【正文】 ...................................................................................................14三大政策為上海樓市保駕護航 .......................................................................................................18上海市中心房屋空置率在繼續(xù)上升 ...............................................................................................18上海要對地產(chǎn)市場動真格 ...............................................................................................................19上海期房限轉(zhuǎn)政策發(fā)生作用 ...........................................................................................................21廣州樓價出現(xiàn)輕微上升趨勢 ...........................................................................................................21浙江樓市................................................................................................................................................22銀行貸款吃緊　 融資難度加大 浙江省房企景氣指數(shù)下降 ..................................................22信貸調(diào)控：杭樓市面臨洗牌 有錢企業(yè)成香餑餑 ..........................................................................23寧波樓市上演空城計 無房可售的局面導(dǎo)致價格仍大幅上漲 ......................................................25四大銀行暫停杭州蕭山住房抵押貸款的動作值得關(guān)注 ...............................................................26杭州出臺“房產(chǎn)新政”難抑房價 ...................................................................................................27行業(yè)重大事件........................................................................................................................................28房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng) 9 月起試運行 .......................................................................................................28房地金融................................................................................................................................................28地產(chǎn)市場不存在資金恐慌 不會出現(xiàn)崩盤的現(xiàn)象 ..........................................................................28《決策參考》2022 年第 11 期房地產(chǎn)專題信息資料庫 Real Estate 2 / 37地產(chǎn)商可以把融資目光更多地投向中小銀行 ...............................................................................29資本運作將成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力 ...................................................................................30土地市場................................................................................................................................................31長三角土地調(diào)控收放有度 ...............................................................................................................31專家論談................................................................................................................................................32包宗華：有關(guān)經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期界定的探討 .......................................................................32營銷策略................................................................................................................................................35品牌地產(chǎn)走進產(chǎn)品多樣化時代 .......................................................................................................35地產(chǎn)營銷策劃的五大誤區(qū) ...............................................................................................................363 / 37政策法規(guī)劉志峰：求真務(wù)實 與時俱進 開拓創(chuàng)新 推進我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化新發(fā)展中國建設(shè)報 2022 年 4 月 14 日劉志峰自 1999 年國辦發(fā) 72 號文件下發(fā)以來，各地在推進住宅產(chǎn)業(yè)化方面做了大量的工作，并取得了一定成效，但這還只是剛剛破題，不能估計過高。 　?。ǘ┳≌木C合品質(zhì)普遍提高。上海市從 2022 年開始在全市開展新建住宅菜單式全裝修試點工作，從開始 3000 套試點到去年的 11 萬套，取得了明顯成果，2022 年要求新建住宅全裝修達到 40%。同時，通過示范工程的實施，為各地住宅建設(shè)提供了新鮮經(jīng)驗。幾年來，先后開展了中日、中加、中美等雙邊技術(shù)交流與合作，堅持“引進來”和“走出去”相結(jié)合，不斷提高住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平。由于工業(yè)化程度低，生產(chǎn)仍以手工操作為主，生產(chǎn)效率低，與發(fā)達國家相比還有較大差距?？蒲袉挝粺嶂杂谝壮龀晒徒?jīng)濟效益明顯的項目，對基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的缺乏深入、系統(tǒng)的研究。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長期保持在較高水平，并成為貫穿我國全面建設(shè)小康社會始終的重要的推動力量。當(dāng)前，對推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的認(rèn)識上還存在一些問題。