【正文】 .第十四章 投資估算及融資方案。招標基本情況表建設項目名稱：某某某國際采購中心招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘 察設 計建筑工程√√√設備購置√√√安裝工程√√√監(jiān) 理√√√情況說明：某某某國際采購中心B區(qū)招標情況。 勘察、設計費用已包含B區(qū)。建議招標對象為甲級勘察設計單位及一級施工總承包以上資質(zhì)單位以保證工程的質(zhì)量和進度。由于工期緊張，前期工作尤其急?？紤]到施工組織、工程管理、竣工驗收等工作的要求，本項目統(tǒng)一公開招標。獨立原則招標人都應該是獨立的法人單位，在招標過程中，應自主決策，不受外界任何因素的干涉。公正原則要求評標時按事先公開的標準對待所有的投標人。公開原則要求項目招投標具有高度的透明度，實行招標信息，招標程序公開，即開發(fā)招標通知，公開招標，公開中標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。規(guī)劃、編制、評估項目建議書、可行性研究報告等前期準備工作：2005年4月～2005年8月；勘察設計：2005年9月～2005年12月；項目招標，并做好施工前的準備工作：2006年1月～3月；A區(qū)工程施工：2006年4月～2007年6月；B區(qū)工程施工：2007年6月～2008年8月；項目全部投入使用：2008年8月。.第十二章 項目實施進度本項目擬采取滾動開發(fā)模式，分期、分批開發(fā)，總開發(fā)周期4年，計劃于2005年4月至2008年建成。以細分后的市場為單位，模擬每一類消費群體在銷售現(xiàn)場可能提出的問題，以及對售樓代表的解說可能產(chǎn)生的反應，并在此基礎上對售樓代表進行培訓，盡量做到雖然前來現(xiàn)場的消費者心態(tài)各異，但最終提出的問題和反應沒有逃脫虛擬的問題，而且售樓代表根據(jù)在調(diào)查中對消費者所提問題與其類型的對應虛擬，能很快判斷出消費者的心態(tài)和行為模式，做出準確的反應，快速促其成交。項目的銷售、物業(yè)管理是本項目關鍵之所在，因此某某某置業(yè)有限公司不斷加強銷售隊伍建設，積極組織銷售人員培訓，主要培訓方式如下：深入開展崗位練功活動，強化培訓和鍛煉銷售隊伍，提高業(yè)務水平，增加職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)敬業(yè)精神，讓員工調(diào)研，了解某市商業(yè)地產(chǎn)市場并熟悉項目本身情況。項目勞動定員約80人，其中：管理人員約12人，其他人員68人；管理人員從全國范圍內(nèi)應屆大學本科畢業(yè)生中擇優(yōu)錄取，其他人員從項目選址區(qū)域附近城鄉(xiāng)結(jié)合部的下崗工人和當?shù)剞r(nóng)民中擇優(yōu)選擇。某某某國際采購中心項目建設完成后，將建立實行獨立核算，自負盈虧的現(xiàn)代企業(yè)管理機制。南方通用集團將對項目采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一品牌運作、統(tǒng)一市場規(guī)范、綜合配套服務、與南方通用在各地已開發(fā)成功市場聯(lián)動發(fā)展的方式，進行本項目的運營管理。現(xiàn)場設備包括火滅探測器、臨視模塊、控制模板、手動報警按鈕、消防栓鈕等。通風管道均采用無機玻璃鋼制作。暖通消防措施風管在穿越防火分區(qū)處、空調(diào)隔墻和樓板處，穿越重要的或火災危險性大的房間隔墻和樓板處設置防火閥。各層均設置自動噴灑系統(tǒng)，選用隱蔽式噴頭。消防管采用無縫焊接鋼管。樓內(nèi)的消防管網(wǎng)水平給水干管與豎向立管構(gòu)成環(huán)狀，為保證消火栓出水壓力，本項目地上3層的消火栓采用減壓穩(wěn)壓消火栓。A區(qū)的項層設備間設置一個30m3的消防用水箱和一套消防增壓穩(wěn)壓設備，用來滿足建筑的10分鐘消防用水量的需求。消防用水量項目消防用水量為：室外消防用水量30L/S，室內(nèi)消防用水量15L/S。汽車庫每個防火分區(qū)均設有2部防煙樓梯，汽車庫內(nèi)安全舒散距離≤60m。建筑首層，凈寬大于12m的疏散外門。