【正文】 究和制定新型結(jié)構(gòu)體系、環(huán)境保障技術(shù)、住宅節(jié)能技術(shù)、裝修技術(shù)等新技術(shù)應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)導(dǎo)則，為加快新技術(shù)推廣提供標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。建筑體系是住宅技術(shù)集成的基礎(chǔ)。建筑體系重點是解決標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、配套化技術(shù)問題，使其所構(gòu)成的體系有利于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)和機(jī)械化施工，形成相互配套、系統(tǒng)的符合產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展方向的完整體系。發(fā)展各種新型砌塊、輕質(zhì)板材和高效保溫復(fù)合墻體，開發(fā)有利于空間利用、方便施工的坡頂結(jié)構(gòu)。推行廚衛(wèi)整體設(shè)計理念，開發(fā)和推廣廚衛(wèi)系列化、多檔次的定型廚衛(wèi)體系。推行管線綜合設(shè)計，設(shè)立豎向管井（管束）區(qū)和水平管線區(qū)、管道墻，推廣應(yīng)用各種新型管材。住宅部品是由材料、單項產(chǎn)品構(gòu)成的部件、構(gòu)件的總稱，是構(gòu)成成套技術(shù)和建筑體系的基礎(chǔ)。部品的發(fā)展要形成通用部品，形成系列開發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)住宅體系。 　　四是質(zhì)量控制體系。包括住宅市場準(zhǔn)入制度、設(shè)計審批制度、質(zhì)量監(jiān)督制度、質(zhì)量驗收制度、責(zé)任賠償制度、質(zhì)量保證與保險制度、住宅部品淘汰制度、住宅性能評價制度等。提高住宅規(guī)劃、設(shè)計水平，是質(zhì)量控制體系的重要組成部分，是增加住宅舒適度的重要方面。注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計。 　　（二）加快研究推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的經(jīng)濟(jì)政策。國內(nèi)外實踐證明，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的革命和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，以及產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，僅靠政府號召是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須有與之相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策予以扶持和引導(dǎo)。重點應(yīng)在墻體改革、建筑節(jié)能、節(jié)水與治污、住宅裝修等方面，建立推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展新機(jī)制。涉及到部門職能交叉的經(jīng)濟(jì)政策問題，建設(shè)部相關(guān)職能司局應(yīng)認(rèn)真調(diào)查研究，提出具體意見，主動會同有關(guān)部門研究解決。 　?。ㄈ┘涌旖⒑屯晟谱≌a(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)機(jī)制。 　　一是建立各級政府的領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)制。建設(shè)部正在研究在部內(nèi)建立和完善相應(yīng)機(jī)制，加強(qiáng)各司局之間的配合和協(xié)調(diào)。 　　二是統(tǒng)籌規(guī)劃、有序推進(jìn)。從住宅部品的研發(fā)、生產(chǎn)、推廣應(yīng)用等環(huán)節(jié)共同入手，從不同層面全面推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。通過對部品的標(biāo)準(zhǔn)性、通用性、安全性、耐久性、經(jīng)濟(jì)性等性能評估認(rèn)定，淘汰不符合產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的落后技術(shù)和產(chǎn)品，加快部品體系的建立和完善，促進(jìn)住宅部品向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。 　　四是切實抓好推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的切入點。繼續(xù)抓好康居示范工程建設(shè)，以示范工程為載體，推廣應(yīng)用新型住宅產(chǎn)業(yè)成套技術(shù)和部品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)與住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是新興產(chǎn)業(yè)和新理念。不僅誤導(dǎo)消費，而且使技術(shù)研發(fā)單位為追逐市場熱點，缺乏對技術(shù)、產(chǎn)品的系統(tǒng)研究和開發(fā)，阻礙了住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的深入發(fā)展。必須進(jìn)行正確的輿論引導(dǎo)，充分發(fā)揮輿論的導(dǎo)向作用，使政府、企業(yè)和消費者形成良性互動和合力，為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化形成良好的輿論環(huán)境。 　　同志們，推進(jìn)我國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化任重而道遠(yuǎn)。