【正文】 該 項目的建設(shè)能夠更好地滿足人們不斷增長的對高檔 商 埠和 住宅小區(qū)的購 買 需求，顯著改善 肇東市 人民的居住水平和生活環(huán)境，提升 肇東市 的城市品位，為加速 肇東市 城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程做出突出貢獻(xiàn)。從以上主要指標(biāo)看，財務(wù)評價較好， 說明該項目是切實(shí)可行的 。 投資利稅率 為 %。 所得稅后靜態(tài)投資回收期為 年（ 不 含建設(shè)期），所得稅前靜態(tài)投資回收期為 （ 不 含建設(shè)期）。 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 年度 項目 0 1 2 合計 10 效益分析 47 一 現(xiàn)金流入 1 銷售收入 2 回收流動資金 3 流入小計 二 現(xiàn)金流出 1 自有資金投入 2 銷售樓款投入 3 所得稅 4 公積金 5 流出小計 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計凈現(xiàn) 金 流量 五 稅前凈現(xiàn) 金 流量 六 稅前累 計 凈 現(xiàn)金 流量 七 貼現(xiàn)系數(shù) 八 稅后年凈現(xiàn)值 九 稅后累 計 凈現(xiàn)值 十 稅前年凈現(xiàn)值 十一 稅前累 計 凈現(xiàn)值 計算指標(biāo) : 所得稅后 所得稅前 財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資回 收 期（年） 根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算，所得稅 后財務(wù)內(nèi)部收益率為%，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%）為 萬元；所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%）為 萬元。 利潤預(yù)測表 單位 萬元 序 號 年度 項目 1 2 總計 1 銷售量 m2 2 銷售收入 3 總成本費(fèi)用 4 利潤總額 5 所得稅 6 公積金 7 繳稅總額 8 凈利潤 本項目在執(zhí)行期內(nèi)累計 可 實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元，凈利潤 ，繳稅總額 。 總成本預(yù)測表 第一年 第二年 合計 平均建設(shè)進(jìn)度 (m2) 10 效益分析 46 開發(fā)成本 (萬元 ) 開發(fā)費(fèi)用 (萬元 ) 總成本合計 (萬元 ) 根據(jù) 銷售收 入預(yù)測表及總成本預(yù)測表，編制利潤預(yù)測表。 銷售收入預(yù)測表 項目 年度 平均售樓價 元 /m2 銷售量 m2 銷售總額 萬元 稅金及附加 萬元 銷售收入 萬元 備 注 1 2 合計 本項目總投資 萬元，其中 開發(fā) 成本 萬元，開發(fā)費(fèi) 用 萬元。 10 效益分析 45 本項目 銷售分兩年完成， 從開盤起就有樓房預(yù)售款入賬，銷售收入以 第一 年銷售 收入為 ，第 二 年銷售 收入 進(jìn)行測 算 ，平均售樓價格估計為 元 / m2。 凈利潤為 。 盈余公積金按稅后利潤的 10%計取 ，合計為 。 其中經(jīng)營期第一年為 萬元，經(jīng)營期第 二 年為 。 其中經(jīng) 營期第一年為，經(jīng)營期第 二 年為 。 10 效益分析 44 銷售收入為 萬元，其中經(jīng)營期第一年為 萬元，經(jīng)營期第 二 年為 。銷售稅金及附加為 萬元， 其中 營業(yè)稅為 元，城維及教育費(fèi)附加為 。 年銷售稅金及附加按國家規(guī)定計取，營業(yè)稅稅率為 5%。 地下商城： 該項目地下部分?jǐn)M建成地下商 城，按 3800元 / m2計算。 幼兒園：幼兒園為 4 層獨(dú)立建筑，按 2400 元 / m2計算。 住宅： 高層住宅平均售價為 3000元 / m2。 商服 銷售額 為 。 黑龍江忠信偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 將協(xié)助為業(yè)主提供為期 1020 年的銀行按揭貸款。 項目總投資為 萬元，其中開發(fā)成本 萬元，開發(fā)費(fèi)用 萬元 。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 按開發(fā)成本第 15 項之和的 3%計取，估算為。 開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)按開發(fā)成本的 8%計取，估算為 萬元 。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 萬 元 。 