【正文】 漸成為居民住宅供應(yīng)新主體，房地產(chǎn)開發(fā)完成了由零散建設(shè)向成規(guī)模住宅小區(qū)，再向小高層、高層住宅、別墅區(qū)建設(shè)的三級(jí)跳。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸增多，一是滿足了不同收入家庭的 消費(fèi)需求，有適合中低收入家庭的小戶型普通商品住宅，也有“錦江花園”、“香山花園”等一批別墅小區(qū)、小高層住宅小區(qū)；二是以“長(zhǎng)江市場(chǎng)家俱市場(chǎng)”、“三 峽國(guó)際茶城”、“新豐豪都”為代表的商業(yè)、旅游房地產(chǎn)，更是滿足了除居住以外的投資需求。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風(fēng)光優(yōu)美， 基本無(wú)工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的理想之地。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析根據(jù)夷陵區(qū)獨(dú)特的基礎(chǔ)和條件，夷陵區(qū)房地產(chǎn)板塊未來(lái)的發(fā)展定位是：宜昌人居環(huán)境最佳區(qū)、三峽文化特色住宅區(qū)、融合山水特色的生態(tài)家園。受宜昌市主城區(qū)聚集效應(yīng)增大和夷陵區(qū)城市化進(jìn)程加快這兩大機(jī)遇影響，未來(lái)一段時(shí)期，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升空間。在“城市西進(jìn)、安居夷陵”和把夷陵區(qū)建設(shè)成宜昌市的生態(tài)居住區(qū)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，夷陵區(qū)加快了融入宜昌市中心城區(qū)步伐，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程也必須隨后跟上，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)與銷售狀況看，夷陵區(qū)將是最具升值潛力和投資價(jià)值的區(qū)域。綜合評(píng)研：夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來(lái)越多開發(fā)商的重視。特別是發(fā)展大道等交通主干道加快了夷陵區(qū)融入中心城區(qū)的步伐。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢(shì)，讓夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌綜合房地產(chǎn)開發(fā)的“后花園”。隨著中心城區(qū)可供開發(fā)的土地資源越來(lái)越少，宜昌市的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始向各個(gè)周邊區(qū)域進(jìn)軍。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來(lái)逐步建立了多層次、多元化的建設(shè)體系，對(duì)改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個(gè)個(gè)新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進(jìn)入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價(jià)格廣泛受到人們的青睞。伴隨宜昌城市擴(kuò)張的進(jìn)行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)涵巨大潛力必將逐步釋放。三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析 本項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了眾多樓盤，針對(duì)本項(xiàng)目的特殊性，故從中挑選一些高檔次的樓盤和別墅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析。案例一：樓盤名稱錦江花園風(fēng)水別墅樓盤地址錦江路（黃柏河畔）銷售電話7202666 7202999開發(fā)商宜昌長(zhǎng)江市場(chǎng)建設(shè)有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機(jī)構(gòu)基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類型純歐式別墅開盤時(shí)間2007年元月交房時(shí)間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型四房二廳；五房?jī)蓮d主力房面積—㎡價(jià)格與付款起價(jià)200萬(wàn) 均價(jià)：8900元/平米物管費(fèi)待定項(xiàng)目介紹由宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的錦江花園地處宜昌市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過(guò)，南邊與長(zhǎng)江商業(yè)廣場(chǎng)相對(duì),地塊通過(guò)雙虹大道至老城區(qū)不足5公里，西側(cè)錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽(yáng)光充足，環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。案例二：樓盤名稱長(zhǎng)江畫廊樓盤地址沿江大道王家河公園旁銷售電話6462222 6463333開發(fā)商宜昌泰江置業(yè)有限公司（上海）代理商和聲傳播機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計(jì)加拿大ADS建筑設(shè)計(jì)公司、上海朗香建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)貝爾高林（武漢）景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理宜昌市泰江物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積1145畝建筑面積120萬(wàn)平方米容積率綠化率67%開發(fā)期數(shù)三期住宅類型純歐式獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房、小高層等組成交房時(shí)間一期已交付交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；四房?jī)蓮d主力房面積120239㎡價(jià)格與付款均價(jià)多層：2480元/㎡；聯(lián)排別墅：4500元/㎡物管費(fèi)㎡配套會(huì)所、咖啡館、畫廊、游泳池、壁球館、健身房等項(xiàng)目介紹西起勝利一路，東至白沙路，南臨沿江大道延伸段，北靠夷陵大道，坐擁碧波長(zhǎng)江，對(duì)望巍峨青秀山川，為長(zhǎng)江沿線最美的原生態(tài)自然山水圖畫。