【正文】 ；國(guó)賓館營(yíng)業(yè)后每年按60%的入住率計(jì)算，年經(jīng)營(yíng)凈收入為3900萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)收益有：會(huì)展經(jīng)營(yíng)收入；國(guó)賓館經(jīng)營(yíng)收入。銷(xiāo)售收入部分有：小高層預(yù)計(jì)收入為：55200萬(wàn)元； Townhouse預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入為：193590萬(wàn)元；別墅銷(xiāo)售收入：61600萬(wàn)元；會(huì)展中心商務(wù)63000萬(wàn)元。一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、工程實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，確定本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)下表。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設(shè)資金。項(xiàng)目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長(zhǎng)期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬(wàn)元，%計(jì)算。資金來(lái)源 固定資產(chǎn)投資資金來(lái)源主要有銀行貸款、銷(xiāo)售收入和自有資金。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：銷(xiāo)售成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)達(dá)7850萬(wàn)元。 建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算（以實(shí)際批準(zhǔn)為準(zhǔn)）見(jiàn)下表：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)展中心1800元/平方米70000平方米126002國(guó)賓館2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高層1300元/平方米150000平方米195004別墅1500元/平方米88000平方米132005合計(jì)前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)下表：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)1%7352可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)3‰2213水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3674通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%7355其他前期費(fèi)用建安工程費(fèi)%224合計(jì)2282基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)下表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%22032供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)下表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%36732建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰2933供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：210商業(yè)：554供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：340商業(yè)：926其他建安工程費(fèi)5‰367合計(jì)5030不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)之和的2%估算，預(yù)計(jì)達(dá)2126萬(wàn)元?？偼顿Y構(gòu)成為： 土地費(fèi)用及稅費(fèi)：本項(xiàng)目會(huì)展中心土地的取得費(fèi)用，包括土地取得成本及契稅。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。l 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)；l 項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低；l 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）；l 通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托本項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在宜昌市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地約882畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。694800平方米10000元/萬(wàn)元=3553元/平方米最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目Townhouse單價(jià)為：4780元/平方米；小高層單價(jià)為：3680元/平方米；別墅單價(jià)為：8800元/平方米（別墅二期定價(jià)13000元/平方米）第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算本章著重討論本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）建筑面積（㎡）合計(jì)（萬(wàn)元）長(zhǎng)江畫(huà)廊Townhouse ：452312600056990小高層：3480526000183048畔山林語(yǔ)Townhouse：45904800022032長(zhǎng)江帝景高層：378016880063806錦江花園55513100017208Townhouse銷(xiāo)售價(jià)格=96230萬(wàn)元247。根據(jù)相似原則和可比原則，選取長(zhǎng)江畫(huà)廊、畔山林語(yǔ)和錦江花園作為本項(xiàng)目Townhouse部分參照項(xiàng)目?？紤]到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總量大，建議適當(dāng)?shù)陌l(fā)展和拓展宜昌以外的市場(chǎng)，來(lái)促進(jìn)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期，以使我司的資金及早回籠。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；216。 本項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位為中、高端客戶；216。 千年龍脈傳承，集天地萬(wàn)物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。 宜昌市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。本項(xiàng)目將定位于以下概念：216。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量設(shè)計(jì)要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高具有品味的專用康樂(lè)、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合從以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析?？赡軐?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生影響，在一定的程度上對(duì)本項(xiàng)目造成一定的威脅。樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見(jiàn)的，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。T、威脅本項(xiàng)目客源必然是社會(huì)中上層及收入較高的人群，客源層面的相對(duì)狹窄使本案的存在一定的市場(chǎng)威脅點(diǎn)。項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的定位、規(guī)劃、建設(shè)，使項(xiàng)目檔次提升，產(chǎn)品整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機(jī)會(huì)點(diǎn)。O、機(jī)會(huì)宜昌市作為付省級(jí)城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢(shì)，宏觀市場(chǎng)整體向好，高檔類(lèi)物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。W、劣勢(shì)公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無(wú)直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車(chē)。品牌資源優(yōu)勢(shì)國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目的唯一性，建成后為宜昌市標(biāo)志性建筑，將以會(huì)展平臺(tái)帶動(dòng)廣闊的人流和商機(jī)，是宜昌城市的對(duì)外形象、信息交流的窗口，對(duì)提升宜昌市的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。