【正文】 要指標之一，從上面的圖表可以反映出，宜昌市的社會消費品零售總額逐年上漲，可見經(jīng)濟形勢比較良好，其中2006年，比去年226億高出了36個億，%，增幅創(chuàng)下8年來的新高。%、%、%、家用電器增長16%、石油及制品類增長24%、%、%，另一方面由于糧油及食品價格上漲，也使居民的消費支出增加。市民消費環(huán)境及能力消費環(huán)節(jié)與經(jīng)濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導等一系列因素是密不可分的。城區(qū)近期（2010年）城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模為102萬人，遠期（2020年）為141萬人?！耙粠А笔侵秆亻L江城鎮(zhèn)聚合帶，以長江及漢宜高速公路為依托，包括宜昌城區(qū)、茅坪鎮(zhèn)、高壩洲鎮(zhèn)、宜都城區(qū)、鴉鵲嶺鎮(zhèn)、枝江城區(qū)、歸州、屈原等城鎮(zhèn)，形成人口、經(jīng)濟、城鎮(zhèn)的聚合帶。全年全市共有40余個配套設施齊全、功能完善的住宅小區(qū)竣工，為全市9500余戶居民提供了新的住房，濱江國際、馨島國際等一批“爛尾樓”相繼建設，抹平了城市的“瘡疤”。而且宜昌的房價地域之間差異明顯。宜昌市房地產(chǎn)企業(yè)無論管理、規(guī)模還是經(jīng)營理念在湖北省處于領先水平。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時價格、消費層次分明，能滿足不同消費群體多樣化的消費需求。綜合評述：宜昌房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，仍然保持了良好的運行勢態(tài)，2006年宜昌房地產(chǎn)全年的發(fā)展呈現(xiàn)一個穩(wěn)中上揚的態(tài)勢。導致對土地的需求量劇增，而宜昌市是個土地資源相對稀缺的濱江城市，土地需求過快而供求不足，直接結果是導致土地使用價格迅速上漲，間接加速了宜昌市的舊城改造速度和“西進東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)開發(fā)商存在的問題：宜昌房地產(chǎn)本身存在很多的缺陷和不足，集中體現(xiàn)在以下幾個方面：216。 競爭過度集中，策略同化宜昌市樓盤之間的競爭主要集中于中高檔樓盤之間，大中戶型之間，經(jīng)濟房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應量小，而中高檔樓盤之間，同質化現(xiàn)象加重，而消費者的購房訴求日趨向品牌、地段、價格、品質、環(huán)境等方面集中，因此，如何塑造自己樓盤的鮮明風格和凸顯個性優(yōu)勢是擺在每一個開發(fā)商面前的現(xiàn)實課題。具體來說，宜昌房地產(chǎn)會從以下幾個方面在未來三年內(nèi)將發(fā)生較大變化。在上述組合中，既完成了城市的商業(yè)配套，又滿足了城市的商業(yè)消費升級，同時也創(chuàng)造了許多新的市場機會。（2）由會展帶動的一系列相關產(chǎn)業(yè)的收入?？梢哉f，宜昌完全具備了成為一個會展名城的條件。環(huán)繞宜昌市，有著巨大的發(fā)展空間，中心城區(qū)百多萬市民為夷陵區(qū)的發(fā)展作著強大的支撐；自身較大的經(jīng)濟規(guī)模和較強的經(jīng)濟實力，構筑了城市發(fā)展的基礎；豐富的土地資源、秀麗的山水環(huán)境、濃厚的文化底蘊，提供了城市發(fā)展的條件。長江商城”等優(yōu)質樓盤，并將價格由原來的800元／平方米上漲到2100元／平方米。受宜昌市主城區(qū)聚集效應增大和夷陵區(qū)城市化進程加快這兩大機遇影響，未來一段時期，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升空間。伴隨宜昌城市擴張的進行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場蘊涵巨大潛力必將逐步釋放。案例四：樓盤名稱長江帝景樓盤地址隆康路上銷售電話6231858 6231868發(fā)展商九龍地產(chǎn)建筑設計加拿大CDG物業(yè)管理融源物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積40000平方米建筑面積168800平方米容積率開發(fā)期數(shù)三期開發(fā)棟數(shù)5棟住宅類型高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩室一廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積120—230㎡價格與付款均價3780/㎡物管費㎡項目介紹長江帝景位于宜昌市中心繁華地段。案例六：樓盤名稱清江山水樓盤地址開發(fā)區(qū)深圳路銷售電話6910666 6910999發(fā)展商宜昌清江實業(yè)有限責任公司物業(yè)管理物業(yè)管理公司基本資料占地面積建筑面積容積率綠化率%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)4棟規(guī)劃戶數(shù)484住宅類型高層交房時間2007年3月交房類型毛坯房型面積主力房型3室2廳＋功能房；3室2廳主力房面積123145㎡價格與付款起價3300元/㎡物管費㎡項目介紹清江山水由宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和清江實業(yè)有限責任公司合作共建項目，項目地處開發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會東側。 該項目有風格各異的經(jīng)典戶型426套。