【正文】 2022年９月～１２月，二手房成交量相當(dāng)于杭州市2022年全年二手房交易量的７５％，大量投資者（炒房者）撤離市場的結(jié)果是滿足了大量有效需求；2022年元旦開始，政策實(shí)施之后，政策沖擊。這種思路正好體現(xiàn)了政府對市場的愛護(hù)。 這可以從杭州出臺的個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅實(shí)施細(xì)則中看出：對自住住宅交易和長期持有的住宅（投資性）交易免稅，對非自住住宅在短期內(nèi)交易而又沒有購買的進(jìn)行征稅。再來討論如何正確評價２０％的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的目的及其所產(chǎn)生的市場效果。但是，經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場中的一些不和諧因素逐漸凸現(xiàn)，比如開發(fā)商囤積土地與房屋、人為制造住宅稀缺、房產(chǎn)投機(jī)比例急劇增加、大量游資進(jìn)入房地產(chǎn)市場等。在“兩點(diǎn)論”背景下，中央政府和各地方政府相繼出臺了許多鼓勵住宅建設(shè)與住宅消費(fèi)的政策措施，不征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是基于當(dāng)時我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)的需要而做出的一個理性選擇。為什么新稅法頒布以后，各地沒有立即開征，我們的理解是，經(jīng)過１９９３年～１９９４年間房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的沖擊和房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控（主要是金融政策調(diào)控） ，我國剛剛興起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入發(fā)展低潮期。例如，北京市2022年６月２４日京財稅〔2022〕７３２號文《關(guān)于個人出售住房征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 ，宣布開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。 ”這里，我們可以達(dá)成兩點(diǎn)共識：一是開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅是由中央政府授權(quán)的，有法律依據(jù)的；二是中央政府開征個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，其現(xiàn)實(shí)依據(jù)是房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了干擾市場健康發(fā)展的因素，比如樓市投機(jī)的增加等。１９９９年１２月２日，中央政府的３個涉稅部門聯(lián)合頒發(fā)財稅字〔１９９９〕２７８號文，即《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》 。利用稅收手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行適度超前干預(yù)，既體現(xiàn)了政府對經(jīng)濟(jì)政策效果具有一定時滯性的充分認(rèn)識，也符合世界各國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的國際慣例。第一個問題：征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅是一個典型的經(jīng)濟(jì)手段。 ”顯然，作者認(rèn)為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的征收存在明顯的思路性錯誤。比如，作者說：“地方政府的此類舉措由于思路偏差，其最終效果都卻（未）必能令人滿意。這些因素的存在，構(gòu)成了政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要現(xiàn)實(shí)依據(jù)。經(jīng)濟(jì)學(xué)常識告訴我們，住宅價格過快上漲肯定是住宅供求關(guān)系共同作用的結(jié)果，但影響供求關(guān)系的因素卻十分復(fù)雜。從根本上講，土地價格的上漲是在缺乏彈性的土地供給條件下，房價上漲誘致土地需求的迅速增加而產(chǎn)生的。當(dāng)然，為了盡可能地避免非理性報價，政府出讓土地可以較多地采用招標(biāo)或掛牌方式，但是也應(yīng)當(dāng)注意，現(xiàn)在一些地方試行的所謂“綜合評標(biāo)法”也已經(jīng)暴露了諸如投標(biāo)者游說評標(biāo)專家和投標(biāo)者串謀定價等問題。不過，這種非理性報價更多只是一種可能而已，在風(fēng)險概率既定的前提下，追求利潤最大化永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商的本性。從這個意義上講，是房屋預(yù)期價格決定了開發(fā)商對土地價值的評估，政府的土地供應(yīng)量與買方的競爭性共同決定市場地價。與協(xié)議出讓相比，導(dǎo)致地價快速上升是土地價值顯現(xiàn)的必然結(jié)果。在土地一級市場由賣方壟斷的市場結(jié)構(gòu)下，盡量增加買方的競爭性，既可有效避免土地出讓過程中官員的尋租腐敗問題，又可以充分顯示土地資產(chǎn)的潛在經(jīng)濟(jì)價值。１、土地出讓方式、地價與房價飆升有何關(guān)系？ 作者在文章開篇指出：“浙江某地房市一度紅得熱火朝天，建設(shè)用地大幅拍賣，使地價直線飆升，房價扶搖直上，鬧得當(dāng)?shù)匕傩找庖娂娂?。