【正文】 綜合性的商務(wù)和居住中心，將成為宜昌市、湖北省標(biāo)志性高檔建筑組團(tuán)。而隨著宜昌主干道—發(fā)展大道的興建和擴(kuò)建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個(gè)充滿希望的宜昌市新中心區(qū)，一個(gè)山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌城市上風(fēng)上水的西部。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性及作用宜昌目前是一個(gè)付省級(jí)城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級(jí)城市的基礎(chǔ)；沒有作為省級(jí)城市的基礎(chǔ)——國(guó)際大型會(huì)展中心；沒有作為超級(jí)旅游城市的基礎(chǔ)——大型旅游接待中心；沒有作為省級(jí)城市的基礎(chǔ)——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎(chǔ)――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會(huì)（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會(huì)展中心。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風(fēng)光，得天獨(dú)厚的自然資源。整個(gè)建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一個(gè)絕佳居住領(lǐng)地。針對(duì)商品房升級(jí)換代的需求，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和宜昌市已有一大部分收入較高的消費(fèi)群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)宜昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。宜昌市內(nèi)轄5個(gè)城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點(diǎn)軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個(gè)縣級(jí)市（宜都市、當(dāng)陽市、枝江市）和5個(gè)縣（秭歸縣、遠(yuǎn)安縣、興山縣、長(zhǎng)陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。航空運(yùn)輸已開通國(guó)內(nèi)北京、上海、深圳、香港等23個(gè)大中城市和國(guó)際臨時(shí)飛機(jī)。 二、長(zhǎng)江貨物運(yùn)輸?shù)慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整。為實(shí)現(xiàn)鐵路運(yùn)輸中的中途運(yùn)輸和部分長(zhǎng)距離的客貨運(yùn)量的穩(wěn)定與增長(zhǎng)，必須通過區(qū)間提速，改進(jìn)技術(shù)狀況，改進(jìn)服務(wù)才能與公路和航空運(yùn)輸競(jìng)爭(zhēng)，并穩(wěn)定中長(zhǎng)距離的旅客和大宗物資、外貿(mào)進(jìn)口運(yùn)輸。長(zhǎng)江三峽旖旎的自然風(fēng)光，“百島湖”清江土家風(fēng)情，巴人遺風(fēng)，詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽古代名人文化遺址，三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng)歷史遺風(fēng)，三峽水利樞紐人文景觀等構(gòu)成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人畫卷。但是，宜昌至今還沒有一家五星級(jí)酒店，更沒有國(guó)賓館。宜昌市內(nèi)河流總長(zhǎng)3793公里。全市已開放的旅游點(diǎn)350多處，享有盛譽(yù)的有100多處，長(zhǎng)江三峽畫廊及三峽水利工程壩址中堡島、葛洲壩水利樞紐為全國(guó)旅游熱線，世界著名。全市生產(chǎn)總值連續(xù)3年高于全國(guó)全省增長(zhǎng)水平，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于武漢市，位居全省第二位。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。在三峽工程投資逐年下降和國(guó)家控制投資規(guī)模的雙重影響下，宜昌市從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)定不移地抓招商引資和項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)了市縣屬投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。%。l 城市消費(fèi)品市場(chǎng)聚集效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。宜昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了電力、化工、食品醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，裝備制造、輕紡、建材、冶金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷提升，電子信息、光機(jī)電一體化、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，一批骨干企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。宜昌市人民生活水平不斷提高，我們可從三個(gè)方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 宜昌市城鎮(zhèn)居民可支配收入5年來增長(zhǎng)極其迅速，2006年是2000年的2倍。中心城區(qū)包括西陵組團(tuán)、伍家崗組團(tuán)、點(diǎn)軍組團(tuán)、猇亭組團(tuán)和小溪塔組團(tuán)（本項(xiàng)目），外圍組團(tuán)是指壩區(qū)組團(tuán)（含三峽壩區(qū)）。第二部分 城市地產(chǎn)環(huán)境一、宜昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，保持了良好的運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)速度在較高位運(yùn)行的軌道上，商品房銷售回落，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。其中，重點(diǎn)工程開發(fā)用地250畝，其中沿江大道延伸段開發(fā)項(xiàng)目150畝，城東大道開發(fā)項(xiàng)目100畝；經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設(shè)50畝（西陵二路匯騰市場(chǎng)地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造50畝；夷陵區(qū)150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區(qū)40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊15畝，體育場(chǎng)路市二醫(yī)院地塊25畝；伍家崗區(qū)210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業(yè)地塊40畝，勝利三路金羊?qū)崢I(yè)地塊30 畝；點(diǎn)軍區(qū)140畝，其中鑫海地塊100畝，櫻桃園二期項(xiàng)目40畝；猇亭區(qū)50畝，位于金猇大道市土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的旭棉集團(tuán)地塊；宜昌開發(fā)區(qū)東山園區(qū)160 畝，其中港窯路原磷化集團(tuán)地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發(fā)展大道原市計(jì)委信息中心地塊10畝，半島酒店東側(cè)地塊90畝；預(yù)留供地指標(biāo)50 畝由市政府調(diào)劑使用。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價(jià)低的僅8000－10000元／平方米，高的接近30000元／平方米，一般售價(jià)在16000元－23000元／平方米之間。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，2005宜昌樓市依然取得了不錯(cuò)的成績(jī)。既有以均瑤廣場(chǎng)為代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、產(chǎn)權(quán)式商鋪。其次，商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍，迎來發(fā)展的一個(gè)高峰，主要體現(xiàn)在投資和經(jīng)營(yíng)上。 商品房的供求矛盾一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對(duì)住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)較之以前已發(fā)生很大變化。②部分企業(yè)自有資金不足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。 片面追求大、全、同，核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠一般的開發(fā)商認(rèn)為企業(yè)做的愈大，功能愈齊全，就愈是有競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)將保持高速發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。梯度的意義和細(xì)分的意義將構(gòu)成宜昌住宅的產(chǎn)品豐富度，使得每個(gè)層面的消費(fèi)者都得到相應(yīng)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾會(huì)逐步緩解。