【正文】 11． 3． 4 中海重慶 布局 外地房產(chǎn)商蜂擁入渝的高潮仍在繼續(xù)，繼大連萬達、廣州富力、深圳招商地產(chǎn)之后，位列中國房地產(chǎn)開 發(fā)百強的中海地產(chǎn)殺入重慶。中海發(fā)展在盧灣區(qū)建國東路 的一個大型綜合商住項目，還處于規(guī)劃階段，總建筑面積預(yù)計將超過 70 萬平方米，其中，商業(yè)面積將占到約 40 萬平方米。盧灣區(qū)規(guī)劃局 網(wǎng)站 獲悉，目前，該大型項目的首幅地塊已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。中海物業(yè)管理主要資產(chǎn)包括 5 家附屬公司及 3 家聯(lián)屬公司。 11． 3． 2 中海地產(chǎn)收購物管公司 中國海外發(fā)展有限公司日前發(fā)公告稱， 12 月 22 日，中海地產(chǎn) (香港 )有限公司與深圳市中海投資管理有限公司簽訂協(xié)議，中海地產(chǎn)將以 億元的價格收購中海物業(yè)管理 100%股份，收購?fù)瓿珊?，中海物業(yè)管理將成為中海集團的全資附屬公司，其業(yè)績將綜 合在中海集團的帳目內(nèi)。同時， 中國海外集團 向香港理工大學(xué) 捐贈一百八十萬港元，資助香港理工大學(xué)建設(shè)及地政學(xué)院建筑創(chuàng)新研究。 11． 3 中海動態(tài) 11． 3． 1 中國海外集團 集團與香港理工大學(xué)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議 為 進一步建立產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的科技創(chuàng)新體系，關(guān)注建筑業(yè)的熱點、難點，共同研究、開發(fā)和推廣應(yīng)用建筑核心技術(shù)與關(guān)鍵技術(shù)，致力于推動行業(yè)管理創(chuàng)新和科技進步，不斷提升行業(yè)生產(chǎn)力水平， 中國海外集團 有限公司 (下稱 中國海外集團 )與香港理工大學(xué)在多年來開展技術(shù)合作的基礎(chǔ)上，進一步開展戰(zhàn)略合作，進行優(yōu)勢互補，以實現(xiàn)共贏。 2020年萬科將向市場首推 50 萬平方米工廠化住宅。為了滿足 2020 年發(fā)展的資金需求， 2020 年萬科擬再次通過資本市場進行股權(quán)融資，增發(fā)股數(shù)不超 過發(fā)行前總股本的 20％。同時，為適應(yīng)快速發(fā)展的需要，打造更為高效的組織平臺，從 2020 年開始，萬科正式從以往總部、一線公司的兩級管理架構(gòu)，過渡到戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級管理架構(gòu)，將過去總部負責(zé)的設(shè)計、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐步下放到區(qū)域中心。年內(nèi)三大區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積 萬平方米和銷售收入 億元，分別占公司整體的 %和 %，實現(xiàn)結(jié)算收入 ，分別占公司整體的 %和 %。 11． 2． 4 萬科加速度發(fā)展，變革管理方式， 2020 年爆發(fā)式成長 萬科 從 20 億到 100 億銷售收入，而從 100 億到 200 億，萬科僅用了2020 年一年的時間。 通過本次交易，萬科將擁有以下主要項目的 70%權(quán)益，該 項目基本情況如下： 項目 項目位置 項目類型 可結(jié)算 建筑 面積（㎡） 地下 車位（㎡） 深圳東方尊峪 深圳蓮塘梧桐山谷 高層住宅 224,365 62,020 深圳天琴灣 深圳市大梅沙 別墅 24,050 深圳萬軒國際 深圳市深南大道 商務(wù)公寓 44,184 8,050 海南浪琴灣 ?？谑形骱０? 別墅與公寓 52,834 廈門東方時代 廈門市浮嶼小區(qū) 裙樓商業(yè) 20,614 6,650 廈門財富廣場 廈門市福廈路 寫字樓與住宅 27,832 南京東方明苑 南京市石鼓路 裙樓商業(yè) 10,718 3,465 杭州錢江灣 杭州濱江區(qū) 住宅、 商業(yè)與車位 33,491 29,750 合計 438,088 109,935 通過獲取上述項目，萬科增加可結(jié)算規(guī)劃建筑面積合計 萬平方米以及地下車位約 11 萬平方米。