【正文】 [28]郭家華、段存廣：《物業(yè)稅征收制度探析》，載《經(jīng)濟體制改革》2006年第3期。 [26]劉劍文：《財稅法學(xué)》，高等教育出版社2004年版，第397頁。 [24]陳晴：《影響物業(yè)稅開征的法律因素及其制度設(shè)計》，載《現(xiàn)代財經(jīng)》2006年第5期。””第54條規(guī)定“國家舉辦的事業(yè)單位對其直接支配的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。 [22]關(guān)于這一點，最近財政部、國家稅務(wù)總局和國土資源部官員在多個場合不約而同地表示：“開征物業(yè)稅不會取消土地出讓金”，表明了政府的立場和態(tài)度。 [20]參見何振一：《物業(yè)稅與土地出讓金不可替代性簡論》，載《中國國土資源經(jīng)濟》2004年第7期。 [18]同注 [15]。 [16]吳俊培：《關(guān)于物業(yè)稅》，載《涉外稅務(wù)》2004年第4期。 [14]萬婷：《對我國開征物業(yè)稅的理性思考》，載《中國房地信息月刊》2004年第6期。 [12]陳玉清、應(yīng)潔芳：《我國開征物業(yè)稅的必要性分析及試點“空轉(zhuǎn)”發(fā)展情況》，載《黑龍江科技信息》2007年第2期。 [10]姚麗萍：《“虹吸效應(yīng)”和馬云》，載,2008年3月6日訪問。 [8]同注 [3]，第391392頁。 [6]蘭相潔：《物業(yè)稅的國際經(jīng)驗及其借鑒》，載《重慶工商大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》2007年第2期。 [4][美]費雪著：《州和地方財政學(xué)》，吳俊培譯，中國人民大學(xué)出版社2000年版，第289頁。 [2]楊冬梅、廖全文：《我國開征物業(yè)稅的現(xiàn)實意義》，載《甘肅農(nóng)業(yè)》2006年第7期。 [28] 由征稅機關(guān)在季初發(fā)出征收通知書，而有關(guān)款額須于每季的第一個月（即一月、四月、七月及十月）月底前繳清。(2)在納稅期限方面，可實行按年計算、分期預(yù)繳的征收方法。(1)在征收方法方面，我們建議宜實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度，因為由于我國目前法制不健全，人們的自覺納稅意識還比較低。離開了實施機制，再好的制度安排，也只是“空中樓閣”。第五，對鼓勵發(fā)展的事業(yè)或行業(yè)，主要是針對一些地區(qū)為促進(jìn)本地經(jīng)濟發(fā)展，對某些急需發(fā)展、鼓勵發(fā)展的行業(yè)占用房地產(chǎn)，或特定開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)內(nèi)的企業(yè)在物業(yè)稅上給予不同程度的減免稅。第四，災(zāi)情減免。對于家庭人均收入低于當(dāng)?shù)刈畹蜆?biāo)準(zhǔn)的，由納稅人提出申請，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)查實后，依其實際負(fù)稅能力給予定期減免，但限于其自住用房。第二，對國家機關(guān)、軍隊和各種非盈利性（科研、醫(yī)療、慈善、教育等）組織的自用不動產(chǎn)及社會公共物業(yè)免稅。因此我們認(rèn)為采用對人均免征額的方法，比如人均的免征額是20萬，那么一個三口之家購買60萬的房子就不需要征收物業(yè)稅，這樣做能全面考慮居民的實際經(jīng)濟能力，更能充分體現(xiàn)“量能負(fù)擔(dān)”的原則。比如說，人均20平方米，三口之家60平方米以下的房子就不必納稅。這個方法引起的問題就是如果一個家庭中人口較多的話，會造成不公平，試想對一個三口之家的100平方米的房子和一個五口之家的100平方米的房子征收同樣的稅收，明顯是不公的。既然第一套房免物業(yè)稅，購房者在選擇其第一套房時將傾向于高檔商品房。這對納稅人而言，可能享受到的免稅額不同，不能切實考慮其實際稅負(fù)的公平性。目前提出的可供選擇的方案有三。因此，建議對物業(yè)稅的減免作以下規(guī)定。如果物業(yè)稅實行大規(guī)模的減免稅，就會影響其收入水平和公正性。(5)稅收減免。 但我們認(rèn)為若將個人非自住、用于出租的房產(chǎn)納入經(jīng)營性物業(yè)的范圍，適用較高稅率，將可能導(dǎo)致很多出租行為由顯形變隱性，加大實際的征稅成本。另外，我們認(rèn)為，對經(jīng)營性住房和住宅性住房征收統(tǒng)一稅率。我們認(rèn)為只要通過評估率的差別，可以調(diào)節(jié)不同房地產(chǎn)的實際稅收負(fù)擔(dān)，達(dá)到調(diào)節(jié)貧富分化的目的，而不再對不同的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率。我們通常所說的物業(yè)稅的稅率實際是它的名義稅率，而其實際稅率則為評估率與名義稅率之積。稅率的確定應(yīng)當(dāng)考慮保護人民基本財產(chǎn)權(quán)、人民經(jīng)濟活動的自由和人格發(fā)展的自由。(4)稅率。 評估率的確定遵循以下公式：評估率＝稅基／市場價值。一般而言，以三年為一個周期比較合適。因此，我國還是適宜采用批量評估的方式。