消防分區(qū)首層各設置3個防火分區(qū)，獨立建筑分別設置防火分區(qū)。管道井、檢查井和防火井各設備專業(yè)管道井井壁采用120mm厚紅磚砌筑，其耐火極限滿足防火要求。建筑內(nèi)設置火災自動報警系統(tǒng)和自動滅火系統(tǒng)，消防控制室設在一層，有直通室外的安全出口。根據(jù)《民用建筑防火規(guī)范》中有關條文規(guī)定，本建筑耐火等級為Ⅱ級。.第十章 消 防本項目火災危險性較大，必須嚴格采取防火措施。同時，項目建設過程中堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理措施與項目主體工程同時設計、同時施工、同時投產(chǎn)使用，確保所有污染物均達標排放。垃圾轉(zhuǎn)運站的垃圾應做到日產(chǎn)日清，并盡可能一天清理兩次以下，并應全封閉處理，以免對附近居民住宅產(chǎn)生污染。 固體廢物的污染防治措施 本工程的固體廢物主要是生活垃圾及污水處理站產(chǎn)生的污泥。（6）引風機出口要加消音器和消聲風道，風機和風管采用軟接頭連接，水泵出入口處裝避振喉，降低噪聲傳播，在安裝高噪設備時應加防振設施，降低設備噪聲對廠界及居民區(qū)環(huán)境的影響。（4）在設備選型時采用低噪聲設備并對基礎做減振處理。（2）小區(qū)內(nèi)行駛的機動車禁止鳴笛。 噪聲污染防治措施與建議 本工程運營后主要噪聲源有：出入的機動車和地下車庫引風機、水泵等機械設備的聲級值較大，聲級范圍可達90～95dB (A)。所排放的廢氣主要為地下停車場排放的機動車尾氣和居民燃用煤氣排放的廢氣。施工隊伍駐扎現(xiàn)場應設置專門生活垃圾箱和垃圾筒，建筑垃圾要與生活垃圾分開收集，不準將建筑垃圾及渣土倒入生活垃圾筒，生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門來收集，統(tǒng)一處置，不允許隨意拋棄。施工期固體廢物的防治措施施工中產(chǎn)生的拆遷廢物、建筑垃圾及工程渣土應按某市關于建筑垃圾和工程渣土的有關文件精神處理，統(tǒng)一運至政府指定的建筑垃圾堆放場，嚴禁隨便堆棄。打樁機禁止夜間作業(yè)。（4）減少施工交通噪聲施工場地應保持道路通暢，控制運輸車輛的車速，減少車輛鳴笛產(chǎn)生的噪聲對環(huán)境的影響。（2）施工機械的安置區(qū)域施工機械設備的安設位置應充分利用現(xiàn)有及正在施工的建筑物對噪聲的衰減作用，以增加聲源的自然衰減量，減少對環(huán)境的影響。鑒于小區(qū)城市污水管道已鋪設完成，本項目施工過程中產(chǎn)生的工程廢水經(jīng)過沉淀池采取澄清措施后，上清液部分排入地下排水管，沉淀下廢棄物，應與建筑渣土一起處置，不得倒入生活垃圾中。施工中盡可能采取集中性、大規(guī)模的操作方式，盡可能使用密閉運輸車輛、封閉料場等施工器方式，在混凝土澆注時，宜采用商品混凝土攪拌車直接送至施工現(xiàn)場。應采用商品混凝土，禁止主體工程使用散裝水泥。為了保護區(qū)域環(huán)境空氣和聲環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)造良好的施工環(huán)境，提高施工的文明程度，本評價對施工期可能產(chǎn)生的揚塵、廢水、噪聲及固體廢物提出如下污染防治措施。廢水：主要指生活污水，符合排放標準。項目運營期主要污染源有廢氣、廢水和固體廢棄物等。施工過程中使用的打樁機、挖掘機、運輸汽車等噪聲值較高，可達85dB（A）以上，對車輛經(jīng)過的沿線的居民產(chǎn)生影響，特別在夜間影響更為嚴重，因此報告建議本項目建設過程中在夜間9點至次日7點停止施工，以防噪聲擾民。擬建項目開始啟動后，平整土地、修筑道路、建筑施工等作業(yè)中，將動用大量的施工作業(yè)設備和機械，主要有壓路機、前斗裝卸機、混凝土攪拌機、鏟土機、平土機、移動式吊車、起重機、混凝土振動棒、打樁機等，不可避免地產(chǎn)生建筑施工噪聲，這些聲源具有噪聲高、無規(guī)則等特點，會對車輛經(jīng)過的沿線的居民住宅等敏感點產(chǎn)生噪聲污染?；A設施相對完備，地段周邊地勢平坦，無大型污染源，環(huán)境狀況良好。