【正文】 。可見(jiàn)，優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成必將是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，在“正稅、清費(fèi)”的大方向下，設(shè)定房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的總體目標(biāo)，同物業(yè)稅的設(shè)計(jì)征收相結(jié)合，有計(jì)劃、有步驟地分期推進(jìn)，才能更好地實(shí)現(xiàn)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成的目標(biāo)，改變房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)種類繁多、征收多門的混亂現(xiàn)狀。、有步驟地對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行全面系統(tǒng)調(diào)整從優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成的角度來(lái)看，借物業(yè)稅開(kāi)征之際，全面系統(tǒng)地理順現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，使之與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展相協(xié)調(diào)，無(wú)疑比僅僅調(diào)整保有環(huán)節(jié)的稅種更有利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方，一方面物業(yè)稅增加了保有成本，對(duì)投資性需求產(chǎn)生抑制作用；另一方面，在開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加大、成本降低的情況下，房地產(chǎn)購(gòu)買門檻的下降也將促使更多的購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng)，雖然持有成本有所增加，但對(duì)于自住性需求的影響不大，從而產(chǎn)生使需求增加的作用，進(jìn)而使房?jī)r(jià)下降幅度有限。方向3將土地出讓金納入物業(yè)稅的征收，先從房?jī)r(jià)的構(gòu)成入手分析，根據(jù)2009年7月國(guó)土資源部公布的全國(guó)620個(gè)樓盤土地成本來(lái)看，%。對(duì)需求方來(lái)說(shuō)，保有成本的增加將降低投資性需求，而對(duì)自住性需求的影響較小。綜合供需兩方來(lái)看，在其他條件保持不變的情況下，尤其是土地供給平穩(wěn)，方向1的物業(yè)稅征收方向?qū)⒂欣谑狗績(jī)r(jià)產(chǎn)生下降的趨勢(shì)。方向1僅對(duì)現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行合并調(diào)整，對(duì)房地市場(chǎng)中寫(xiě)字樓、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的供求影響較小，對(duì)住宅物業(yè)的供求影響相對(duì)較大。將土地出讓收入納入物業(yè)稅的征收，預(yù)計(jì)可以使物業(yè)稅收入達(dá)到地方政府財(cái)政收入的50%左右，更有利地支撐物業(yè)稅成為地方政府的主要稅源，從而達(dá)到地方財(cái)政收入穩(wěn)定化的目的?？梢?jiàn)，僅對(duì)現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整，還不足以使物業(yè)稅成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。、全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格為3132元/平方米、暫按物業(yè)稅稅率為1%估算，%，而2006年全國(guó)房產(chǎn)稅、%。城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對(duì)工業(yè)和商業(yè)用房，對(duì)住宅用地還沒(méi)有征收。如果按有學(xué)者對(duì)2006年某省物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)結(jié)果的測(cè)算看，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)價(jià)值重新評(píng)估后，以新評(píng)估值為物業(yè)稅的稅基，合并房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種（當(dāng)時(shí)包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅），%的稅率即可保持原有的稅收收入規(guī)模；不少學(xué)者認(rèn)為1%左右的稅率較為適當(dāng)，如按1%的稅率征收則可使原有的稅收收入規(guī)模增加25%。如美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)州以下地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源就是財(cái)產(chǎn)稅，以2001年為例，%、%、%。下面將分別針對(duì)我國(guó)物業(yè)稅征收設(shè)計(jì)思路的三大方向進(jìn)行征收目的的可達(dá)性分析。因而，代寫(xiě)畢業(yè)論文納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。但廣義的土地出讓金是指國(guó)有土地使用權(quán)出讓時(shí)總的交易金額，包括一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)和政府收益兩大組成部分，其中一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)又包括征地、拆遷、水、電、路等大市政配套建設(shè)費(fèi)用等一級(jí)開(kāi)發(fā)成本，以及政府規(guī)定的較低水平的一級(jí)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。除了房地產(chǎn)稅費(fèi)收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來(lái)源，因而將兩者結(jié)合起來(lái)考慮也是物業(yè)稅征收的設(shè)計(jì)思路之一。同時(shí)，稅基的調(diào)整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業(yè)稅，稅基的評(píng)估方法改為按市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。我國(guó)現(xiàn)行稅制中與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收有十多種，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所需交納的政府收費(fèi)項(xiàng)目林總總多達(dá)幾十種，從數(shù)量上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收及行政收費(fèi)約占到開(kāi)發(fā)成本的25%～30%。方向2：對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，但不涉及土地出讓金。