【正文】 （8）超半數(shù)專家認(rèn)為2013年二季度所在城市商品住宅價(jià)格會(huì)上漲（相比2012年），但城市間分化較為明顯圖：專家對(duì)2013年二季度所在城市商品住宅價(jià)格預(yù)判數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過半數(shù)專家認(rèn)為2013年二季度所在城市商品住宅價(jià)格相比2013年一季度會(huì)上漲，但分城市類型來看，%占據(jù)多數(shù)，其中認(rèn)為會(huì)小幅上漲（漲幅低于10%）%，認(rèn)為基本穩(wěn)定的專家不及一成；二三線城市分化較為明顯，%占據(jù)多數(shù)，認(rèn)為會(huì)上漲和下降的比例均近三成。（7）六成專家認(rèn)為2013年二季度所在城市商品住宅成交量會(huì)下降（相比2013年一季度）圖：專家對(duì)2013年二季度所在城市商品住宅成交量預(yù)判數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近六成專家認(rèn)為2013年二季度所在城市商品住宅成交量相比2013年一季度會(huì)下降，%，%。（6）大多數(shù)專家支持新型城鎮(zhèn)化，并認(rèn)為其對(duì)房地產(chǎn)市場需求的影響大圖：專家對(duì)新型城鎮(zhèn)化的支持態(tài)度及其對(duì)市場的影響程度的判斷數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化，專家的支持比例近八成，%表示非常支持，%表示比較支持，%表示不支持。對(duì)于嚴(yán)格20%個(gè)稅征收會(huì)對(duì)市場造成怎樣的影響，超過半數(shù)專家認(rèn)為“業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，購房者成本增加”，認(rèn)為“購房者觀望，有效需求下降導(dǎo)致二手房成交量萎縮，價(jià)格下降”%，%認(rèn)為“業(yè)主惜售，需求轉(zhuǎn)向新房市場，新房成交量、價(jià)格走高”。圖：不同類型城市專家對(duì)銀行能否切實(shí)執(zhí)行二套房貸的判斷數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理對(duì)于收緊公積金影響最大的購房需求，近九成專家認(rèn)為是剛需購置首套房需求，而認(rèn)為對(duì)投資購置多套房需求基本沒影響。多地提出由當(dāng)?shù)劂y行確定提高二套房貸時(shí)機(jī)，對(duì)于銀行能否切實(shí)執(zhí)行，一線城市和二三線城市專家態(tài)度差別較大，一線城市絕大多數(shù)專家認(rèn)為不可能，其中超五成認(rèn)為基本不可能，近四成認(rèn)為不太可能，認(rèn)為比較可能的專家不及一成。對(duì)于不同城市出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)，多數(shù)專家比較支持北京（2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價(jià)格）和青島、西安（新建商品住房價(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅）這兩類城市出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)，支持比例均超過三成。%，認(rèn)為對(duì)杭州、重慶、%。4. 專家政策滿意度調(diào)查（1）超半數(shù)專家認(rèn)為“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚，并認(rèn)為其對(duì)房地產(chǎn)市場影響大，尤其是對(duì)北上廣深等一線城市圖：專家對(duì)“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)的看法數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)，超過六成專家認(rèn)為有點(diǎn)晚，%的專家認(rèn)為出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)早，%的專家認(rèn)為時(shí)機(jī)剛剛好。（7）多數(shù)一線房企認(rèn)為2013年二季度自己所在城市的商品住宅成交量均會(huì)下降；多數(shù)二三線城市房企認(rèn)為成交量會(huì)上升圖：房企對(duì)2013年二季度所在城市商品住宅成交量預(yù)判數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理對(duì)于2013年商品住宅成交量變化的判斷，一線城市中，%的房企認(rèn)為成交量會(huì)上升，%的房企認(rèn)為會(huì)小幅上升（增長20%以內(nèi)）,%的房企認(rèn)為會(huì)下降；二三線城市中,50%的房企認(rèn)為成交量會(huì)上升, 其中45%的房企認(rèn)為會(huì)小幅上升（增長20%以內(nèi)）,5%的房企認(rèn)為會(huì)大幅上升（增長高于20%）,15%的房企認(rèn)為會(huì)小幅下降（下降低于20%）；另有35%的房企認(rèn)為沒變化（基本穩(wěn)定）。