【正文】 分 20%的市場，意味著每家能做到600 億左右的規(guī)模。然而，實現(xiàn)產業(yè)化須具備三個條件：第一是資本化，擁有大量的資金；第二點是專業(yè)化，除了房地產其他什么都不做；第三是配套的社會化。只有具備這三個特征才能完成產業(yè)化。對此，王石不僅有準備，而且很自信：假如十年內我們的經營規(guī)模達到 1200 億，那么，在未來的 1520 年之內，中國新型企業(yè)（壟斷行業(yè)除外）最大的公司將是房地產公司。萬科現(xiàn)在正是向著中國新型企業(yè)中最大的企業(yè)這條道路走?！　∧壳皣鴥炔簧僦髽I(yè)在經歷了一個快速發(fā)展期之后，都不同程度地遇到了資金不足的瓶頸問題。房地產企業(yè)欲做大做強，如何讓自己擺脫資金困擾？　　北京市華遠集團總裁任志強最近到美國做了一番調研后發(fā)現(xiàn)，在美國市場上幾乎沒有哪一個是著名的房地產開發(fā)公司，有的只是著名的地產基金，或是擁有地產基金的公司。原來，美國企業(yè)是以資金為重大轉換，而不是以蓋房子為最大轉換的。因此，企業(yè)始終要研究的便是如何融資的問題。任志強指出，國內房地產業(yè)的幾家大公司都是通過股權融資、境外上市進入資本市場，使自己迅速成為國內股本金和自有資金占居首位的公司。作為一個房地產公司要跨越這個門檻，就要有龐大的資金實力，這也是解決資源問題。無論企業(yè)用什么方式去實現(xiàn)與資本市場的結合，都需注意既要擴大資本金，又要解決資金利用的問題。只有解決好這兩個問題，才能迅速使自己的企業(yè)跨過各種各樣的瓶頸而成為最重要的企業(yè)?！　∽龃笞鰪?、成為行業(yè)巨頭，是許多有抱負的企業(yè)家所共同追求的目標。在經濟快速發(fā)展、市場開放度日益提高的今天，什么樣的企業(yè)可能成為未來的產業(yè)領袖？　　著名經濟學家張維迎給出了答案：一個企業(yè)要成為產業(yè)領袖，就要對產業(yè)里的其他企業(yè)負責。最重要的是讓人家信任你。人家怎么信任你？你有沒有一個體制上的保證，就變得非常重要。誰愿意把錢交給你，誰愿意把自己的一生，或者是大部分黃金時段交給你，為你來干事，為你自己的目標而去努力？最關鍵的一點就是，要使大家對你這個企業(yè)、對企業(yè)的領導人有足夠的信任。張維迎坦言：我一直在擔心，中國未來真正的產業(yè)領袖，可能有一部分被外國的跨國公司占領。據我所知，零售業(yè)按照現(xiàn)在的發(fā)展狀況，可能五年之后前二十名企業(yè)里面都不會有中國的企業(yè)，所以這是一個很危險的信號。為此，他呼喚中國優(yōu)秀的企業(yè)家，有14 / 37責任利用我們的體制發(fā)展過程，不斷整合資源、整合人才、整合技術，來承擔起中國未來的產業(yè)領袖?！　￠L期以來，民營企業(yè)有一個認識誤區(qū)，認為會賺錢企業(yè)就能生存。隨著競爭的加劇，越來越多的房地產企業(yè)發(fā)現(xiàn)掙錢將不再容易。中國現(xiàn)有 30 萬房地產企業(yè)，大部分是民營。在經營規(guī)?？偭可纤麄冋加袃?yōu)勢，但個體規(guī)模普遍偏小。這種狀況能否繼續(xù)適應未來的市場競爭？　　股本規(guī)模已經列居業(yè)界第五的萬通集團給自己設定的戰(zhàn)略選擇有二：一是合適的資本規(guī)模和必要的合作伙伴；二是建立合理有效的公司治理結構和體制優(yōu)勢。作為一個大型民營地產企業(yè)，之所以要與國字號企業(yè)天津泰達聯(lián)姻，在于看好泰達體制和經營上的優(yōu)勢。萬通董事會主席馮侖頗有見地：泰達是與傳統(tǒng)國企非常不同的國有控股、以市場為導向的企業(yè)。