【文章內(nèi)容簡介】 包括房地產(chǎn)的所有人和使用人。各國對物業(yè)稅的納稅義務(wù)人的規(guī)定，大致存在三種做法：一是僅規(guī)定房地產(chǎn)的所有人負有納稅義務(wù)；二是僅規(guī)定房地產(chǎn)的使用人負有納稅義務(wù)；三是規(guī)定房地產(chǎn)的所有人和使用人均負有納稅義務(wù)。目前大多數(shù)國家對納稅義務(wù)人的規(guī)定采用的是第一種做法，如美國、加拿大、英國等國家，只有少數(shù)國家采用了第二種做法，主要是在一些轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟國家，這些國家一般規(guī)定納稅人是房地產(chǎn)的所有者，但同時為了適應(yīng)原來的土地所有權(quán)制度（國家土地所有權(quán)），國有土地的占用者也是納稅義務(wù)人，如波蘭、捷克等。采用第三種做法的如我國香港地區(qū)，土地歸政府所有，其差餉是就使用物業(yè)而征收的稅，業(yè)主與物業(yè)使用人均有義務(wù)繳納差餉。法國的私人居住稅納稅人是應(yīng)稅住宅的占用者，如果所有者是占用者，則所有者納稅，如果占用者是租用的人，則占用者納稅。 （四）計稅依據(jù)的比較 計稅依據(jù)的不同主要分為以下兩種：第一是對物業(yè)本身價值征稅，以美國、加拿大等國為代表。這種方法是對物業(yè)本身的價值（或價值的增量）征收。在對物業(yè)價值進行年度評估后，用評估的價值乘以稅率，得到應(yīng)該繳納的物業(yè)稅額。美國的財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是按房地產(chǎn)等財產(chǎn)的評估價值。這個評估價值實際上僅為市場價值的一部分，評估價值占市場價值的比率稱為評估率。由于美國州和地方財產(chǎn)稅的征收權(quán)是由州立法機關(guān)授予的，許多州從自身的角度考慮，將財產(chǎn)稅征收權(quán)授予了地方政府。相應(yīng)地，地方政府利用各自的權(quán)力確定評估率，并在自己的轄區(qū)內(nèi)征收不同稅基和不同稅率的財產(chǎn)稅。在美國有18個州實行分類財產(chǎn)稅，即通過對不同類型的財產(chǎn)適用不同的評估率。例如，田納西州的居住用財產(chǎn)按市價的25％評估，工商業(yè)財產(chǎn)按市價的40％評估，公用事業(yè)財產(chǎn)按市價55％評估。這種分類有助于政府改變財產(chǎn)稅負在不同類型財產(chǎn)中的分配。第二種是對物業(yè)取得收益征稅。英國的營業(yè)房產(chǎn)稅是以非居住房產(chǎn)為征收對象的一種稅，包括農(nóng)業(yè)用房以外的工商業(yè)、服務(wù)業(yè)和其他經(jīng)營用房，納稅人為房產(chǎn)的使用者，計稅依據(jù)是房屋的市場租金收入；遇到房屋的租金價值難以確定，則通過評估機構(gòu)來確定。香港的物業(yè)稅根據(jù)物業(yè)的業(yè)主就其擁有的物業(yè)，以該業(yè)主每年“實際”收到的物業(yè)收益（一般以租金形式居多）來評定物業(yè)稅。 （五）稅率的比較 由于物業(yè)稅一般為地方稅收，因此根據(jù)地方自治原則，稅率多由各地方政府自行決定，而不是采用全國統(tǒng)一的稅率。其具體稅率既可以由法律規(guī)定，也可以根據(jù)地方政府的支出水平來確定，一般稅率都比較低。美國的財產(chǎn)稅的名義稅率各地不一，大約在3%10%之間。 [5]但不同地方的財產(chǎn)稅稅負水平無法通過名義稅率進行比較，這是因為對應(yīng)稅財產(chǎn)實行的是估價制度，因而使得實際稅率有很大的差距。財產(chǎn)稅的有效稅率一般僅處于12%的水平。日本的房地產(chǎn)稅種雖然較多，但稅負水平低，%，%，而且其課稅價格一般為市價的10%。臺灣地區(qū)的房屋稅按房屋原值，根據(jù)以下三種稅率種征收：%—2%（%）；在非住宅用房屋中，營業(yè)用房屋稅率范圍是3%5%；私人醫(yī)院、診所、%%；混和性質(zhì)的房屋（同時作住宅和非住宅用房屋），應(yīng)以實際面積區(qū)分不同稅率課稅（但不是住宅用房屋，課稅面積最低不得少于全部面積的1/6）。各地“地方政府”可以在上述稅率范圍內(nèi)，自行確定本地的具體適用稅率。 （六）稅收優(yōu)惠的比較 各國在物業(yè)稅的征收過程中，都設(shè)立有不同的稅收優(yōu)惠政策，主要集中在個人購買、建造和銷售住宅的行為和社會中低收入者以及弱勢群體上。如美國財產(chǎn)稅的優(yōu)惠規(guī)定主要依據(jù)財產(chǎn)所有者的類別、財產(chǎn)的類別和財產(chǎn)的用途來制定，分為減免稅項目、抵免項目和遞延項目。一般對政府、宗教、教育、慈善等非營利性組織免稅；對家庭自用住宅設(shè)一定的寬免；對低收入家庭，當納稅人繳納的財產(chǎn)稅和個人所得稅的比率達到一定的標準時可享受一定的抵免額，用來抵免個人所得稅或直接退回現(xiàn)金；所得有限的老人和殘疾人、靠近發(fā)達地區(qū)的農(nóng)場主可享受稅收遞延。香港的差餉的減免還有其特殊之處，即差餉可按供水情況來扣減，物業(yè)沒有獲得政府輸水管供應(yīng)淡水，或只獲得政府輸水管供應(yīng)未經(jīng)過濾的淡水，則應(yīng)繳差餉額可分別獲得扣減15%%。此外，在下列情況下，可申請退還差餉：第一，空置一個月以上的非住宅樓宇可獲得發(fā)還已繳納差餉的一半；第二，空置的土地以及因政府行為而空置的樓宇（包括住宅和非住宅樓宇），其已繳納差餉，除附加罰款外，均可獲返還。 （七）物業(yè)價值評估的比較 物業(yè)稅的有效征收須建立在房地產(chǎn)價值的正確評估基礎(chǔ)上，許多國家和地區(qū)實行房地產(chǎn)估價制度，評估業(yè)發(fā)展非常的迅速，且有了較完善的財產(chǎn)評估體系，可操作性強。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，各國（地區(qū)）都有專門的評估機構(gòu)進行不動產(chǎn)評估。例如英國的“地產(chǎn)估價局”，每年匯總房地產(chǎn)交易信息形成獨立的房地產(chǎn)估價系統(tǒng)，公布英國各城市各地區(qū)不同類型、不同用途的土地或房地產(chǎn)的價格。又如我國香港地區(qū)設(shè)有差餉物業(yè)估價署，每年對香港各區(qū)的房屋租金及樓宇價值估價，編制“差餉物業(yè)估價表”作為征收差餉和物業(yè)稅的依據(jù)。第二，這些專門的評估機構(gòu)都設(shè)立詳細的信息儲備。例如美國各地方政府為了加強對物業(yè)稅的征收，還建立了比較詳細的財產(chǎn)信息管理制度。 [6]資料卡片是其中最常見的管理方法。卡片上的信息很全面，通過計算機加以管理后，這種信息管理制度可以為政府提供多方位的信息，可以作為對財產(chǎn)價值重估時的參考，也可以為個人所得稅的計算和檢查提供必要的參考。 [7] （八）稅收征管的比較 發(fā)達國家的課稅制度已經(jīng)形成了一套比較嚴密的征管制度，征收手段也很先進。從征收方式看，以政府評估、個人申報為主。美國各級政府征稅都不是由稅務(wù)人員上門征收，而是由納稅人通過銀行系統(tǒng)將支票直接郵寄到稅務(wù)部門，這就大大降低了稅收征管成本。英國的住宅稅是地方稅務(wù)機構(gòu)每年根據(jù)每處住宅的評估價值及其對應(yīng)的價值等級來確定它的應(yīng)納稅額，并在4月1日將稅單寄給納稅人。如納稅人能在財年初期一次性繳清稅款，則可以享有一定的稅額折扣。此外根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人也可以采取分10次分期付款的方式交納稅款，部分地區(qū)則允許納稅人按周或半月分期納稅。從處罰機制看，凡未按期納稅者除加收利息和罰款外，稅務(wù)部門還行使對財產(chǎn)的留置權(quán)和拍賣權(quán)。 三、加快我國物業(yè)稅立法的必要性 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度的設(shè)計，基本上呈現(xiàn)以計劃經(jīng)濟體制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品經(jīng)濟發(fā)展需要進行逐步零星改革的特點，因而很早就強烈地表現(xiàn)出難以適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。