（6）超八成房企對(duì)新型城鎮(zhèn)化表示支持；超六成房企認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場需求的影響大圖：房企對(duì)新型城鎮(zhèn)化的支持態(tài)度及其對(duì)市場的影響程度的判斷數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的態(tài)度，86%的房企表示支持，%的房企表示比較支持，%的房企表示非常支持；%的房企表示不支持；%的房企表示無所謂。（5）對(duì)于土地供應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控影響，多數(shù)房企表示滿意；超七成房企認(rèn)為土地市場平穩(wěn)運(yùn)行對(duì)樓市調(diào)控影響大圖：房企對(duì)土地市場相關(guān)措施的看法數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理關(guān)于土地供應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控影響的看法，%的房企表示滿意，%的房企表示比較滿意，%的房企表示非常滿意；%的房企表示不滿意；%的房企表示無所謂。圖：房企對(duì)嚴(yán)格個(gè)稅征收市場影響的看法數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理關(guān)于嚴(yán)格20%個(gè)稅征收會(huì)對(duì)市場造成影響的判斷，一線城市中，36%的房企認(rèn)為會(huì)造成業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，購房者成本增加；%的房企認(rèn)為會(huì)引起業(yè)主惜售，需求轉(zhuǎn)向新房市場，新房成交量、價(jià)格走高；%的房企認(rèn)為會(huì)引起購房者觀望，有效需求下降導(dǎo)致二手房成交量萎縮，價(jià)格下降；另有11%的房企認(rèn)為會(huì)引起業(yè)主以租代賣，房租普遍上漲。二三線城市中, 75%的房企認(rèn)為可能執(zhí)行,認(rèn)為不可能執(zhí)行的房企所占比例為25%。圖：房企對(duì)差別化信貸最應(yīng)著重方面的看法 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理關(guān)于差別化信貸最應(yīng)著重的方面的看法，%的房企認(rèn)為應(yīng)該著重支持首套房，降低首付比例，降低利率；%的房企認(rèn)為應(yīng)該側(cè)重禁止三套及以上住房貸款；認(rèn)為應(yīng)該側(cè)重提高二套房首付比例，提高利率和認(rèn)房認(rèn)貸，即一旦有貸款記錄，%。%的房企支持2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價(jià)格（北京）；支持保持房價(jià)基本穩(wěn)定（上海）以及支持新建商品住房價(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅（青島、西安）%%；%的房企支持新建商品住房價(jià)格增幅不高于/低于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅（廣州、深圳、天津等）出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)。超九成的房企認(rèn)為“國五條”細(xì)則對(duì)北上廣深等一線城市市場的影響最大，認(rèn)為杭州、重慶、武漢等省會(huì)城市和廣大的三四線城市市場影響最大的房企占比分別為7%%。3. 房企政策滿意度調(diào)查（1）超六成房企認(rèn)為“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚；多數(shù)房企認(rèn)為“國五條”出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場的影響程度比較大，并認(rèn)為北上廣深等一線城市受影響最大圖：房企對(duì)“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)的看法 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查顯示，關(guān)于“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)是否及時(shí)的看法，超六成成房企認(rèn)為出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚；%的房企認(rèn)為出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)早；認(rèn)為非常及時(shí)，%。（7）購房者對(duì)2013年二季度所在城市商品住宅成交量變化（相比2013年一季度）的看法有較大差距圖：購房者對(duì)2013年二季度所在城市商品住宅成交量預(yù)判數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，不同類型城市的購房者對(duì)2013年二季度商品住宅成交量變化（相比2013年一季度）的看法有較大差距，一線城市超五成購房者認(rèn)為會(huì)下降，二三線城市超八成購房者認(rèn)為會(huì)上升，地級(jí)或縣級(jí)市有近四成購房者認(rèn)為會(huì)上升。