傳統(tǒng)的國企有約束無動力，而傳統(tǒng)的民營企業(yè)是有動力無約束。我們要實施新戰(zhàn)略，就是要形成合適的資本規(guī)模，并將自己放在一個合理有效的體制框架內尋求發(fā)展。對萬通來說，接下來最大的挑戰(zhàn)便是接受嚴格的外部監(jiān)督機制，以及內部對自己提升道德層面的自我約束力。馮侖明白，萬通選擇了泰達，就意味著既要選擇放棄民營的一股獨大，同時要接受強有力的股東監(jiān)督和外部監(jiān)督。這將是萬通在具有民營企業(yè)動力的基礎上，進而解決長久的體制問題邁出的重要一步?！　∑髽I(yè)間實行合作經營是目前企業(yè)擴張的重要途徑。這種合作主要為利益所系，往往“英雄不問來路” ，尤其是，不同所有制企業(yè)會更多地進行相互融合、優(yōu)勢互補。怎樣使這種合作具有持久性？　　著名經濟學家茅于軾談到，很多企業(yè)開始的時候能合作，但是到后來問題越來越多，外資企業(yè)跟我們國有企業(yè)的合作，就發(fā)生過很多失敗的例子。怎么能避免這一點？我覺得互相之間的信任非常重要。作為經營方一定要對股東有忠心，要隨時隨地把自己的一舉一動拿一個尺子衡量一下，看看我這個行為是不是對股東有好處。只有這樣才能真正建立起雙方的信任感。那么，信任感怎么能不破裂？需要有忠心，對資本的忠心。中國房地產市場須防中期風險市場報 2022 年 4 月 14 日李耀宗目前，中國部分地區(qū)大城市店鋪的價格已達到紐約第五大街的水平，市場可能接近波峰，中期有下跌的風險。國際房地產聯(lián)盟（FIABCI ）主席列維特提醒，謹防中國房地產市場的中期風險。列維特認為，過去 15 年里，中國出現(xiàn)了“投機泡沫” 。這使部分大城市的租金加維修費用和每平方米的稅收比巴黎、倫敦或者新加坡還要高出 50％。在某些大城市的中央商務區(qū)，店鋪每平方米的價格已經達到紐約第五大街的價格水平。列維特表示，目前中國的情況和 20 世紀 90 年代的柏林很相似。作為新的市場，當時有很多投資者到柏林買房子，導致房價快速上升。但現(xiàn)在，房價已比高峰時下降了 50％，甚至 90％。因此，列維特估計，中國房地產市場很可能已經接近波峰，價格已經超過財產的價值。目前，預測中國房地產市場的中期前景可能并不是看漲。對此，中國房地產協(xié)會秘書長顧云昌指出，從總體上講，目前對住房有三種需求：居民改善住房的需求、拆遷房屋形成的需求和城市化加速農民進城的需求。這三種需求的力度都不會減弱，而居民收入則在不斷增長，因此整體上房地產市場仍有上升空間，此外，顧云昌透露，未來 3 年內，將有 20 億美元的外資房地產基金投資中國，顯示了對中國房地產市場增長的信心。宏觀調控樓市　理清三大思路中國房地產報 2022 年 4 月 16 日浙江工業(yè)大學房地產研究所 虞曉芬 陳多長引言——2022年３月８日，上海《美家房地產周刊》Ａ９版發(fā)表了署名文章《宏觀調控也要講究思路》 ，文章15 / 37對浙江省某市的房地產市場調控政策進行了針對性評論（實指杭州，因為杭州是浙江省目前率先征收２０％房產轉讓個人所得稅的城市） ?；窘Y論大體可用兩句話概括：一是認為杭州進行的房地產市場調控不大講究思路；二是解決城市居民住房問題必須提倡“自主其力、量力而行、租購并舉、梯級改善” 。實事求是地講，作者是出于關心、愛護杭州市房地產市場發(fā)展、關心城市居民住房改善方面的考慮，才對杭州房地產市場調控政策進行評論的。其直接目的在于，幫助政府在維護市場配置資源的主導性地位之前提下，更好地進行房地產市場調控。其出發(fā)點是好的，討論中也不乏真知灼見。比如，作者提出“宏觀調控也要講究思路” ，任何一個具有現(xiàn)代市場經濟觀念的城市政府均無法予以否定；他提出解決城市居民住房問題要“自主其力、量力而行、租購并舉、梯級改善” ，這既是對解決住房問題國際經驗的總結，也是我國今后解決城市居民住房問題應當遵循的基本原則，我們也是同意的。