【正文】 完善現(xiàn)有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主企業(yè)；三、以雅居樂和中海為代表堅(jiān)守中高端產(chǎn)品的企業(yè)。各企業(yè)普遍上調(diào)開工計(jì)劃，一方面源于2012年銷售的大幅增長導(dǎo)致多家企業(yè)可售資源不足，另一方面源于其對(duì)2013年市場的看好，希望通過更多貨源的推出提升銷售業(yè)績，擴(kuò)大市場份額。與此同時(shí)，為確保實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，代表企業(yè)新開工計(jì)劃同步上調(diào)。20092012年，十大房企銷售業(yè)績累計(jì)增長116%。調(diào)控以來，一線城市力度明顯嚴(yán)厲于其他城市，但一二線城市的剛性及改善性需求潛力較強(qiáng)，加之“國五條”信貸、稅收政策的收緊使得部分需求從二手房市場轉(zhuǎn)入新房，企業(yè)對(duì)該類城市的前景依然看好。圖：2013年一季度十家代表企業(yè)各類城市拿地占比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，繼續(xù)看好一二線，集中布局。2013年一季度，十大代表性企業(yè)拿地金額同比增長270%達(dá)598億元；拿地面積共計(jì)840萬平方米，雖同比下降7%，但從月度數(shù)據(jù)來看，23月同比增幅達(dá)60%。由于銀行近期相對(duì)寬松的放款政策，%，有充裕的貸款流入房地產(chǎn)市場，使得企業(yè)資金緊張的局面得以改善，拿地態(tài)度較以往更為積極。企業(yè)資金來源總額增速大幅增長。2013年一季度，十家代表企業(yè)銷售總額約為1975億元，銷售面積1883萬平方米，同比分別增長74%、78%。 企業(yè)應(yīng)對(duì)常態(tài)化調(diào)控，尋求穩(wěn)中求進(jìn)發(fā)展道路 銷售業(yè)績大幅增長，資金壓力大為緩解圖：2010年至今代表性企業(yè)月度銷售額及銷售面積注：代表企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。2008年至2012年。2013年一季度，相較于此前地價(jià)與房價(jià)持平甚至高于房價(jià)，企業(yè)拿地顯得更為謹(jǐn)慎、理性。 政策收緊背景下市場預(yù)期趨穩(wěn)，地價(jià)與周邊房價(jià)比值有所降低表：2009年至今部分熱點(diǎn)地塊價(jià)格與周邊房價(jià)對(duì)比成交時(shí)間宗地名稱城市溢價(jià)率樓面均價(jià)（元/平米）同期周邊房價(jià)（元/平米）地價(jià)與周邊房價(jià)比值2009順義后沙峪地塊北京%29859270002010荔灣黃沙大道地塊廣州%17276150002011渝中組團(tuán)地塊重慶0800063002012河西區(qū)衛(wèi)津地塊天津%1302618000海淀區(qū)玉淵潭地塊北京1409530000寶寧寺地塊寧波%958018000數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，調(diào)控政策逐步收緊，企業(yè)拿地更為審慎。2013年一季度，一線城市住宅用地市場繼續(xù)領(lǐng)先于其他城市回暖。但從各類城市來看，除2012年9月外，2011年12月至今一線城市商品住宅銷售量均高于同期供應(yīng)住宅用地的規(guī)劃建筑面積，供不應(yīng)求態(tài)勢明顯。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，全國供應(yīng)充足，一線城市相對(duì)短缺。單月來看，%，%，但遠(yuǎn)未恢復(fù)至1月水平。圖：2009年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交量同比增幅近四成，但23月受季節(jié)性因素、供應(yīng)影響有所下降。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年一季度，同比上年增長23%。其中一線城市北上廣深環(huán)比漲幅普遍超3%，同比漲幅近20%，一些熱點(diǎn)二線城市如南京、天津、武漢等漲勢也較為明顯，環(huán)比漲幅均在2%以上，同比漲幅在10%以上。主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅11年累計(jì)下跌7%12年3月至今累計(jì)上漲18% 08年累計(jì)下跌11%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，二手住宅均價(jià)連續(xù)13個(gè)月環(huán)比上漲，一季度漲幅持續(xù)擴(kuò)大，3月單月漲幅創(chuàng)2010年下半年來新高。圖：2010年至今代表城市 代表城市包括一線城市：北京、上海、深圳，二線城市：天津、武漢、無錫、?？?、溫州、大連，三線城市：東莞、包頭、徐州、鎮(zhèn)江、汕頭、韶關(guān)。整體來看，各線城市住宅價(jià)格變化大體一致，一線城市波動(dòng)幅度較大，對(duì)市場反應(yīng)更為敏感。2013年一季度，一線城市（北京、上海、深圳）%，其中深圳和北京同比漲幅均在10%以上，%，略低于一線城市，%，明顯低于一二線城市。3月“兩會(huì)”期間有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)爭論不斷出現(xiàn)，北京、上海、深圳等地趕在月底出臺(tái)“國五條”細(xì)則，在政策走向不明的背景下，大量購房者趕“末班車”入市，多個(gè)城市二手住宅交易量井噴，擔(dān)心稅費(fèi)增加的恐慌心理擠壓部分需求涌入新房市場并加快購房進(jìn)程。 商品房價(jià)格漲幅擴(kuò)大，一線城市月度環(huán)比漲幅突破3% 百城價(jià)格指數(shù)接連攀高，一線城市領(lǐng)漲全國圖：2011年6月2013年3月百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)百城價(jià)格指數(shù)接連攀高，3月百城住宅均價(jià)同環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。