【導讀】×××××××××××××公司第1頁共60頁。×××××××××××××公司第2頁共60頁。（三）投資利潤預測...

　　

【正文】 設立安全區(qū)域、標示牌 )，安全通道及高處作業(yè)對下部和地面人員的影響；臨時用電線路的整體布置、架設方法；安裝工程中的設備、構配件 吊運，起重設備的選擇和確定，起重以外安全防護范圍等。 ② 施工方案必須貫徹 安全第一、預防為主 的原則。為了進一步明確編制安全技術措施的重點，應抓?。阂皇欠栏呖諌嬄?；某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 45 頁 共 60 頁 二是防觸電；三是防交通事故；四是防誤操作等 4 種傷害的防范制定相應的措施，內容要充實，有針對性。 ③ 做好夏季防暑降溫、雨季施工制定防雷、防電，冬季防火、防大風的工作。 2 運營期防護措施 本項目將根據(jù)國家有關勞動保護的規(guī)定，充分考慮勞動安全和衛(wèi)生，項目建設嚴格執(zhí)行“三同時”規(guī)定，對可能引起火災、爆炸、電傷、機械傷害、摔傷等不安全因素，依據(jù)“安 全第一，預防為主”的方針，積極采取有效的防范措施，努力創(chuàng)造一個安全、文明的環(huán)境。 （ 1）防火防爆 本項目按照《建筑設計防火規(guī)范》（ GB500162020）規(guī)定的建筑耐火等級地下室為一級、地面建筑為二級設計，并與規(guī)范要求部位設置火災事故照明。消防用電設備按二級負荷供電，樓梯間備用手提式移動干粉滅火器；建筑物周圍應保證：小區(qū)主干道路面寬 7 米，消防車道最小寬度為 6 米，滿足消防車轉彎半徑，消防車可以到達所有單體建筑；同時路面車道滿足消防車荷載32T的要求。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 46 頁 共 60 頁 （ 2）消防給排水 ①室外按規(guī)范要求設置室外消火栓。 ②各建筑單體內按照規(guī)范要求配備相應數(shù)量干粉滅火器。 ③室內消防給水管系統(tǒng)管材采用熱浸鍍鋅鋼管，室外采用孔網(wǎng)鋼骨架塑料復合管。 （ 3）電氣安全 本項目按《建筑防雷設計規(guī)范》（ GB500572020）應設制避雷系統(tǒng)，采用主樓基礎鋼筋作為接地體，柱中結構主筋焊接引下線，接地電阻不大于 4 歐姆。各功能區(qū)內設備按照有關標準和規(guī)范進行布置。所有正常不帶電的電氣設備金屬外殼均妥善接地，電氣保護接地系統(tǒng)與防雷接地共用同一接地體，并保證電氣設備和線路絕緣良好。設備的電氣控制設安全開關，危險部位設置必要的標志及危險警告指示。某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 47 頁 共 60 頁 第九章、項目實施進度 （一）建設工期 本項目建設期自 年 月至 年 月，共 個月。爭取 年 月開工建設，并于 年 月 日之前交付使用。 （二）項目實施進度安排 1 立項及可行性研究階段： 完成項目前期準備工作，主要是項目核準申請報告編制、審批、方案設計、工程概算等相關工作； 2 建設準備階段： 完成場地內三通一平、方案招投標、擴初設計、施工圖設計、組織施工、監(jiān)理招標等； 3 建設實施階段： 完成項目主體、道路、地下地面停車場、綠 化景觀等室內外工程施工； 4 竣工驗收階段： 完成項目各項主體以及設備驗收并交付使用。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 48 頁 共 60 頁 第十章 、組織機構及人員配置 （一）領導體制 本項目采用項目法人負責制。 （二）機構設置 根據(jù) 置業(yè) 有限公司開發(fā)新建 項目 建設規(guī)模、建設周期的要求，我們建議設置以下機構： 1 管理機關 （ 1）公司領導 2 人（其中綜合管理 1 人，工程管理 1 人）。 （ 2）公司財務 2 人（出納、會計各 1 人）。 2 工程部門 管理人員： 1 人；辦事員： 2 人。 3 營銷部門 銷售主管： 1 人；銷售代表： 4 人。 4 綜合部門 （ 1）主管人員： 1 人 （ 2）辦公室： 1 人 （ 3）后勤人員： 1 人 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 49 頁 共 60 頁 （三）職工培訓 根據(jù)公司業(yè)務需要新招聘的人員，應滿足其從事工作的相應資格和資質。