【正文】 普通商品住宅，對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小。第八章 社會(huì)影響分析一、社會(huì)影響效果分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境），本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好環(huán)境。該項(xiàng)目不但可以為項(xiàng)目附近的居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。本項(xiàng)目周邊的高綠化率將會(huì)吸引較多二次置業(yè)的居民前來購(gòu)買。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目的建設(shè)過程將會(huì)給包括設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建成后投入運(yùn)營(yíng)，需要大量專業(yè)人員進(jìn)行維護(hù)，為物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)?？梢姡卷?xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。表8－1 社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣?duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，可普遍增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，不存在擴(kuò)大貧富差距的問題。無2對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆钏降挠绊懜纳凭幼l件，解決項(xiàng)目附近居民的住房問題，提高生活水平。無3對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。無4對(duì)利益相關(guān)群體影響 本項(xiàng)目建設(shè)新增普通住宅343戶，為項(xiàng)目所在區(qū)域居民及二次置業(yè)者提供了更好的居住條件和生活環(huán)境。無5對(duì)婦女、老人和兒童等弱勢(shì)群體的影響項(xiàng)目實(shí)施可帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文化以及娛樂設(shè)施的建設(shè)，對(duì)婦女、老人和兒童均帶來積極的影響。無6對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生和其他社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的影響可以帶動(dòng)該區(qū)域文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他相關(guān)社會(huì)公共福利設(shè)施的快速發(fā)展，有利于在一定程度上提高當(dāng)?shù)厝嗣竦纳罴拔幕?。無7對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)容量的影響項(xiàng)目將促進(jìn)周邊道路、供水、排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵐芫W(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善無8對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教信仰的影響項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)符合國(guó)家的民族和宗教政策，不會(huì)引起民族矛盾，宗教糾紛。無綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)將為所在區(qū)域內(nèi)居民及南寧市良慶區(qū)的發(fā)展建設(shè)帶來良好的社會(huì)效益。二、社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。本項(xiàng)目建成后交通和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。本項(xiàng)目符合南寧市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，基本上不存在難以調(diào)和處理的沖突及矛盾，項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值總體上是被認(rèn)可的。但是對(duì)于可能出現(xiàn)的問題亦需采取有效可行的措施加以防范和處理。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系見下表。表8－2 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體接受項(xiàng)目施工給該地區(qū)造成的負(fù)面影響議定妥善的解決方案，盡量減輕或避免負(fù)面影響2當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)三、社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響，將會(huì)直接影響到項(xiàng)目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境。對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響，文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展。對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響，促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)效益上，可以增加地方稅收，提高整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平，打造以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為前端，建筑、建材、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈。四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析風(fēng)險(xiǎn)定性分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資大、建設(shè)期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，存在著土地預(yù)期收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響，也會(huì)受到當(dāng)?shù)馗鞣N社會(huì)關(guān)系的影響，因此，本項(xiàng)目在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)外，還應(yīng)提高設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷及物業(yè)管理水平，加強(qiáng)投資的管理、工程進(jìn)度的管理，并采取有效的措施，進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)運(yùn)作，盡量避免和減少風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。