【正文】 附錄：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)2003年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（19月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月17月18月19月投資完成額同比增長(zhǎng)34其中：住宅同比增長(zhǎng)辦公樓同比增長(zhǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比增長(zhǎng)其他工程用途類同比增長(zhǎng)2003年三大地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（19月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月17月18月19月東部地區(qū)同比增長(zhǎng)中部地區(qū)　同比增長(zhǎng)西部地區(qū)179同比增長(zhǎng)2003年商品房銷售額（19月）單位：億元，%12月13月14月15月16月17月18月19月商品房銷售額同比增長(zhǎng)其中：銷售給個(gè)人銷售額　　同比增長(zhǎng)2003年商品房住宅施工銷售面積（19月）單位：萬(wàn)平方米，%12月13月14月15月16月17月18月19月施工面積商品房　同比增長(zhǎng)29　其中：住宅同比增長(zhǎng)　竣工面積商品房　同比增長(zhǎng)　其中：住宅同比增長(zhǎng)　銷售面積商品房同比增長(zhǎng)　其中：住宅同比增長(zhǎng)　2003年全國(guó)完成開(kāi)發(fā)土地面積（19月）單位：萬(wàn)平方米，%12月13月14月15月16月17月18月19月購(gòu)置土地面積　 同比增長(zhǎng)完成開(kāi)發(fā)面積 同比增長(zhǎng)402003年全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)（13季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ2003.Ⅲ全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地其它用地2003年全國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（13季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ2003.Ⅲ全國(guó)房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售私房銷售 其中：住宅 非住宅商業(yè)用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經(jīng)濟(jì)適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價(jià)格其中：住宅非住宅銷售價(jià)格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國(guó)房屋租賃價(jià)格指數(shù)（13季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ2003.Ⅲ住宅租賃　私房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業(yè)廠房租賃高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓租賃廠房倉(cāng)庫(kù)租賃倉(cāng)庫(kù)租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。應(yīng)該說(shuō)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)等措施是國(guó)家促進(jìn)土地出讓市場(chǎng)公開(kāi)化、完善市場(chǎng)管理體制和充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的重大舉措，是完全符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的，應(yīng)該進(jìn)一步完善和發(fā)展。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大突出問(wèn)題。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出表現(xiàn)，是近幾年一些大城市高檔住宅及寫字樓土地供應(yīng)上升較快，市場(chǎng)需求份額相對(duì)又少，此類物業(yè)的消化吸收速度較慢，從而導(dǎo)致空置總量有所增加。城市政府土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)就在于：土地供應(yīng)過(guò)量，宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟時(shí)，減少土地供應(yīng)總量；土地供不應(yīng)求，宏觀經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺時(shí)，增加土地供應(yīng)總量，以市場(chǎng)配置土地資源，以計(jì)劃彌補(bǔ)市場(chǎng)之不足，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)供求平衡。土地供應(yīng)總量迅速膨脹我國(guó)城市化進(jìn)程以及城市建設(shè)的不斷加速，城市人口數(shù)量急劇上升，城市住宅用地、商業(yè)用地、道路用地、綠化用地等方面需求的迅速膨脹，對(duì)土地供應(yīng)形成了巨大的拉力；另一方面，不健全的土地供應(yīng)機(jī)制以及巨大的土地升值空間，導(dǎo)致了土地的權(quán)利尋租以及灰色交易，對(duì)土地供應(yīng)形成巨大的推力。截至2000年底，全國(guó)土地出讓面積總量為30萬(wàn)公頃，以招標(biāo)拍賣方式出讓僅占其中5%左右，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。目前，已經(jīng)有一些城市從“經(jīng)營(yíng)城市”的角度出發(fā)，通過(guò)建立土地儲(chǔ)備制度，優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了資金，改善了城市硬投資環(huán)境，推動(dòng)了土地價(jià)值上揚(yáng)，從而增加了土地級(jí)差收益，形成了城市發(fā)展的良性循環(huán)。這一理念的核心就在于對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地資源）、人力作用資本（如道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施）及其相關(guān)的延伸資本(如廣場(chǎng)、街道的冠名權(quán))等進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，走以城建城之路。即要求土地同其他生產(chǎn)要素一樣，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制獲得，價(jià)值規(guī)律要對(duì)土地資源配置和土地資源供求發(fā)揮積極作用，從而使市場(chǎng)機(jī)制在城市土地資源配置體系中處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位。這不僅嚴(yán)重制約著其他行業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也阻礙著將土地作為產(chǎn)品的房地產(chǎn)業(yè)自身規(guī)模經(jīng)濟(jì)的實(shí)現(xiàn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)要求對(duì)土地資源進(jìn)行市場(chǎng)化配置城市土地是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本要素，是城市各種資源配置的載體。 