【正文】 綜合性的商務和居住中心，將成為宜昌市、湖北省標志性高檔建筑組團。而隨著宜昌主干道—發(fā)展大道的興建和擴建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌市新中心區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌城市上風上水的西部。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 本項目建設的必要性及作用宜昌目前是一個付省級城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級城市的基礎；沒有作為省級城市的基礎——國際大型會展中心；沒有作為超級旅游城市的基礎——大型旅游接待中心；沒有作為省級城市的基礎——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會展中心。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風光，得天獨厚的自然資源。整個建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一個絕佳居住領地。針對商品房升級換代的需求，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和宜昌市已有一大部分收入較高的消費群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對宜昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。宜昌市內(nèi)轄5個城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個縣級市（宜都市、當陽市、枝江市）和5個縣（秭歸縣、遠安縣、興山縣、長陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。航空運輸已開通國內(nèi)北京、上海、深圳、香港等23個大中城市和國際臨時飛機。 二、長江貨物運輸?shù)慕Y構調(diào)整。為實現(xiàn)鐵路運輸中的中途運輸和部分長距離的客貨運量的穩(wěn)定與增長，必須通過區(qū)間提速，改進技術狀況，改進服務才能與公路和航空運輸競爭，并穩(wěn)定中長距離的旅客和大宗物資、外貿(mào)進口運輸。長江三峽旖旎的自然風光，“百島湖”清江土家風情，巴人遺風，詩人屈原、美人王昭君、圣人關羽古代名人文化遺址，三國古戰(zhàn)場歷史遺風，三峽水利樞紐人文景觀等構成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人畫卷。但是，宜昌至今還沒有一家五星級酒店，更沒有國賓館。宜昌市內(nèi)河流總長3793公里。全市已開放的旅游點350多處，享有盛譽的有100多處，長江三峽畫廊及三峽水利工程壩址中堡島、葛洲壩水利樞紐為全國旅游熱線，世界著名。全市生產(chǎn)總值連續(xù)3年高于全國全省增長水平，綜合經(jīng)濟實力僅次于武漢市，位居全省第二位。 區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。在三峽工程投資逐年下降和國家控制投資規(guī)模的雙重影響下，宜昌市從實際出發(fā)，堅定不移地抓招商引資和項目建設，促進了市縣屬投資持續(xù)快速增長。%。l 城市消費品市場聚集效應進一步顯現(xiàn)。宜昌市產(chǎn)業(yè)結構分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了電力、化工、食品醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，裝備制造、輕紡、建材、冶金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷提升，電子信息、光機電一體化、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，一批骨干企業(yè)競爭力顯著增強。宜昌市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 宜昌市城鎮(zhèn)居民可支配收入5年來增長極其迅速，2006年是2000年的2倍。中心城區(qū)包括西陵組團、伍家崗組團、點軍組團、猇亭組團和小溪塔組團（本項目），外圍組團是指壩區(qū)組團（含三峽壩區(qū)）。第二部分 城市地產(chǎn)環(huán)境一、宜昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀宜昌房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，保持了良好的運行狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)保持較快增長，投資增長速度在較高位運行的軌道上，商品房銷售回落，房價平穩(wěn)運行。其中，重點工程開發(fā)用地250畝，其中沿江大道延伸段開發(fā)項目150畝，城東大道開發(fā)項目100畝；經(jīng)濟適用住房、廉租房建設100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設50畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造50畝；夷陵區(qū)150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區(qū)40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊15畝，體育場路市二醫(yī)院地塊25畝；伍家崗區(qū)210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業(yè)地塊40畝，勝利三路金羊?qū)崢I(yè)地塊30 畝；點軍區(qū)140畝，其中鑫海地塊100畝，櫻桃園二期項目40畝；猇亭區(qū)50畝，位于金猇大道市土地儲備中心收購的旭棉集團地塊；宜昌開發(fā)區(qū)東山園區(qū)160 畝，其中港窯路原磷化集團地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發(fā)展大道原市計委信息中心地塊10畝，半島酒店東側地塊90畝；預留供地指標50 畝由市政府調(diào)劑使用。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價低的僅8000－10000元／平方米，高的接近30000元／平方米，一般售價在16000元－23000元／平方米之間。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，2005宜昌樓市依然取得了不錯的成績。既有以均瑤廣場為代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、產(chǎn)權式商鋪。其次，商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍，迎來發(fā)展的一個高峰，主要體現(xiàn)在投資和經(jīng)營上。 商品房的供求矛盾一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費結構較之以前已發(fā)生很大變化。②部分企業(yè)自有資金不足，抗風險能力弱。 片面追求大、全、同，核心競爭力不夠一般的開發(fā)商認為企業(yè)做的愈大，功能愈齊全，就愈是有競爭力。房地產(chǎn)將保持高速發(fā)展，行業(yè)結構進一步調(diào)整。梯度的意義和細分的意義將構成宜昌住宅的產(chǎn)品豐富度，使得每個層面的消費者都得到相應的關注，房地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾會逐步緩解。（3）品牌會展對一個國家、地區(qū)、城市形象和知名度的提升作用。東西橫距77公里，南北縱距103公里，東連遠安、當陽，南抵長陽、宜都、枝江，西接秭歸、興山，北鄰?？?，環(huán)繞世界水電旅游名城宜昌市，是宜昌地區(qū)的中心腹地。夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌市又一個辦公、居住的理想之地。