【正文】 宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的重大變化或單個項目出現(xiàn)銷售變化，天津分公司在 2022 年和 2022 年兩年虧損就顯示出萬科的管理在規(guī)模迅速擴張的情況下存在一定的缺陷。（五）特別風(fēng)險提示從 1998 年開始，萬科進入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長時期，從近幾年的結(jié)果看還是比較成功的。房地產(chǎn)行業(yè)競爭進入了綜合能力競爭階段，有產(chǎn)業(yè)集中的趨勢，為萬科提供了擴展的機會。經(jīng)營環(huán)境、政策法規(guī)變化利于公司的發(fā)展2022 年 6 月，人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項金融政策進行了規(guī)范；8 月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ，明確指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，并對健全市場體系、發(fā)展住房信貸、調(diào)控土地供應(yīng)、整頓市場秩序、搞活住房二級市場等方面工作做了指導(dǎo)性的規(guī)定。項目資源儲備豐富2022 年，萬科集團持續(xù)關(guān)注和研究土地政策的實施狀況和土地市場的44 / 46變化情況，并推進在珠江三角洲、長江三角洲以及東北區(qū)域的擴張，并先后進入廣州、中山，與業(yè)已開發(fā)的深圳和佛山形成深圳區(qū)域聯(lián)動發(fā)展，新增項目資源儲備建筑面積 276 萬平方米；此外，還在鞍山和大連獲得新項目，形成以沈陽為核心，包括長春的區(qū)域聯(lián)動發(fā)展；在上海區(qū)域管理中心，公司積極尋求進入新的市場機會。特別值得一提的是萬科的董事長王石，其個人魅力可以說是萬科一筆不小的無形資產(chǎn)。這集中反映在兩個方面：一是 1995 年后集中力量開發(fā)城市居民住宅，極大程度上回避了那些年寫字樓市場低迷的風(fēng)險；二是 1998 年開始加大了房地產(chǎn)開發(fā)的力度，較早地把握住了這一輪國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升的機會，很好地抓住了機遇。2022 年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營業(yè)收入的 %，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤占公司凈利潤總額的 100%。萬科集團總經(jīng)理郁亮年初在“萬科華南萬客會”成立的新聞發(fā)布會上表示，未來 510年，萬科將做好房地產(chǎn)專業(yè)，不可能涉足其他行業(yè)，同時在住宅技術(shù)研究方面要擁有自己的研發(fā)中心。從萬科 2022 年的擴張策略來看，其要實現(xiàn)重點區(qū)域的集約化和核心城市的規(guī)?；l(fā)展，完成長三角和珠三角戰(zhàn)略布局，同時，萬科的足跡遍布國內(nèi) 15 個中心城市，這也是其它房地產(chǎn)公司難以媲美的。特別值得一提的是，萬科 2022 年加大了應(yīng)收賬款催收力度，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高達 倍，較前幾年上升明顯，表明企業(yè)管理應(yīng)收賬款方面的能力較高。財務(wù)費用連續(xù)三年為負數(shù)，使得公司的利息支付倍數(shù)連續(xù)三年為負，從這一點看，公司的償債能力較強。償債能力分析42 / 462022 年一季度，萬科的流動比率為 ，與去年同期相比有所下降；速動比率為 ，仍然偏低于去年同期。 2022 年，萬科根據(jù)市場變化以及對未來市場的預(yù)期，適時調(diào)整銷售策略，提升售價，在鋼材、水泥等建材價格上調(diào)的背景下，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利不斷上升。但與全年公司計劃相比，一季度盈利占集團全年盈利的比例仍較低。 表 44：按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤及結(jié)算面積情況 單位：萬元，萬平方米，%地區(qū) 營業(yè)收入 比例 凈利潤 比例 結(jié)算面積 比例上海 172,424 20,745 深圳 161,657 20,056 南京 21,221 4,102 成都 32,699 2,761 沈陽 50,685 2,610 南昌 25,028 2,391 武漢 29,743 2,048 長春 20,123 1,474 北京 48,825 928 天津 58,867 797 其它 650 3,484 ** 41 / 46總計 621,922 54,428 數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年年報（三）財務(wù)狀況分析盈利能力分析根據(jù)行業(yè)的地域性特點，受氣候影響，一季度銷售相對處于淡季；此外春節(jié)長假以及在部分地區(qū)冬季施工困難，安排竣工的項目相對較少，故一季度收入占全年的比例相對較小。這一變化主要基于過去三年萬科對上海市場的成功投資策略。2022 年，上海市場的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利貢獻占公司%，首次超過深圳的 %；上海市場總的盈利貢獻占公司凈利潤的%，深圳占 %；上海的營業(yè)收入比例占公司的 %，也超過了深圳的 %。 