【導(dǎo)讀】×××××××××××××公司第1頁(yè)共60頁(yè)。×××××××××××××公司第2頁(yè)共60頁(yè)。（三）投資利潤(rùn)預(yù)測(cè)...

　　

【正文】 設(shè)立安全區(qū)域、標(biāo)示牌 )，安全通道及高處作業(yè)對(duì)下部和地面人員的影響；臨時(shí)用電線路的整體布置、架設(shè)方法；安裝工程中的設(shè)備、構(gòu)配件 吊運(yùn)，起重設(shè)備的選擇和確定，起重以外安全防護(hù)范圍等。 ② 施工方案必須貫徹 安全第一、預(yù)防為主 的原則。為了進(jìn)一步明確編制安全技術(shù)措施的重點(diǎn)，應(yīng)抓?。阂皇欠栏呖諌嬄洌荒撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 45 頁(yè) 共 60 頁(yè) 二是防觸電；三是防交通事故；四是防誤操作等 4 種傷害的防范制定相應(yīng)的措施，內(nèi)容要充實(shí)，有針對(duì)性。 ③ 做好夏季防暑降溫、雨季施工制定防雷、防電，冬季防火、防大風(fēng)的工作。 2 運(yùn)營(yíng)期防護(hù)措施 本項(xiàng)目將根據(jù)國(guó)家有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)的規(guī)定，充分考慮勞動(dòng)安全和衛(wèi)生，項(xiàng)目建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”規(guī)定，對(duì)可能引起火災(zāi)、爆炸、電傷、機(jī)械傷害、摔傷等不安全因素，依據(jù)“安 全第一，預(yù)防為主”的方針，積極采取有效的防范措施，努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明的環(huán)境。 （ 1）防火防爆 本項(xiàng)目按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162020）規(guī)定的建筑耐火等級(jí)地下室為一級(jí)、地面建筑為二級(jí)設(shè)計(jì)，并與規(guī)范要求部位設(shè)置火災(zāi)事故照明。消防用電設(shè)備按二級(jí)負(fù)荷供電，樓梯間備用手提式移動(dòng)干粉滅火器；建筑物周圍應(yīng)保證：小區(qū)主干道路面寬 7 米，消防車道最小寬度為 6 米，滿足消防車轉(zhuǎn)彎半徑，消防車可以到達(dá)所有單體建筑；同時(shí)路面車道滿足消防車荷載32T的要求。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 46 頁(yè) 共 60 頁(yè) （ 2）消防給排水 ①室外按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓。 ②各建筑單體內(nèi)按照規(guī)范要求配備相應(yīng)數(shù)量干粉滅火器。 ③室內(nèi)消防給水管系統(tǒng)管材采用熱浸鍍鋅鋼管，室外采用孔網(wǎng)鋼骨架塑料復(fù)合管。 （ 3）電氣安全 本項(xiàng)目按《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500572020）應(yīng)設(shè)制避雷系統(tǒng)，采用主樓基礎(chǔ)鋼筋作為接地體，柱中結(jié)構(gòu)主筋焊接引下線，接地電阻不大于 4 歐姆。各功能區(qū)內(nèi)設(shè)備按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行布置。所有正常不帶電的電氣設(shè)備金屬外殼均妥善接地，電氣保護(hù)接地系統(tǒng)與防雷接地共用同一接地體，并保證電氣設(shè)備和線路絕緣良好。設(shè)備的電氣控制設(shè)安全開(kāi)關(guān)，危險(xiǎn)部位設(shè)置必要的標(biāo)志及危險(xiǎn)警告指示。某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 47 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第九章、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 （一）建設(shè)工期 本項(xiàng)目建設(shè)期自 年 月至 年 月，共 個(gè)月。爭(zhēng)取 年 月開(kāi)工建設(shè)，并于 年 月 日之前交付使用。 （二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 1 立項(xiàng)及可行性研究階段： 完成項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，主要是項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告編制、審批、方案設(shè)計(jì)、工程概算等相關(guān)工作； 2 建設(shè)準(zhǔn)備階段： 完成場(chǎng)地內(nèi)三通一平、方案招投標(biāo)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、組織施工、監(jiān)理招標(biāo)等； 3 建設(shè)實(shí)施階段： 完成項(xiàng)目主體、道路、地下地面停車場(chǎng)、綠 化景觀等室內(nèi)外工程施工； 4 竣工驗(yàn)收階段： 完成項(xiàng)目各項(xiàng)主體以及設(shè)備驗(yàn)收并交付使用。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 48 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十章 、組織機(jī)構(gòu)及人員配置 （一）領(lǐng)導(dǎo)體制 本項(xiàng)目采用項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)制。 （二）機(jī)構(gòu)設(shè)置 根據(jù) 置業(yè) 有限公司開(kāi)發(fā)新建 項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)周期的要求，我們建議設(shè)置以下機(jī)構(gòu)： 1 管理機(jī)關(guān) （ 1）公司領(lǐng)導(dǎo) 2 人（其中綜合管理 1 人，工程管理 1 人）。 （ 2）公司財(cái)務(wù) 2 人（出納、會(huì)計(jì)各 1 人）。 2 工程部門(mén) 管理人員： 1 人；辦事員： 2 人。 3 營(yíng)銷部門(mén) 銷售主管： 1 人；銷售代表： 4 人。 4 綜合部門(mén) （ 1）主管人員： 1 人 （ 2）辦公室： 1 人 （ 3）后勤人員： 1 人 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 49 頁(yè) 共 60 頁(yè) （三）職工培訓(xùn) 根據(jù)公司業(yè)務(wù)需要新招聘的人員，應(yīng)滿足其從事工作的相應(yīng)資格和資質(zhì)。在公司培訓(xùn)一個(gè)月，熟悉本職工作及各部門(mén)工作內(nèi)容，考核合格后，正式聘用上崗。 （四）人員結(jié)構(gòu)圖 法人 綜合管理 1人 工程管理 1人 公司財(cái)務(wù) 2人 綜合管理 1人 銷售主管 1人 銷售代表2人 銷售代表2人 管理人員1人 辦事人員2人 綜合主管1人 辦公室1人 后勤人員1人 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 50 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十一章、招投標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 3 號(hào)），本項(xiàng)目屬于“必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目”。 為規(guī)范工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，依據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定 》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第９號(hào)），本項(xiàng)目確定的具體招標(biāo)范圍、擬采用的招標(biāo)組織形式及擬采用的招標(biāo)方式見(jiàn)表。 ******* 項(xiàng)目 建設(shè)招標(biāo)基本情況表 序號(hào) 招標(biāo)內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 招標(biāo)估算金額（萬(wàn)元） 1 勘察、設(shè)計(jì) 全部 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 2 建筑施工工程 全部 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 3 設(shè)備 全部 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 4 工程監(jiān)理 全部 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 情況說(shuō)明： 估算金額含全部工程。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 51 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十二章、投資估算及資金籌措 （一）固定資產(chǎn)投資估算依據(jù) 建設(shè)土地使 用費(fèi)按萬(wàn)元人民幣計(jì)入； 建筑工程費(fèi)按當(dāng)?shù)仡愃乒こ探ㄖ靸r(jià)估算； 設(shè)備價(jià)格依據(jù)相應(yīng)供應(yīng)商報(bào)價(jià)估算（設(shè)備價(jià)格中包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)等）； 其他費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定并結(jié)合本工程實(shí)際情況估算； 預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 %估算。 （二）固定資產(chǎn)投資估算 本項(xiàng)目建設(shè)投資估算總額為 萬(wàn)元，其中建安工程費(fèi)用 萬(wàn)元（其中建筑工程費(fèi)用 萬(wàn)元，室外工程費(fèi)用 萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)用 萬(wàn)元）， 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元（其中土地費(fèi)用 萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元。詳見(jiàn)“投資估算表” 。 （三）資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 萬(wàn)元，所需資金由置業(yè)有限公司自籌解決。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 52 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十二章、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）銷售計(jì)劃比例表 項(xiàng)目 2020 2020 合計(jì) 住宅銷售比例（ %） 70 30 100 地下車位銷售比例（ %） 70 30 100 商業(yè)用房銷售比例（ %） 80 20 100 （二）收入估算 可銷售面積 :地上建筑面積 （三房面積） = ㎡，地下建筑面積 : ㎡，地下停車位： 個(gè)。 銷售收入： 元 /㎡ ㎡ + 個(gè) * 元 /個(gè) = 元。 備注：每平方 元 /㎡是 按目前 區(qū)域內(nèi)均價(jià)參考 （三）投資利潤(rùn)預(yù)測(cè) 利潤(rùn) =銷售收入 開(kāi)發(fā)總投資 = 萬(wàn)元 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元。 利潤(rùn)率 =利潤(rùn)247?？偼顿Y = 247。 萬(wàn)元 = %。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 53 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十三章、效益分析 本項(xiàng)目的建設(shè)不僅僅為區(qū)域內(nèi)的居民，而且也為周邊地區(qū)的人群提供了地理位置優(yōu)越，交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新興城鎮(zhèn)高尚文化住宅，而且也在一定程度上改善了區(qū)域環(huán)境，增加了城市綠地面積，具有良好的社會(huì)效益。 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以城市總體規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)，以片區(qū)性詳規(guī)為依據(jù)，以區(qū)域特點(diǎn)為準(zhǔn)繩，全力打造功能合理、品質(zhì)高尚、立意新穎的 時(shí)尚住宅小區(qū)。本小區(qū)的建設(shè)注重生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，區(qū)內(nèi)大量形態(tài)各異的綠化植被和各色形態(tài)各異的水色、景觀小品，在藍(lán)天白云的映襯下，像一幅絢麗多姿的彩繪，成為乃至整個(gè)市城鎮(zhèn)建設(shè)中的一道亮麗的風(fēng)景。 建筑形態(tài)整潔統(tǒng)一，色彩豐富多樣，通過(guò)錯(cuò)落有致的高低層次，合理的建筑密度，流暢優(yōu)美的曲線、與周圍環(huán)境達(dá)到完美、和諧、統(tǒng)一，是一處人們閑居生活的樂(lè)土。