因富春東方還分別持 有南京恒邦 5%、南京富春 70%的股權(quán)，因而該股權(quán)包實際包括南京恒邦、南京富春 70%的股權(quán)。通過本次交易，萬科完成了對浙江南都 的股權(quán)受讓，進一步鞏固了在杭州的發(fā)展，并為實現(xiàn)長三角地區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展目標奠定了更堅實的基礎(chǔ)。根據(jù)董事會決議，公司與 上海中橋基建（集團）股份有限公司（簡稱 “ 中橋 ” ） 簽署的協(xié)議正式生效，公司以人民幣 億元受讓中橋持有的剩余 20%的浙江萬科 南都房產(chǎn)集團有限公司（簡稱 “ 浙江南都 ” ） 股權(quán)及與之相對應(yīng)的股東權(quán)益。 2020 年，全國商品住宅銷售金額 萬億元，萬科實現(xiàn)銷售收入 億元，市場份額約 %。作為中國最大的上市住宅開發(fā)企業(yè)，萬科以珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域為經(jīng)營重點，堅持普通住宅為主的開發(fā)方向。 2020 年萬科實現(xiàn)銷售收入 億元，增長 %；實現(xiàn)凈利潤 億元，同比增長 %。人民幣穩(wěn)定升值的預(yù)期和較高的投資回報率，是外資選擇中國房地產(chǎn)的首要因素。 據(jù)悉，引入大摩以及永業(yè)參與 65街坊地塊開發(fā)由當?shù)卣俪?，雙方為這一地塊共投資 近 13億元人民幣。 第十一章 行業(yè)龍頭企業(yè)動態(tài) 11． 1 摩根士丹利投資 13 億開發(fā)上海盧灣項目 據(jù)悉，在上海房地產(chǎn)業(yè)越來越順風(fēng)順水的摩根士丹利已不滿足于單純的物業(yè)收購，這家房地產(chǎn)投資基金最近正 試圖正式進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。 北京 2020 年的土地供應(yīng)計劃還沒有出臺，目前已經(jīng)審批了的建設(shè)用地當中 ，有一些地塊已經(jīng)納入到今年的土地供應(yīng)當中 。 2020 年 2 月份目標市場城市房屋銷售價格指數(shù) 地 區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手住房價格指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 全 國 北 京 天 津 石 家 莊 太 原 呼和浩特 沈 陽 大 連 濟 南 青 島 唐 山 秦 皇 島 包 頭 丹 東 錦 州 煙 臺 濟 寧 注：同比以去年同月價格為 100，環(huán)比以上月價格為 100。 10． 1． 3 非住宅商品房銷售價格同比上漲 % 非住宅 商品房銷售 價格 漲幅比上月低 ；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 個百分點。與去年同月比，漲幅較高的主要城市 中目標市場城市 :北京 %和大連 %等。 與上月比，漲幅超過 1%的城市有 19 個， 其中目標市場 沈陽 為 %；六個漲幅略有下降的城市含 包頭。與上月比，經(jīng)濟適用房銷售價格上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；普通商品住房銷售價格上漲 %，漲幅與上月持平；高檔商品住房銷售價格上漲 %，漲幅比上月低 個百分點。 ． 1 房價新年普漲 開局 新建商品住房銷售價格同比上漲 %，漲幅比 上月低 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月低 個百分點。 目前，市民買房往往通過住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩種方式，但對一些中低收入家 庭貸銀行，市民可先存款后貸款，實行存款和貸款掛鉤，然后再和公積金貸款和按揭貸款配套，政府同時提供一些土地，使部分低收入家庭住房能夠有保障。 天津市市長戴相龍 3月 13日表示，天津?qū)⒃跒I海新區(qū)建立住房信貸銀行，實行先存后貸、存貸掛鉤的政策，解決中低收入家庭購買住房困難。 