不過，文章中作者有一些觀點和論據我們不敢茍同，特借此機會，本著虛心誠懇的態(tài)度，與作者交流一下看法。１、土地出讓方式、地價與房價飆升有何關系？ 作者在文章開篇指出：“浙江某地房市一度紅得熱火朝天，建設用地大幅拍賣，使地價直線飆升，房價扶搖直上，鬧得當地百姓意見紛紛。 ”建設用地拍賣是政府一直在大力提倡的土地出讓方式，是土地出讓市場化程度最高的方式之一。在土地一級市場由賣方壟斷的市場結構下，盡量增加買方的競爭性，既可有效避免土地出讓過程中官員的尋租腐敗問題，又可以充分顯示土地資產的潛在經濟價值。土地使用權拍賣過程就是一個土地價值發(fā)現(xiàn)的過程。與協(xié)議出讓相比，導致地價快速上升是土地價值顯現(xiàn)的必然結果。在市場經濟條件下，買方的報價主要基于其對土地利用收益的預期，就住宅用地而言，它基于開發(fā)商對房價和投資回報率的預期。從這個意義上講，是房屋預期價格決定了開發(fā)商對土地價值的評估，政府的土地供應量與買方的競爭性共同決定市場地價。但我們同時也認為，與招標和掛牌出讓這兩種競價出讓方式相比，拍賣方式所具有的現(xiàn)場競價機制容易導致買方的非理性報價，易于形成所謂的“天價” 。不過，這種非理性報價更多只是一種可能而已，在風險概率既定的前提下，追求利潤最大化永遠是房地產開發(fā)商的本性。所謂的非理性報價，最大的可能往往是保證開發(fā)商門檻利潤率的前提下壓縮了它的利潤空間，這意味著土地利用的預期收益分配給政府的比例相應地增大了。當然，為了盡可能地避免非理性報價，政府出讓土地可以較多地采用招標或掛牌方式，但是也應當注意，現(xiàn)在一些地方試行的所謂“綜合評標法”也已經暴露了諸如投標者游說評標專家和投標者串謀定價等問題。我們并不否定土地拍賣及其形成的較高地價在推動房價上升中的作用，但我們卻反對把房價的上升全部歸因于土地出讓方式改革及其導致的地價上揚上。從根本上講，土地價格的上漲是在缺乏彈性的土地供給條件下，房價上漲誘致土地需求的迅速增加而產生的。推動杭州近幾年房價過速上揚的原因，除了土地出讓制度改革及土地真實價格顯現(xiàn)并持續(xù)上升以外，尚有其他非常重要的因素應當引起我們的高度關注。經濟學常識告訴我們，住宅價格過快上漲肯定是住宅供求關系共同作用的結果，但影響供求關系的因素卻十分復雜。就主要方面看，推動住宅價格非正常上漲的需求因素主要是住宅投機性需求的擾動，而供給因素則既有政府土地供應計劃偏緊所導致的供求缺口，也有一些土地或房源沒有形成有效市場供給而人為地放大了住宅稀缺性。這些因素的存在，構成了政府對房地產市場進行宏觀調控的主要現(xiàn)實依據。２、房產轉讓所得稅的政策思路是否正確？對房產轉讓所得稅的征收，該文作者似乎也很有看法。比如，作者說：“地方政府的此類舉措由于思路偏差，其最終效果都卻（未）必能令人滿意?！緛硪粋€生機盎然的市場被一下子調搭成一潭死水。 ”顯然，作者認為房產轉讓所得稅的征收存在明顯的思路性錯誤。關于房產轉讓所得稅的課征效果后文將專門討論，此處先說明兩個問題，這是我們評價開征房產轉讓所得稅的政策思路是否正確的起點。第一個問題：征收房產轉讓所得稅是一個典型的經濟手段。在實行市場取向的經濟體制改革以來，調控16 / 37經濟的手段已經轉向以間接性的經濟手段為主，這也是中國經濟與世界經濟接軌的重要標志之一，房地產市場的宏觀調控也不例外。利用稅收手段對房地產市場進行適度超前干預，既體現(xiàn)了政府對經濟政策效果具有一定時滯性的充分認識，也符合世界各國對房地產市場進行宏觀調控的國際慣例。第二個問題：開征房產轉讓所得稅具有充分的法律和現(xiàn)實依據。