在公司培訓一個月，熟悉本職工作及各部門工作內容，考核合格后，正式聘用上崗。 （四）人員結構圖 法人 綜合管理 1人 工程管理 1人 公司財務 2人 綜合管理 1人 銷售主管 1人 銷售代表2人 銷售代表2人 管理人員1人 辦事人員2人 綜合主管1人 辦公室1人 后勤人員1人 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 50 頁 共 60 頁 第十一章、招投標方案 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》和《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準值規(guī)定》（國家發(fā)展計劃委員會令第 3 號），本項目屬于“必須進行招標的工程建設項目”。 為規(guī)范工程建設項目的招標活動，依據(jù)《工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規(guī)定 》（國家發(fā)展計劃委員會令第９號），本項目確定的具體招標范圍、擬采用的招標組織形式及擬采用的招標方式見表。 ******* 項目 建設招標基本情況表 序號 招標內容 招標范圍 招標組織形式 招標方式 招標估算金額（萬元） 1 勘察、設計 全部 委托招標 公開招標 2 建筑施工工程 全部 委托招標 公開招標 3 設備 全部 委托招標 公開招標 4 工程監(jiān)理 全部 委托招標 公開招標 情況說明： 估算金額含全部工程。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 51 頁 共 60 頁 第十二章、投資估算及資金籌措 （一）固定資產(chǎn)投資估算依據(jù) 建設土地使 用費按萬元人民幣計入； 建筑工程費按當?shù)仡愃乒こ探ㄖ靸r估算； 設備價格依據(jù)相應供應商報價估算（設備價格中包括運雜費、安裝費等）； 其他費用按有關規(guī)定并結合本工程實際情況估算； 預備費按工程費用和其他費用之和的 %估算。 （二）固定資產(chǎn)投資估算 本項目建設投資估算總額為 萬元，其中建安工程費用 萬元（其中建筑工程費用 萬元，室外工程費用 萬元，設備費用 萬元）， 工程建設其他費用 萬元（其中土地費用 萬元），預備費 萬元。詳見“投資估算表” 。 （三）資金籌措 項目總投資估算 萬元，所需資金由置業(yè)有限公司自籌解決。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 52 頁 共 60 頁 第十二章、財務評價 （一）銷售計劃比例表 項目 2020 2020 合計 住宅銷售比例（ %） 70 30 100 地下車位銷售比例（ %） 70 30 100 商業(yè)用房銷售比例（ %） 80 20 100 （二）收入估算 可銷售面積 :地上建筑面積 （三房面積） = ㎡，地下建筑面積 : ㎡，地下停車位： 個。 銷售收入： 元 /㎡ ㎡ + 個 * 元 /個 = 元。 備注：每平方 元 /㎡是 按目前 區(qū)域內均價參考 （三）投資利潤預測 利潤 =銷售收入 開發(fā)總投資 = 萬元 萬元 = 萬元。 利潤率 =利潤247?？偼顿Y = 247。 萬元 = %。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 53 頁 共 60 頁 第十三章、效益分析 本項目的建設不僅僅為區(qū)域內的居民，而且也為周邊地區(qū)的人群提供了地理位置優(yōu)越，交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新興城鎮(zhèn)高尚文化住宅，而且也在一定程度上改善了區(qū)域環(huán)境，增加了城市綠地面積，具有良好的社會效益。 本項目的規(guī)劃設計以城市總體規(guī)劃為標準，以片區(qū)性詳規(guī)為依據(jù)，以區(qū)域特點為準繩，全力打造功能合理、品質高尚、立意新穎的 時尚住宅小區(qū)。本小區(qū)的建設注重生態(tài)環(huán)境的建設，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調，區(qū)內大量形態(tài)各異的綠化植被和各色形態(tài)各異的水色、景觀小品，在藍天白云的映襯下，像一幅絢麗多姿的彩繪，成為乃至整個市城鎮(zhèn)建設中的一道亮麗的風景。 