在工程建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施（1）制定切實(shí)可行的成本控制措施；（2）對(duì)于工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理可采取公開招投標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、建設(shè)及監(jiān)理公司；（3）加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度。（4）協(xié)調(diào)好處理好與項(xiàng)目水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套部門的關(guān)系，亦是保證項(xiàng)目順利實(shí)施，規(guī)避或消除風(fēng)險(xiǎn)不可忽視的重要問題。第九章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對(duì)本項(xiàng)目的申報(bào)單位情況、擬建項(xiàng)目情況、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用與能源耗用、環(huán)境保護(hù)等分析后，得出以下結(jié)論：本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的要求本項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，符合當(dāng)?shù)卣畬?duì)競(jìng)得土地的相關(guān)特別規(guī)定。本項(xiàng)目建設(shè)順應(yīng)地區(qū)快速發(fā)展的市場(chǎng)需求，因地制宜，合理開發(fā)并有效利用資源。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)不產(chǎn)生不利影響，有益于推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，美化區(qū)域環(huán)境。本項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)利益和顯著的社會(huì)利益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目規(guī)模適當(dāng)、布局合理、符合相關(guān)要求。二、建議建設(shè)單位應(yīng)做好項(xiàng)目核準(zhǔn)等前期準(zhǔn)備工作，以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，并達(dá)到預(yù)期目的。該項(xiàng)目一次規(guī)劃，土地一次到位。建議公司請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院按規(guī)劃要求做好圖紙?jiān)O(shè)計(jì)；在施工過程中請(qǐng)監(jiān)理公司做好監(jiān)督管理工作，確保工程質(zhì)量與竣工銷售進(jìn)程，使其早日發(fā)揮功效。在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。附表1 ：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表金源一品二期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　面積：平方米用地性質(zhì)商業(yè)住宅用地容積率綠化率%建筑密度%居住套數(shù)(戶)626居住人數(shù)(人)2191二期凈用地面積23,總建筑面積134,其中:計(jì)容建筑面積99,其中：地上高層住宅建筑面積87,商業(yè)用房11,物業(yè)及其他用房不計(jì)容建筑面積35, 其中:架空層建筑面積3, 地下車庫(kù)建筑面積32,機(jī)動(dòng)車位(輛)其中：地上地下附表2 ：金源一品2期總投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱估算價(jià)值（萬元）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注土建工程設(shè)備購(gòu)置安裝工程其他費(fèi)用合計(jì)單位數(shù)量（面積）單價(jià)　一工程費(fèi)用　　　　 ㎡ 　（一）建筑安裝費(fèi) ㎡ 　1住宅樓 　 ㎡ 　2商業(yè) 　　　 ㎡ 　4地下室 　　 ㎡ 　5樁基礎(chǔ) 　　 　 ?。ǘ┦彝夤こ獭　? ㎡ 　1供電工程　　　 　 　2供水工程　　　 　 　3排污工程　　　 　 　4雨水工程　　　 　 　7綠化工程　　　 　 　9強(qiáng)電引入　　　 　 　（三）前期三通一平工程費(fèi)用　　 　 　　總平　　　 　　　　土地平整費(fèi)　　　 　 　二其他費(fèi)用　　　　 　 ?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地費(fèi)用　　　　 　 ?。ǘ┙ㄔO(shè)管理費(fèi)　　　 　 　1建設(shè)單位管理費(fèi)　　　 　 　2施工監(jiān)理費(fèi)　　　 　 ?。ㄋ模┛辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)　　　 　 　1方案設(shè)計(jì)費(fèi)　　　 m2 　　2施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)　　　3勘察費(fèi)　　　 　　　　4審圖費(fèi)　　　 　　　　5人防設(shè)計(jì)費(fèi)　　　 　　　　6園林設(shè)計(jì)費(fèi)　　　 　　　?。ㄎ澹┣捌趫?bào)建等費(fèi)用　　　 　 　1勞保費(fèi)　　　 　　　　2農(nóng)民工保障金費(fèi)　　　 　　　　3防雷費(fèi)　　　 　　　　4消防審批費(fèi)　　　 　　　　5預(yù)算編制費(fèi)用　　　 　　　　7城建配套費(fèi)　　　 　　　　9規(guī)劃服務(wù)費(fèi)　　　 　　　　10環(huán)保評(píng)估費(fèi)　　　 　　　　11白蟻預(yù)防費(fèi)　　　 　　　　12墻改押金　　　 　　　　13散裝水泥押金　　　 　　　　14放線費(fèi)用　　　 　　　　15建筑垃圾處置費(fèi)　　　 　　　　16沉降觀測(cè)費(fèi)　　　 　　　　三建設(shè)期貸款利息　　　　 　 　四流動(dòng)資金　　　　 　 　**建設(shè)投資總額　　　　 ㎡ 　附表3：損益表計(jì)算金源一品2期損益表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）備注1經(jīng)營(yíng)收入整個(gè)項(xiàng)目周期總收入2總成本含投資與經(jīng)營(yíng)成本3土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加4利潤(rùn)總額5應(yīng)納稅所得額6所得稅7稅后利潤(rùn)附表4： 全部現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)期（年）01231現(xiàn)金流入 72, 21, 29, 21, 銷售收入 72, 21, 29, 21, 出租收入　　　　　自營(yíng)收入　　　　　凈轉(zhuǎn)售收入　　　　　其他收入　　　　　回收固定資產(chǎn)余值　　　　　回收經(jīng)營(yíng)資金　　　　　2現(xiàn)金流出 45, 12, 13, 12, 6, 開發(fā)建設(shè)投資 32, 12, 9, 7, 2, 經(jīng)營(yíng)資金 2, 　 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1, 　 營(yíng)業(yè)稅金及附加 4, 　 1, 1, 1, 土地增值稅 1, 　 所得稅預(yù)繳 3, 　 1, 1, 1, 3凈現(xiàn)金流量 27, 12, 8, 16, 14, 4凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 20, 12, 7, 14, 11, 5累計(jì)凈現(xiàn)金流量 21, 12, 4, 12, 27, 6累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 12, 12, 5, 9, 20, 55