【正文】 這是一種典型的歧視性稅：對投機性行為歧視，對自住和投資交易保護。為激勵房地產(chǎn)經(jīng)濟盡快恢復(fù)元氣并保持持續(xù)發(fā)展，中央政府提出把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點和把住宅消費作為新的消費熱點，這就是前幾年房地產(chǎn)理論界廣泛討論的“住宅業(yè)的兩點論” 。第二個問題：開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅具有充分的法律和現(xiàn)實依據(jù)。２、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策思路是否正確？對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的征收，該文作者似乎也很有看法。所謂的非理性報價，最大的可能往往是保證開發(fā)商門檻利潤率的前提下壓縮了它的利潤空間，這意味著土地利用的預(yù)期收益分配給政府的比例相應(yīng)地增大了。 ”建設(shè)用地拍賣是政府一直在大力提倡的土地出讓方式，是土地出讓市場化程度最高的方式之一。宏觀調(diào)控樓市　理清三大思路中國房地產(chǎn)報 2022 年 4 月 16 日浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所 虞曉芬 陳多長引言——2022年３月８日，上?！睹兰曳康禺a(chǎn)周刊》Ａ９版發(fā)表了署名文章《宏觀調(diào)控也要講究思路》 ，文章15 / 37對浙江省某市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行了針對性評論（實指杭州，因為杭州是浙江省目前率先征收２０％房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的城市） 。在某些大城市的中央商務(wù)區(qū)，店鋪每平方米的價格已經(jīng)達到紐約第五大街的價格水平。怎么能避免這一點？我覺得互相之間的信任非常重要。傳統(tǒng)的國企有約束無動力，而傳統(tǒng)的民營企業(yè)是有動力無約束。為此，他呼喚中國優(yōu)秀的企業(yè)家，有14 / 37責(zé)任利用我們的體制發(fā)展過程，不斷整合資源、整合人才、整合技術(shù)，來承擔(dān)起中國未來的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖。只有解決好這兩個問題，才能迅速使自己的企業(yè)跨過各種各樣的瓶頸而成為最重要的企業(yè)。萬科現(xiàn)在正是向著中國新型企業(yè)中最大的企業(yè)這條道路走。按照美國和日本市場的企業(yè)經(jīng)營分割規(guī)律，95％的企業(yè)做80％的市場，5％的企業(yè)要做到 20％的市場。　　一是注重總量，不注重結(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強、區(qū)域性強的特點；二是注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當(dāng)前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢；三是注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷移形成的市場需求，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的大量房屋供應(yīng)的現(xiàn)實；四是注重買賣，不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；五是注重部門統(tǒng)計，不13 / 37注重數(shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。我國房地產(chǎn)統(tǒng)計范圍也不夠全面，目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)只是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，而房地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)交易業(yè)還未建立統(tǒng)計制度，在統(tǒng)計指標(biāo)上也是重投資統(tǒng)計、輕經(jīng)營統(tǒng)計。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合司司長鄭京平昨日上午 在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上認(rèn)為，應(yīng)該把房地產(chǎn)價格保持在一個適度的范圍之內(nèi)。今年第一季度全社會固定資產(chǎn)投資 8799 億元，增長 %，增幅比去年同期提高 15 個百分點。據(jù)國家統(tǒng)計局近日對全國 35 個大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，今年一季度，我國房地產(chǎn)價格飛漲，房屋銷售價格比去年同期上漲 %，土地交易價格上漲 %，房屋租賃價格上漲 %。 　　深化投資體制改革，要進一步轉(zhuǎn)變政府經(jīng)濟管理職能，更大程度地發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，真正做到“該放的堅決放開，該管的真正管好” 。必須進行正確的輿論引導(dǎo)，充分發(fā)揮輿論的導(dǎo)向作用，使政府、企業(yè)和消費者形成良性互動和合力，為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化形成良好的輿論環(huán)境。 　　四是切實抓好推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的切入點。