分地區(qū)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤呈現(xiàn)分散化趨勢深圳地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在萬科的收入構(gòu)成中一直占有較大比重，到2022 年為止深圳還是萬科房地產(chǎn)收入來源最多的地方，但深圳的利潤貢獻卻在不斷下降。2022 年萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤為 億元，比 2022 年增長 %，占其凈利潤總額的40 / 46100%，以深圳和上海為核心的重點投資以及過去三年不斷推進的二線城市擴張是保障公司業(yè)績獲得快速增長的主要因素，同時也顯示出萬科的專業(yè)化程度不斷提高。表 43：2022 年一季度利潤分配表單位：萬元變動時間 20220331 20221231 20220930 20220630 20220331變動原因 季報 年報 季報 中報 季報主營業(yè)務(wù)收入 103, 638, 326, 219, 77,主營業(yè)務(wù)利潤 30, 139, 72, 50, 17,營業(yè)利潤 16, 82, 37, 28, 6,利潤總額 16, 83, 37, 28, 6,凈利潤 10, 54, 27, 20, 4,可分配利潤 35, 68, 28, 21, 5,供股東分配利潤 35, 59, 28, 21, 5,未分配利潤 35, 24, 27, 20, 5,數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年一季報近幾年來，萬科的主營業(yè)務(wù)收入即房地產(chǎn)收入一直在高速上升，房地產(chǎn)收入占營業(yè)收入的比重也一直保持著上升趨勢。報告期末，集團尚有 萬平方米預(yù)售面積尚未竣工結(jié)算。上海蘭喬圣菲、深圳金域藍灣、深圳東海岸等項目獲得良好收益。2022 年集團主要開發(fā)項目 33 個，開工面積和竣工面積預(yù)計分別為 178萬平方米和 154 萬平方米。此外，公司將加大對現(xiàn)有重點城市的投資，特別是在北京和成都增加項目資源儲備，以確保該公司的擴張和可持續(xù)發(fā)展。截至 2022 年末，公司已在 15 個城市擁有項目資源，待開發(fā)項目資源建筑面積 744 萬平方米，為未來三年的穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。集團新增項目資源儲備建筑面積 276 萬平方米，主要分布在深圳、廣州、中山、上海、南京、成都、沈陽、長春、大連和鞍山。38 / 46最 新 股 本 結(jié) 構(gòu) 圖 （ 萬 股 ）%%% %流 通 Ａ 股 [%] 105, 流 通 Ｂ 股 [%] 24,351國 家 股 [%] 10, 境 內(nèi) 法 人 持 股 [%] 11,圖 46：深圳萬科最新股本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：深萬科個股檔案萬科企業(yè)股份有限公司是我國首批股票上市公司和中國房地產(chǎn)業(yè)最著名的企業(yè)之一。2022 年，集團成功轉(zhuǎn)讓萬佳股權(quán)，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略。表42：房地產(chǎn)股地域分布一覽表證券代碼 股票名稱 主營行業(yè) 地 域36 / 46600895600823600696600675600663600648600641600639600638600606600603張江高科世貿(mào)股份利嘉股份中華企業(yè)陸家嘴外高橋中遠發(fā)展浦東金橋新黃浦金豐投資ST 興業(yè)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市600376000931000402天鴻寶業(yè)中關(guān)村金融街房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營北京市北京市北京市600383000049000046000042000031000029000014000011000006000005000002金地集團ST 萬山光彩建設(shè)深長城 A深寶恒 A深深房 A沙河股份ST 深物業(yè)深振業(yè) AST 星源萬科 A房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳600393000573600684東華實業(yè)粵宏遠 A珠江實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營廣東省廣東省廣東省600322000897天房發(fā)展津濱發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營開發(fā)區(qū)天津市天津市600215600670長春經(jīng)開ST 高斯開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營吉林省吉林省37 / 46600193000632000526創(chuàng)興科技三木集團好時光房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營福建省福建省福建省600133 東湖高新 開發(fā)區(qū) 湖北省600095 哈高科 開發(fā)區(qū) 