在自然、綠色、生態(tài)等環(huán)境設計方面，強調(diào)“以人為本”的設計原則，為促進在項目內(nèi)生活、工作的人員的身心健康，綜合考慮了人們的視覺、聽覺、觸覺以及人們的心理感受等需要，加強對園區(qū)整體環(huán)境的設計，突出綠色，強調(diào)生態(tài)，追求和諧，體現(xiàn)自然，力爭使在這里的人們不僅能感受到大自然對人們的關愛，更喚起人們對大自然的關愛。在建筑材料的使用上，盡量減少對不可再生資源的使用，多利用可再生資源。在項目規(guī)劃中，對水、氣、聲、光、波等可能性污染源，采取了加強控制、合理規(guī)避的措施，尤其加大了采用高新科技治理、防范污染的力度。本項目外購含能工質(zhì)為自來水，經(jīng)計算。本項目選用的皆為各種新型建材，優(yōu)先使用以各類廢棄物如粉煤灰、爐渣等制作生產(chǎn)的質(zhì)輕、高強、隔熱性能好的新型墻體材料和其它保溫門窗。建材行業(yè)成為整個社會實現(xiàn)資源循環(huán)的一個關鍵環(huán)節(jié)，是國家發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的重點產(chǎn)業(yè)。目前，我國建材工業(yè)消納了大量的工業(yè)和建筑廢棄物，據(jù)統(tǒng)計，目前全國建材業(yè)每年消納和利用的各類固體廢棄物數(shù)量在4億噸左右，約占全國工業(yè)部門固體廢棄物利用總量的80%以上。統(tǒng)計資料表明，%。、消耗礦山資源逾100噸、排放二氧化碳20噸，～2倍；，礦產(chǎn)資源消耗近40億噸，居全國各行業(yè)前列。目前，我國已是世界上最大的建筑材料生產(chǎn)國和消費國，水泥、平板玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷、石材和墻體材料等產(chǎn)品的產(chǎn)量多年雄踞世界首位。本項目以商業(yè)開發(fā)為主，太陽能熱水系統(tǒng)、節(jié)能門窗、新型墻體材料等技術皆可大量采用，同時，在設計階段對建筑的整體能耗進行優(yōu)化設計也是可采取的有效節(jié)能手段。因此，要實現(xiàn)建筑節(jié)能，大幅改善建筑的保溫隔熱性能是見效最快的辦法。建筑耗能包括對建筑的保溫、隔熱、建筑采暖、房屋的照明、居住建筑的生活用能等等。如果不改變建筑業(yè)的粗放型增長，至2020年，我國的建筑運行耗能比例就有可能進一步升至40%，超過工業(yè)、交通、農(nóng)業(yè)等其他行業(yè)，居能源消耗之首，將導致能源供求矛盾更加突出。有關數(shù)據(jù)表明，我國建筑運行能耗占我國能源總消費量的比例已由上世紀70年代末的10%%，加上房屋建設環(huán)節(jié)的能耗，已經(jīng)達到了世界建筑能耗占能源消費量30%的平均水平。本項目綠化率超過17％，高于中心城目前的平均水平。某某某國際采購中心所利用的土地是相對于城區(qū)的閑置用地，屬中心城規(guī)劃區(qū)的中心地段。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地這一特殊資源，而土地資源又是人類生存不可脫離的物質(zhì)基礎，因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與土地利用之間相互制約又相互依存。.第八章 節(jié) 能《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國清潔生產(chǎn)法》《中華人民共和國可再生能源法》《中國節(jié)能技術政策大綱》（計交能【1996】905號）《公共建筑節(jié)能設計標準》GB501892005其它相關節(jié)能設計規(guī)范遼東省節(jié)約能源條例房地產(chǎn)業(yè)在一個國家或地區(qū)的社會經(jīng)濟活動中，始終扮演著重要角色。（3）送排風道均采用鍍鋅鋼板制做。通風（1）衛(wèi)生間等設置機械送排風系統(tǒng)。保溫材料均采用B1級難燃橡塑材料。（2）空調(diào)冷源設置在地下，冷凍水參數(shù)7/12℃，冷卻水參數(shù)32/37℃。各建筑物的采暖系統(tǒng)采用單管上供下回同程式系統(tǒng)，散熱器應采用節(jié)能型不易積塵鋼制散熱器，供水閥門采用閘閥、回水閥門采用自力式平衡閥。　