建設(shè)部正在研究在部內(nèi)建立和完善相應(yīng)機制，加強各司局之間的配合和協(xié)調(diào)。重點應(yīng)在墻體改革、建筑節(jié)能、節(jié)水與治污、住宅裝修等方面，建立推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展新機制。提高住宅規(guī)劃、設(shè)計水平，是質(zhì)量控制體系的重要組成部分，是增加住宅舒適度的重要方面。住宅部品是由材料、單項產(chǎn)品構(gòu)成的部件、構(gòu)件的總稱，是構(gòu)成成套技術(shù)和建筑體系的基礎(chǔ)。建筑體系重點是解決標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、配套化技術(shù)問題，使其所構(gòu)成的體系有利于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)和機械化施工，形成相互配套、系統(tǒng)的符合產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展方向的完整體系。加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，要從加強基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)研究，開發(fā)、推廣新材料、新技術(shù)，建立健全管理制度為基礎(chǔ)；要以構(gòu)建住宅技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系等四大體系為工作重點。另一方面要在體制上、經(jīng)濟政策上予以突破，為新技術(shù)推廣創(chuàng)造市場環(huán)境。住宅技術(shù)政策是住宅生產(chǎn)工業(yè)化的前提，是統(tǒng)領(lǐng)住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)發(fā)展的指向。提供成品住宅，實現(xiàn)住宅裝修一次到位，已經(jīng)成為新趨勢。我國節(jié)材節(jié)地及污染防治工作也很緊迫。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有房屋 370 多億平方米，其中城市 130 多億平方米，大多數(shù)建筑節(jié)能效果很差，節(jié)能任務(wù)很艱巨。要鼓勵企業(yè)依靠科技進步，推進節(jié)能技術(shù)的改革與發(fā)展。而我國同類地區(qū)住宅平均采暖耗能按歐洲方法折算為 16 升/平方米，我們與國外先進水平的差距，不在材料和技術(shù)上，而是在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)的落實上。近年來，建筑技術(shù)發(fā)展很快，新型建筑體系和墻體材料也取得了很大進展，要有效發(fā)揮墻改基金的調(diào)控作用，為墻體改革營造有利的市場環(huán)境。此后，建設(shè)部會同原國家經(jīng)貿(mào)委等四部委局印發(fā)了《關(guān)于在住宅建設(shè)中淘汰落后產(chǎn)品的通知》 （建住房[1999]295 號） 。解決這些認(rèn)識問題，一方面要充分運用各種輿論工具，加大宣傳力度，另一方面要靠我們樹立科學(xué)的發(fā)展觀，深入研究，務(wù)實為民，圍繞可持續(xù)發(fā)展，推動制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，以實實在在地科研成果、成功范例、經(jīng)濟效益來說服大家。所以企業(yè)發(fā)展的根本途徑，就是堅持科技創(chuàng)新，堅持市場需求為導(dǎo)向，堅持走工業(yè)化、集約化發(fā)展路子，才能不斷提高生產(chǎn)效率、降低生產(chǎn)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、樹立企業(yè)品牌、提高經(jīng)濟效益，為企業(yè)發(fā)展不斷注入活力。長期以來，我國經(jīng)濟增長的成本比國際水平高出許多，是世界上創(chuàng)造 GDP 代價最高的國家之一，萬元 GDP 的耗水量比國際水平高 5 倍，萬元GDP 的總能耗是世界平均水平的 3 倍,其根本原因是生產(chǎn)方式落后，生產(chǎn)效率低。城市垃圾年產(chǎn)生量以每年 8％的速度遞增，主要污染物排放總量仍處于較高水平。住宅總量需求來源于三個方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有 110 多億平方米舊住宅更新改造的需求。在新技術(shù)推廣領(lǐng)域，對新型住宅建筑體系、部品體系和技術(shù)支撐體系的新技術(shù)推廣應(yīng)用，缺乏必要的優(yōu)惠政策支持和調(diào)控手段，難以形成以市場為導(dǎo)向的自我發(fā)展、自我創(chuàng)新、自我完善的市場化激勵機制。另外，國外先進的技術(shù)和產(chǎn)品紛紛進入中國市場，但由于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、自然條件等差異，與現(xiàn)行的建筑體系不匹配，導(dǎo)致先進的技術(shù)、產(chǎn)品適用性差，阻礙了新技術(shù)的推廣。另一高是住宅的生產(chǎn)造成的污染程度高。四是住宅的綜合質(zhì)量低。建筑材料、部品的工業(yè)化水平還較低，尚未形成系列化、規(guī)?；涮咨a(chǎn)體系。同時，通過國內(nèi)技術(shù)交流與合作、各種展覽會、現(xiàn)場會與經(jīng)驗交流會等形式，對宣傳和推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化起到了積極的作用。