建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi) 萬元 。 前期工程費(fèi) 項目前期工程費(fèi)用 。 動遷費(fèi) 本項目涉及動遷戶 108 戶，動遷面積 m2，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1500元 / m2。 竣工驗(yàn)收：項目完工，竣工驗(yàn)收， 2021年 09月 至 2021年 10月 。 施工建設(shè)期 ：包括基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、 配套工程、 設(shè)備安裝工程， 2021年 05月至 2021年 11月。 規(guī)劃先期開發(fā) 的 忠信 國際 商住 小區(qū)（一期） 即 A1 區(qū)塊， 根據(jù)項目 建設(shè)內(nèi)容和工程量，結(jié)合施工條件等具體因素，確定本項目建設(shè)期為 18 個月 ，即 2021 年 04月至 2021年 10月，具體安排如下圖： 項目前期工作：包括可研編制、立項、審批、工程招標(biāo)等， 2021年 03月至 2021年 05月。人員選定后先培訓(xùn)后上崗，并采用合同制用工形式，定期考核，進(jìn)行必要更換，確保公司人員素質(zhì)和完成管理工作 的 需要。 定期向上級部門匯報財務(wù)管理情況。 財務(wù)管理 按照國家有關(guān)金融部門的規(guī)定，合理有效地使用資金，充分體現(xiàn)投資效益。 工程從一開始 就要堅持“安全第一、預(yù)防為主”的方針，要把安全生產(chǎn)當(dāng)作頭等大事來抓。要根據(jù)設(shè)計及合同要求，實(shí)行工程進(jìn)度安排到月，把著力點(diǎn)放在完成當(dāng)月工程任務(wù)上，每個月還要進(jìn)行總結(jié)分析一次。 四是 實(shí)行三控制（即：初檢、復(fù)檢、終檢）。施工單位要按照施工程序組織施工。重要建材如水泥、鋼材等，不僅要有產(chǎn)品合格 證，施工單位監(jiān)理還要做好抽樣試驗(yàn)，合格后方能使用，確保萬無一失。具體要嚴(yán)把 四項基本原則 關(guān)：一是嚴(yán)把工程建筑材料關(guān)。項目建設(shè)單位要建立獨(dú)立的質(zhì)檢科室，配備專職質(zhì)控、質(zhì)檢人員。 工程建設(shè)合同制 項目 各項建設(shè)內(nèi)容要與施工單位、生產(chǎn)廠家簽訂合同，明確雙方責(zé)任，嚴(yán)格合同管理程序，通過合同管理來實(shí)現(xiàn)對工程質(zhì)量、工期和投資的控制目標(biāo)。 工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)制 在工程建設(shè)中要嚴(yán)格，認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《評標(biāo)委員會和評標(biāo)方法暫行規(guī)定》等法律、法規(guī)，堅持“公正、公開、公平”的原則，擇優(yōu)選擇施工、設(shè)計和監(jiān)理單位，加大力度保證工程質(zhì)量，力爭建成精品工程。 8 項目管理 36 8 項目管理 建設(shè)管理 為確保項目建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，項目建設(shè)單位設(shè)立工程建設(shè)指揮部，從質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全生產(chǎn)、環(huán)保等全方位入手建立健全各項管理制度，精心組織、嚴(yán)格管理。 根據(jù)實(shí)際情況制定能耗指標(biāo)，并有專人 負(fù)責(zé)考核。 合理選用鍋爐型號，做好供熱管網(wǎng)的保溫隔熱。 使用節(jié)能建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，減少圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)。 建筑節(jié)能 7 節(jié)能 35 總體布局要科學(xué)、合理，采光好，建筑物主入口背向冬季主導(dǎo)風(fēng)向。 采暖系統(tǒng)的管線設(shè)計上，科學(xué)合理的布置，以減少輸送過程中的熱量損 失。選用高效節(jié)能的照明燈具，嚴(yán)格按照規(guī)范規(guī)定的照度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計用電負(fù)荷，禁止隨意加大。 節(jié)電 本項目在供電線路的設(shè)計上，一是根據(jù)用電負(fù)荷選用線路截面，以減少能耗；二是供電線路合理布局，縮短線路長度，以減少線損。 