（本文為作者 2022 年 3 月 18 日在部分省市住宅產(chǎn)業(yè)化工作座談會上的講話）我國加快推進(jìn)投資體制改革中國建設(shè)報 2022 年 4 月 20 日備受社會各界關(guān)注的投資體制改革，已經(jīng)被確定為今年經(jīng)濟(jì)體制改革的重點之一，將得到加快推進(jìn)。 　　計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的投資體制雖經(jīng)多次改革，但仍然存在很多問題。 　　深化投資體制改革，要進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府經(jīng)濟(jì)管理職能，更大程度地發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，真正做到“該放的堅決放開，該管的真正管好” 。對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，政府僅對重大項目和限制類項目從維護(hù)社會公共利益角度進(jìn)行核準(zhǔn)，其他項目均由審批制改為備案制。實行政府投資項目公示制度，建立責(zé)任追究制度。市場趨勢2022 年第一季度全國房地產(chǎn)價格全面大幅走高今年以來，全國房地產(chǎn)價格上升呈現(xiàn)出由點及面的特征。據(jù)國家統(tǒng)計局近日對全國 35 個大中城市房地產(chǎn)市場的調(diào)查顯示，今年一季度，我國房地產(chǎn)價格飛漲，房屋銷售價格比去年同期上漲 %，土地交易價格上漲 %，房屋租賃價格上漲 %。去年全年的房價漲幅是%，被認(rèn)為不算太高。 （AJZG）安邦《房地產(chǎn)》研究簡報 2022/4/18下一步可能出臺更有力的宏觀調(diào)控措施對于中國經(jīng)濟(jì)是否過熱，過去國內(nèi)決策層的判斷一直很謹(jǐn)慎，既要對部分投資過熱行業(yè)進(jìn)行控制，又不希望過分抑制經(jīng)濟(jì)增長。今年一季度全國實現(xiàn)GDP27106 億元，同比增長 %。今年第一季度全社會固定資產(chǎn)投資 8799 億元，增長 %，增幅比去年同期提高 15 個百分點。安邦分析師認(rèn)為，聯(lián)系到此前公布的 3 月份信貸增長 %的情況，表明過去出臺的一些宏觀調(diào)控措施并沒有起到預(yù)期的效果。根據(jù)安邦分析師掌握的情況，有跡象顯示，中央對經(jīng)濟(jì)過熱的判斷，已經(jīng)從過去的謹(jǐn)慎，轉(zhuǎn)為較為明確的肯定。這對于各地方的經(jīng)濟(jì)增長，以及一些行業(yè)的發(fā)展，將起到明顯的作用。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合司司長鄭京平昨日上午 在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上認(rèn)為，應(yīng)該把房地產(chǎn)價格保持在一個適度的范圍之內(nèi)。鄭京平同時認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長確實存在過快因素，但是從 3 月份當(dāng)月的數(shù)字來看，房地產(chǎn)投資只增長了 %，所以這種趨勢和有些行業(yè)的趨勢還不是一致的。但目前房地產(chǎn)投資在總投資中所占的份額已經(jīng)越來越大，合并統(tǒng)計越來越難以反映投資的真實狀況。這在固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計中是反映不出來的。我國房地產(chǎn)統(tǒng)計范圍也不夠全面，目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)只是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，而房地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)、房地產(chǎn)交易業(yè)還未建立統(tǒng)計制度，在統(tǒng)計指標(biāo)上也是重投資統(tǒng)計、輕經(jīng)營統(tǒng)計。要解決這個問題，必須創(chuàng)新統(tǒng)計的方法和分類。日本將固定資產(chǎn)投資分三類進(jìn)行統(tǒng)計：政府投資、設(shè)備投資、住宅投資。有專家稱，建立、健全房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計制度，進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計分類，將房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)統(tǒng)計分類中出位或分列，形成包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和物業(yè)管理統(tǒng)計在內(nèi)的全面統(tǒng)計制度，滿足全行業(yè)管理和決策需要，應(yīng)是納入到統(tǒng)計部門議事日程的時候了?！　∫皇亲⒅乜偭浚蛔⒅亟Y(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)的特點；二是注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當(dāng)前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢；三是注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷移形成的市場需求，以及城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的大量房屋供應(yīng)的現(xiàn)實；四是注重買賣，不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；五是注重部門統(tǒng)計，不13 / 37注重數(shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。要抓住房地產(chǎn)市場價格和空置率這兩個敏感性的關(guān)鍵指標(biāo)，建立覆蓋城鄉(xiāng)相關(guān)區(qū)域、覆蓋存量與增量、覆蓋買賣與租賃、覆蓋住宅與非住宅市場信息的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報。