長(zhǎng)江畫廊總占地１１４５畝，總建筑面積達(dá)１２０萬(wàn)平方米，七大組團(tuán)住區(qū)，總投資近３０億，項(xiàng)目分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期將達(dá)58年，一期江山風(fēng)華已交付，二期江山多嬌正在熱銷期。建成后為宜昌城市最大規(guī)模高檔生活聚集區(qū)。案例三：樓盤名稱畔山林語(yǔ)樓盤地址東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側(cè)）銷售電話6344888 6344999基本資料開發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽(yáng)企業(yè)顧問(wèn)有限公司景觀設(shè)計(jì)武漢中南設(shè)計(jì)院物業(yè)管理宜昌安誠(chéng)物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d主力房面積80320㎡價(jià)格與付款均價(jià)多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項(xiàng)目介紹畔山林語(yǔ)，位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。來(lái)自澳大利亞的設(shè)計(jì)師飽蘸三峽巴山蜀水之靈氣，傾情演繹出一座真山真水健康生態(tài)家園，并首推TOWNHOUSE聯(lián)排別墅，將躍升宜昌樓市升級(jí)版！尊寵私家會(huì)所、異域風(fēng)情商業(yè)街，尊貴一梯一戶，六種經(jīng)典戶型，面積自80320平方米不等，將為342戶都市高尚人家營(yíng)建一處極具風(fēng)情的詩(shī)意棲居地，圓一世終級(jí)置業(yè)之夢(mèng)想。案例四：樓盤名稱長(zhǎng)江帝景樓盤地址隆康路上銷售電話6231858 6231868發(fā)展商九龍地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)加拿大CDG物業(yè)管理融源物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積40000平方米建筑面積168800平方米容積率開發(fā)期數(shù)三期開發(fā)棟數(shù)5棟住宅類型高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩室一廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d主力房面積120—230㎡價(jià)格與付款均價(jià)3780/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹長(zhǎng)江帝景位于宜昌市中心繁華地段。南倚長(zhǎng)江，可以近觀江景；北臨隆康路，可以直面繁華。19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠(yuǎn)矚；120—230平方米的標(biāo)準(zhǔn)華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設(shè)計(jì)，垂直交通無(wú)需等待；10000平方米超大一層停車場(chǎng)，為業(yè)主提供方便；2000平方米星級(jí)豪客會(huì)所，尊貴無(wú)比；與四星級(jí)酒店物管品牌——國(guó)際大酒店毗鄰，尊貴一家。案例五：樓盤名稱民生世家樓盤地址開發(fā)區(qū)城東大道銷售電話6336008 6336009發(fā)展商宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理宜昌民安物業(yè)管理公司基本資料占地面積23100平方米建筑面積72000平方米容積率綠化率30%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)3棟規(guī)劃戶數(shù)412住宅類型高層交房時(shí)間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；兩房?jī)蓮d主力房面積135㎡價(jià)格與付款起價(jià)3200元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹“民生世家”小區(qū)位于東山開發(fā)區(qū)黃金地段，兩年建成。民生世家是全高層住宅，由一棟16層和2棟24層的高層組成。三棟高層住宅通過(guò)合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。整個(gè)建筑在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是開發(fā)區(qū)中心區(qū)最后一個(gè)絕佳居住領(lǐng)地。案例六：樓盤名稱清江山水樓盤地址開發(fā)區(qū)深圳路銷售電話6910666 6910999發(fā)展商宜昌清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理物業(yè)管理公司基本資料占地面積建筑面積容積率綠化率%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)4棟規(guī)劃戶數(shù)484住宅類型高層交房時(shí)間2007年3月交房類型毛坯房型面積主力房型3室2廳＋功能房；3室2廳主力房面積123145㎡價(jià)格與付款起價(jià)3300元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹清江山水由宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司合作共建項(xiàng)目，項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會(huì)東側(cè)。由四棟1828層全框架高層建筑物, 以梅蘭竹菊四種植物來(lái)命名，以體現(xiàn)出與自然融合的特點(diǎn)。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭苑，以及6000余平方米平站結(jié)合利用的大型地下停車場(chǎng)組成。俯視清江山水水平面設(shè)計(jì),4棟高樓偉岸挺拔。中心水景花園,綠樹成蔭,清新怡然。小區(qū)內(nèi)外交通順暢便捷,為適宜人居的佳境。案例七：樓盤名稱樓盤地址西陵區(qū)銷售電話6455888發(fā)展商宜昌市萬(wàn)佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理萬(wàn)佳物業(yè)基本資料占地面積23100平方米建筑面積57799平方米容積率綠化率39%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)426住宅類型小高層、高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房?jī)蓮d；主力房面積83—169㎡價(jià)格與付款均價(jià)3500元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹，坐落于宜昌市中心城區(qū)——?jiǎng)倮穆?5號(hào)，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，幾分鐘內(nèi)即可抵達(dá)車站、碼頭。圍合的內(nèi)置式園林顯現(xiàn)了五星級(jí)的生態(tài)社區(qū)，闊綽的中心休閑區(qū)域，人性化的人車分流使小區(qū)悠然清新、信庭自如，四季繽紛的花木、別致的景觀把建筑與生活，藝術(shù)地融進(jìn)了城市花園，無(wú)不盡顯觀代城市生活的動(dòng)人與魅力。 