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)領先于其他縣市區(qū)域。綜合評研：夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來越多開發(fā)商的重視。案例一：樓盤名稱錦江花園風水別墅樓盤地址錦江路（黃柏河畔）銷售電話7202666 7202999開發(fā)商宜昌長江市場建設有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機構基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類型純歐式別墅開盤時間2007年元月交房時間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型四房二廳；五房兩廳主力房面積—㎡價格與付款起價200萬 均價：8900元/平米物管費待定項目介紹由宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的錦江花園地處宜昌市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過，南邊與長江商業(yè)廣場相對,地塊通過雙虹大道至老城區(qū)不足5公里，西側錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽光充足，環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠矚；120—230平方米的標準華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設計，垂直交通無需等待；10000平方米超大一層停車場，為業(yè)主提供方便；2000平方米星級豪客會所，尊貴無比；與四星級酒店物管品牌——國際大酒店毗鄰，尊貴一家。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭苑，以及6000余平方米平站結合利用的大型地下停車場組成。調(diào)查結果表明：宜昌市房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，根據(jù)目前市場上長江畫廊、南北天城、美岸長堤、香格里拉等樓盤的運作周期來看，今年宜昌房地產(chǎn)將迎來一個銷售高峰，這也預示著競爭加劇。在購房習慣上，消費者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認同，這表明廣大市民的購房心態(tài)越來越理性和成熟，這也是一個地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標志。規(guī)模優(yōu)勢880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應。項目高標準的定位、規(guī)劃、建設，使項目檔次提升，產(chǎn)品整體競爭優(yōu)勢增強，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機會點。同時依據(jù)市場調(diào)研分析，結合地塊實際情況作的前瞻性分析。 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。根據(jù)相似原則和可比原則，選取長江畫廊、畔山林語和錦江花園作為本項目Townhouse部分參照項目。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 建安工程費用本項目建安工程費用估算（以實際批準為準）見下表：建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1會展中心1800元/平方米70000平方米126002國賓館2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高層1300元/平方米150000平方米195004別墅1500元/平方米88000平方米132005合計前期工程費本項目前期工程費估算見下表：前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費1%7352可行性研究費建安工程費3‰2213水文地質(zhì)勘探費建安工程費5‰3674通水、通電、通路費建安工程費1%7355其他前期費用建安工程費%224合計2282基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見下表：基礎設施建設費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%22032供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見下表開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%36732建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費4‰2933供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：210商業(yè)：554供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：340商業(yè)：926其他建安工程費5‰367合計5030不可預見費本項目的不可預見費用按項目1~5項之和的2%估算，預計達2126萬元。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設資金。；國賓館營業(yè)后每年按60%的入住率計算，年經(jīng)營凈收入為3900萬元。一、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、工程實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，確定本項目銷售計劃，本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見下表。經(jīng)營費用本項目的項目經(jīng)營成本包括：銷售成本、財務費用，預計達7850萬元。l 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)；l 項目公司購置該地塊所需成本較低；l 項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）；l 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托本項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在宜昌市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。本項目住宅價格加權平均價表項目名稱比準價格（元/㎡）建筑面積（㎡）合計（萬元）長江畫廊Townhouse ：452312600056990小高層：3480526000183048畔山林語Townhouse：45904800022032長江帝景高層：378016880063806錦江花園55513100017208Townhouse銷售價格=96230萬元247。 本項目整體目標客戶群定位為中、高端客戶；216。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質(zhì)量設計要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合從以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。T、威脅本項目客源必然是社會中上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點。品牌資源優(yōu)勢國際會展中心項目的唯一性，建成后為宜昌市標志性建筑，將以會展平臺帶動廣闊的人流和商機，是宜昌城市的對外形象、信息交流的窗口，對提升宜昌市的經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。n 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合