供熱根據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》GB500192003規(guī)定，本項目采暖綜合熱指標確定為50W/m2。按照相關法規(guī)和技術要求布設線路。廣播放大器設在消防控制室，當火災事故發(fā)生時自動切換為消防廣播。（1）、電話通訊線路由現(xiàn)有電信管線引入電信線路，設程控電話機房。照度標準按國家標準中值選取。照明及電力設計①配電方式：由不同母線段供出回路，到末端配電箱進行供電。②供電電源及電壓：本項目電源電壓為10KV，引入1回10KV電源由市電外線電纜引進，設置4臺630KVA廂式變壓器。工程范圍變配電系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)、樓宇設備自動控制系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)(含網(wǎng)絡、程控交換、數(shù)據(jù)庫等)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)。 給水管網(wǎng)采用生活與消防各自獨立系統(tǒng)；采用環(huán)狀供水管網(wǎng)。（2）給水系統(tǒng)供水管由地下的給水水泵房的供水泵通過管道送入各用水點，給水水箱、消防水箱設置在A區(qū)地下設備用房內(nèi)，按日用水量的15％確定，為100m3。在該環(huán)網(wǎng)上設室外消火栓，以保證室外消防用水。本項目住宅還考慮樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)等智能化設施。飄板底水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。天花板其它房間水泥石灰膏找平，耐水膩子找平。衛(wèi)生間等防水水泥砂漿打底。外窗采用雙層塑鋼窗，辦公用房地面采用磨光水磨石；墻面、天棚刮大白處理。在室內(nèi)地坪下約60處做水泥砂漿內(nèi)摻3～5％的防水劑的防潮層。根據(jù)相臨建筑地質(zhì)報告，本項目基礎采用獨立基礎。設計標準建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級；地基基礎設計等級乙級, 抗震設防烈度為7度；環(huán)境類別:地上一類,地下二類(b)；框架抗震等級二級,設計使用年限50年。設備用房：A區(qū)地下，B區(qū)地下。功能布置為：商鋪：A區(qū)首層、二層、獨立三層；B區(qū)BBB3部分。屋面防水等級二級，防水年限十五年以上，防水層采用2層，為SQ改性瀝青防水卷材及JHAB型高效砂漿防水劑；衛(wèi)生間等處地面采用無紡布涂膜。本項目A區(qū)、B區(qū)大賣場，層數(shù)2層，辦公區(qū)局部層數(shù)5層，地下1層；。立面造型設計突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，與人文居住環(huán)境達到和協(xié)統(tǒng)一，與沿街景觀及周圍城市環(huán)境相協(xié)調(diào)，與整潔、優(yōu)雅、和諧的城市規(guī)劃要求相一致。項目市場定位于配套設施齊全的綜合商業(yè)建筑。各同時沿B區(qū)建筑四周和B區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程，綠化總面積主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。B區(qū)建筑物中，大賣場近似“回”型布置，層數(shù)2層；在“回”型中部設置獨立3層建筑物。B區(qū)總平面布置B區(qū)位于東風路以南，惠工路以北，新業(yè)街以西， B區(qū)設置九個出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、南側(cè)、東側(cè)和西側(cè)。同時沿A區(qū)建筑四周和A區(qū)邊緣圍墻地帶進行綠化美化工程主要以種植綠色草坪和矮松樹為主。A區(qū)設置有五個出入口，主出入口位于惠工路一側(cè)，輔助出入口分別位于選址的北側(cè)、南側(cè)和西側(cè)；區(qū)域內(nèi)建筑呈現(xiàn)一個