該項(xiàng)目有風(fēng)格各異的經(jīng)典戶型426套。舒適、實(shí)用、品質(zhì)高尚的戶型尺度為城市居民度身打造，同時(shí)擁有風(fēng)格獨(dú)特、四季動(dòng)感的會(huì)所，為依戀城市生活的現(xiàn)代小資們，創(chuàng)造了第三空間。調(diào)查結(jié)果表明：宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，根據(jù)目前市場(chǎng)上長(zhǎng)江畫廊、南北天城、美岸長(zhǎng)堤、香格里拉等樓盤的運(yùn)作周期來(lái)看，今年宜昌房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)銷售高峰，這也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)加劇。隨著城鎮(zhèn)居民收入的提高、國(guó)家宏觀調(diào)控影響的逐步消失、市民購(gòu)房需求的逐步回溫、今年市場(chǎng)高層、小高層建筑的增多帶來(lái)的造價(jià)成本增加等因素的影響，今年宜昌房?jī)r(jià)還會(huì)持續(xù)走高。樓盤的品質(zhì)進(jìn)一步提高。在國(guó)家政策（比如建筑節(jié)能）的影響下，開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量，通過(guò)持續(xù)開發(fā)等手段打造房地產(chǎn)品牌逐漸風(fēng)行。從產(chǎn)品劃分的精細(xì)程度和成熟度來(lái)看，宜昌都已達(dá)到相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。以商品住宅為例，多層、小高層、高層齊備；單體樓、大型社區(qū)并存；小戶型、大中戶型、錯(cuò)層、復(fù)式樓一應(yīng)俱全；毛坯房繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，精裝修房開始嶄露頭角；江景房、水景房、花園洋房大行其道，CBD、CLD、LOFT、MOHO等概念異彩紛呈。在產(chǎn)品檔次上，既有2000元／平方米左右的低檔住宅，又有2400－2800元／平方米的中檔住宅，、長(zhǎng)江帝景、清江山水等，售價(jià)均在3000元／平方米以上。在購(gòu)房習(xí)慣上，消費(fèi)者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認(rèn)同，這表明廣大市民的購(gòu)房心態(tài)越來(lái)越理性和成熟，這也是一個(gè)地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標(biāo)志。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式n 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握項(xiàng)目可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。n 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。n 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：u 地塊位于政府大力開發(fā)的旅游、度假、居住的夷陵區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來(lái)城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊；u 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；u 地塊內(nèi)現(xiàn)有梅子埡水庫(kù)，水質(zhì)清澈，可成為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的一大景觀；u 地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途；u 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢；u 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；u 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，無(wú)化學(xué)工業(yè)造成空氣污；以上，就是本項(xiàng)目地塊作為中高檔住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析S、優(yōu)勢(shì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)地塊位于自然環(huán)境優(yōu)美的夷陵區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的夷陵的絕版位置，獨(dú)特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢(shì)，適合營(yíng)造一個(gè)高品質(zhì)的生活社區(qū)。交通優(yōu)勢(shì)地塊位于正在擴(kuò)建的發(fā)展大道上，項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通均極為便利，三峽機(jī)場(chǎng)距地塊約20多公里路程；火車站距離項(xiàng)目地塊車程約5分鐘。規(guī)模優(yōu)勢(shì)880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應(yīng)。高起點(diǎn)開發(fā)，高品味塑造，市場(chǎng)前景看好，在宜昌首屈一指，它將滿足不同人群的消費(fèi)尋求，引領(lǐng)宜昌住宅全面升級(jí)。品牌資源優(yōu)勢(shì)國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目的唯一性，建成后為宜昌市標(biāo)志性建筑，將以會(huì)展平臺(tái)帶動(dòng)廣闊的人流和商機(jī)，是宜昌城市的對(duì)外形象、信息交流的窗口，對(duì)提升宜昌市的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)隨著政府進(jìn)一步實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”的發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套將逐漸完善，人氣可持續(xù)發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)盛，使項(xiàng)目的后期開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度降低。W、劣勢(shì)公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無(wú)直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車。目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，周邊的人氣欠旺。O、機(jī)會(huì)宜昌市作為付省級(jí)城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢(shì)