近兩年一季度及3月商品住宅新增供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，不同城市供給呈現(xiàn)分化。受傳統(tǒng)淡季企業(yè)推盤放緩影響，前兩月新增供應(yīng)量顯著回落；3月，受政策細(xì)則即將落地影響，部分城市企業(yè)加快推盤，代表城市新增供應(yīng)量激增，同比增長17%，達(dá)1287萬平方米，為2010年調(diào)控以來同期最高水平且單月供應(yīng)量已超過去三年年均水平（1269萬平方米）。月度商品住宅新增供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，供應(yīng)量處于近四年同期最高，3月推盤激增。但總體來看，相較于2012年3月至年底每月5%13%的降幅，新開工同比降幅已明顯收窄。但至一季度末，住宅新開工同比再度回落，%。圖：2008年至今全國住宅新開工、竣工及同比數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，住宅新開工月度震蕩變化，累計(jì)降幅較此前明顯縮小。13月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)達(dá)13133億元，%，其中住宅投資9013億元，%。其中一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市二手房成交表現(xiàn)搶眼，一季度，無錫同比增長近3倍。2013年一季度。圖：2010年至今代表城市 代表城市包括北京、深圳、杭州、天津、南京、無錫。與全國同比增速放緩類似，相較12月約翻倍的增幅，50個(gè)代表城市3月同比增幅下降至50%左右，但環(huán)比增幅達(dá)103%，絕對(duì)量為2010年調(diào)控以來新高水平。圖：2013年一季度和3月分城市共50個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?？凇㈤L春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個(gè)城市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、銅陵、瀘州、宿州、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市。12月全國住宅整體銷售維持去年年末的景氣狀況，同時(shí)由于去年初銷售基數(shù)較低，導(dǎo)致今年前兩個(gè)月商品房銷售增速同比大幅攀升，%、%。2. 2013年一季度中國房地產(chǎn)市場走勢及調(diào)控政策影響分析 一季度延續(xù)去年底銷售火熱態(tài)勢，投資開工恢復(fù)，不同城市新增供應(yīng)分化 銷售同比明顯增長，末班車效應(yīng)使得3月二手房成交量大幅增長圖：2008年至今全國商品房和住宅累計(jì)銷售面積及銷售額同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，12月新房銷售增速創(chuàng)2010年以來新高，3月漲幅略有收窄。住建部副部長齊驥表示，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)已完成，而按照此前住建部的計(jì)劃，今年6月底將完成500個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。兩會(huì)期間，財(cái)政部副部長朱光耀表示財(cái)政部正在積極研究擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，但同時(shí)也指出目前還沒有明確的時(shí)間表。2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例）資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 住房信息聯(lián)網(wǎng)加房產(chǎn)稅保障市場健康住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅作為長效機(jī)制保障樓市健康發(fā)展。）2014年6月底出臺(tái)并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。（中央編辦負(fù)責(zé)。此次明確不動(dòng)產(chǎn)登記制度的任務(wù)時(shí)間表，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來會(huì)與全國住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度值得期待。 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提出明確時(shí)間任務(wù)表推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度值得期待。長期而言，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等長效機(jī)制建立為搞好房地產(chǎn)調(diào)控作鋪墊。廈門、福州、廣州、濟(jì)南、昆明、寧波、青島、深圳嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)稅收的政策規(guī)定。沈陽能夠核實(shí)房屋原值的，按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征；無法核實(shí)房屋原值的，可按現(xiàn)行核定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征。表：地方細(xì)則稅收政策主要內(nèi)容省市稅收政策關(guān)鍵內(nèi)容北京、天津能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。此外，北京地稅局和住建委已于4月1日聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告》，北京是唯一一個(gè)由當(dāng)?shù)夭块T對(duì)稅收進(jìn)行細(xì)化明確的城市。