物業(yè)稅征收的方向之一，便是將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種合并，將稅基由僅向經(jīng)營(yíng)性物業(yè)征收擴(kuò)展至將自用住宅也囊括在內(nèi)，同時(shí)稅基的評(píng)估方法由賬面成本改為市場(chǎng)評(píng)估。方向1：僅對(duì)現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的第546號(hào)令，自2009年1月1日起廢止1951年由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個(gè)人不再繳納城市房地產(chǎn)稅，取而代之的是依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。因此，對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革、理順?lè)康禺a(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成，也成為物業(yè)稅的征收目的之一。從數(shù)量上看，在不考慮土地增值稅、所得稅等方面的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收成本約占總開(kāi)發(fā)成本的10%以上。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系，主要包括：耕地占用稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。一些學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)高企的原因之一便是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)水平偏輕，物業(yè)稅的征收則可以起到抑制需求、降低房?jī)r(jià)的作用；也有學(xué)者認(rèn)為土地出讓金可分年繳納，并入物業(yè)稅一同征收，從而使房?jī)r(jià)下降。因此，物業(yè)稅就被賦予了成為地方財(cái)政收入新來(lái)源的使命，征收物業(yè)稅的目的中也就不可避免地包含了改善地方財(cái)政收支不平衡，使之成為地方財(cái)政長(zhǎng)期、可持續(xù)收入來(lái)源的期許。從為數(shù)不多的可取得土地有償使用收入數(shù)據(jù)的城市來(lái)看，土地出讓收入在地方政府的收入結(jié)構(gòu)中占據(jù)了越來(lái)越重要的地位。從全國(guó)情況看，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重也非常高。地方財(cái)政收支剪刀差的長(zhǎng)期存在，強(qiáng)化了地方政府積極開(kāi)辟可自主支配收入來(lái)源的動(dòng)力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。，使地方財(cái)政收入穩(wěn)定化從1994年我國(guó)的分稅制改革以來(lái)，中央與地方的財(cái)政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對(duì)比來(lái)看，%%，近些年來(lái)地方財(cái)政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時(shí)地方財(cái)政支出的比重卻一直在70%左右的水平上，%。為了不與我國(guó)現(xiàn)有稅種產(chǎn)生概念上的混淆，本文中將以物業(yè)稅的稱法貫穿全文，不再使用房地產(chǎn)稅加以替換?！锏谖迤何飿I(yè)稅淺談物業(yè)稅的征收目的和可達(dá)性分析一、物業(yè)稅的含義與征收目的物業(yè)稅是指對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者征收的稅種，通常的征收形式為每年按不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，也稱房地產(chǎn)稅。深圳市地稅局一位關(guān)官員在接受記者采訪時(shí)也表示，目前與房產(chǎn)管理部門的信息傳遞差錯(cuò)較多，業(yè)主變動(dòng)信息和價(jià)格信息問(wèn)題較大，還不具備實(shí)際征稅條件。畢竟，從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，用稅收的辦法來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，其調(diào)控效果并不明顯，因?yàn)?，賣房人會(huì)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，反而進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)上揚(yáng)。為何二手房一直沒(méi)有大量釋放？胡景暉認(rèn)為主要問(wèn)題就是沒(méi)有對(duì)物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收任何稅費(fèi)，目前的調(diào)控政策，主要還是打擊短期投機(jī)行為，而物業(yè)稅的實(shí)施更多的是針對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)行為。他認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅將有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房。國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱則進(jìn)一步分析說(shuō)，物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在穩(wěn)定器。今年年中，面對(duì)房?jī)r(jià)的飆升，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組，撰寫(xiě)了一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告，建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。近日，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫在商務(wù)部組織的一個(gè)座談會(huì)上發(fā)言時(shí)稱，目前房地產(chǎn)價(jià)格的異常現(xiàn)象主要是由于房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的，要抑制這種投機(jī)需求，除了“國(guó)八條”“國(guó)六條”和建設(shè)部等部門出臺(tái)的“十五條”等政策外，一是考慮征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅，二是征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益回饋社會(huì)。中國(guó)政法大學(xué)民財(cái)稅金融法研究所副所長(zhǎng)施正文告訴記者，如果不是房地產(chǎn)價(jià)格如此非理性地飆漲，物業(yè)稅的推出還不會(huì)這么迫切。中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的價(jià)格走勢(shì)，如果沒(méi)有出臺(tái)特別的政策，或市場(chǎng)產(chǎn)生重大的變化，預(yù)計(jì)到年底之前廣州的房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，而且幅度將達(dá)到10%左右。