而借鑒國際成功經(jīng)驗，通過制定物業(yè)稅法，在課征房地產(chǎn)稅、契稅的同時，開征物業(yè)稅，彌補我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度的缺陷，最終形成以房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅等靜態(tài)財產(chǎn)稅法和以遺產(chǎn)稅、契稅等動態(tài)財產(chǎn)稅法為主要組成部分的比較完整的財產(chǎn)稅法體系，以增加地方政府的財政收入，充分發(fā)揮財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，進而加快與世界各國財產(chǎn)稅法律制度的接軌，調(diào)節(jié)國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。在這種意義上，開征物業(yè)稅的必要性是顯而易見的。 [8] （一）彌補我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法制度缺陷的需要 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)法存在著明顯的制度設(shè)計缺失，因而帶來稅權(quán)高度集中于中央、稅費過多、稅種繁雜且交叉重疊、以費代稅、征稅覆蓋面窄和計稅依據(jù)不合理等許多問題。其主要的原因在于我國將房地產(chǎn)稅視為商品稅，而不是財產(chǎn)稅。而根據(jù)稅收原理及國際的經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅則理應(yīng)歸屬于財產(chǎn)稅。因此，通過立法，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，開征以物業(yè)的市場價值為計稅依據(jù)的物業(yè)稅，實現(xiàn)將房地產(chǎn)稅還原為真正的財產(chǎn)稅，使課稅環(huán)節(jié)涵蓋財產(chǎn)保有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，課稅對象不僅包括所有權(quán)，還可包括其他具有財產(chǎn)價值的權(quán)利，課征地域也可擴大到農(nóng)村，從而拓寬其稅基，構(gòu)建更加符合市場經(jīng)濟體制要求的房地產(chǎn)稅收法律制度。 （二）健全我國財產(chǎn)稅法體系的需要 從實體法的角度而言，稅法可分為商品稅法、所得稅法、財產(chǎn)稅法和行為稅法四大體系。目前我國商品稅法制度的設(shè)計，特別是隨著增值稅轉(zhuǎn)型試點的逐步推進，呈現(xiàn)不斷走向完善的趨勢。我國所得稅法制度，經(jīng)過了多次的修訂完善，特別以新企業(yè)所得稅法的制定為標志，逐漸實現(xiàn)同國際稅法接軌的態(tài)勢。而財產(chǎn)稅法改革卻呈現(xiàn)相對滯后的狀態(tài)，難以適應(yīng)市場經(jīng)濟快速發(fā)展的要求。這種滯后與我國一直以來財產(chǎn)稅尤其是對私有財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的明晰與保護的立法滯后有關(guān)。目前我國已經(jīng)頒布了物權(quán)法，完善私人財產(chǎn)保護制度的研究與實施過程己經(jīng)啟動，從而為開征物業(yè)稅創(chuàng)造了基本條件。 （三）開拓我國公共財政源流的需要 我國各級地方政府承擔著建設(shè)公共設(shè)施，發(fā)展教育、文化、衛(wèi)生事業(yè)，保護環(huán)境等職責，而我國目前實行的分稅制造成了地方政府在財政收入所占比例過低，地方政府需要承擔的社會責任與獲得的收入不匹配，造成地方政府的財政有很大的壓力。開征物業(yè)稅將有助于解決這種情況，完善地方的財政收入體系。首先，物業(yè)稅能為地方的財政帶來很大的收入。如上文所述，西方國家的物業(yè)稅是稅收的重要組成部分，西方國家的經(jīng)驗表明征收物業(yè)稅有利于解決中央和地方政府財產(chǎn)分配不公的問題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求，也可以有效地在中央和地方政府之間進行資源稅的重新劃分，保證地方政府運行所必需的財政資金。 [9]其次，開征物業(yè)稅將促使地