另外，北京和天津?qū)€(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，且是家庭惟一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)稅。表：地方細(xì)則信貸政策主要內(nèi)容資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 嚴(yán)格二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收成為熱點(diǎn)地方二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅征收成熱點(diǎn)，北京嚴(yán)格落實(shí)。福州、昆明和濟(jì)南僅重復(fù)了國五條差別化信貸政策的內(nèi)容。北京、上海、天津和重慶在明確要求暫停三套及以上住房貸款的基礎(chǔ)上；要嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，其中北京和重慶明確進(jìn)一步提高二套房貸的首付比例，而上海和天津只表明適時(shí)調(diào)整或適時(shí)提高二套房貸的首付比例。 部分城市細(xì)則嚴(yán)格落實(shí)差別化信貸政策地方細(xì)則差別化信貸升級(jí)。從地方細(xì)則來看，在限購、限貸、稅收等市場調(diào)控措施方面均有所加強(qiáng)，趨向于經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，對(duì)二手房市場的調(diào)控力度更大。同時(shí)，在一定程度上拉長購房者二次購房時(shí)間，避免購房需求在短期內(nèi)扎堆上市推高房價(jià)。如福州，從4月1日起，公積金貸款購買二套住房的首付比例提高到60%，更為嚴(yán)厲的是，原有公積金貸款結(jié)清未滿5年的購房者也失去申請(qǐng)公積金貸款的資格。 提高門檻降低額度，部分城市收緊公積金閘門表：2013年一季度公積金政策收緊相關(guān)內(nèi)容資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理多地收緊公積金政策。從3月底各地公布的樓市調(diào)控細(xì)則來看，多數(shù)仍為對(duì)現(xiàn)有政策的重申，其中嚴(yán)格限購收緊二套房仍為調(diào)控重點(diǎn)。國五條頒布后，各地集中在3月底出臺(tái)細(xì)則，部分城市對(duì)限購范圍作了調(diào)整，擴(kuò)大限購范圍，如沈陽將限購范圍擴(kuò)大到全市行政區(qū)，但大部分城市此前限購不完善的城市如長沙、福州等，則尚未涉及限購政策調(diào)整。資料來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理，部分城市公積金政策收緊，部分城市嚴(yán)格限購收緊二套統(tǒng)一限購標(biāo)準(zhǔn)，完善現(xiàn)有政策。3月14日住建部部長姜偉新接受記者采訪“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。3月8日國土資源部部長徐紹史今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)，預(yù)計(jì)在16萬公頃左右。商品房預(yù)售制度短期內(nèi)不會(huì)取消。各地不一定非要制定細(xì)則，只要調(diào)控方向符合國五條的規(guī)定，圍繞國五條的細(xì)則進(jìn)行。對(duì)于保障房建設(shè)，姜偉新表示下一階段要繼續(xù)推進(jìn)，同時(shí)要保證質(zhì)量。3月27日李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制，加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。3月5日第十二屆全國人民代表大會(huì)第一次會(huì)議開幕會(huì)，溫家寶作政府工作報(bào)告加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，2013年房地產(chǎn)調(diào)控力度已逐漸加碼。2010年《政府工作報(bào)告》中表明“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢頭”， 20112012年分別表述為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”，而2013年《政府工作報(bào)告》首次提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場調(diào)控，預(yù)示房地產(chǎn)市場調(diào)控力度或進(jìn)一步加強(qiáng)。表：各省市細(xì)則內(nèi)容解析城市限購限貸個(gè)稅土地供應(yīng)保障房市場監(jiān)管北京◎單身限購1套◎提高二套首付◎嚴(yán)格20%征收◎1650公頃◎◎預(yù)售價(jià)格監(jiān)管上海○嚴(yán)格執(zhí)行○適時(shí)提高○嚴(yán)格執(zhí)行○不低于過去五年◎◎預(yù)售價(jià)格監(jiān)管重慶——○○○地價(jià)不超過當(dāng)期房價(jià)1/3◎○合肥○○○○◎◎濟(jì)南○○○○◎○天津○○◎○◎○廣州○○○○◎◎從化、增城加強(qiáng)調(diào)控昆明○○○○◎○青島◎○○◎土地價(jià)款與溢價(jià)率掛鉤○◎深圳○○○○◎○鄭州○○○○◎○福州○仍僅覆蓋五城區(qū)○○○◎○寧波○○○◎◎○沈陽◎全市限購○◎○◎○注：“◎”指公布具體數(shù)字、細(xì)則或較此前有較大調(diào)整；“○”指地方細(xì)則遵循“國五條”細(xì)則表述。截至目前，“國五條”細(xì)則要求的各城市均已出臺(tái)細(xì)則或房價(jià)控制目標(biāo)，各地房價(jià)控制目標(biāo)大多與當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素掛鉤，僅北京明確表明與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，并進(jìn)一步降低自住型、改善型