三、項目地塊SWOT分析S、優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢地塊位于自然環(huán)境優(yōu)美的夷陵區(qū)內(nèi)，項目更是占據(jù)了風景獨好的夷陵的絕版位置，獨特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，適合營造一個高品質的生活社區(qū)。O、機會宜昌市作為付省級城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢，宏觀市場整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大?？赡軐Ψ康禺a(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響，在一定的程度上對本項目造成一定的威脅。 宜昌市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。考慮到本項目開發(fā)總量大，建議適當?shù)陌l(fā)展和拓展宜昌以外的市場，來促進本項目的銷售周期，以使我司的資金及早回籠。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地約882畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃?？偼顿Y構成為： 土地費用及稅費：本項目會展中心土地的取得費用，包括土地取得成本及契稅。項目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬元，%計算。經(jīng)營收益有：會展經(jīng)營收入；國賓館經(jīng)營收入。銷售收入部分有：小高層預計收入為：55200萬元； Townhouse預計銷售收入為：193590萬元；別墅銷售收入：61600萬元；會展中心商務63000萬元。資金來源 固定資產(chǎn)投資資金來源主要有銀行貸款、銷售收入和自有資金。二、項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。694800平方米10000元/萬元=3553元/平方米最后采用算術平均值確定本項目Townhouse單價為：4780元/平方米；小高層單價為：3680元/平方米；別墅單價為：8800元/平方米（別墅二期定價13000元/平方米）第六章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算本章著重討論本項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟基礎；216。本項目將定位于以下概念：216。樓盤的競爭威脅是顯而易見的，將對本項目形成直接威脅。W、劣勢公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車。二、項目地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。從產(chǎn)品劃分的精細程度和成熟度來看，宜昌都已達到相當?shù)乃疁省０咐撸簶潜P名稱樓盤地址西陵區(qū)銷售電話6455888發(fā)展商宜昌市萬佳實業(yè)有限責任公司物業(yè)管理萬佳物業(yè)基本資料占地面積23100平方米建筑面積57799平方米容積率綠化率39%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)426住宅類型小高層、高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；主力房面積83—169㎡價格與付款均價3500元/㎡物管費㎡項目介紹，坐落于宜昌市中心城區(qū)——勝利四路25號，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，幾分鐘內(nèi)即可抵達車站、碼頭。三棟高層住宅通過合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。案例三：樓盤名稱畔山林語樓盤地址東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側）銷售電話6344888 6344999基本資料開發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽企業(yè)顧問有限公司景觀設計武漢中南設計院物業(yè)管理宜昌安誠物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積80320㎡價格與付款均價多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項目介紹畔山林語，位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來逐步建立了多層次、多元化的建設體系，對改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進社會經(jīng)濟全面發(fā)展起到了極大的推動作用。區(qū)位優(yōu)勢明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風光優(yōu)美， 基本無工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的理想之地。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域分兩部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點區(qū)域。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設注入了新的強勁動力。