【正文】 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境 和 宏觀政策 的 背景 下， 2020 年上海房地產(chǎn) 業(yè)還將 處 于調(diào)整中 ， 房價(jià)會(huì)存在下跌的可能，但總體上來看，預(yù)計(jì)會(huì)是個(gè)較為 穩(wěn)定 的一年 。從年底的市場(chǎng)情況和趨勢(shì)來看，我們認(rèn)為在 09 年房價(jià)將依然受到輿論和市場(chǎng)等多方面的考驗(yàn)，仍舊存在一定的下跌空間，房價(jià)的下跌和整體市場(chǎng)情況嚴(yán)重影響了房企的利潤率，在 09 年房價(jià)走勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的威脅不言而喻 。 （ 3） 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚 ， 何時(shí)破冰迎來新一輪發(fā)展 2020 年房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷，在上半年宏觀調(diào)控的影響下，觀望氣氛濃厚，到了下半年各地房價(jià)逐漸走低的情況下，觀望更甚，購房者都在擔(dān)心自己買好房之后房價(jià)又跌了，在這種想法的影響下，購房者遲遲不出手，導(dǎo)致了整個(gè)市場(chǎng)的 供大于求，我們認(rèn)為在 09 年觀望氛圍濃厚，何時(shí)破冰打破這種情形，還需要政策 輔助 和購房者信心增強(qiáng)兩方面合力才能 有明顯的轉(zhuǎn)變 。 （ 2） 全球金融危機(jī) ， 國際熱錢進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)減退，外資將更為謹(jǐn)慎 在 2020 年的三季度，全球金融體系受到嚴(yán)重的創(chuàng)傷，特別是美國的金融體系在五大投行的相繼倒閉和名存實(shí)亡的情況下，對(duì)原有的體系帶來重大的災(zāi)難，從而影響到全球的各個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)我國也造成了很大的影響 。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨的 威脅 （ 1） 房企資金鏈的緊張，考驗(yàn)生存能力 經(jīng)過上半年 貨幣 政策方面的影響 ，存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，使房企向銀行貸款的難度逐步加大，而下半年觀望氣氛的加劇，又嚴(yán)重影響到了房企回籠資金的速度，市場(chǎng)呈現(xiàn)“現(xiàn)金為王”之勢(shì) 。 （ 5） 上海迪斯尼項(xiàng)目確定 ， 將帶動(dòng)區(qū)域環(huán)境改善和房產(chǎn)價(jià)值提高 令人矚目的上海迪斯尼樂園項(xiàng)目經(jīng)過幾年的商談終于在 08 年底塵埃落定，明確了項(xiàng)目 的正式啟動(dòng) 。 （ 4） 調(diào)控政策回暖 ， 有利于房企良性發(fā)展 隨著 2020 年四季度針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)整政策 轉(zhuǎn)變 ， 各地區(qū)都相應(yīng)出臺(tái)一系列救市政策，相對(duì)前幾年的政策從緊，在拉動(dòng)內(nèi)需和良性發(fā)展的前提下，政策明顯有所松動(dòng)。這些工程的進(jìn)行帶動(dòng)了周邊環(huán)境的大幅改善，使區(qū)域內(nèi)的交通 條件日新月異。 2020 年 市場(chǎng) 觀望氣氛的濃厚，大量有購房計(jì)劃者 購房一拖再拖，市場(chǎng)上的剛性需求受到嚴(yán)重的壓制，相信市場(chǎng) 步入 穩(wěn)定后， 這股 需求將逐步 釋放， 帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 （ 2） 剛性 需求 是 上海房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展 的 基礎(chǔ) 上海 龐大的人口 基數(shù)和逐漸放寬的人才引進(jìn)政策，是上海 房地產(chǎn) 業(yè)不斷發(fā)展的立基點(diǎn) ， 特別 是 2550歲左右龐大的群體數(shù)量， 處于購臵新房和 改 善居住條件 兩種需求 的比例較高 ，是 市場(chǎng)上的購買主力 。 上海房地產(chǎn)發(fā)展面臨 的 機(jī)遇 （ 1） 在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的情況下擴(kuò)大內(nèi)需 ， 凸現(xiàn)上海經(jīng)濟(jì)龍頭 面對(duì)這次的全球金融危機(jī)，政府做出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的策略，在確保經(jīng)濟(jì)增長方面，上海作為經(jīng)濟(jì)龍頭城市，相信經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和 大力 發(fā)展是必然的。 因此，我們認(rèn)為： 2020 年對(duì)于上海的房地產(chǎn)業(yè)來說， 在應(yīng)對(duì)政策放寬、行業(yè)逐漸規(guī)范的同時(shí)，又要面對(duì)整體市場(chǎng)房價(jià)下跌的威脅，市場(chǎng)觀望氣氛的考驗(yàn) 和流動(dòng)資金減少的壓力 。 2020 年房地產(chǎn)業(yè)步入平穩(wěn)發(fā)展和宏觀調(diào)控相輔相承的時(shí)期。 從全年的發(fā)展情況 可以概括為 ， 前兩季度政府的宏觀調(diào)控 力度加大 ，第三季度市場(chǎng)觀望氣氛加劇，第四季度面臨全球金融危機(jī)而采取一系列救市政策。我們認(rèn)為，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于支持居民住房消費(fèi)，特別是有利于小戶型住房的市場(chǎng)消費(fèi)。在同一區(qū)域內(nèi)購買小面積商品住宅，即使單價(jià)較高，只要不超過總價(jià)范圍，就能享受優(yōu)惠政策。 2020 年上海市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是：住宅 小區(qū)建筑容積率在 以上，單套建筑面積在 140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米建筑面積 17500 元以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積 10000 元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積 7000 元以下。 ■ 上海普通住宅新標(biāo)準(zhǔn) 11 月 1 日起正式實(shí)行 經(jīng)上海市政府同意，房屋、規(guī)土、財(cái)政、稅務(wù)四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自 2020 年 11 月 1 日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為。