近幾年，在上海市政府的高度重視下，形成了由決策層、推進層和實施層5 / 37“三個層次”構(gòu)成的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化推進體系，制定了《上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化“十五”計劃綱要》等綱要性文件，明確了目標(biāo)、重點和主要措施。2022 年浙江省政府將推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，加快國家康居示范小區(qū)建設(shè)作為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的主要目標(biāo)之一。2022 年在江蘇省、陜西省、南京市、杭州市、廈門市、濟南市、深圳市、武漢市、成都市、鄭州市、溫州市等省市開展了住宅性能認(rèn)定試點工作，培訓(xùn)了住宅性能認(rèn)定專家隊伍，推動住宅性能認(rèn)定工作的廣泛開展，同時，積極推進住宅性能認(rèn)定的機制創(chuàng)新，與中國工商銀行簽署了合作協(xié)議，對通過性能認(rèn)定的項目，在項目貸款和購房按揭方面給予優(yōu)先；與中國人民保險公司合作，對通過住宅性能認(rèn)定的項目提供質(zhì)量保險，促進了住宅性能認(rèn)定工作的深入開展。 　　六是從事住宅技術(shù)研發(fā)和技術(shù)集成的企業(yè)群體逐步形成。如：西安紫薇花園在西安市率先采用高科技外墻外保溫技術(shù)和優(yōu)質(zhì)中空玻璃塑鋼門窗、分戶采暖系統(tǒng)技術(shù)等，具有一定的先導(dǎo)性。居住區(qū)環(huán)境講求利用自然、回歸自然、享受自然的理念逐步為社會提倡，營造樸實、自然、親切、和諧、安全、便捷、經(jīng)濟、配套齊全的住區(qū)環(huán)境成為主要特征。 　?。ㄒ唬┚幼^(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計水平明顯提高。還有許多問題需要研究解決，下一步的工作任務(wù)相當(dāng)艱巨。 ”推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，特別是貫徹落實《關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》 （國辦發(fā)[1999]72 號） ，得到了各級政府和建設(shè)主管部門的重視。涌現(xiàn)了像嘉興金都景苑、昌吉世紀(jì)花園等一批優(yōu)秀住宅小區(qū)，深受老百姓青睞，成為各地住宅建設(shè)的樣板，對引導(dǎo)各地住宅建設(shè)整體水平提高起到積極的作用。鋼結(jié)構(gòu)住宅、框架異型柱結(jié)構(gòu)、ALC 輕質(zhì)混凝土墻板、混凝土砌塊等技術(shù)得到很大發(fā)展，逐步替代了延續(xù)幾千年“秦磚漢瓦”的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)型式，為淘汰實心粘土磚，完善新型建筑體系起到了帶動作用。 　　五是住宅工業(yè)化一次裝修取得了一定成效。 　　一是關(guān)鍵技術(shù)和基礎(chǔ)技術(shù)的研究取得一定進展。示范工程的實施，使部分省市政府部門尋找到促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有效途徑；使從事住宅設(shè)計、技術(shù)研發(fā)單位進一步認(rèn)識了住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)的發(fā)展方向，使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變了開發(fā)理念，使消費者明確了消費導(dǎo)向，激發(fā)了全社會推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的積極性。 　　四是推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的工作機制逐步建立。 　　五是國內(nèi)外技術(shù)交流與合作不斷加強，推動了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作深入開展。其基礎(chǔ)是高科技含量、高技術(shù)集成、高效率管理。我國建筑工人的平均勞動生產(chǎn)率約為 30 平方米/人年，而發(fā)達國家可達到 150 平方米/人 年，科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻率低于農(nóng)業(yè)近 8 個百分點，距離集約型產(chǎn)業(yè)還差 18 個百分點。去年，我國水泥消耗總量占全球 1/3 多；鋼鐵消耗總量占世界 40％多；煤炭消耗總量達 16 億噸亦為全球的 40％，住宅建設(shè)占很大的比重。其主要原因，一是對基礎(chǔ)技術(shù)、關(guān)鍵技術(shù)研究不夠，技術(shù)、部品的適用性差。又如：輕質(zhì)墻板的產(chǎn)品技術(shù)很先進，但缺乏與之相配套的結(jié)構(gòu)體系，缺乏有效的技術(shù)集成和整合，導(dǎo)致室內(nèi)出現(xiàn)凸柱、凸梁等功能不合理現(xiàn)象及開裂等質(zhì)量通病。2022 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資超過 1 萬億元，同比增長 ％，占同期固定資產(chǎn)投資的 ％，城鄉(xiāng)住宅投資占房地產(chǎn)投資 ％，個人購買商品房的比重已達 ％。我國的人口密度是世界均值的 3 倍，人均自然資源是世界均值的 1/2，其中人均水資源量是世界均值的 1/4，人均耕地面積不到世界均值的一半。也是提高居住質(zhì)量、全面實現(xiàn)小康目標(biāo)的必然要求。產(chǎn)生這種認(rèn)識的根本原因是市場競爭不充分，企業(yè)沒有市場壓力，缺乏長期經(jīng)營戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略，加上缺乏產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)和相應(yīng)的技術(shù)體系支持，使企業(yè)對推動產(chǎn)業(yè)化缺乏熱情和動力，甚至感到對企業(yè)會增加風(fēng)險和成本負(fù)擔(dān)。