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 54 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十四章、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量 建筑外觀是建筑工程的人性展示，施工質(zhì)量是產(chǎn)品的生命體現(xiàn)。完美的建筑設(shè)計(jì)和可靠的施工質(zhì)量，是驗(yàn) 證其“作品”是否具有市場(chǎng)活力的重要因素。 因此，設(shè)計(jì)、施工有必要由一流的市場(chǎng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行，尤其是要選擇有資質(zhì)、重質(zhì)量、重信譽(yù)的設(shè)計(jì)、施工（單位）進(jìn)行施工建設(shè)，降低因此造成的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）設(shè)備和原材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 本建設(shè)項(xiàng)目無(wú)論規(guī)模、外觀等在區(qū)域內(nèi)屬于首家。目前，由于國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然較大，部分建筑材料價(jià)格波動(dòng)較大，加大了本建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，因此，優(yōu)化設(shè)計(jì)、充分考慮原材料購(gòu)入及其漲價(jià)因素，將項(xiàng)目建設(shè)投資控制在建設(shè)造價(jià)的合理范圍。 （三）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 1 資金風(fēng)險(xiǎn) 本擬建項(xiàng)目工程浩大、所需建設(shè)資除 部分資金由金融貸款解某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 55 頁(yè) 共 60 頁(yè) 決外，大部分建設(shè)資金由自籌解決，自籌數(shù)額較大，其籌資及建設(shè)運(yùn)作尚有不確定性。因此，本建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)期建成，建設(shè)資金到位及完善良好的市場(chǎng)運(yùn)作是保證該項(xiàng)目建設(shè)按計(jì)劃實(shí)施的關(guān)鍵。 2 銷售風(fēng)險(xiǎn) （ 1）競(jìng)爭(zhēng)激烈、形式嚴(yán)峻 “”“”等與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，并具備大盤(pán)在規(guī)模、配套等方面的優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，形式嚴(yán)峻，結(jié)合該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，必須以快致勝。 （ 2）人們對(duì)大型品牌開(kāi)發(fā)商的信任 客戶普遍認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)是房屋質(zhì)量的重要保證之一。綠城、華潤(rùn)、維科等無(wú)疑符合上述條件。 3 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模龐大，使得本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在著很大的難度，存在著很大的不確定因素。如何能夠順利化解運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 56 頁(yè) 共 60 頁(yè) （四）其它因素 由于市場(chǎng)存在諸多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素，本建設(shè)項(xiàng)目的成功與否，取決于置業(yè)有限公司良好的市場(chǎng)運(yùn)作和對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)以及化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 57 頁(yè) 共 60 頁(yè) 第十五章、結(jié)論及建議 （一）結(jié)論 本報(bào)告通過(guò)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益等綜合分析后，可以得出本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益，項(xiàng)目建設(shè)積極可行。該項(xiàng)目如能順利實(shí)施 ,必將為 *****發(fā)展起 到良好地推動(dòng)作用。 （二）項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目的實(shí)施需注意以下幾方面： 項(xiàng)目立項(xiàng)后，希望政府做好各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，使項(xiàng)目地塊周圍的規(guī)劃道路、供水、供電、通信等線路鋪設(shè)及時(shí)到位，滿足工程建設(shè)和日常運(yùn)行的需要。 本項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格遵循對(duì)地面和地下文物遺存保存的規(guī)定，對(duì)施工人員做好文物保護(hù)宣傳，在施工過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)地下文化層，應(yīng)積極與當(dāng)?shù)匚奈锊块T(mén)配合，做好文物古跡的保護(hù)工作。 為保證項(xiàng)目盡快投入使用，建議建設(shè)單位抓緊辦理土地征用手續(xù)，落實(shí)資金，盡早實(shí)施工程建設(shè)。 建議在下階段進(jìn)行方案比選，根據(jù)整體功能 要求，進(jìn)一某房地產(chǎn)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告 公司 第 58 頁(yè) 共 60 頁(yè) 步完善建設(shè)方案和設(shè)計(jì)工作，必須按照國(guó)家、市的具體情況嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行建設(shè)。 本項(xiàng)目建設(shè)工程龐大，整個(gè)小區(qū)的建設(shè)是不是真正的能夠打造一個(gè)“功能合理，品質(zhì)高尚、立意新穎、便于居住的新興城鎮(zhèn)高尚文化住宅，是該項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，建議在工程建設(shè)過(guò)程中應(yīng)多采納有關(guān)專家的意見(jiàn)和建議，宜采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇一流的設(shè)計(jì)、