【正文】 附： 附表 1—— 核心競爭區(qū)項目概況：北辰綠色家園、萬科星園之水榭花都、北京青年城 附表 2—— 泛 競爭區(qū)項目概況：陽光新干線、 潤楓德尚國際宮寓、光大名筑、嘉銘桐城、錦繡馨園、凱旋城 — 歐陸經(jīng)典二期、風(fēng)林綠洲、澳林春天 附表 3—— 輻射競爭區(qū)項目概況： 美欣家園、永泰園、 逸成東苑、 怡清園、澳洲新星 。 ③ 項目網(wǎng)站方案設(shè)計并實施 ④ 廣告調(diào)性的確定，包括視覺及核心理念。 ⑵ 營銷推廣方式： ① 銷售現(xiàn)場環(huán)境包裝：包括銷售現(xiàn)場搭建、樣板間搭建、現(xiàn)場圍檔、案名旗、引導(dǎo)牌、現(xiàn)場廣告路牌方案確定及實施。 ⑤ 實樓樣板和中庭園林最好在銷售之前的提前實現(xiàn)。 ③ 售樓處的包裝：精心裝修設(shè)計，以簡約、時尚、雅致、有品位為基調(diào)，以輕裝修重裝飾來達(dá)到營造環(huán)境的目的，如采用大多數(shù)喜歡追求時尚精致生活方式的人所欣賞的“宜家風(fēng)格”。充分展現(xiàn)并營造開發(fā)商的實力對本案尤為重要。 （ 4）、所有車庫都相互連通，并且有樓內(nèi)電梯直接通達(dá)。 （ 2）、安裝智能化車庫管理系統(tǒng)，實現(xiàn)車庫、車輛的智能化管理，提高管理效率和水平。 車庫 現(xiàn)在隨著汽車逐步走進(jìn)家庭，私人汽車保有量越來越高，停車問題越來越被人們所重視，一些比較高檔的社區(qū)的車位配比都已經(jīng)達(dá)到了 1： 1，而且選擇本區(qū)域的物業(yè)的客戶很多都已經(jīng)或即將擁有私家車，所以本案應(yīng)注重車庫的配設(shè)。 智能化 （ 1）、小區(qū)智能化系統(tǒng)最低應(yīng)具有小區(qū)智能化管理、三表計量（ IC 卡或遠(yuǎn)傳）、小區(qū)電子廣告牌、家庭保安報警、防火、防煤氣泄露報警、緊急求助報警、家庭電器自動化控制（包括音頻和視頻）等功能。 ③ 經(jīng)營管理服務(wù)：房產(chǎn)中介服務(wù)、停車場管理、康樂運(yùn)動、養(yǎng)生保健、旅游組織。 目前物業(yè)公司可提供的服務(wù)主要有： ① 生活居家服務(wù)：與住戶的信息聯(lián)絡(luò)服務(wù)、房屋建筑管理、公共設(shè)施、設(shè)備管理、園區(qū)交通管理、消防管理、安全管理、綠化管理、衛(wèi)生管理、社區(qū) 文化活動。 物業(yè)管理 一個小區(qū)的物業(yè)管理公司形象和品牌 可以直接影響到物業(yè)的銷售，一個好的物業(yè)管理公司不僅可以為業(yè)主提供更加滿意的服務(wù)，還為項目的品質(zhì)和檔次的提升起著很大的作用。 ? 創(chuàng)新戶型，疊拼、復(fù)式、錯層，充分體現(xiàn)多元化戶型的設(shè)計。 ? 飄窗、角窗、落地窗、雙陽臺充分享受陽光和景觀，更顯通透，飄窗 50CM，高度 50CM，較為舒適。 ? 衛(wèi)生間干濕區(qū)功能分隔。 ? 按中西廚將廚房功能區(qū)分隔開，廚房呈方正或 L形格局，便于櫥柜布置，充分考慮生活動線。 ? 大戶型主臥帶陽臺室，可拓展小書房，健身房等其它功能。 ? 客廳開間至少 ，客廳具備較高級家庭影院的功能。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直 接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié) 產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。 ⑷ 在營銷中強(qiáng)調(diào)外國知名園林設(shè)計師為小區(qū)量身定做，以迎合目標(biāo)客群的偏好。 ⑵ 在園林風(fēng)格設(shè)計方面，目前主要有兩種，一種是重視整體恢弘的歐式風(fēng)格，一種是重視細(xì)節(jié)小品 的日式風(fēng)格，本項目應(yīng)取兩種風(fēng)格之所長，并結(jié)合江南中式園林的設(shè)計理念來進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計。 園林設(shè)計 現(xiàn)在住宅對區(qū)域環(huán)境的要求較高，對周邊環(huán)境的要求更高，真正的住宅應(yīng)具有人文親和力，且具有不可復(fù)制的人文特征。 ② 充分運(yùn)用飄窗、角窗、落地窗等窗體語言，使住戶充分享受陽光和景觀，飄窗 50CM，高度 50CM。 ⑤ 色彩應(yīng)追求簡潔現(xiàn)代的視覺感受，通過色彩的運(yùn)用營造休閑、舒適、時尚、自然的家居氛圍。 ③ 注重室內(nèi)外空間的流動性，立面以大面積玻璃窗加以色調(diào)豐富的外墻面，強(qiáng) 調(diào)輕盈、通透的效果，與中庭園林和周邊綠化有機(jī)結(jié)合。 ⑵ 外立面 ① 強(qiáng)調(diào)綠色、舒適內(nèi)涵的體現(xiàn)。 （二）、產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 建筑形式 ⑴ 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格定位為新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格：為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，整體風(fēng)格上的處理應(yīng)以整個小區(qū)建筑物的風(fēng)格來達(dá)到體現(xiàn)綠色、舒適、安靜的主題的目的，整體風(fēng)格引入新現(xiàn)代主義簡約風(fēng)格。 注重商 業(yè)配套的完善。 （一）、項目的整體建議 在規(guī)劃設(shè)計方面， 通過對社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計來削弱容積率偏高所造成的不利影響，同時形成社區(qū)內(nèi)部景觀與外部景觀的呼應(yīng)，達(dá)到項目與周邊環(huán)境融為一體的目的，建議采取圍合式或半圍合式的社區(qū)規(guī)劃形式。產(chǎn)品的附加價值越來越成為房地產(chǎn)項目提升產(chǎn)品品質(zhì)的重要砝碼，也越來越多的被開發(fā)商們所重視、開發(fā)和運(yùn)用，這些隱性價值包括賦予會所以主題和組織適合的活動，各種配套設(shè)施的提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)的可選性，以及為項目銷售所特意組織的活動和制造的事件等，這些都無疑大大提升了項目的認(rèn)知度和競爭性。 戶 型面積及配比 面積 朝向好、景觀好 朝向差、景觀好 朝向好、景觀差 朝向差、景觀差 是否設(shè)置 配比 是否設(shè)置 配比 是否設(shè)置 配比 是否設(shè)置 配比 一居 60 0 √ 10% √ 15% √ 20% 小兩居 70－ 80 0 √ 15% √ 10% √ 10% 兩居 80－100 √ 10% √ 5% 0 0 小三居 100－120 √ 5% 0 0 0 七、產(chǎn)品建議 目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入性價比時代，各家項目都在強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的附加價值，營銷方式的選擇上也從單純的平面媒體宣傳 向立體化、多元化的宣傳方式過渡。 ? 由于塔樓只是本案增加面積的部分，非主要盈利點(diǎn)，所以定價方面，結(jié)構(gòu)和景觀都較好的戶型可以與東西向板樓中較差戶型的價格持平。 戶型面積及配比 東西向 南北向 面積（平米） 配比 （占板樓總面積） 面積（平米） 配比 （占板樓總面積） 兩居 80－ 100 30% 90100 20% 三居 120－ 160 45% 躍層 180－ 200 頂層， 5% ⑵ 塔樓： ? 應(yīng)采取細(xì)塔形式，標(biāo)準(zhǔn)層面積不要超過 800平米，電梯配置方面應(yīng)達(dá)到或超過2梯 6— 8戶，滿足大家出行的需要。 房型 均 價 層差 板樓 （依層數(shù)） 東西向 5800 （ 5400－ 6200） 50 南北向 6200 （ 5900－ 6500） 50 塔樓 （依景觀朝向?qū)訑?shù)） 朝向好、景觀好 5600 （ 5350－ 5850） 每 2－ 5 層（依朝向）層差 50 朝向差、景觀好 5400 （ 5150－ 5650） 朝向好、景觀差 5200 （ 5050－ 5400） 朝向差、景觀差 5000 （ 4850－ 5150） 戶型定位建議 ⑴ 板樓： ? 以中大戶型為主，可以采取疊拼、復(fù)式、錯層等多元化戶型的設(shè)計，強(qiáng)調(diào)其舒適 性和景觀性。 價格定位建議 ① 控制成本，形成價格競爭優(yōu)勢，保持優(yōu)良性價比。 結(jié)論： 較高品質(zhì)、適中價位，北五環(huán)區(qū)域，奧運(yùn)商圈極具競爭力項目。 ⑺ 市場形象定位 ① 目標(biāo)客群所欣賞的環(huán)境清新、居住舒適的產(chǎn)品形 式。 ⑹ 市場身份定位 ① 北五環(huán)區(qū)域，亞奧商圈有較高競爭力的高品質(zhì)綠色居住社區(qū)。 ⑸ 情感訴求定位 ① 擁有綠色生活空間。 ② 社區(qū)自身及周邊環(huán)境的優(yōu)越性。 ③ 注重商業(yè)配套的完善。 ⑶ 產(chǎn)品定位 ① 差異化產(chǎn)品策略是項目成功最為可靠的保證。 ② 通過整體規(guī)劃設(shè)計來削弱容積率偏