１９９９年１２月２日，中央政府的３個涉稅部門聯(lián)合頒發(fā)財稅字〔１９９９〕２７８號文，即《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》 。文件開宗明義指出：“為促進我國居民住宅市場的健康發(fā)展，經國務院批準，現(xiàn)就個人出售住房所得征收個人所得稅的有關問題通知如下：一、根據個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應按照‘財產轉讓所得’項目征收個人所得稅。 ”這里，我們可以達成兩點共識：一是開征房產轉讓個人所得稅是由中央政府授權的，有法律依據的；二是中央政府開征個人轉讓房產所得稅的目的是為了促進房地產市場的健康發(fā)展，其現(xiàn)實依據是房地產市場中出現(xiàn)了干擾市場健康發(fā)展的因素，比如樓市投機的增加等。同樣道理，地方政府根據當地房地產市場的具體情況，制定具體實施辦法，選擇適當時機開征房產轉讓所得稅完全是一種實施公共權力的正常行為。例如，北京市2022年６月２４日京財稅〔2022〕７３２號文《關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》 ，宣布開征房產轉讓所得稅。我們當然可以評論政府實施此項政策的時機選擇是否正確，但卻不能不問各地房地產市場的實際狀況而一概否定其合法性與思路的正確性。為什么新稅法頒布以后，各地沒有立即開征，我們的理解是，經過１９９３年～１９９４年間房地產泡沫經濟的沖擊和房地產市場宏觀調控（主要是金融政策調控） ，我國剛剛興起的房地產經濟開始進入發(fā)展低潮期。為激勵房地產經濟盡快恢復元氣并保持持續(xù)發(fā)展，中央政府提出把住宅產業(yè)作為國民經濟新的增長點和把住宅消費作為新的消費熱點，這就是前幾年房地產理論界廣泛討論的“住宅業(yè)的兩點論” 。在“兩點論”背景下，中央政府和各地方政府相繼出臺了許多鼓勵住宅建設與住宅消費的政策措施，不征房產轉讓所得稅是基于當時我國房地產經濟發(fā)展現(xiàn)實的需要而做出的一個理性選擇。１９９９年以來，我國房地產業(yè)發(fā)展開始進入第二個快速發(fā)展周期。但是，經過近幾年的高速發(fā)展，房地產市場中的一些不和諧因素逐漸凸現(xiàn)，比如開發(fā)商囤積土地與房屋、人為制造住宅稀缺、房產投機比例急劇增加、大量游資進入房地產市場等。這些因素導致房地產價格非理性飆升，基于這種現(xiàn)實背景，在保證我國房地產經濟市場化改革方向不變的前提下，恢復征收個人轉讓房產所得稅、并與房地產金融政策等經濟手段相配合，適時超前調控房地產市場也是政府的一個理性選擇。再來討論如何正確評價２０％的房產轉讓所得稅的目的及其所產生的市場效果。杭州政府恢復征收２０％個人所得稅的主要目的在于，從住宅市場價格預期與投機成本方面來抑制住宅市場比例過高的投機性需求，保護真實性的居住需求和投資需求。 這可以從杭州出臺的個人轉讓房產所得稅實施細則中看出：對自住住宅交易和長期持有的住宅（投資性）交易免稅，對非自住住宅在短期內交易而又沒有購買的進行征稅。這是一種典型的歧視性稅：對投機性行為歧視，對自住和投資交易保護。這種思路正好體現(xiàn)了政府對市場的愛護。作者觀察到的稅收效果大致是稅收政策實施之初的二級市場上的表現(xiàn)，但這并不全面，理由有二：一是2022年９月～2022年元旦政策實施之前，政策兌現(xiàn)之前的震動效應導致二手房交易量猛增，交易價格相對平穩(wěn)。2022年９月～１２月，二手房成交量相當于杭州市2022年全年二手房交易量的７５％，大量投資者（炒房者）撤離市場的結果是滿足了大量有效需求；2022年元旦開始，政策實施之后，政