因此，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化需要政府、企業(yè)、社會共同推動，形成政府支持、企業(yè)推進、消費引導(dǎo)的市場互動機制，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)獲利和消費者受益的共贏局面。長期以來，我國建筑墻體材料采用傳統(tǒng)的粘土實心磚，不僅大量毀壞耕地、浪費資源，而且嚴(yán)重污染環(huán)境。總體情況是西部地區(qū)落后于東部地區(qū)，中小城市落后于大城市和省會城市。建筑能耗占全社會總能耗的 25％，其中建筑采暖、空調(diào)、照明占 14％，建筑建造能耗為 11％，今后比例還可能有所上升。兩套住宅一年就能節(jié)省一噸煤。新建住宅的熱改工作主要是推廣住宅供暖分戶控制和計量成套技術(shù)，提高熱源利用效率。一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具和節(jié)水型植物。 　　（四）住宅裝修。二是正確認(rèn)識住宅裝修統(tǒng)一性和特殊性的關(guān)系，即共性與個性的關(guān)系。在住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化過程中，歐美、日本等發(fā)達國家政府通過一系列經(jīng)濟政策和技術(shù)政策，起到了重要的推動和引導(dǎo)作用，一些經(jīng)驗和做法值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化總體思路是：認(rèn)真貫徹中央十六屆三中全會精神，按照《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （國發(fā)[2022]18號）文件及全國建設(shè)工作會議的確定的任務(wù)和目標(biāo)，用科學(xué)的發(fā)展觀指導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化工作，堅持以人為本，全面提高住宅質(zhì)量；堅持高起點規(guī)劃，高水平設(shè)計，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計；堅持以企業(yè)為主體，鼓勵企業(yè)面向百姓，面向需求，研發(fā)和推廣先進適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料；堅持制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，完善住宅性能認(rèn)定和住宅部品認(rèn)證、淘汰制度，促進住宅生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、信息化；堅持以住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策、經(jīng)濟政策為導(dǎo)向，健全推進機制，引導(dǎo)和推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的健康有序發(fā)展。 　　二是建筑體系。研發(fā)和推廣節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、符合環(huán)保要求的設(shè)備，積極推廣應(yīng)用太陽能等自然能源利用技術(shù)。質(zhì)量控制體系是規(guī)范生產(chǎn)企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位等市場主體行為的一系列管理制度，是住宅部品體系、建筑體系和住宅技術(shù)集成的質(zhì)量保證。企業(yè)是市場的主體，也是推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的主體。推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，關(guān)鍵是要建立一套完善的組織實施體系，形成決策層、推進層和實施層協(xié)調(diào)統(tǒng)一的推進機制，從體制、機制、技術(shù)、政策上形成推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進機制。 　　三是建立住宅部品認(rèn)證和住宅性能認(rèn)定制度。當(dāng)前，市場上住宅新概念繁多，如健康住宅、生態(tài)住宅、百年住宅等。 　　經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)展和改革委員會近日印發(fā)的《關(guān)于貫徹落實黨的十六屆三中全會決定 精神推進2022 年經(jīng)濟體制改革的意見》提出，加快推進投資體制改革，落實投資體制改革方案，制定配套實施辦法。 　　國家將加強對全社會投資的引導(dǎo)和調(diào)控，主要通過規(guī)劃和政策指導(dǎo)、信息發(fā)布以及規(guī)范市場準(zhǔn)入等辦法，引導(dǎo)社會投資方向，抑制無序競爭和盲目重復(fù)建設(shè)。不過，在一季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)出來之后，情況變得很清楚了。因此，未來國家將采取更加嚴(yán)厲的緊縮措施，來抑制投資和信貸的過快增長。例如 2022 年全國固定資產(chǎn)投資為 55118 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資超過 10000 億元，但房地產(chǎn)投資并不全是生產(chǎn)性投資，其中相當(dāng)大部分是生活資料，例如住宅。這三類投資的影響因素存在較大的差異，即使