（6）超三成購房者對(duì)新型城鎮(zhèn)化表示支持；超五成購房者認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場需求的影響程度大圖：購房者對(duì)新型城鎮(zhèn)化的支持態(tài)度及其對(duì)市場的影響程度的判斷 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理關(guān)于新型城鎮(zhèn)化，超三成購房者表示支持，%非常支持，25%比較支持；%表示不支持；%的購房者表示無所謂。（5）近四成購房者認(rèn)為土地市場平穩(wěn)運(yùn)行對(duì)樓市調(diào)控影響大；超六成購房者對(duì)2013年普通商品住房用地供應(yīng)確保不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)的措施表示不滿意圖：購房者對(duì)土地市場相關(guān)措施的看法 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理關(guān)于土地市場平穩(wěn)運(yùn)行對(duì)樓市調(diào)控影響程度，近四成購房者認(rèn)為影響大，%認(rèn)為非常大，%認(rèn)為比較大；%的購房者認(rèn)為影響小，24%的購房者表示說不好。（4）近五成購房者認(rèn)為轉(zhuǎn)讓二手房過程中的20%個(gè)稅應(yīng)不考慮年限，非唯一住房一律按20%征收，唯一則一律不征收；關(guān)于嚴(yán)格20%個(gè)稅征收對(duì)市場的影響，不同類型城市的購房者看法有較大差距關(guān)于轉(zhuǎn)讓二手房過程中的20%個(gè)稅應(yīng)如何征收，49%的購房者認(rèn)為不考慮年限，非唯一住房一律按20%征收，唯一則一律不征收；%認(rèn)為非唯一住房按20%征收，唯一按居住年限增加遞減征收，滿五年不收；%認(rèn)為無論是否唯一，滿五年均不征收。圖：不同類型城市購房者對(duì)銀行能否切實(shí)執(zhí)行二套房貸的判斷數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理關(guān)于當(dāng)?shù)劂y行是否能切實(shí)執(zhí)行提高二套房貸，不同類型城市的購房者看法有一定差距，一線城市超四成購房者認(rèn)為可能，二三線城市超四成認(rèn)為不太可能，地級(jí)或縣級(jí)市超四成購房者表示不好說。關(guān)于購房者對(duì)城市出臺(tái)的房價(jià)控制目標(biāo)的態(tài)度，%支持2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型住房價(jià)格（北京），%支持新建商品住房價(jià)格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅（青島、西安）。關(guān)于“國五條”細(xì)則對(duì)哪類城市市場的影響最大，%的購房者認(rèn)為是北上廣深等一線城市，%認(rèn)為是廣大的三四線城市，%認(rèn)為是杭州、重慶、武漢等省會(huì)城市。2. 購房者政策滿意度調(diào)查（1）近七成購房者認(rèn)為“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚；超四成購房者認(rèn)為“國五條”出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場影響大；超七成購房者認(rèn)為“國五條”細(xì)則對(duì)北上廣深等一線城市的影響最大圖：購房者對(duì)“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)的看法數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于“國五條”出臺(tái)的時(shí)機(jī)，%的購房者認(rèn)為出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚，%認(rèn)為出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)早，%認(rèn)為非常及時(shí)，時(shí)機(jī)剛剛好。二三線城市超過八成的受訪者認(rèn)為二季度房價(jià)仍將上漲，其中大多認(rèn)為漲幅將在10%以內(nèi)。其他地級(jí)縣級(jí)市受訪者中認(rèn)為二季度成交量上漲或下降的比例基本持平，約四分之一認(rèn)為將沒有變化。（5）對(duì)于2013年二季度商品住宅成交量，受訪者對(duì)各類型城市看法不一，超過半數(shù)一線城市受訪者認(rèn)為成交量將下降一線城市中約55%受訪者認(rèn)為二季度所在城市商品住宅成交量將有所下降，幅度認(rèn)為在20%以內(nèi)和以外的基本持平；不足四成認(rèn)為成交量仍將繼續(xù)上漲。（4）近五成受訪者認(rèn)為個(gè)稅應(yīng)嚴(yán)格征收但需保護(hù)唯一住房，同時(shí)擔(dān)憂稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致購房成本進(jìn)一步提高受訪者對(duì)個(gè)稅征收方式的看法較為分散，多數(shù)支持對(duì)非唯一住房嚴(yán)格征收而唯一住房均不征收，超過三成認(rèn)為唯一住房應(yīng)按購買年限分級(jí)征收。