在評估的方法確定方面，對房地產(chǎn)價值的評估主要有兩種方式：一是批量評估，一是個別評估。這樣既發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控作用，又發(fā)揮了地方政府在評估準(zhǔn)確性方面的優(yōu)勢。在評估主體方面，我國可以考慮將現(xiàn)行三個評估機構(gòu)改革為一個綜合的物業(yè)評估機構(gòu)，由專門的政府職能部門對其進(jìn)行管理。這種計稅依據(jù)能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，體現(xiàn)公平原則；可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，保護土地資源；也可以促使納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置，體現(xiàn)物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅的特性。(3)計稅依據(jù)。 但由于征物業(yè)稅就要對所有房屋價值進(jìn)行評估，費用高，農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，日常征收管理成本也高，因此建議將農(nóng)民生活住宅定為免稅范圍。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在全國立法時，明確物業(yè)稅的征收范圍，從目前僅對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)征稅，擴大到農(nóng)村，將農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用房產(chǎn)、土地納入征稅范圍。附屬物必須是能增加建筑物使用價值并附屬于建筑物主體的部分，包括：倉庫、電梯、地下室、煙囪、中央空調(diào)、管道等。(2)征稅范圍。 我們認(rèn)為物業(yè)稅法的納稅人應(yīng)確定為“在我國境內(nèi)擁有不動產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的單位和個人。財產(chǎn)稅可以看作是購買公共服務(wù)的成本，每個人都按照他所需要的數(shù)量購入公共服務(wù)。在市場經(jīng)濟條件下，每一種權(quán)利都與一定的物質(zhì)利益相聯(lián)系，都具有一定市場價值表現(xiàn)形式。但物權(quán)法53條、54條、68條的規(guī)定對這些權(quán)利予以了肯定。(1)納稅義務(wù)人。 作為各稅相同的基本課稅要素可歸納為：納稅人、征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率和稅收減免。第二，應(yīng)按照“兩權(quán)”分離的原則對土地實行“雙環(huán)節(jié)”調(diào)節(jié)，一方面，國家以土地所有者的身份通過土地出讓金形式參與土地收益的分享，進(jìn)行土地資源性分配；另一方面，國家以社會管理者身份通過稅收方式參與級差收益分配，建立相互協(xié)調(diào)互為補充的稅費調(diào)控體制。土地稅是國家以土地為征稅對象，憑借政治權(quán)力從土地所有者或土地使用者手中無償?shù)?、強制性地取得部分土地收益的一種行為。主張物業(yè)稅與土地出讓金不可替代觀點的學(xué)者有何振一、 [20]宏誠 [21]。主張取消土地出讓金的觀點的學(xué)者如吳俊培、 [17]馬克和、 [18]許一， [19]他們認(rèn)為以物業(yè)稅取代土地出讓金，就可以把地價的負(fù)擔(dān)從房地產(chǎn)開發(fā)者身上后移到房屋使用者身上，這樣，政府在向房地產(chǎn)開發(fā)者供給土地時，就可以無償撥付，房地產(chǎn)開發(fā)成本下降，房價就會大幅下降，從而使更多的人買得起房屋。在保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅是我國房地產(chǎn)稅費改革的趨勢，但人們在選擇何種類型物業(yè)稅的問題上卻產(chǎn)生了分歧，主要有兩種意見：一是以現(xiàn)行國有土地使用權(quán)的批租制改革為年租制為前提，將房地產(chǎn)開發(fā)階段一次性收繳的土地出讓金分?jǐn)倿楸Ｓ须A段每年繳納的物業(yè)稅，從而將物業(yè)稅設(shè)置為保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)的契稅兩個稅種；二是不以國有土地供給是否實行批租制或年租制為前提，只設(shè)置保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)的契稅兩個稅種。1．立法模式的選擇 （二）物業(yè)稅法的基本內(nèi)容 我們認(rèn)為，物業(yè)稅法是指調(diào)整物業(yè)稅征納關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 [16] [14]另一種觀點認(rèn)為：物業(yè)是房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅，是財產(chǎn)稅的一種。我們試圖根據(jù)本國國情，按照國際