎng)供需旺，住宅依然唱主角 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 比2000年同期 173。而預(yù)售量大大高于上市量，這說明上海這幾年在加快市場(chǎng)消化空置商品房有所起色。%房源銷售情況沒有細(xì)分，因此對(duì)辦公樓和商場(chǎng)銷售情況難以作分析判斷，估計(jì)應(yīng)該能保持去年同期水平。其中2001年19月已售公房上市出售成交51156套，%，%。隨著上海新一輪舊區(qū)改造啟動(dòng)，上海每年拆除200300萬平方米的舊房，在這些動(dòng)拆遷居民中，相當(dāng)多的人選擇貨幣化動(dòng)遷。 二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)n 整體走勢(shì)上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額從去年第二季度開始扭轉(zhuǎn)連續(xù)下降局面，現(xiàn)在已是保持第六個(gè)季度連續(xù)增長(zhǎng)，而且同比的增速基本上都在10~20%之間，盡管增長(zhǎng)速度較快，但市場(chǎng)發(fā)展仍較為理性，市場(chǎng)需求同步擴(kuò)大，供需兩旺，尤其需求的增長(zhǎng)大大超過供給增長(zhǎng)的速度，目前供求比為1：，市場(chǎng)發(fā)展前景良好。譬如９月升幅與美國(guó)“”事件不無關(guān)系。 楊浦區(qū)是上海最早的工業(yè)發(fā)源地之一，區(qū)內(nèi)有千余家工廠，工廠密集性。1. 交通條件 從整體上分析，楊浦區(qū)的交通可達(dá)性尚可，交通輻射面較廣，可到達(dá)諸多滬上重要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，如人民廣場(chǎng)、火車站、外灘、陸家嘴、淮海路等。已成氣候的商業(yè)中心有五角場(chǎng)市級(jí)副中心和控江路鞍山路商業(yè)中心。該區(qū)域人口密度大，居住人口多為工薪階層和外來流動(dòng)人口，故樓盤定位為中低檔。同樣以同濟(jì)為主要目標(biāo)的同濟(jì)綠園均價(jià)為每平方米5000元，價(jià)位高于周邊樓盤每平方米200~300元。樓盤前期規(guī)劃時(shí)不約而同的朝向黃興綠地，以越臨近黃興綠地樓盤價(jià)位越高，向周邊輻射，差價(jià)一般控制在每平方米450元。從整體上看，樓盤品質(zhì)較該區(qū)域其他地塊樓盤品質(zhì)有所下降。總結(jié)：綜合楊浦房地產(chǎn)整體形勢(shì)，楊浦區(qū)住宅市場(chǎng)行情走勢(shì)出現(xiàn)明顯上揚(yáng)，且總體表現(xiàn)相當(dāng)平穩(wěn)。近年區(qū)政府對(duì)一些污染工廠實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn)或遷址他處，同時(shí)營(yíng)建了以生態(tài)、休閑、娛樂為主題，占地近1300畝的“城市綠肺”黃興綠地，全區(qū)綠化面積及綠化覆蓋率達(dá)到905公頃和15％。中心城區(qū)的擴(kuò)延，讓人們?cè)凇罢J(rèn)識(shí)楊浦”時(shí)不能不從他的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的交融點(diǎn)去發(fā)現(xiàn)其價(jià)值。分析及結(jié)論：掀起新一輪房產(chǎn)開發(fā)的高潮，逐漸形成“東西南北中”的全面發(fā)展格局。大力實(shí)施江灣五角場(chǎng)城市副中心和高校園區(qū)的建設(shè)：同時(shí)結(jié)合新江灣城示范居住區(qū)形成成片開發(fā)、連動(dòng)發(fā)展，形成生活配套齊全、布局合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的生活居住綜合功能區(qū)。如文化佳園、公園3000、上海大花園、現(xiàn)代星洲城、華升新苑等。尤其后兩者自上市后一直比較活躍。☉ 該區(qū)域目前正在銷售的樓盤規(guī)模都不小，現(xiàn)代星洲城22萬方，上海大花園20萬方，同濟(jì)綠園9萬方；相比較而言，本案在規(guī)模上處于明顯的劣勢(shì)。兩房的面積在95－110平方米之間為主，三房面積以120－140平方米之間為主，復(fù)式面積大多在180平方米左右。 異國(guó)麋鹿休閑場(chǎng)所的設(shè)計(jì)也是一大特色，將人們所接觸的環(huán)境與審美相統(tǒng)一起來，如加拿大風(fēng)情的紅楓林，美加藝術(shù)長(zhǎng)廊等。 一期各月均價(jià)在42504300元/平方米，價(jià)格比較穩(wěn)定；二期平均單價(jià)約有300400元的上揚(yáng)。于本案具有較明顯的針對(duì)性，也構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)代星洲城物業(yè)概況樓盤地址：江浦路1199號(hào)（周家嘴路口）售樓電話：65866222投 資 商：上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司開 發(fā) 商：上海周家嘴置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：上海中房建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)：上海天銳建筑咨詢有限公司營(yíng)銷顧問：上海天啟企業(yè)策劃有限公司 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司預(yù)售許可證號(hào)：楊房（2001）內(nèi)預(yù)字015號(hào) 物業(yè)價(jià)格單價(jià)：41805180元/平方米均價(jià)：4400元/平方米左右總價(jià)：4080萬元物業(yè)規(guī)模占地面積： （一、二期）；30178平方米（一期）