建筑形態(tài)整潔統(tǒng)一，色彩豐富多樣，通過錯落有致的高低層次，合理的建筑密度，流暢優(yōu)美的曲線、與周圍環(huán)境達到完美、和諧、統(tǒng)一，是一處人們閑居生活的樂土。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 54 頁 共 60 頁 第十四章、風險分析 （一）設計、施工質量 建筑外觀是建筑工程的人性展示，施工質量是產(chǎn)品的生命體現(xiàn)。完美的建筑設計和可靠的施工質量，是驗 證其“作品”是否具有市場活力的重要因素。 因此，設計、施工有必要由一流的市場專業(yè)隊伍進行，尤其是要選擇有資質、重質量、重信譽的設計、施工（單位）進行施工建設，降低因此造成的市場風險。 （二）設備和原材料漲價風險 本建設項目無論規(guī)模、外觀等在區(qū)域內屬于首家。目前，由于國內固定資產(chǎn)投資規(guī)模依然較大，部分建筑材料價格波動較大，加大了本建設項目的投資風險，因此，優(yōu)化設計、充分考慮原材料購入及其漲價因素，將項目建設投資控制在建設造價的合理范圍。 （三）經(jīng)營風險 1 資金風險 本擬建項目工程浩大、所需建設資除 部分資金由金融貸款解某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 55 頁 共 60 頁 決外，大部分建設資金由自籌解決，自籌數(shù)額較大，其籌資及建設運作尚有不確定性。因此，本建設項目的預期建成，建設資金到位及完善良好的市場運作是保證該項目建設按計劃實施的關鍵。 2 銷售風險 （ 1）競爭激烈、形式嚴峻 “”“”等與本項目形成競爭，并具備大盤在規(guī)模、配套等方面的優(yōu)勢，競爭較為激烈，形式嚴峻，結合該項目的開發(fā)周期，必須以快致勝。 （ 2）人們對大型品牌開發(fā)商的信任 客戶普遍認為開發(fā)商的實力、經(jīng)驗、信譽是房屋質量的重要保證之一。綠城、華潤、維科等無疑符合上述條件。 3 運營風險 本項目的建設規(guī)模龐大，使得本項目在運營過程中存在著很大的難度，存在著很大的不確定因素。如何能夠順利化解運營風險是本項目能否成功的關鍵。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 56 頁 共 60 頁 （四）其它因素 由于市場存在諸多不確定性風險因素，本建設項目的成功與否，取決于置業(yè)有限公司良好的市場運作和對未來風險預計以及化解市場風險的能力。 某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 57 頁 共 60 頁 第十五章、結論及建議 （一）結論 本報告通過對市場預測和經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益等綜合分析后，可以得出本項目具有良好的經(jīng)濟、環(huán)境和社會效益，項目建設積極可行。該項目如能順利實施 ,必將為 *****發(fā)展起 到良好地推動作用。 （二）項目建議 本項目的實施需注意以下幾方面： 項目立項后，希望政府做好各職能部門的協(xié)調工作，使項目地塊周圍的規(guī)劃道路、供水、供電、通信等線路鋪設及時到位，滿足工程建設和日常運行的需要。 本項目應嚴格遵循對地面和地下文物遺存保存的規(guī)定，對施工人員做好文物保護宣傳，在施工過程中，如發(fā)現(xiàn)地下文化層，應積極與當?shù)匚奈锊块T配合，做好文物古跡的保護工作。 為保證項目盡快投入使用，建議建設單位抓緊辦理土地征用手續(xù)，落實資金，盡早實施工程建設。 建議在下階段進行方案比選，根據(jù)整體功能 要求，進一某房地產(chǎn)項目核準申請報告 公司 第 58 頁 共 60 頁 步完善建設方案和設計工作，必須按照國家、市的具體情況嚴格按規(guī)范進行建設。 本項目建設工程龐大，整個小區(qū)的建設是不是真正的能夠打造一個“功能合理，品質高尚、立意新穎、便于居住的新興城鎮(zhèn)高尚文化住宅，是該項目建設的關鍵，建議在工程建設過程中應多采納有關專家的意見和建議，宜采用招標方式擇優(yōu)選擇一流的設計、