他們深諳產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，心系企業(yè)前程，處心積慮地謀劃著企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。然而，通過何種手段去實現(xiàn)這個愿望，卻是眼下急需破解的現(xiàn)實問題。按照美國和日本市場的企業(yè)經(jīng)營分割規(guī)律，95％的企業(yè)做80％的市場，5％的企業(yè)要做到 20％的市場。那么，誰將成為今后中國房地產(chǎn)業(yè)最大的幾家企業(yè)呢？　　萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石認(rèn)定：中國的房地產(chǎn)行業(yè)也要走產(chǎn)業(yè)化這條路子；要保持企業(yè)長期穩(wěn)定地增長，并爭取成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，就一定要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化。屆時，由 5 家企業(yè)分 20%的市場，意味著每家能做到600 億左右的規(guī)模。只有具備這三個特征才能完成產(chǎn)業(yè)化。萬科現(xiàn)在正是向著中國新型企業(yè)中最大的企業(yè)這條道路走。房地產(chǎn)企業(yè)欲做大做強(qiáng)，如何讓自己擺脫資金困擾？　　北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)最近到美國做了一番調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，在美國市場上幾乎沒有哪一個是著名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，有的只是著名的地產(chǎn)基金，或是擁有地產(chǎn)基金的公司。因此，企業(yè)始終要研究的便是如何融資的問題。作為一個房地產(chǎn)公司要跨越這個門檻，就要有龐大的資金實力，這也是解決資源問題。只有解決好這兩個問題，才能迅速使自己的企業(yè)跨過各種各樣的瓶頸而成為最重要的企業(yè)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、市場開放度日益提高的今天，什么樣的企業(yè)可能成為未來的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖？　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎給出了答案：一個企業(yè)要成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖，就要對產(chǎn)業(yè)里的其他企業(yè)負(fù)責(zé)。人家怎么信任你？你有沒有一個體制上的保證，就變得非常重要。張維迎坦言：我一直在擔(dān)心，中國未來真正的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖，可能有一部分被外國的跨國公司占領(lǐng)。為此，他呼喚中國優(yōu)秀的企業(yè)家，有14 / 37責(zé)任利用我們的體制發(fā)展過程，不斷整合資源、整合人才、整合技術(shù)，來承擔(dān)起中國未來的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖。隨著競爭的加劇，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)掙錢將不再容易。在經(jīng)營規(guī)?？偭可纤麄冋加袃?yōu)勢，但個體規(guī)模普遍偏小。作為一個大型民營地產(chǎn)企業(yè)，之所以要與國字號企業(yè)天津泰達(dá)聯(lián)姻，在于看好泰達(dá)體制和經(jīng)營上的優(yōu)勢。傳統(tǒng)的國企有約束無動力，而傳統(tǒng)的民營企業(yè)是有動力無約束。對萬通來說，接下來最大的挑戰(zhàn)便是接受嚴(yán)格的外部監(jiān)督機(jī)制，以及內(nèi)部對自己提升道德層面的自我約束力。這將是萬通在具有民營企業(yè)動力的基礎(chǔ)上，進(jìn)而解決長久的體制問題邁出的重要一步。這種合作主要為利益所系，往往“英雄不問來路” ，尤其是，不同所有制企業(yè)會更多地進(jìn)行相互融合、優(yōu)勢互補(bǔ)。怎么能避免這一點？我覺得互相之間的信任非常重要。只有這樣才能真正建立起雙方的信任感。中國房地產(chǎn)市場須防中期風(fēng)險市場報 2022 年 4 月 14 日李耀宗目前，中國部分地區(qū)大城市店鋪的價格已達(dá)到紐約第五大街的水平，市場可能接近波峰，中期有下跌的風(fēng)險。列維特認(rèn)為，過去 15 年里，中國出現(xiàn)了“投機(jī)泡沫” 。在某些大城市的中央商務(wù)區(qū)，店鋪每平方米的價格已經(jīng)達(dá)到紐約第五大街的價格水平。作為新的市場，當(dāng)時有很多投資者到柏林買房子，導(dǎo)致房價快速上升。因此，列維特估計，中國房地產(chǎn)市場很可能已經(jīng)接近波峰，價格已經(jīng)超過財產(chǎn)的價值。對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌指出，從總體上講，目前對住房有三種需求：居民改善住房的需求、拆遷房屋形成的需求和城市化加速農(nóng)民進(jìn)城的需求。宏觀調(diào)控樓市　理清三大思路中國房地產(chǎn)報 2022 年 4 月 16 日浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所 虞曉芬 陳多長引言——2022年３月８日，上海《美家房地產(chǎn)周刊》Ａ９版發(fā)表了署名文章《宏觀調(diào)控也要講究思路》 ，文章15 / 37對浙江省某市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行了針對性評論（實指杭州，因為杭州是浙江省目前率先征收２０％房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的城市） 。