【正文】 光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB/T50032001（7）《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5002893（8）《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》 GB503652005（9）《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科[2005]199號(hào)）（10）《全國民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇》（11）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ1342001（12）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》 JGJ2695（13）《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范》（14）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》 JGJ1442004（15）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692（16）《綠色建筑評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》 DBJ/T1011012005（17）《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502422002（18）《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》 DBJ016072001（19）《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB503362002（20）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）（21）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500152003相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標(biāo)準(zhǔn)（1）《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》GB 200522006；（2）《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 17896 1999；（3）《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》 GB 190432003；（4）《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級(jí)》 GB 190442003；（5）《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 194152003；（6）《單元式空氣調(diào)節(jié)機(jī)能效限定值及能源效率等級(jí)》GB 195762004；（7）《建筑外窗氣密性能分級(jí)及檢測(cè)方法》GB/T71072002。項(xiàng)目能耗供應(yīng)狀況本項(xiàng)目區(qū)域市政設(shè)施基本可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力等配套）初步具備。中水：本項(xiàng)目擬設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。項(xiàng)目典型住宅能耗指標(biāo)分析（1）屋面主要構(gòu)造及材料：，1：，, 水泥瓦屋面；斜坡屋面的總傳熱阻=+屋面構(gòu)造的總傳熱阻+=（M2K）；考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的影響及保溫材料的修正系數(shù)，平均傳導(dǎo)系數(shù)Km=屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)～= W /（M2K）/W。K）；外墻傳熱系數(shù)K=（M2K）/W（）滿足≤（M2（3）門窗外門窗采用斷熱鋁合金型材門窗，達(dá)到節(jié)能要求，改善門窗絕熱性能，有效降低室內(nèi)空氣與室外空氣的熱傳導(dǎo)。（4）戶門鋼制防盜門由廠家按保溫節(jié)能要求制作， W/（M2通過上述典型住宅能耗指標(biāo)計(jì)算分析，項(xiàng)目合理能耗均達(dá)到相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，滿足能耗準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的要求。（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）合理布量建筑朝向，結(jié)合地形，盡量利用太陽能，降低熱耗系數(shù)，節(jié)省采暖能耗。（5）選用高效節(jié)能型用電設(shè)備，變配電間盡量設(shè)置在負(fù)荷中心，節(jié)約電能線損。（7）選用高效節(jié)能的熒光燈及其他氣體放電光源，盡量少用白灼燈。（8）采用高效節(jié)能供水設(shè)備，生活泵選用進(jìn)口產(chǎn)品，節(jié)水節(jié)能。節(jié)能效果分析本項(xiàng)目為達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)，在建筑熱工設(shè)計(jì)、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計(jì)方面嚴(yán)格執(zhí)行國家、廣西壯族自治區(qū)及南寧市相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。本項(xiàng)目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。用地范圍內(nèi)正著手進(jìn)行場(chǎng)地平整前準(zhǔn)備工作，已經(jīng)具備開發(fā)建設(shè)條件；占用耕地情況：項(xiàng)目無占用耕地情況；土地權(quán)屬類別：土地所有權(quán)歸屬為國家所有，土地使用權(quán)歸屬于南寧市冠四海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；取得土地方式：以掛牌出讓方式取得國有土地使用權(quán)。二、土地利用合理性分析該項(xiàng)目形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。 符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。無拆遷安置補(bǔ)償工作。12′～24176。19′～109176。南寧市轄區(qū)屬盆地地形，南寧盆地地處廣西山字型構(gòu)造前弧弧頂緯向構(gòu)造帶上，形似紡錘，縱向長為東北東向，全長約70公里，橫向短軸約30公里，兩頭尖且封閉，盆地周圍為古老巖層構(gòu)成的低山丘陵所環(huán)繞，標(biāo)高為260500米，比高為150250米，盆地周圍西南部為面積約為140平方公里的沖積平原。丘陵地帶占面積多，東北部表面礫石面為高嶺土?！妫?，℃，℃，無霜期平均達(dá)343天，年日照時(shí)數(shù)為1,。常年主導(dǎo)風(fēng)向以偏東風(fēng)為主，夏季多為東南風(fēng)， m/s，冬季多為東北風(fēng)， m/s。全年靜風(fēng)頻率為51%。