第九 章 目標房地產(chǎn)市場地方性法規(guī) 天津市近日出臺了《天津市土地管理條例》并將于 3月 1日起開始施行，《條例》明確規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)商品 房，禁止村民將宅基地上建設(shè)的住宅向城鎮(zhèn)居民出售；禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地。中國十五期間固定資產(chǎn)投資連年高速增長，提升了城市整體發(fā)展水平 ，對房價具有較好的支撐力 。政府一系列的調(diào)控文件，其主題 詞都是“限制供給”。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京均價每平方米在 1 萬元以上的房屋，外地人購房比例約占 43%。 至于在北京、深圳、上海等城市化率達到 80%以上的地方，外來人口比重大，住房需求更大。而且家庭結(jié)構(gòu) 不斷縮小，因此需要的住房面積，以及套數(shù)需要不斷增加。 2020 年以來，中國經(jīng)濟增長連續(xù)多年在 10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場并未有相應(yīng)的商品房供應(yīng)。近幾年隨著調(diào)控的力度加大，房價沒有出現(xiàn)下降的趨勢，而居民買房負擔日趨加重。溫家寶政府習(xí)慣用行政加經(jīng)濟手段達到調(diào)控的目的，而且是喜歡行政手段多一些，被吳敬璉評為中國市場經(jīng)濟的倒退；房地產(chǎn)作為城市金融的絕妙工具，被中國大小官員運用得淋漓盡致，限制土地供給，拆遷棚戶區(qū)放大需求量，不斷推高房價，一方面土地收入裝滿了錢包，另一方面房價上漲帶動了房地產(chǎn)一級、二級市場的活躍，房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅度增加，用土地經(jīng)營得來的錢，上馬樓堂館所、基礎(chǔ)設(shè)施、棚戶區(qū)改造，提升城市整體價值，又進一步推高房 價；房地產(chǎn)的發(fā)展推動了 GDP 的提升，為政府領(lǐng)導(dǎo)換來較好的政績。政府還缺乏 在國際金融市場上博弈的經(jīng)驗。日本擠出泡沫，停滯了十年。外匯儲備 不投入生產(chǎn)，增加了機會成本，同時 要相應(yīng)擴大貨幣供應(yīng)量 。中國政府追求外匯儲備的目標得到了放大，一萬億美元儲備的匯率波動，成為美國和全球金融家狙擊的獵場。中國的房地產(chǎn)業(yè)在全球化的條件下重新定位。在國際上盛行的中國和平崛起，是中國主導(dǎo)世界經(jīng)濟增長的鮮明寫照。 IMF 的曾研究中日韓三國的高速增長，日本、韓國在上世紀 60 年代和 80 年代，分別經(jīng)歷了為期 20 多年的高速增長，步入 21 世紀，中國拿到了長期高速增長的接力棒，在全球化過程中，擴張了產(chǎn)業(yè)內(nèi)貿(mào)易的規(guī)模，提升了效率和福利水平，在全球貿(mào)易占有重要地位。中國經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、高速增長，成為與美國并駕齊驅(qū)的兩架世界經(jīng)濟增長的馬車；美元施行貶值戰(zhàn)略，人民幣對美元年升值 ％，加上中國高速增長帶來全球最高的投資回報率，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，回報率高、回報周期短，成為國際資本追逐的熱衷項目，資本源源不斷涌入中國，而美國國際金融水平的發(fā)達，并不是我們資本帳戶是否開放能夠限制住的。 房價的上漲，來自于國際國內(nèi)兩個推動力。整體的發(fā)展勢頭，決定了中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。 國家宏觀調(diào)控政 策也如房價一樣放量增長，國八條、國六條、七部委意見，反復(fù)提出要穩(wěn)定房價，然而房價居高不下，政策調(diào)控沒有達到預(yù)期目的。市場土地供應(yīng)量 P 經(jīng)濟條件下，本身是可以自動平衡的，開發(fā)商建幾百平米的房子，賣不出去，要自己吃苦果，開發(fā)商不會跟市場逆著干。 8． 2 房子不是簡單的消費品 在目前中國的經(jīng)濟形勢下，房子成為投資品，或者說能用來消費的投資品。房地產(chǎn)企業(yè)的致勝之道勝于土地，房價之道在于地價。