【正文】 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財務(wù)評價本章對項(xiàng)目銷售分期計劃做出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，本項(xiàng)目中包括公建項(xiàng)目（可采用出租或自行經(jīng)營等多種形式）、Townhouse、小高層均采用銷售形式。自主開發(fā)：這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。三、 目標(biāo)客戶定位通過對周邊樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下：216。項(xiàng)目土地成本相對較低，投資回報比例增加，項(xiàng)目具備高利潤回報的機(jī)會增加。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式n 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握項(xiàng)目可進(jìn)取的市場空間。俯視清江山水水平面設(shè)計,4棟高樓偉岸挺拔。案例二：樓盤名稱長江畫廊樓盤地址沿江大道王家河公園旁銷售電話6462222 6463333開發(fā)商宜昌泰江置業(yè)有限公司（上海）代理商和聲傳播機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計加拿大ADS建筑設(shè)計公司、上海朗香建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計貝爾高林（武漢）景觀設(shè)計公司物業(yè)管理宜昌市泰江物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積1145畝建筑面積120萬平方米容積率綠化率67%開發(fā)期數(shù)三期住宅類型純歐式獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房、小高層等組成交房時間一期已交付交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；四房兩廳主力房面積120239㎡價格與付款均價多層：2480元/㎡；聯(lián)排別墅：4500元/㎡物管費(fèi)㎡配套會所、咖啡館、畫廊、游泳池、壁球館、健身房等項(xiàng)目介紹西起勝利一路，東至白沙路，南臨沿江大道延伸段，北靠夷陵大道，坐擁碧波長江，對望巍峨青秀山川，為長江沿線最美的原生態(tài)自然山水圖畫。市場供應(yīng)狀況分析商品住宅逐漸成為居民住宅供應(yīng)新主體，房地產(chǎn)開發(fā)完成了由零散建設(shè)向成規(guī)模住宅小區(qū)，再向小高層、高層住宅、別墅區(qū)建設(shè)的三級跳。區(qū)域地勢由東南向西北逐漸升高。價格會維持在現(xiàn)有水平線上，總體會呈現(xiàn)穩(wěn)定，不同區(qū)域會有不同的增長幅度，總體增幅會維持在5%，但區(qū)域增幅差異會比較大。但是往往這樣的企業(yè)缺乏核心競爭力，在品牌優(yōu)勢不明顯，行業(yè)進(jìn)入洗牌階段時，很多弊端就會顯露出來。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌市房價持續(xù)走高的根本原因，也即是需求的增長推動了房價的飛漲，但又不是房價走高的唯一原因，此外，房地產(chǎn)開發(fā)商醉心于開發(fā)中高檔大型樓盤，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致大量的中、低收入家庭無法正常購買只能持幣觀望或轉(zhuǎn)而購買二手房或轉(zhuǎn)向租賃市場。既有以溫州商業(yè)廣場、金東山市場為代表的大型批發(fā)類市場，又有如香港名店街、康龍家居廣場、三峽國際旅游茶城般的主題商業(yè)區(qū)。2006年宜昌房地產(chǎn)市場，西陵、伍家、葛洲壩、東山開發(fā)區(qū)各個區(qū)域都有新項(xiàng)目，整個市場已現(xiàn)燎原之勢。房地產(chǎn)投資增量依然很大，但增長幅度已接近頂峰我們可以先看看前三年宜昌的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長率。（2）農(nóng)村人均純收入 （3）城鄉(xiāng)居民儲蓄額結(jié)論分析：從以上宏觀數(shù)據(jù)表明宜昌市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，城市基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭力得到加強(qiáng)。2006年，%。216。216。水能蘊(yùn)藏量達(dá)3000萬千瓦以上，可開發(fā)利用量達(dá)2500萬千瓦。宜昌的中心城區(qū)，長江穿城而過，長江三峽風(fēng)景名勝區(qū)的重點(diǎn)景區(qū)西陵峽口風(fēng)景區(qū)和龍盤湖風(fēng)景區(qū)點(diǎn)綴其間，長江葛洲壩和三峽工程雄踞市內(nèi)，城市東、北、 西三面青山環(huán)繞，樹木蔥蘢，城南的大片森林與江漢平原相接。三峽工程蓄水后，將徹底改善長江航道通行條件，3000噸級船舶將直達(dá)重慶，隨著長江口深水航道以及長江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個長江流域江海聯(lián)運(yùn)、干支直達(dá)的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長江為龍身的長江經(jīng)濟(jì)帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個長江的大噸位、長距離貨物運(yùn)輸將迎來嶄新的發(fā)展時期。市域內(nèi)水電、礦產(chǎn)、林特、旅游資源富集，自然風(fēng)光、人文景觀中外聞名。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，成為宜昌市甚至全中國山水豪宅的典范。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三峽國際會展中心項(xiàng)目（暫定）總占地面積約882畝，總投資近12億元。便捷的交通環(huán)境中國成立50多年來，宜昌交通事業(yè)飛速發(fā)展，先后共建了一批對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有重大影響的重點(diǎn)交通工程，即以公路、鐵路、水運(yùn)和航空四大運(yùn)輸方式為主體，水陸空協(xié)調(diào)發(fā)展，全方位對外開放的交通運(yùn)輸格局初步形成。 三、滾裝船運(yùn)輸市場發(fā)展。目前，%。集中分布在長江的三峽、葛洲壩、清江的隔河巖、高壩洲，相距僅幾十公里，是我國水能資源最富集的地區(qū)之一。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持高速度高效益。 服務(wù)業(yè)穩(wěn)中有升。l 農(nóng)村消費(fèi)品市場進(jìn)一步活躍。在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展持續(xù)向好的大環(huán)境下，宜昌社會經(jīng)濟(jì)總體上仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進(jìn)一步提高。%（不含三峽）。眾多樓盤的出現(xiàn)不僅讓消費(fèi)者有了更多的選擇余地，樓盤之間的競爭也將進(jìn)一步推動宜昌房地產(chǎn)向更高端發(fā)展。此外，像旅游廣場、中環(huán)廣場、勤業(yè)大廈之類的寫字樓以及高層、小高層住宅的商鋪也都十分流行。房價增長過快的問題從前面的現(xiàn)狀分析中，我們已經(jīng)了解了宜昌房價的增長幅度，這種增長的原因有合理的部分，也有泡沫部分。而宜昌的許多開發(fā)商卻似乎都不約而同地在往這個方向發(fā)展，且樂此不彼。