從目前國(guó)家調(diào)控的動(dòng)機(jī)分析，中央當(dāng)前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，一旦這樣的政策都不能奏效，就會(huì)立即征收物業(yè)稅，宋堅(jiān)認(rèn)為。如今，物業(yè)稅是否推出、何時(shí)推出的討論焦點(diǎn)，則是圍繞著房?jī)r(jià)的調(diào)控。房?jī)r(jià)給了物業(yè)稅轉(zhuǎn)實(shí)最大的推動(dòng)力物業(yè)稅最早提出的動(dòng)議，是試圖用以改變目前地方政府“寅吃卯糧”的狀況——據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)最發(fā)達(dá)的城市中，土地批租收入基本占到地方財(cái)政收入的30%以上。目前，國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)的戶型開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，并且不干預(yù)90～140平方米房型的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買，但對(duì)140平方米以上的大戶型開(kāi)發(fā)和銷售卻一直持抑制態(tài)度。他認(rèn)為，如果目前對(duì)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)封頂?shù)€未賣出的樓盤征收物業(yè)稅，還可以有效地抑制開(kāi)發(fā)商捂盤。這也是目前市場(chǎng)上的一種觀點(diǎn)，物業(yè)稅的出臺(tái)，不是說(shuō)所有的房子都會(huì)征收物業(yè)稅，只有達(dá)到一定面積的大戶型才會(huì)征收，征收的比例相對(duì)比較小，物業(yè)稅的征收只會(huì)對(duì)大戶型的銷售增加阻力。中國(guó)政法大學(xué)民財(cái)稅金融法研究所副所長(zhǎng)施正文告訴記者，據(jù)他了解，物業(yè)稅最有可能的還只是先行針對(duì)市場(chǎng)增量征收，就如同當(dāng)年征收個(gè)人所得稅，先從少數(shù)人開(kāi)始，逐步普及，這就回避了目前技術(shù)操作上的一些爭(zhēng)議。記者從財(cái)政部了解到的消息是，2006年11月份，財(cái)政部曾跟當(dāng)時(shí)的六個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省市商討2007年能否“空轉(zhuǎn)實(shí)”，并表示因?qū)嵽D(zhuǎn)造成的損失，財(cái)政部通過(guò)其他途徑給予補(bǔ)償。中國(guó)現(xiàn)行法規(guī)采取一次性收取40年、70年土地使用費(fèi)用，即將推出的物業(yè)稅卻是將土地收益分?jǐn)傆谖磥?lái)40年或70年內(nèi)收取，這無(wú)疑是對(duì)當(dāng)前土地利益分配格局的重構(gòu)。記者了解到，北京市以北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的稅收數(shù)據(jù)，通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬方式進(jìn)行“空轉(zhuǎn)”實(shí)踐，其結(jié)論是——房地產(chǎn)稅收比現(xiàn)在稅收會(huì)有大幅度增加。”物業(yè)稅怎么收法國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒(méi)有明確的時(shí)間表，但基本框架已經(jīng)基本明確，即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。但據(jù)記者了解，對(duì)于具體的稅率等相關(guān)數(shù)據(jù)，各試點(diǎn)省市還都很模糊。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長(zhǎng)溫來(lái)成告訴記者，如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，%為物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅，但空轉(zhuǎn)中并沒(méi)有設(shè)定起征點(diǎn)。[房?jī)r(jià)是物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn)最大的推動(dòng)力 怎么收法盡管征收物業(yè)稅現(xiàn)在沒(méi)有明確的時(shí)間表，但基本框架已經(jīng)基本明確——即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅★ 本刊記者/郇麗隨著國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅第二批試點(diǎn)地區(qū)，國(guó)內(nèi)已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”(即只是模擬測(cè)試征稅的運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒(méi)有實(shí)際征稅)運(yùn)行，而且這十個(gè)試點(diǎn)省市中的部分城市可能在2008年開(kāi)始進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”(即根據(jù)試行稅率和辦法實(shí)際開(kāi)征物業(yè)稅)。三環(huán)節(jié)稅賦均衡是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的保證如何征收：目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅征收有兩種計(jì)算模式，以房屋用途來(lái)區(qū)分。其主體是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來(lái)源之一。而來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的最新消息，近期將就這4座核電設(shè)施和技術(shù)向國(guó)際招標(biāo)。而目前其實(shí)這種做法也是在保護(hù)中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)這個(gè)業(yè)主。在國(guó)外，類似這種影響面廣泛的項(xiàng)目上馬，往往首先需要通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的討論和選擇。對(duì)于爭(zhēng)論，國(guó)家發(fā)改委一直在充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)，這亦是項(xiàng)目準(zhǔn)生證遲遲未予批復(fù)的原因，據(jù)接近國(guó)家發(fā)改委的人士透露，核電將有可能被國(guó)家作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待，改變以往核電發(fā)展不納入整個(gè)國(guó)家能源發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展沒(méi)有計(jì)劃性和連續(xù)性、影響技術(shù)研發(fā)工作的局面，“有了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和計(jì)劃安排，核電才能健康、正常、穩(wěn)定地發(fā)展，前景才會(huì)有保障”。同時(shí)第三代技術(shù)與國(guó)內(nèi)確定的技術(shù)路線不一致，核反應(yīng)堆為重水堆。所以在新建項(xiàng)目