但穩(wěn)定增長幅度是穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長也是穩(wěn)定，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)也是調(diào)控。而政府必須獲得最大多數(shù)人支持、理解，文字游戲應(yīng)運而生。 第八章 房價上揚因素分析 8． 1“穩(wěn)定”房價、“調(diào)控”房價的話外音 中國歷史文化悠久，善于運用文字，古來有之。 近來國家和地方連續(xù)出臺有關(guān)土地的政策表明，土地調(diào)控已經(jīng)從最初的重行政手段，發(fā)展到目前的更加注重經(jīng)濟手段，強調(diào)法律責(zé)任追究的綜合體系。在有法可依的基礎(chǔ)上，在土地執(zhí)法方面已經(jīng)形成了比較完善的體系。 將來的土地宏觀調(diào)控，將更強調(diào)法律的懲戒作用。據(jù)悉，各局將在今年統(tǒng)一掛牌。 也正因為如此，國務(wù)院 28號文件和 31號文件對土地執(zhí)法和監(jiān)督檢查提出了明確要求，而實施國家土地督察制度更被業(yè)內(nèi)人士稱為其中的“新式武器”。從目前采取的政策看，除了明確著重以經(jīng)濟手段從利益機制上解決當前土地調(diào)控中的突出問題外，在法律手段方面也拿出了更具針對性的措施。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2020年，部省兩級對違法用地直接立案公開查處的力度明顯加大， 111月，全國立案 萬件，同比增加 %；涉案面積 ，同比增加 %；收繳土地 15萬余畝。目前，第一批對 4個省份的督察行動已圓滿結(jié)束，第二批對 8個省的督察正在緊鑼密鼓進行當中。特別是龍子湖高校園區(qū)違法占地一案，查處級別之高、懲處力度之大前所未有。 7． 3加 大監(jiān)督檢查力度，嚴肅追究土地違法法律責(zé)任 2020年，土地執(zhí)法監(jiān)察工作上升到了一個新的高度。這些爭議之所以出現(xiàn)，恐怕正在于新規(guī)從根本上觸動了一部分人、一部分群體的利益，而這也正是這些新規(guī)的調(diào)控指向。 《全國工業(yè)用地出讓最低價標 準》、《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》和《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》中所明確的一些原則，自公布以來引起了較大爭議。 《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》發(fā)布，對我國實行了近 20年的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準作出了重大調(diào)整。 《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》規(guī)定，從 2020年 1月 1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理；收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù) 算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”；在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。 《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》規(guī)定出讓工業(yè)用地確定土地使用權(quán)出讓價格時必須執(zhí)行最低控制標準。這反映在手段上 —— 土地調(diào)控將更加注重發(fā)揮經(jīng)濟手段的作用，堅持成本體現(xiàn)補償、價格反映稀缺的原則，加大土地取得、使用和保有成本，遏制新增建設(shè)用地擴張的利益沖動。顯然，看似放權(quán)的背后，國土資源部明松暗緊。 既然 賦予了省級政府匯總以及調(diào)劑的權(quán)力，他們就必須承擔相應(yīng)的責(zé)任。自此以后，省級國土部門將按年度匯總“建設(shè)用地及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用”后，一次性報國務(wù)院批準，而此前，地方政府每一次