生態(tài)環(huán)境條件和環(huán)境容量狀況該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部植被多為松樹，生態(tài)環(huán)境條件一般。二、生態(tài)環(huán)境影響分析本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在項(xiàng)目在施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對(duì)周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。施工聲污染施工噪聲污染主要來自各種打樁、吊裝設(shè)備、混凝土攪拌、建筑施工等，噪聲功率幾乎都在100db(A)以上。施工活動(dòng)產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機(jī)物和懸浮物。建成使用后主要是生活垃圾。該地區(qū)的環(huán)境容量完全可以接納，基本無水土流失現(xiàn)象，對(duì)流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)的影響不大。從環(huán)境影響上看，項(xiàng)目建設(shè)是可行的，同時(shí)，項(xiàng)目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施：水質(zhì)保護(hù)措施主要為項(xiàng)目排出的污水及雨水。為保證項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目排水?dāng)M采用分流制排放生活污水和雨水。項(xiàng)目路面多為鋪裝路面和綠地，除雨水沖刷路面后有一定的雜物外，排入雨水溝的雨水不會(huì)含有大量的有害物質(zhì)。保護(hù)大氣質(zhì)量的主要措施：用灑水車定時(shí)對(duì)施工路面灑水；在揚(yáng)塵設(shè)備安裝吸塵器；建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板；施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，汽車安裝尾氣凈化措施。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機(jī)將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中；地下車庫排放的廢氣利用地下室強(qiáng)制通風(fēng)將尾氣排至室外，保證停車場(chǎng)的空氣中尾氣含量不超標(biāo)。項(xiàng)目建設(shè)過程中防止噪聲污染的具體措施是選用低噪聲設(shè)備，安裝隔聲設(shè)施、操作人員戴防護(hù)用具等，主要為：車輛應(yīng)限速行駛?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。本項(xiàng)目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。項(xiàng)目運(yùn)營期間噪聲相應(yīng)執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB123482008）防止固體廢棄物污染措施生活垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，在生活區(qū)安裝一些垃圾桶收集固體廢棄物，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至指定的垃圾處理場(chǎng)和垃圾消納場(chǎng)處理。四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件良好，層位穩(wěn)定，地層承載力可作為工程建筑持力層，適合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析71 投資估算 ①本投資估算范圍為：土地費(fèi)用、土建工程、給排水工程、配電工程、電梯工程、設(shè)備與安裝工程、室外廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、道路、綠化和準(zhǔn)備金等。③設(shè)備價(jià)格部分，依據(jù)同標(biāo)公司提供的各電梯商及各主要設(shè)備商報(bào)價(jià)。⑤建筑工程其他費(fèi)用：按桂建（1991年）第六號(hào)文件進(jìn)行估測(cè)。二期總投資估算序號(hào)項(xiàng)目金額單方估價(jià)（元/m2）1土地費(fèi)用6, 2建設(shè)成本25,1, 3營銷成本 4管理成本 5財(cái)務(wù)成本1, 合計(jì)36,2, 二期建設(shè)工程成本估算序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）單方估價(jià)（元/m2）1前期工程費(fèi)用 2設(shè)計(jì)費(fèi) 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1, 4前期報(bào)建費(fèi)用1, 5建筑安裝成本22,1, 合計(jì)（萬元）25,1, 73 分項(xiàng)目投資估算表（見下表）金源一品二期主要建設(shè)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)估算表金源一品二期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)　面積：平方米用地性質(zhì)商業(yè)住宅用地容積率綠化率%建筑密度%居住套數(shù)(戶)626居住人數(shù)(人)2191二期凈用地面積23,總建筑面積134,其中:計(jì)容建筑面積99,其中：地上高層住宅建筑面積87,商業(yè)用房11,物業(yè)及其他用房不計(jì)容建筑面積35, 其中:架空層建筑面積3, 地下車庫建筑面積32,機(jī)動(dòng)車位(輛)其中：地上地下金源一品二期項(xiàng)目總投資明細(xì)序號(hào)類 型面積（平方米）總投資（萬元）1高層住宅87,23,2商場(chǎng)11,3,3地下室32,10,4架空層3,　合 計(jì)134,36,74 資金籌措 (1) 按工程可行性研究規(guī)則，在編制本項(xiàng)目的可研報(bào)告時(shí)，按總投資做出計(jì)劃安排，本項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目開發(fā)商籌集自有資金人民幣12,500萬元，不足部分向銀行貸款人民幣15,、按揭貸款解決。（3）房地產(chǎn)開發(fā)資金運(yùn)作與其他項(xiàng)目有很大的不同，一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目可以預(yù)售、可以邊建設(shè)邊銷售，按照有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目完成總投資的25％就可公開預(yù)售，二是工程主體封頂后可以向銀行申請(qǐng)按揭貸款。銷售收入見下表：商品房類別銷售面積銷售總價(jià)2期高層住宅平米萬元2期車位744個(gè)萬元2期商場(chǎng)平米萬元2期整體平米萬元（2）營業(yè)稅及附加：本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅及附加，%。 （4）盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)1現(xiàn)金流入銷售收入其它收入0一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)費(fèi)用分析（1）項(xiàng)目費(fèi)用估算范圍為：土地費(fèi)用、土建工程、給排水工程、配電工程、電梯工程、設(shè)備與安裝工程、室外廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、道路、綠化和準(zhǔn)備金等。