比如，作者提出“宏觀調(diào)控也要講究思路” ，任何一個具有現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)觀念的城市政府均無法予以否定；他提出解決城市居民住房問題要“自主其力、量力而行、租購并舉、梯級改善” ，這既是對解決住房問題國際經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，也是我國今后解決城市居民住房問題應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則，我們也是同意的。其直接目的在于，幫助政府在維護(hù)市場配置資源的主導(dǎo)性地位之前提下，更好地進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控?；窘Y(jié)論大體可用兩句話概括：一是認(rèn)為杭州進(jìn)行的房地產(chǎn)市場調(diào)控不大講究思路；二是解決城市居民住房問題必須提倡“自主其力、量力而行、租購并舉、梯級改善” 。這三種需求的力度都不會減弱，而居民收入則在不斷增長，因此整體上房地產(chǎn)市場仍有上升空間，此外，顧云昌透露，未來 3 年內(nèi)，將有 20 億美元的外資房地產(chǎn)基金投資中國，顯示了對中國房地產(chǎn)市場增長的信心。目前，預(yù)測中國房地產(chǎn)市場的中期前景可能并不是看漲。但現(xiàn)在，房價已比高峰時下降了 50％，甚至 90％。列維特表示，目前中國的情況和 20 世紀(jì) 90 年代的柏林很相似。這使部分大城市的租金加維修費(fèi)用和每平方米的稅收比巴黎、倫敦或者新加坡還要高出 50％。國際房地產(chǎn)聯(lián)盟（FIABCI ）主席列維特提醒，謹(jǐn)防中國房地產(chǎn)市場的中期風(fēng)險。那么，信任感怎么能不破裂？需要有忠心，對資本的忠心。作為經(jīng)營方一定要對股東有忠心，要隨時隨地把自己的一舉一動拿一個尺子衡量一下，看看我這個行為是不是對股東有好處。怎樣使這種合作具有持久性？　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾談到，很多企業(yè)開始的時候能合作，但是到后來問題越來越多，外資企業(yè)跟我們國有企業(yè)的合作，就發(fā)生過很多失敗的例子?！　∑髽I(yè)間實(shí)行合作經(jīng)營是目前企業(yè)擴(kuò)張的重要途徑。馮侖明白，萬通選擇了泰達(dá)，就意味著既要選擇放棄民營的一股獨(dú)大，同時要接受強(qiáng)有力的股東監(jiān)督和外部監(jiān)督。我們要實(shí)施新戰(zhàn)略，就是要形成合適的資本規(guī)模，并將自己放在一個合理有效的體制框架內(nèi)尋求發(fā)展。萬通董事會主席馮侖頗有見地：泰達(dá)是與傳統(tǒng)國企非常不同的國有控股、以市場為導(dǎo)向的企業(yè)。這種狀況能否繼續(xù)適應(yīng)未來的市場競爭？　　股本規(guī)模已經(jīng)列居業(yè)界第五的萬通集團(tuán)給自己設(shè)定的戰(zhàn)略選擇有二：一是合適的資本規(guī)模和必要的合作伙伴；二是建立合理有效的公司治理結(jié)構(gòu)和體制優(yōu)勢。中國現(xiàn)有 30 萬房地產(chǎn)企業(yè)，大部分是民營?！　￠L期以來，民營企業(yè)有一個認(rèn)識誤區(qū)，認(rèn)為會賺錢企業(yè)就能生存。據(jù)我所知，零售業(yè)按照現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r，可能五年之后前二十名企業(yè)里面都不會有中國的企業(yè)，所以這是一個很危險的信號。誰愿意把錢交給你，誰愿意把自己的一生，或者是大部分黃金時段交給你，為你來干事，為你自己的目標(biāo)而去努力？最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，要使大家對你這個企業(yè)、對企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人有足夠的信任。最重要的是讓人家信任你?！　∽龃笞鰪?qiáng)、成為行業(yè)巨頭，是許多有抱負(fù)的企業(yè)家所共同追求的目標(biāo)。無論企業(yè)用什么方式去實(shí)現(xiàn)與資本市場的結(jié)合，都需注意既要擴(kuò)大資本金，又要解決資金利用的問題。任志強(qiáng)指出，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的幾家大公司都是通過股權(quán)融資、境外上市進(jìn)入資本市場，使自己迅速成為國內(nèi)股本金和自有資金占居首位的公司。原來，美國企業(yè)是以資金為重大轉(zhuǎn)換，而不是以蓋房子為最大轉(zhuǎn)換的。　　目前國內(nèi)不少著名企業(yè)在經(jīng)歷了一個快速發(fā)展期之后，都不同程度地遇到了資金不足的瓶頸問題。對此，王石不僅有準(zhǔn)備，而且很自信：假如十年內(nèi)我們的經(jīng)營規(guī)模達(dá)到 1200 億，那么，在未來的 1520 年之內(nèi)，中國新型企業(yè)（壟斷行業(yè)除外）最大的公司將是房地產(chǎn)公司。然而，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化須具備三個條件：第一是資本化，擁有大量的資金；第二點(diǎn)是專業(yè)化，除了房地產(chǎn)其他什么都不做；第三是配套的社會化。他算了一筆賬：如果以未來五年住宅產(chǎn)業(yè)年均增長 20%計算，到了 2022 年，就將有 16000 億的市場。非常強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)化的日本，就是由 5 家企業(yè)來做 20%的市場?！　?022 年中國住宅產(chǎn)業(yè)的規(guī)模達(dá)到 6300 億元。據(jù)記者觀察，做大做強(qiáng)，已成為他們的共識。誰引領(lǐng)中國房地產(chǎn)業(yè) —— 一次業(yè)界巨頭、經(jīng)濟(jì)專家的戰(zhàn)略交匯中國信息報 2022 年 04 月 20 日 本報記者 鐘 藍(lán)　　在最近召開的萬通地產(chǎn)戰(zhàn)略合作發(fā)布會上，與會的中國房地產(chǎn)業(yè)知名企業(yè)家和經(jīng)濟(jì)專家不約而同地將話題集中在“中國房地產(chǎn)企業(yè)如何做大做強(qiáng)”上?！　