（3）多數(shù)受訪者認(rèn)為稅收信貸應(yīng)支持首套限制多套并重就差別化信貸政策進(jìn)行的調(diào)查中，約45%受訪者認(rèn)為應(yīng)重點(diǎn)支持首套房，降低首付比例及利率，而另有超過三成的受訪者則認(rèn)為首先應(yīng)禁止三套及以上的住房貸款。大多數(shù)受訪者認(rèn)為“國五條”的出臺(tái)對(duì)北上廣深等一線城市的影響最大，而二線省會(huì)城市所受影響最小。通過對(duì)調(diào)查結(jié)果的比較分析，我們發(fā)現(xiàn)：（1）超過六成受訪者認(rèn)為，在經(jīng)歷房地產(chǎn)持續(xù)回暖后，“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)略顯滯后，但對(duì)市場尤其是一線城市的影響較大超過六成的受訪者認(rèn)為“國五條”出臺(tái)時(shí)機(jī)有點(diǎn)晚，另有近四分之一則認(rèn)為略早。分報(bào)告2013年一季度中國房地產(chǎn)政策滿意度調(diào)查報(bào)告1. 調(diào)查概述房地產(chǎn)政策的制定和實(shí)施涉及的主要群體包括購房者、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)政策專家。加快建設(shè)房地產(chǎn)長效機(jī)制。各地細(xì)則中保障房建設(shè)目標(biāo)陸續(xù)出爐，為建立科學(xué)合理的住房體系，保證中低端住房需求是其中重要一環(huán)，而在此過程中保障房的作用顯得至關(guān)重要。城鎮(zhèn)化工作的重心正在逐漸由量變轉(zhuǎn)移到質(zhì)變，城鎮(zhèn)化質(zhì)量是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。《政府工作報(bào)告》指出積極穩(wěn)妥推動(dòng)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、合理布局、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約用地、因地制宜、提高質(zhì)量。一方面限購、限貸力度的升級(jí)使得換房成本提高，部分家庭改善需求遭到抑制；另一方面，對(duì)于賣房者來說，由出售轉(zhuǎn)為出租可能會(huì)成為市場不明朗期的首選。嚴(yán)格個(gè)稅征收調(diào)節(jié)市場供需。相較于行政色彩過重的限購措施，限貸通過市場化手段調(diào)節(jié)購房成本從而抑制過熱需求顯得更為科學(xué)，隨著各地針對(duì)二套房貸政策的不斷細(xì)化，相信差別化信貸政策的作用將日益增強(qiáng)。購房差別化信貸作用增強(qiáng)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，“適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”。日前全國住宅用地供應(yīng)計(jì)劃也已公布，雖計(jì)劃供應(yīng)量為近五年最低，但仍高于年均實(shí)際供應(yīng)量，若供地計(jì)劃能夠切實(shí)執(zhí)行，將對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期起到積極作用，2013年供地重點(diǎn)在于狠抓落實(shí)。加大土地供應(yīng)穩(wěn)定后市預(yù)期。抑制投資需求仍為調(diào)控重點(diǎn)。而對(duì)于廣大的三四線城市，調(diào)整土地及房屋的供應(yīng)節(jié)奏，促進(jìn)供需均衡則是主要任務(wù)。關(guān)注后期地方細(xì)則逐步完善。作為上一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作的最終表態(tài)，“國五條”及其細(xì)則將由新一屆政府具體落實(shí)，2012年二季度以來房地產(chǎn)市場迅速回暖態(tài)勢已經(jīng)讓中央充分認(rèn)識(shí)到，遏制部分一二線城市快速上漲態(tài)勢尤為重要。新任國家總理李克強(qiáng)同志在就任后對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行表態(tài)，“要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)”，可以看出，新一屆政府不僅著眼于解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的供求矛盾問題，更注重于保障市場長期健康發(fā)展的機(jī)制建設(shè)。3. 未來中國房地產(chǎn)政策環(huán)境預(yù)判2012年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2013年房地產(chǎn)調(diào)控工作定調(diào)，“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”成為新一年政策主線。根據(jù)各代表企業(yè)目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及未來的發(fā)展方向，可將它們大致分為三類：一、以萬科、恒大、保利等為代表的堅(jiān)守中小戶型剛需產(chǎn)品企業(yè)；二、以世茂、龍湖、綠城為代表的豐富