要讓老百姓實實在在地感受到產(chǎn)業(yè)化工作帶來的成效，感受到提高住宅質(zhì)量、科技含量對提高居住質(zhì)量、住宅保值增值帶來的實惠。粘土實心磚在全國仍居墻體材料主導(dǎo)地位，一些地方的粘土實心磚比例高達80％～90％，廣大農(nóng)村住房建設(shè)仍普遍使用粘土實心磚，對土地的破壞和能源的浪費依然嚴(yán)重。但據(jù)統(tǒng)計，全國已建成的節(jié)能住宅（包括前期節(jié)能 30％的住宅）不過３億平方米。二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用和雨水收集利用技術(shù)，解決居住區(qū)的綠化、景觀、沖洗汽車、道路等用水需要。共性主要體現(xiàn)在裝修上，個性主要體現(xiàn)在裝飾上，裝飾是在裝修基礎(chǔ)的點綴，如：布藝、掛件、家具等等。重點抓好以下幾方面工作。推行管線綜合設(shè)計，設(shè)立豎向管井（管束）區(qū)和水平管線區(qū)、管道墻，推廣應(yīng)用各種新型管材。國內(nèi)外實踐證明，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的革命和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，以及產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，僅靠政府號召是遠遠不夠的，必須有與之相適應(yīng)的經(jīng)濟政策予以扶持和引導(dǎo)。通過對部品的標(biāo)準(zhǔn)性、通用性、安全性、耐久性、經(jīng)濟性等性能評估認(rèn)定，淘汰不符合產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的落后技術(shù)和產(chǎn)品，加快部品體系的建立和完善，促進住宅部品向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。 　　計劃經(jīng)濟體制下形成的投資體制雖經(jīng)多次改革，但仍然存在很多問題。今年一季度全國實現(xiàn)GDP27106 億元，同比增長 %。這在固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中是反映不出來的。然而，通過何種手段去實現(xiàn)這個愿望，卻是眼下急需破解的現(xiàn)實問題。作為一個房地產(chǎn)公司要跨越這個門檻，就要有龐大的資金實力，這也是解決資源問題。作為一個大型民營地產(chǎn)企業(yè)，之所以要與國字號企業(yè)天津泰達聯(lián)姻，在于看好泰達體制和經(jīng)營上的優(yōu)勢。列維特認(rèn)為，過去 15 年里，中國出現(xiàn)了“投機泡沫” 。不過，文章中作者有一些觀點和論據(jù)我們不敢茍同，特借此機會，本著虛心誠懇的態(tài)度，與作者交流一下看法。就主要方面看，推動住宅價格非正常上漲的需求因素主要是住宅投機性需求的擾動，而供給因素則既有政府土地供應(yīng)計劃偏緊所導(dǎo)致的供求缺口，也有一些土地或房源沒有形成有效市場供給而人為地放大了住宅稀缺性。我們當(dāng)然可以評論政府實施此項政策的時機選擇是否正確，但卻不能不問各地房地產(chǎn)市場的實際狀況而一概否定其合法性與思路的正確性。作者觀察到的稅收效果大致是稅收政策實施之初的二級市場上的表現(xiàn)，但這并不全面，理由有二：一是2022年９月～2022年元旦政策實施之前，政策兌現(xiàn)之前的震動效應(yīng)導(dǎo)致二手房交易量猛增，交易價格相對平穩(wěn)。文件開宗明義指出：“為促進我國居民住宅市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就個人出售住房所得征收個人所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照‘財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項目征收個人所得稅。我們并不否定土地拍賣及其形成的較高地價在推動房價上升中的作用，但我們卻反對把房價的上升全部歸因于土地出讓方式改革及其導(dǎo)致的地價上揚上。實事求是地講，作者是出于關(guān)心、愛護杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展、關(guān)心城市居民住房改善方面的考慮，才對杭州房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行評論的。只有這樣才能真正建立起雙方的信任感。隨著競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)掙錢將不再容易。房地產(chǎn)企業(yè)欲做大做強，如何讓自己擺脫資金困擾？　　北京市華遠集團總裁任志強最近到美國做了一番調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，在美國市場上幾乎沒有哪一個是著名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有的只是著名的地產(chǎn)基金，或是擁有地產(chǎn)基金的公司。要抓住房地產(chǎn)市場價格和空置率這兩個敏感性的關(guān)鍵指標(biāo)，建立覆蓋城鄉(xiāng)相關(guān)區(qū)域、覆蓋存量與增量、覆蓋買賣與租賃、覆蓋住宅與非住宅市場信息的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報。鄭京平同時認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長確實存在過快因素，但是從 3 月份當(dāng)月的數(shù)字來看，房地產(chǎn)投資只增長了 %，所以這種趨勢和有些行業(yè)的趨勢還不是一致的。去年全年的房價漲幅是%，被認(rèn)為不算太高。 　　同志們，推進我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化任重而道遠。 　　二是統(tǒng)籌規(guī)劃、有序推進。注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計。發(fā)展各種新型砌塊、輕質(zhì)板材和高效保溫復(fù)合墻體，開發(fā)有利于空間利用、方便施工的坡頂結(jié)構(gòu)。如北京市在執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)方面取得了一定成效，還規(guī)定新建住宅小區(qū)面積在 5 萬平方米以上的項目必須采用中水回用技術(shù)等；上海市在新建住宅推廣生化垃圾處理技術(shù)，并明確垃圾減量化后減少收取相關(guān)費用，并與電力公司聯(lián)手推動箱式變電站的推廣工9 / 37作等；大連等地將墻改辦、節(jié)能辦合并到住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心，有力地推動了住宅建設(shè)墻體改革。上海市積極開展了新建住宅菜單式全裝修試點工作，取得了很好的經(jīng)驗和成績。我國人均水資源量僅是世界人均占有量的 1/4。同時標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的力度也不夠。 ”要求各地應(yīng)采取切實措施，抓緊做好實心粘土磚的替代材料和制品的銜接工作，積極推廣采用新型建筑結(jié)構(gòu)體系及與之相配套的新型墻體材料。所以，從某種意義上說，產(chǎn)業(yè)化工作對企業(yè)更加迫切?？傮w上看，我國經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)良好，速度指標(biāo)名列前茅，資源指標(biāo)處于世界低位，資源消耗大，環(huán)境指標(biāo)比較嚴(yán)重，可持續(xù)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。其次是完善新技術(shù)推廣的政策環(huán)境，鼓勵和激發(fā)市場主體推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的積極性和創(chuàng)造性。粗放型的住宅生產(chǎn)方式，不適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展、走新型工業(yè)化道路的要求，不適應(yīng)改善居民住宅質(zhì)量的需要。二是成套技術(shù)集成度低。深圳市將住宅產(chǎn)業(yè)定位在全市經(jīng)濟和社會發(fā)展的大局上，逐步確立了住宅產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位，組織開展了推進深圳市住宅產(chǎn)業(yè)的政策與措施研究，出臺了《深圳市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化促進方案