⒅痉逄岢?，當(dāng)前進(jìn)一步推進(jìn)住房市場化改革的重要任務(wù)，就是完善政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控機(jī)制，完善市場的自我調(diào)節(jié)機(jī)制，在政府宏觀調(diào)控下充分發(fā)揮市場配置資源性基礎(chǔ)性作用。 （RJZG）安邦《房地產(chǎn)》研究簡報 2022/4/18建設(shè)部：房地產(chǎn)信息統(tǒng)計存在五大問題:市場報 2022 年 04 月 20 日孫玉波 本報訊　建設(shè)部副部長劉志峰在近日召開的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系國際研討會上說，現(xiàn)行房地產(chǎn)信息統(tǒng)計制度與市場分析、評估和預(yù)警預(yù)報需求之間不相適應(yīng)，存在五個方面的問題。這三類投資的影響因素存在較大的差異，即使是相同的影響因素，其影響程度也不盡相同，將其劃分為三類，分別進(jìn)行分析，能比較準(zhǔn)確地把握其實(shí)際影響的因素。日本固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計調(diào)查方法為我們提供了另一種思路。因此，簡單地將房地產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)投資合并統(tǒng)計，籠統(tǒng)地作為一個整體來進(jìn)行分析，不能反映房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)狀況。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌一直主張將房地產(chǎn)業(yè)與固定資產(chǎn)分別統(tǒng)計，他指出，房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)分屬兩大資料領(lǐng)域，目前的固定資產(chǎn)投資過大不應(yīng)包含房地產(chǎn)。例如 2022 年全國固定資產(chǎn)投資為 55118 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資超過 10000 億元，但房地產(chǎn)投資并不全是生產(chǎn)性投資，其中相當(dāng)大部分是生活資料，例如住宅。房地產(chǎn)統(tǒng)計制度亟待改革目前的統(tǒng)計體系是將房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的一部分看待的。鄭京平指出，如果房地產(chǎn)價格太高的話，對于居民消費(fèi)的能力，對房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，從長遠(yuǎn)來看都會有影響，同樣也會影響到我們國家制造業(yè)和其他行業(yè)生產(chǎn)要素的價格，也會影響到我們國家產(chǎn)品的競爭力。 （AHJ）安邦《房地產(chǎn)》研究簡報 2022/4/1812 / 37國家統(tǒng)計局：應(yīng)將房地產(chǎn)價格保持在適度范圍內(nèi)中國新聞網(wǎng) 2022 年 4 月 16 日國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長鄭京平公布：中國一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為 27,106 億元人民幣，同比增長 %，國民經(jīng)濟(jì)總體形勢發(fā)展良好。因此，未來國家將采取更加嚴(yán)厲的緊縮措施，來抑制投資和信貸的過快增長。上述數(shù)據(jù)顯示，中國的投資過熱問題，并不只是在少數(shù)幾個行業(yè)內(nèi)存在，而是較為普遍；整體經(jīng)濟(jì)的確呈現(xiàn)出過熱的態(tài)勢。這足以說明，目前投資過快增長已成為中國經(jīng)濟(jì)中最主要的矛盾，由此造成主要原材料、能源、運(yùn)輸?shù)绕款i約束加劇和價格上漲壓力加大等問題。安邦分析師發(fā)現(xiàn)，2022 年四個季度 GDP 增長率分別為 %，% ，%和 %，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)幾個季度超過了 9%的潛在增長率水平，主要的推動力就是投資。不過，在一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)出來之后，情況變得很清楚了。但由于今年的房價漲勢是全國性的，統(tǒng)計上的漲幅很可能超過去年，使得全國的房價都再上一個臺階。一季度，全國房屋銷售價格快速上漲，漲幅比去年 4 季度增加 個百分點(diǎn)，全國有 9 個城市房屋銷售價格漲幅超過 10%。過去房地產(chǎn)價格較低的地區(qū)，普遍出現(xiàn)大幅上升的局面，例如天津、重慶、成都等地，去年漲幅已大的南京、杭州等地房價也繼續(xù)保持堅(jiān)挺。 　　國家將加強(qiáng)對全社會投資的引導(dǎo)和調(diào)控，主要通過規(guī)劃和政策指導(dǎo)、信息發(fā)布以及規(guī)范市場準(zhǔn)入等辦法，引導(dǎo)社會投資方向，抑制無序競爭和盲目重復(fù)建設(shè)。 　　健全政府投資項(xiàng)目決策機(jī)制，完善咨詢、論證制度，提高透明度。 　　因此，投資體制改革首先要改革項(xiàng)目審批制度，落實(shí)企業(yè)投資自主權(quán)，真正確立企業(yè)的投資主體地位。政府投資決策的科學(xué)化、民主化11 / 37水平需要進(jìn)一步提高。 　　經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)展和改革委員會近日印發(fā)的《關(guān)于貫徹落實(shí)黨的十六屆三中全會決定 精神推進(jìn)2022 年經(jīng)濟(jì)體制改革的意見》提出，加快推進(jìn)投資體制改革，落實(shí)投資體制改革方案，制定配套實(shí)施辦法。