7 節(jié)能 34 7 節(jié)能 本章是依據(jù)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告節(jié)能篇（章）編制及評估的規(guī)定》（計交能 [1997]2542 號）的有關(guān)要求編寫 。 鍋爐輔機(jī)安裝減震墊以減少噪音，噪音控制在 80 分貝以下。 本項目廢水主要是餐飲廢水、洗滌淋浴廢水和洗手間廢水，為可生化有機(jī)無毒 廢 水。 防治污染的方法和措施 所選用的鍋爐為符合國家環(huán)保要求的達(dá)標(biāo)爐，按規(guī)定設(shè)置煙塵沉降室，使 燃料 在燃燒過程中所排放的煙塵經(jīng)引風(fēng)機(jī)吸入沉降室，經(jīng)過噴淋處理后，定期清理沉降物。 噪聲污染 主要來源于鍋爐等設(shè)備運(yùn)行時產(chǎn)生的噪聲。污染物是煙塵、 SO NO等。 6 環(huán)境保護(hù) 32 6 環(huán)境保護(hù) 根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》和國務(wù)院環(huán)境委員會、國家環(huán)保局《關(guān)于建設(shè)項目環(huán)境保 護(hù)設(shè)計規(guī)定》要求，本項目執(zhí)行環(huán)境保護(hù)工程與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時使用的三同時制度進(jìn)行建設(shè)。 建筑防雷 本項目為二類防雷建筑，屋頂設(shè)避雷器。 在 該 區(qū) 設(shè)一座 500m3 的消防水池 及加壓泵站 ，與自來水并用 ，發(fā)生火災(zāi)時提供消防用水 。室外消防管網(wǎng)為地下環(huán)狀式，設(shè)兩條供水管線，消火栓保護(hù)距離不超過 150m。 建筑物內(nèi)部配備一定數(shù)量的化學(xué)滅火器材。 編制依據(jù) 國發(fā) [1984]69 號《中華人民共和國防火條例實(shí)施細(xì)則》 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16— 87） 《黑龍江省消防條例》 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 （ GBJ140— 90） 《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 （ GBJ116— 88） 本項目建筑為二類建筑，耐火等級均為二級。分戶供暖、分戶計量，并且達(dá)到遠(yuǎn)程計量、遠(yuǎn)程控制。按熱水連續(xù)采暖方式供熱，采用間接連續(xù)二次熱網(wǎng)系統(tǒng)，一次熱網(wǎng)設(shè)計溫度 115/80℃，二次為95/70℃。 4 設(shè)計方案 29 供暖 熱源 需建設(shè)一座 150 平方米的鍋爐房， 2 臺（套）4T/h熱水鍋爐及配套水處理設(shè)備。 市政 20KV 高壓 供電線路經(jīng)過小區(qū)路前，根據(jù)建設(shè)部《建筑設(shè)計技術(shù)規(guī)程》（ JGJ1683）規(guī)范及建設(shè)單位的其它要求設(shè)計，小區(qū)內(nèi)設(shè)變電亭 1 個 ，供電線路全部采用地 下 敷設(shè)，地上不得 有電線桿 。 排水 小區(qū)污水主要來源為居民、公企單位、餐飲業(yè)的生活廢水和雨水。 根據(jù)設(shè)計要求采用并聯(lián)下分式接入用 水部位，滿足生活用水、消防用水和綠化用水的需求，室內(nèi)每戶的供水管分別設(shè)置計量表。 本項目屬于第二類防雷民用建筑物，在屋頂設(shè)避雷帶，墻內(nèi)預(yù)埋鋼筋作為引下線，利用鋼筋混凝土基礎(chǔ)作為接地4 設(shè)計方案 28 極。 本項目公用部分均設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，其它不設(shè)空調(diào)系統(tǒng)。 4 設(shè)計方案 27 GB5017693《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》 GB500192021《采暖通 風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 本項目采暖熱源為 忠信 商住 小區(qū)（一期） 即 A1 區(qū)塊 自備鍋爐 ， 需 新上 2 臺（套） 4 噸 /小時節(jié)能型燃煤熱水鍋爐 ，一開一備 。 肇東市基本地震烈度為 6 度，歷史上未發(fā)生過較大地震。 衛(wèi)生間、廚房鋪防滑地面磚，其余為水泥沙漿地面。 樓體外墻面層 刷建筑外墻涂料 ，窗為單框