（3）設(shè)備價(jià)格部分：依據(jù)同標(biāo)公司提供的各電梯商及各主要設(shè)備商報(bào)價(jià)。（5）建筑工程其他費(fèi)用：按桂建（1991年）第六號(hào)文件進(jìn)行估測(cè)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖顯示，2012年3月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。房地產(chǎn)市場(chǎng)是調(diào)控性的、周期性的，考慮到上述因素，冠四海公司將會(huì)保障工程進(jìn)度，備好房源、盡快實(shí)現(xiàn)銷售。可見該項(xiàng)目對(duì)增加地方財(cái)政收入，增加勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極的影響。房地產(chǎn)宏觀政策為：調(diào)控繼續(xù)，力度加大，調(diào)控重點(diǎn)是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和房價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)的為普通商品住宅，對(duì)國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較小。該項(xiàng)目不但可以為項(xiàng)目附近的居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。項(xiàng)目建成后投入運(yùn)營，需要大量專業(yè)人員進(jìn)行維護(hù)，為物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。表8－1 社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍及程度可能出現(xiàn)的不利后果措施建議1對(duì)當(dāng)?shù)鼐用穹峙浜褪杖氲挠绊憣?duì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響，可普遍增加當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，不存在擴(kuò)大貧富差距的問題。無3對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)的影響將帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，能夠創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。無5對(duì)婦女、老人和兒童等弱勢(shì)群體的影響項(xiàng)目實(shí)施可帶動(dòng)醫(yī)療、教育、文化以及娛樂設(shè)施的建設(shè)，對(duì)婦女、老人和兒童均帶來積極的影響。無7對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)容量的影響項(xiàng)目將促進(jìn)周邊道路、供水、排水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵐芫W(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的完善無8對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教信仰的影響項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營符合國家的民族和宗教政策，不會(huì)引起民族矛盾，宗教糾紛。二、社會(huì)適應(yīng)性分析該項(xiàng)目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。本項(xiàng)目符合南寧市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，基本上不存在難以調(diào)和處理的沖突及矛盾，項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值總體上是被認(rèn)可的。項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系見下表。對(duì)社會(huì)的發(fā)展是有積極的作用。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境。對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響，促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展。四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析風(fēng)險(xiǎn)定性分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有投資大、建設(shè)期較長的特點(diǎn)，存在著土地預(yù)期收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在工程建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范措施（1）制定切實(shí)可行的成本控制措施；（2）對(duì)于工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理可采取公開招投標(biāo)方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、建設(shè)及監(jiān)理公司；（3）加快前期核準(zhǔn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期手續(xù)的辦理進(jìn)度。第九章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對(duì)本項(xiàng)目的申報(bào)單位情況、擬建項(xiàng)目情況、建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用與能源耗用、環(huán)境保護(hù)等分析后，得出以下結(jié)論：本項(xiàng)目的建設(shè)符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求本項(xiàng)目建設(shè)符合區(qū)域規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，符合當(dāng)?shù)卣畬?duì)競得土地的相關(guān)特別規(guī)定。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊的生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)不產(chǎn)生不利影響，有益于推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)，美化區(qū)域環(huán)境。綜上所述，本項(xiàng)目規(guī)模適當(dāng)、布局合理、符合相關(guān)要求。該項(xiàng)目一次規(guī)劃，土地一次到位。在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的