實事求是地講，作者是出于關(guān)心、愛護(hù)杭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展、關(guān)心城市居民住房改善方面的考慮，才對杭州房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進(jìn)行評論的。其出發(fā)點是好的，討論中也不乏真知灼見。不過，文章中作者有一些觀點和論據(jù)我們不敢茍同，特借此機(jī)會，本著虛心誠懇的態(tài)度，與作者交流一下看法。 ”建設(shè)用地拍賣是政府一直在大力提倡的土地出讓方式，是土地出讓市場化程度最高的方式之一。土地使用權(quán)拍賣過程就是一個土地價值發(fā)現(xiàn)的過程。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，買方的報價主要基于其對土地利用收益的預(yù)期，就住宅用地而言，它基于開發(fā)商對房價和投資回報率的預(yù)期。但我們同時也認(rèn)為，與招標(biāo)和掛牌出讓這兩種競價出讓方式相比，拍賣方式所具有的現(xiàn)場競價機(jī)制容易導(dǎo)致買方的非理性報價，易于形成所謂的“天價” 。所謂的非理性報價，最大的可能往往是保證開發(fā)商門檻利潤率的前提下壓縮了它的利潤空間，這意味著土地利用的預(yù)期收益分配給政府的比例相應(yīng)地增大了。我們并不否定土地拍賣及其形成的較高地價在推動房價上升中的作用，但我們卻反對把房價的上升全部歸因于土地出讓方式改革及其導(dǎo)致的地價上揚上。推動杭州近幾年房價過速上揚的原因，除了土地出讓制度改革及土地真實價格顯現(xiàn)并持續(xù)上升以外，尚有其他非常重要的因素應(yīng)當(dāng)引起我們的高度關(guān)注。就主要方面看，推動住宅價格非正常上漲的需求因素主要是住宅投機(jī)性需求的擾動，而供給因素則既有政府土地供應(yīng)計劃偏緊所導(dǎo)致的供求缺口，也有一些土地或房源沒有形成有效市場供給而人為地放大了住宅稀缺性。２、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策思路是否正確？對房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的征收，該文作者似乎也很有看法?！緛硪粋€生機(jī)盎然的市場被一下子調(diào)搭成一潭死水。關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的課征效果后文將專門討論，此處先說明兩個問題，這是我們評價開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策思路是否正確的起點。在實行市場取向的經(jīng)濟(jì)體制改革以來，調(diào)控16 / 37經(jīng)濟(jì)的手段已經(jīng)轉(zhuǎn)向以間接性的經(jīng)濟(jì)手段為主，這也是中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)接軌的重要標(biāo)志之一，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控也不例外。第二個問題：開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅具有充分的法律和現(xiàn)實依據(jù)。文件開宗明義指出：“為促進(jìn)我國居民住宅市場的健康發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就個人出售住房所得征收個人所得稅的有關(guān)問題通知如下：一、根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定，個人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照‘財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得’項目征收個人所得稅。同樣道理，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的具體情況，制定具體實施辦法，選擇適當(dāng)時機(jī)開征房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅完全是一種實施公共權(quán)力的正常行為。我們當(dāng)然可以評論政府實施此項政策的時機(jī)選擇是否正確，但卻不能不問各地房地產(chǎn)市場的實際狀況而一概否定其合法性與思路的正確性。為激勵房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)盡快恢復(fù)元氣并保持持續(xù)發(fā)展，中央政府提出把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和把住宅消費作為新的消費熱點，這就是前幾年房地產(chǎn)理論界廣泛討論的“住宅業(yè)的兩點論” 。１９９９年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始進(jìn)入第二個快速發(fā)展周期。這些因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價格非理性飆升，基于這種現(xiàn)實背景，在保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化改革方向不變的前提下，恢復(fù)征收個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅、并與房地產(chǎn)金融政策等經(jīng)濟(jì)手段相配合，適時超前調(diào)控房地產(chǎn)市場也是政府的一個理性選擇。杭州政府恢復(fù)征收２０％個人所得稅的主要目的在于，從住宅市場價格預(yù)期與投機(jī)成本方面來抑制住宅市場比例過高的投機(jī)性需求，保護(hù)真實性的居住需求和投資需求。這是一種典型的歧視性稅：對投機(jī)性行為歧視，對自住和投資交易保護(hù)。作者觀察到的稅收效果大致是稅收政策實施之初的二級市場上的表現(xiàn)，但這并不全面，理由有二：一是2022年９月～2022年元旦政策實施之前，政策兌現(xiàn)之前的震動效應(yīng)導(dǎo)致二手房交易量猛增，交易價格相