除以上“三降”政策外，還提高了公積金貸款額度的上限。此次降低首付比例的作用相對(duì)較大，首付從原來的 30%降至 20%，可以在一定程度上增強(qiáng)部分購房者的信心。 政策影響： 以上 14 條政策中，救市方法可以基本概括為“三降” —— 降首付、降息、降稅費(fèi)。 政策要點(diǎn)： 十四個(gè)方面提出了相關(guān)意見：（ 1）契稅稅率的調(diào)整；（ 2）印花稅的征免；（ 3）土地增值稅的征 免；（ 4）住房貸款利率下限和首付比例的調(diào)整；（ 5）住房公積金貸款利率的調(diào)整；（ 6）二手房交易營業(yè)稅的征免；（ 7）住房轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的征免；（ 8）住房公積金貸款最低首付比例及最高貸款限額的調(diào)整；（ 9）住房登記費(fèi)、住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)的征免；（ 10）本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整；（ 11）中心城區(qū)舊區(qū)改造；（ 12）住房保障體系的建立與完善；（ 13）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布以及房地產(chǎn) 市場(chǎng)的監(jiān)管問題；（ 14）土地供應(yīng)。 政策影響： 《條例》的公布可以在一定程度上解決對(duì)外承包工程企業(yè)的資質(zhì)問題，過濾掉一部分不達(dá)標(biāo)的企業(yè)，從而凈化對(duì)外承包工程的發(fā)展環(huán)境，提高我國對(duì)外承包工程企業(yè)的整體形象。條例確立了對(duì)外承包工程資格制度，體現(xiàn)了適度從嚴(yán)的原則。商品房購買群幾乎完全被隔離在住房保障體系以外，所以基本不可能被分流。 政策要點(diǎn) ： 根據(jù)這份征求意見稿， 2020 年 2020 年上海規(guī)劃竣工住房面積約 1 億平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近 3500 萬平方米；計(jì)劃新開工住房建筑面積約 9300萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 2000 萬平方米（每年約 400 萬平方米），配套商品房近 2000 萬平方米；在此次規(guī)劃中，上海明確了經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積控制在 60 平方米左右。至于是否會(huì)對(duì)已經(jīng)投入使用的設(shè)有插層的辦公樓進(jìn)行整改，我們認(rèn)為短期內(nèi)可能性較小 。 政策影響： 在此之前，不少省市已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于住宅層高的限制，此次上海又將層高限制擴(kuò)大到了寫字樓項(xiàng)目。 ■ 市規(guī)劃局：公寓式辦公樓層高不應(yīng)超過 米 上海市規(guī)劃局 2020 年 5 月 12 日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)公寓式辦公建筑層高規(guī)劃管理的意見》 。 政策影響： 作為 “ 二套房貸 ” 新政的補(bǔ)充，《通知》明確了判定家庭人均住房面積的方式和流程。通知中對(duì)于二套房貸中的人均住宅房面積進(jìn)行了界定。如果政策能夠大力度的執(zhí)行，對(duì)于打擊開發(fā)商囤地是具有較大殺傷力的。此外，規(guī)定中具體的閑臵土地的認(rèn)定及征繳增值地價(jià)的操作細(xì)節(jié)等還需要進(jìn)一步明確。 其實(shí)，通知中的這些 規(guī)定在之前先后出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)中都有所提及，但是囤地現(xiàn)象仍 大量存在，主要原因在于執(zhí)行的力度不到位。對(duì)閑臵土地特別是閑臵房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。 政策要點(diǎn)： 土地閑臵滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價(jià)臵換、安排臨時(shí)使用、納入政府儲(chǔ)備等 途徑及時(shí)處臵、充分利用。各地要在第二次土地調(diào)查的基礎(chǔ)上，認(rèn)真組織開展建設(shè)用地普查評(píng)價(jià)。又因?yàn)槎惵蕪脑瓉淼?15%增加至 20%，使得企業(yè)預(yù)繳所得稅的金額增加不多，所以此次 公布的稅收新政并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成太大影響。上海作為直轄市，規(guī)定預(yù)計(jì)利潤率為 20%，相比此前企業(yè)預(yù)繳所得稅利潤率一般以 15%計(jì)算有所提高。 政策 要點(diǎn) ： 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤率不低于 20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。 政策影響： 根據(jù)這次調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的情況來看，存貸款利率的雙降和擴(kuò) 大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的原則有直接關(guān)系，我們認(rèn)為短期來看公積金利率的調(diào)整對(duì)整體的住宅市場(chǎng)影響程度有限 。 從 2020 年 12 月 23 日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 個(gè)百分點(diǎn)。 政策要點(diǎn)： 從 2020 年 12 月 23 日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%調(diào)整為 %。消費(fèi)者信心指數(shù)和預(yù)期指數(shù)自 2020年 5 月以來逐月走低，反映出目前國民對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的悲觀情緒有進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì) 。為加快建設(shè)進(jìn)度，會(huì)議決定， 08 年四季度先增加安排中央投資1000 億元， 09 年災(zāi)后重建基金提前安排 200 億元，帶動(dòng)地方和社會(huì)投資，總規(guī)模達(dá)到 4000億元。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村 危房改造試點(diǎn)。 ■ 國家出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì) 增長 十項(xiàng)措施，預(yù)計(jì)到 2020 年底約需投資 4 萬億元 中國國務(wù)院總理溫家寶 11 月 5 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的