規(guī)模優(yōu)勢(shì)880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應(yīng)。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析S、優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)地塊位于自然環(huán)境優(yōu)美的夷陵區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的夷陵的絕版位置，獨(dú)特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)，適合營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的生活社區(qū)。二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。n 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。在購(gòu)房習(xí)慣上，消費(fèi)者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認(rèn)同，這表明廣大市民的購(gòu)房心態(tài)越來(lái)越理性和成熟，這也是一個(gè)地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標(biāo)志。從產(chǎn)品劃分的精細(xì)程度和成熟度來(lái)看，宜昌都已達(dá)到相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。樓盤(pán)的品質(zhì)進(jìn)一步提高。調(diào)查結(jié)果表明：宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，根據(jù)目前市場(chǎng)上長(zhǎng)江畫(huà)廊、南北天城、美岸長(zhǎng)堤、香格里拉等樓盤(pán)的運(yùn)作周期來(lái)看，今年宜昌房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)銷(xiāo)售高峰，這也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)加劇。 該項(xiàng)目有風(fēng)格各異的經(jīng)典戶型426套。案例七：樓盤(pán)名稱樓盤(pán)地址西陵區(qū)銷(xiāo)售電話6455888發(fā)展商宜昌市萬(wàn)佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理萬(wàn)佳物業(yè)基本資料占地面積23100平方米建筑面積57799平方米容積率綠化率39%開(kāi)發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)426住宅類(lèi)型小高層、高層交房類(lèi)型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房?jī)蓮d；主力房面積83—169㎡價(jià)格與付款均價(jià)3500元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹，坐落于宜昌市中心城區(qū)——?jiǎng)倮穆?5號(hào)，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，幾分鐘內(nèi)即可抵達(dá)車(chē)站、碼頭。中心水景花園,綠樹(shù)成蔭,清新怡然。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭苑，以及6000余平方米平站結(jié)合利用的大型地下停車(chē)場(chǎng)組成。案例六：樓盤(pán)名稱清江山水樓盤(pán)地址開(kāi)發(fā)區(qū)深圳路銷(xiāo)售電話6910666 6910999發(fā)展商宜昌清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理物業(yè)管理公司基本資料占地面積建筑面積容積率綠化率%開(kāi)發(fā)期數(shù)一期開(kāi)發(fā)棟數(shù)4棟規(guī)劃戶數(shù)484住宅類(lèi)型高層交房時(shí)間2007年3月交房類(lèi)型毛坯房型面積主力房型3室2廳＋功能房；3室2廳主力房面積123145㎡價(jià)格與付款起價(jià)3300元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹清江山水由宜昌民生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司合作共建項(xiàng)目，項(xiàng)目地處開(kāi)發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會(huì)東側(cè)。三棟高層住宅通過(guò)合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。 6336009發(fā)展商宜昌民生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理宜昌民安物業(yè)管理公司基本資料占地面積23100平方米建筑面積72000平方米容積率綠化率30%開(kāi)發(fā)期數(shù)一期開(kāi)發(fā)棟數(shù)3棟規(guī)劃戶數(shù)412住宅類(lèi)型高層交房時(shí)間2007年底交房類(lèi)型毛坯房型面積主力房型三房二廳；兩房?jī)蓮d主力房面積135㎡價(jià)格與付款起價(jià)3200元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹“民生世家”小區(qū)位于東山開(kāi)發(fā)區(qū)黃金地段，兩年建成。19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠(yuǎn)矚；120—230平方米的標(biāo)準(zhǔn)華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設(shè)計(jì)，垂直交通無(wú)需等待；10000平方米超大一層停車(chē)場(chǎng)，為業(yè)主提供方便；2000平方米星級(jí)豪客會(huì)所，尊貴無(wú)比；與四星級(jí)酒店物管品牌——國(guó)際大酒店毗鄰，尊貴一家。案例四：樓盤(pán)名稱長(zhǎng)江帝景樓盤(pán)地址隆康路上銷(xiāo)售電話6231858 6231868發(fā)展商九龍地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)加拿大CDG物業(yè)管理融源物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積40000平方米建筑面積168800平方米容積率開(kāi)發(fā)期數(shù)三期開(kāi)發(fā)棟數(shù)5棟住宅類(lèi)型高層交房類(lèi)型毛坯房型面積主力房型兩室一廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d主力房面積120—230㎡價(jià)格與付款均價(jià)3780/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹長(zhǎng)江帝景位于宜昌市中心繁華地段。案例三：樓盤(pán)名稱畔山林語(yǔ)樓盤(pán)地址東山開(kāi)發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側(cè)）銷(xiāo)售電話6344888 6344999基本資料開(kāi)發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽(yáng)企業(yè)顧問(wèn)有限公司景觀設(shè)計(jì)武漢中南設(shè)計(jì)院物業(yè)管理宜昌安誠(chéng)物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開(kāi)發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類(lèi)型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類(lèi)型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d主力房面積80320㎡價(jià)格與付款均價(jià)多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項(xiàng)目介紹畔山林語(yǔ)，位于宜昌市東山開(kāi)發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。長(zhǎng)江畫(huà)廊總占地１１４５畝，總建筑面積達(dá)１２０萬(wàn)平方米，七大組團(tuán)住區(qū)，總投資近３０億，項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期將達(dá)58年，一期江山風(fēng)華已交付，二期江山多嬌正在熱銷(xiāo)期。案例一：樓盤(pán)名稱錦江花園風(fēng)水別墅樓盤(pán)地址錦江路（黃柏河畔）銷(xiāo)售電話7202666 7202999開(kāi)發(fā)商宜昌長(zhǎng)江市場(chǎng)建設(shè)有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機(jī)構(gòu)基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開(kāi)發(fā)期數(shù)一期開(kāi)發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類(lèi)型純歐式別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年元月交房時(shí)間2007年底