物業(yè)稅的借鑒與探討(參考版)
2025-07-01 21:14本頁面
【正文】 總之，中國的物業(yè)稅要起程，要有地方試點，應該認真學習國內(nèi)外的先驅(qū)，借鑒、探索、創(chuàng)新，尋找適合我國情況的物業(yè)稅的理論和實踐，才能做好基礎工作，為盡早開征物業(yè)稅打好基礎。 4．評估及認可問題物業(yè)稅不論是以房價計征還是房租計征，都要大量評估師進行專業(yè)評估，并取得業(yè)主贊同，否則大家不認同無法繳稅，現(xiàn)在評估師是否有這種能力？現(xiàn)在業(yè)主是否有這種認可度，想來困難不少。3．物業(yè)稅計征問題本文已探討了以房價市值比例計稅和房租比例計稅二種方法，然而現(xiàn)在理論界、媒體好像都在談以房價市值計稅，我國是以土地使用權(quán)出讓制度為基礎的房地產(chǎn)（類似于香港土地批租制度），這種制度下的房價市值難以計算，因為理論上講土地是租用的，不是所有權(quán)，不能估算在房地產(chǎn)價格內(nèi)（然而我國的房地產(chǎn)估價師天天在估價房地產(chǎn)，這里有一個誤區(qū)）。相反，物業(yè)稅會大大提高物業(yè)持有成本和市民稅收負擔，只要簡單計算一下，%物業(yè)稅計70年的房屋所有人將多支出相當于房價30%以上的稅收。按各國慣例，物業(yè)稅是以維持基層城鎮(zhèn)政府管理運行的一種稅收，中國開征物業(yè)稅的目的是否如此，不得而知，然而在各種文章中，一般都不提這種功能，這值得探討。 香港是一個號稱低稅、免稅港，香港政府（我主要是指上世紀90年代）主要開支依賴于“差餉物業(yè)稅”，因此香港政府也是采用“倒算法”，通過測算后交由香港立法局制定“差餉物業(yè)稅”稅率，因而每年會有變化，%，如果按照香港房租的市場化分析，大約12年房租相當于房價（香港房租高是全世界公認的），那么“差餉物業(yè)稅”%，與加拿大、美國的物業(yè)稅稅率也大致相當。假定政府違規(guī)制定物業(yè)稅連房帶地一起評估市值，由于土地是有期限使用，因此物業(yè)的市值會隨著土地使用年限減少而市值不斷下降（當然不排除房地產(chǎn)上漲而價格上升），土地使用近期滿時，房地產(chǎn)市值一年比一年少，直到市值為零，這樣物業(yè)稅也會一年比一年少，就難以滿足香港政府開支的需要了。按此原理那只能對地上物（即建筑物）征稅，而不能對土地征稅?！保ㄒ姼郊澹┤欢愀蹖Α安铕A物業(yè)稅”的征收辦法根據(jù)香港的特點進行改良。當時筆者也去“差餉物業(yè)署”聽取介紹并交流了解情況。上世紀90年代初，筆者在香港對口交流時，關(guān)注到類似的物業(yè)稅，在香港當時俗稱“差餉物業(yè)稅”，名稱相當奇特。三、香港地區(qū)對物業(yè)稅的改良 其實物業(yè)稅在我國并不是一種新事物，19世紀下半葉，帝國主義在上海租界已經(jīng)征收類似于物業(yè)稅的稅收（或稱費用），（筆者不在這里論述，希望有時間另行討論），而香港則一直延續(xù)到現(xiàn)在。 筆者在加拿大進修時，UBC大學教授也認為物業(yè)稅是一種頗具爭議的稅種，一是它不是以財富增長為基礎的稅收（而所得稅正相反是以財富增長為基礎的稅收）；二是它不是財富轉(zhuǎn)移時的稅
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