黑龍江省600064600533600736南京高科棲霞建設(shè)蘇州高新開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)江蘇省江蘇省江蘇省600051 寧波聯(lián)合 開發(fā)區(qū) 浙江省000558000769萊菌置業(yè)菲菲農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營遼寧省遼寧省000608 陽光股份 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 廣西000540 世紀中天 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 貴州省000514 渝開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 重慶市000505000502000572ST 珠江恒大房產(chǎn)ST 金盤房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營海南省海南省海南省數(shù)據(jù)來源：2022 年 3 月 29 日《房地產(chǎn)時報》四、上市公司研究（深萬科）（一）公司概述深圳萬科（000002）是最早上市的房地產(chǎn)公司，1998 年公司開始介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是國內(nèi)較早從事住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。上海房地產(chǎn)市場 2022年世博會在上海舉辦，從產(chǎn)業(yè)推動角度分析，上海將在今后幾年加快產(chǎn)業(yè)更新，推動房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。在目前兩市房地產(chǎn)上市公司中，深圳、上海、北京三地占有重要地位，且各有特色和亮點。由于受國家宏觀政策如“18號”文件、CEPA協(xié)議等所推動，加上市場“游戲”規(guī)則的轉(zhuǎn)變，極有可能使地產(chǎn)板塊成為新的市場熱點。深圳房地產(chǎn)公司如深深房、深天地隨著深圳市政府出讓控制權(quán)、內(nèi)部整合重組、引進外資等不同方式的分階段實施具有極大的重組潛力。已收未結(jié)算金額由于不能及時進入每股收益使一些房產(chǎn)公司的財務(wù)指標相對低估，如年初世貿(mào)股份發(fā)布公告其世貿(mào)濱江花園進入交房期，每股收益大增2500%，充分體35 / 46現(xiàn)了房地產(chǎn)公司特有的成長性。（二）板塊輪動醞釀機會從2022年開始的股市大調(diào)整，使一些房地產(chǎn)上市公司的股價嚴重超跌。項目竣工有望大幅提高公司利潤水平。因為在整頓之際可能會使得一些不具備實力的地產(chǎn)商陷于無米下鍋的困境，但對于房地產(chǎn)上市公司而言，由于資金實力雄厚，大多有土地儲備。因此，整頓土地市場之后，地產(chǎn)類上市公司的經(jīng)營環(huán)境會得到根本性的改善。首先，土地出讓日益規(guī)范，暗箱操作的概率大為降低，從而為房地產(chǎn)上市公司在日后取得土地儲備打下了基礎(chǔ)。目前人們的視野也逐步從基礎(chǔ)原材料價格上漲帶來的投資機會轉(zhuǎn)向關(guān)注消費升級帶來的價值發(fā)現(xiàn)投資機會。其中，土地作為一種重要的資源更有挖掘的空間。在我國城市化進程加快及消費升級的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)保持了快速持續(xù)增長勢頭。人民幣的升值將對擁有大量土34 / 46地儲備的上市公司獲得了比較客觀的潛在收益，與此同時，國際資本將大量通過公開渠道購買房地產(chǎn)上市公司的股票，重新評價房地產(chǎn)上市公司的未來價值。分析認為，房地產(chǎn)股重新受到市場資金關(guān)注，主要有以下幾方面原因：對人民幣升值預(yù)期日趨強烈。33 / 4692949698100102104106108110銷 售 價 格 指 數(shù) 租 賃 價 格 指 數(shù)銷 售 價 格 指 數(shù) 租 賃 價 格 指 數(shù) 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ圖 45：20222022 年一季度商業(yè)用房銷售、租賃價格指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、股市漸趨回暖 板塊輪動醞釀機會（一）房地產(chǎn)股重新受到市場資金關(guān)注統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在2022年中國十大盈利行業(yè)排名中，房地產(chǎn)行業(yè)高居榜首，緊隨其后的是汽車、網(wǎng)絡(luò)游戲、物流等行業(yè)。然而，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。在租金方面，預(yù)計一線城市將持續(xù)上漲，如廣州；二線城市在商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)完善的基礎(chǔ)上，情況也較為樂觀，如沈陽依托社區(qū)發(fā)展的商業(yè)房產(chǎn)，珠海市核心商圈內(nèi)的項目等等。商鋪投資因其投資回報率高，帶來市場需求的旺盛，投資人群的多樣化，從而對商鋪管理的要求也相應(yīng)提高。一些處于調(diào)整期和蟄伏期的城市將呈現(xiàn)出較大的市場潛力，如大連、天津等。32 / 4690929496981001021041061