讓我們以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以十六屆三中全會精神統(tǒng)一對推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化重要性的認(rèn)識，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，求真務(wù)實(shí)、與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新，推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化新發(fā)展。要以今年 7 月 1 日舉辦的“第四屆中國國際住宅產(chǎn)業(yè)展覽會”為契機(jī)，做好住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化輿論引導(dǎo)和市場宣傳。同時，社會上各種媒體、企事業(yè)單位開展的各種亂評比，擾亂了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的正常秩序，挫傷了致力于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化企業(yè)的積極性和創(chuàng)造性。當(dāng)前，市場上住宅新概念繁多，如健康住宅、生態(tài)住宅、百年住宅等。 　　五是加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。積極培育住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地，發(fā)揮基地的輻射帶動作用。積極推進(jìn)住宅性能認(rèn)定制度，引導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)成套技術(shù)推廣，逐步形成提高住宅建設(shè)質(zhì)量的激勵機(jī)制。 　　三是建立住宅部品認(rèn)證和住宅性能認(rèn)定制度。根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，確定推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的目標(biāo)和工作步驟，統(tǒng)籌規(guī)劃、明確重點(diǎn)。省市應(yīng)該有相應(yīng)機(jī)構(gòu)或職能部門，加強(qiáng)對住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)，形成整體合力。住宅建設(shè)關(guān)聯(lián)度大，涉及行業(yè)多，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化必須建立領(lǐng)導(dǎo)、決策、協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)各級政府對住宅產(chǎn)業(yè)化工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，關(guān)鍵是要建立一套完善的組織實(shí)施體系，形成決策層、推進(jìn)層和實(shí)施層協(xié)調(diào)統(tǒng)一的推進(jìn)機(jī)制，從體制、機(jī)制、技術(shù)、政策上形成推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)機(jī)制。要借鑒農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、高科技產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)等行業(yè)利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的做法和經(jīng)驗(yàn)，研究探索建立住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，為促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提供資金扶持。涉及到建設(shè)部內(nèi)部職能交叉的經(jīng)濟(jì)政策問題，要形成共識，盡快研究解決。為加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，對新技術(shù)、新材料以及先進(jìn)適10 / 37用成套技術(shù)的研發(fā)、生產(chǎn)和推廣應(yīng)用，要研究制訂經(jīng)濟(jì)扶持政策，引導(dǎo)、扶持、保護(hù)和激發(fā)企業(yè)在推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化方面的積極性，形成一批具有技術(shù)創(chuàng)新能力的骨干企業(yè)，形成一批實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、技術(shù)應(yīng)用和技術(shù)集成的企業(yè)群體。企業(yè)是市場的主體，也是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的主體。住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)我國各地居住文化的地域性特點(diǎn)和優(yōu)良傳統(tǒng)，把現(xiàn)代文明與地方民俗、中國特色的建筑文化有機(jī)結(jié)合起來，堅(jiān)決摒棄盲目照搬國外和貪大求洋的設(shè)計風(fēng)格。應(yīng)當(dāng)加快完善住宅設(shè)計規(guī)范和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，提高住宅功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。要重視住宅的規(guī)劃設(shè)計問題。質(zhì)量控制體系是規(guī)范生產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位等市場主體行為的