（3）品牌會(huì)展對(duì)一個(gè)國(guó)家、地區(qū)、城市形象和知名度的提升作用。東西橫距77公里，南北縱距103公里，東連遠(yuǎn)安、當(dāng)陽，南抵長(zhǎng)陽、宜都、枝江，西接秭歸、興山，北鄰保康，環(huán)繞世界水電旅游名城宜昌市，是宜昌地區(qū)的中心腹地。夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌市又一個(gè)辦公、居住的理想之地。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動(dòng)了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先于其他縣市區(qū)域。綜合評(píng)研：夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來越多開發(fā)商的重視。案例一：樓盤名稱錦江花園風(fēng)水別墅樓盤地址錦江路（黃柏河畔）銷售電話7202666 7202999開發(fā)商宜昌長(zhǎng)江市場(chǎng)建設(shè)有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機(jī)構(gòu)基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類型純歐式別墅開盤時(shí)間2007年元月交房時(shí)間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型四房二廳；五房?jī)蓮d主力房面積—㎡價(jià)格與付款起價(jià)200萬 均價(jià)：8900元/平米物管費(fèi)待定項(xiàng)目介紹由宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的錦江花園地處宜昌市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過，南邊與長(zhǎng)江商業(yè)廣場(chǎng)相對(duì),地塊通過雙虹大道至老城區(qū)不足5公里，西側(cè)錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽光充足，環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠(yuǎn)矚；120—230平方米的標(biāo)準(zhǔn)華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設(shè)計(jì)，垂直交通無需等待；10000平方米超大一層停車場(chǎng)，為業(yè)主提供方便；2000平方米星級(jí)豪客會(huì)所，尊貴無比；與四星級(jí)酒店物管品牌——國(guó)際大酒店毗鄰，尊貴一家。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭苑，以及6000余平方米平站結(jié)合利用的大型地下停車場(chǎng)組成。調(diào)查結(jié)果表明：宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，根據(jù)目前市場(chǎng)上長(zhǎng)江畫廊、南北天城、美岸長(zhǎng)堤、香格里拉等樓盤的運(yùn)作周期來看，今年宜昌房地產(chǎn)將迎來一個(gè)銷售高峰，這也預(yù)示著競(jìng)爭(zhēng)加劇。在購(gòu)房習(xí)慣上，消費(fèi)者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認(rèn)同，這表明廣大市民的購(gòu)房心態(tài)越來越理性和成熟，這也是一個(gè)地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標(biāo)志。規(guī)模優(yōu)勢(shì)880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的定位、規(guī)劃、建設(shè)，使項(xiàng)目檔次提升，產(chǎn)品整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機(jī)會(huì)點(diǎn)。同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析。 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。根據(jù)相似原則和可比原則，選取長(zhǎng)江畫廊、畔山林語和錦江花園作為本項(xiàng)目Townhouse部分參照項(xiàng)目。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算（以實(shí)際批準(zhǔn)為準(zhǔn)）見下表：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)展中心1800元/平方米70000平方米126002國(guó)賓館2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高層1300元/平方米150000平方米195004別墅1500元/平方米88000平方米132005合計(jì)前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見下表：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)1%7352可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)3‰2213水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)5‰3674通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%7355其他前期費(fèi)用建安工程費(fèi)%224合計(jì)2282基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見下表：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%22032供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程開發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見下表開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)5%36732建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)4‰2933供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：210商業(yè)：554供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：340商業(yè)：926其他建安工程費(fèi)5‰367合計(jì)5030不可預(yù)見費(fèi)本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)之和的2%估算，預(yù)計(jì)達(dá)2126萬元。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設(shè)資金。；國(guó)賓館營(yíng)業(yè)后每年按60%的入住率計(jì)算，年經(jīng)營(yíng)凈收入為3900萬元。一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、工程實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，確定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃在2年半（30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見下表。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本包括：銷售成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用，預(yù)計(jì)達(dá)7850萬元。l 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)；l 項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低；l 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）；l 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托本項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在宜昌市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）建筑面積（㎡）合計(jì)（萬元）長(zhǎng)江畫廊Townhouse ：452312600056990小高層：3480526000183048畔山林語Townhouse：45904800022032長(zhǎng)江帝景高層：378016880063806錦江花園55513100017208Townhouse銷售價(jià)格=96230萬元247。 本項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位為中、高端客戶；216。符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量設(shè)計(jì)要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合從以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。T、威脅本項(xiàng)目客源必然是社會(huì)中上層及收入較高的人群，客源層面的相對(duì)狹窄使本案的存在一定的市場(chǎng)威脅點(diǎn)。品牌資源優(yōu)勢(shì)國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目的唯一性，建成后為宜昌市標(biāo)志性建筑，將以會(huì)展平臺(tái)帶動(dòng)廣闊的人流和商機(jī)，是宜昌城市的對(duì)外形象、信息交流的窗口，對(duì)提升宜昌市的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著舉足輕重的作用。n 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合