中國綠茶博覽會，中國中西部房產(chǎn)展示會，中國屈原博覽會，中國水利水電博覽會，中國機電產(chǎn)品博覽會，中國三峽旅游博覽會，中國三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會等逐漸走向了全國。四、會展市場分析會展經(jīng)濟主要是從經(jīng)營會展的角度來衡量的，通常包括：（1）經(jīng)營會展的直接收入。由于上述區(qū)域的市場拉動，一批中心城區(qū)的消費者開始選擇上述區(qū)域置業(yè)，從而相應減輕了中心城區(qū)房屋供應的壓力。而解決整個行業(yè)的問題和矛盾在短期實現(xiàn)一勞永逸或全部解決是不可能的。⑥物業(yè)管理意識淡薄，物業(yè)管理水平不高。不合理的方面：開發(fā)商的惡意哄抬、炒作。二、宜昌房地產(chǎn)市場存在的問題及原因分析供求矛盾（突出）及原因分析216。商業(yè)地產(chǎn)整體銷售低迷，除均瑤廣場、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。已形成的板塊有：沿江板塊（江臨天下、南北天城、美岸長堤、濱江國際）；勝利四路板塊（世紀花園、紫光園、誠昌怡園、）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公園板塊（建誠之星、旅游廣場、金安陽光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌開發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語、東苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場、現(xiàn)代城市廣場、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（3A花園、華龍嘉樹、四季花都、馨島國際）。注冊資金在1000—2000萬元的147家，注冊資金在2000萬以上的28家。㎡，㎡，2004年達到2133元/㎡，2002同比增長5%，%，%，2005年宜昌市全年房價漲幅在10%以上，漲幅居全國第三。%?？傮w呈現(xiàn)為沿江放射的空間發(fā)展形態(tài)。市域協(xié)調(diào)發(fā)展目標：經(jīng)濟發(fā)展水平大幅提高，經(jīng)濟發(fā)展效益大幅增強；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強。、國內(nèi)游客3704萬人次，總收入235億元。收入的增長使得經(jīng)濟整體形勢向好，農(nóng)村的消費力大比例滲透到城區(qū)，也成為活躍城鄉(xiāng)商業(yè)市場的一個主要原因。%；，%；，%，增速低主要是受三峽工程投資下降的影響。消費需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產(chǎn)質量進一步提高，不良資產(chǎn)余額和占比實現(xiàn)“雙降”。 市建設和管理再上新臺階。216。全市林、果、藥品種類有766個。l 礦產(chǎn)資源數(shù)不勝數(shù)。資源分析宜昌市江河縱橫，密布成網(wǎng)，水量豐富，并且地形地質條件好，河流落差大，因而蘊藏著豐富的水能資源。宜昌境內(nèi)建立了2個國家級的自然保護區(qū)，4個省級自然保護區(qū)和5個國家級森林公園，地域內(nèi)有各類高等植物3000多種，有國家級珍稀植物43種，國家一、二級保護動物42種。目前由鐵路運輸承擔的部分長途旅客運輸將被航空運輸所吸引。川江汽車滾裝船運輸作為新的經(jīng)濟增長點，將拉動川江水運業(yè)的發(fā)展，成為繼長江旅游船熱、高速船熱后又一新的運輸熱點。 l 水路運輸將產(chǎn)生重大的結構性調(diào)整。全市綜合交通里程已達8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。必將為宜昌市的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用，同時為宜昌市將來升為省級城市奠定了堅實的基礎。項目簡介項目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級主干道。故充分的體現(xiàn)了本項目三峽國際會展中心（暫定名）開發(fā)建設的必要性和重要性。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設注入了新的強勁動力。三峽國際會展中心更是占據(jù)了風景獨好的宜昌市的絕版位置，項目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個湖是運河的過道調(diào)節(jié)水庫，風景優(yōu)美，水質良好，西望郁郁青山。三、 可行性研究報告編制依據(jù)項目地形圖及其設計范圍；國家及宜昌市頒布的相關法律、法規(guī)、政策；宜昌市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要；宜昌市2002006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；宜昌市城市總體規(guī)劃大綱（2005—2020年）；夷陵區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；宜昌市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額；國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；1國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；四、項目主要經(jīng)濟技術指標（以最后批準為準）項目指標總量總用地面積587,726㎡總建筑面積735,000㎡其中：國際會展中心（公建）60,000㎡