土地政策調(diào)整背景透視現(xiàn)階段城市土地供應(yīng)政策進(jìn)行了強(qiáng)力調(diào)整，從去年招拍掛的11號(hào)文件、到今年2月份的土地市場(chǎng)治理整頓、7月份對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的治理、再到前不久國(guó)務(wù)院18號(hào)文的出臺(tái)，都引發(fā)了房地產(chǎn)界的陣陣驚呼。　　隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，住宅產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益顯得重要，房地產(chǎn)金融業(yè)在國(guó)家金融業(yè)領(lǐng)域的地位作用也日益顯得突出。對(duì)我國(guó)銀行來(lái)說(shuō)，更應(yīng)關(guān)注那些資信評(píng)級(jí)度比較高、資產(chǎn)質(zhì)量較好且有一定規(guī)模實(shí)力的房地產(chǎn)公司，特別是上市公司，因?yàn)樗麄兊娜谫Y能力相對(duì)較強(qiáng)，在從事大項(xiàng)目時(shí)具備資金規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，從而有利于公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提高。加大對(duì)開(kāi)發(fā)資信評(píng)級(jí)高、規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)客戶的營(yíng)銷力度。為了使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)能在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上站得住腳，房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)應(yīng)抓緊這一段寶貴的時(shí)間，保護(hù)和培育國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)，逐步探索有力又有利的監(jiān)管方式。　　房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國(guó)內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)應(yīng)改善制度環(huán)境，建立信用文化。因此，開(kāi)放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國(guó)住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。 入世以后，投資增加將使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，隨后住宅類房地產(chǎn)需求也將增加。另外，隨著居民對(duì)住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，不僅對(duì)傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個(gè)人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，所以我們要積極吸取國(guó)外先進(jìn)成熟的品種，合理運(yùn)用，完善住房建設(shè)與消費(fèi)的金融支持。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的不斷壯大，目前的金融工具不足以滿足市場(chǎng)的需要?！　》e極推進(jìn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。雖然，住房金融特別是個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)外資銀行介入相對(duì)較晚，給了中國(guó)銀行業(yè)較為充分的時(shí)間去調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理，改善服務(wù)質(zhì)量，爭(zhēng)取與國(guó)際慣例早日接軌。首先，要促進(jìn)住房規(guī)?；l(fā)展，就需要政府允許、鼓勵(lì)、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽保險(xiǎn)公司在內(nèi)的各種中外金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推出符合住房消費(fèi)要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)保證，才能減輕貸款人的后顧之憂；第三，只有通過(guò)有關(guān)政策對(duì)中低收入家庭實(shí)施一系列補(bǔ)助計(jì)劃，如還款補(bǔ)助、利息減免計(jì)劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民，通過(guò)抵押貸款形式進(jìn)入商品房市場(chǎng)，從而促進(jìn)住房金融的發(fā)展；第四，只有通過(guò)政府加強(qiáng)對(duì)住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革目標(biāo)和政府定位來(lái)看，我國(guó)政府干預(yù)市場(chǎng)應(yīng)該采取第二種方式，即轉(zhuǎn)變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導(dǎo)，通過(guò)完善市場(chǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施和體制建設(shè)來(lái)促進(jìn)改革的深化，并盡可能避免扭曲市場(chǎng)信息和破壞市場(chǎng)在資源配置方面的基礎(chǔ)功能。 　　政府扶持和干預(yù)市場(chǎng)有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來(lái)參與住宅融資活動(dòng)，而且通過(guò)制定利率等措施來(lái)對(duì)住房金融市場(chǎng)實(shí)行多方面的干預(yù)。從世界各國(guó)住房金融的發(fā)展來(lái)看，一般都是以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)，即金融機(jī)構(gòu)的資金大部分通過(guò)市場(chǎng)來(lái)籌集，且貸款對(duì)象、貸款償還期限、償還方式、貸款利率等也不是由政府指定的。如果政府作為一個(gè)交易主體參與市場(chǎng)，則必定與其他市場(chǎng)主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場(chǎng)的管理權(quán)性質(zhì)決定的。 　　三、政府在房地產(chǎn)金融中的作用及其宏觀調(diào)控　　政府要想在住房金融發(fā)展中有效地發(fā)揮作用，首先必須給自己一個(gè)準(zhǔn)確的定位。目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺(tái)了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)貸款運(yùn)作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費(fèi)貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓貸款債權(quán)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，而且限制條件非常嚴(yán)格，束縛了購(gòu)房者消費(fèi)貸款的選擇性和自由度。而當(dāng)前一些銀行機(jī)構(gòu)推出的所謂“零首付”，由于進(jìn)入的條件太高，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)講沒(méi)有實(shí)際意義。我國(guó)抵押貸款的期限短則3－5年，最長(zhǎng)的也只有20－25年。但由于政策方面的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購(gòu)買對(duì)象的條件、購(gòu)買程序、價(jià)格確立辦法等方面的問(wèn)題。據(jù)了解，目前，