因?yàn)槭袇^(qū)西陵區(qū)的房價已維持在高水平線上，再往上漲的空間已不大，而其它轄區(qū)如伍家崗、夷陵區(qū)開發(fā)速度快，而房價相對于西陵區(qū)仍處于市區(qū)低區(qū)間。西北天柱山為最高點(diǎn)，于是形成了山地、河谷、丘陵等眾多的地貌類型，水域?qū)匍L江主體水系，全區(qū)有49條河流注入長江。房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸增多，一是滿足了不同收入家庭的 消費(fèi)需求，有適合中低收入家庭的小戶型普通商品住宅，也有“錦江花園”、“香山花園”等一批別墅小區(qū)、小高層住宅小區(qū)；二是以“長江市場家俱市場”、“三 峽國際茶城”、“新豐豪都”為代表的商業(yè)、旅游房地產(chǎn)，更是滿足了除居住以外的投資需求。長江畫廊總占地１１４５畝，總建筑面積達(dá)１２０萬平方米，七大組團(tuán)住區(qū)，總投資近３０億，項(xiàng)目分三期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期將達(dá)58年，一期江山風(fēng)華已交付，二期江山多嬌正在熱銷期。中心水景花園,綠樹成蔭,清新怡然。n 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。T、威脅本項(xiàng)目客源必然是社會中上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點(diǎn)。 本項(xiàng)目整體目標(biāo)客戶群定位為中、高端客戶；216。l 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)；l 項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低；l 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）；l 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托本項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在宜昌市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。一、項(xiàng)目銷售計劃根據(jù)本報告的項(xiàng)目經(jīng)營策略、工程實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，確定本項(xiàng)目銷售計劃，本項(xiàng)目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見下表。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設(shè)資金。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風(fēng)險也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險。 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)的定位、規(guī)劃、建設(shè)，使項(xiàng)目檔次提升，產(chǎn)品整體競爭優(yōu)勢增強(qiáng)，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機(jī)會點(diǎn)。在購房習(xí)慣上，消費(fèi)者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認(rèn)同，這表明廣大市民的購房心態(tài)越來越理性和成熟，這也是一個地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標(biāo)志。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭苑，以及6000余平方米平站結(jié)合利用的大型地下停車場組成。案例一：樓盤名稱錦江花園風(fēng)水別墅樓盤地址錦江路（黃柏河畔）銷售電話7202666 7202999開發(fā)商宜昌長江市場建設(shè)有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機(jī)構(gòu)基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類型純歐式別墅開盤時間2007年元月交房時間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型四房二廳；五房兩廳主力房面積—㎡價格與付款起價200萬 均價：8900元/平米物管費(fèi)待定項(xiàng)目介紹由宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的錦江花園地處宜昌市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過，南邊與長江商業(yè)廣場相對,地塊通過雙虹大道至老城區(qū)不足5公里，西側(cè)錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽光充足，環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先于其他縣市區(qū)域。東西橫距77公里，南北縱距103公里，東連遠(yuǎn)安、當(dāng)陽，南抵長陽、宜都、枝江，西接秭歸、興山，北鄰?？?，環(huán)繞世界水電旅游名城宜昌市，是宜昌地區(qū)的中心腹地。梯度的意義和細(xì)分的意義將構(gòu)成宜昌住宅的產(chǎn)品豐富度，使得每個層面的消費(fèi)者都得到相應(yīng)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾會逐步緩解。 片面追求大、全、同，核心競爭力不夠一般的開發(fā)商認(rèn)為企業(yè)做的愈大，功能愈齊全，就愈是有競爭力。 商品房的供求矛盾一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)較之以前已發(fā)生很大變化。既有以均瑤廣場為代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、產(chǎn)權(quán)式商鋪。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價低的僅8000－10000元／平方米，高的接近30000元／平方米，一般售價在16000元－23000元／平方米之間。第二部分 城市地產(chǎn)環(huán)境一、宜昌房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀宜昌房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，保持了良好的運(yùn)行狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)保持較快增長，投資增長速度在較高位運(yùn)行的軌道上，商品房銷售回落，房價平穩(wěn)運(yùn)行。宜昌市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 宜昌市城鎮(zhèn)居民可支配收入5年來增長極其迅速，2006年是2000年的2倍。l 城市消費(fèi)品市場聚集效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。在三峽工程投資逐年下降和國家控制投資規(guī)模的雙重影響下，宜昌市從實(shí)際出發(fā)，堅定不移地抓招商引資和項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)了市縣屬投資持續(xù)快速增長。全市生產(chǎn)總值連續(xù)3年高于全國全省增長水平，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力僅次于武漢市，位居全省第二位。宜昌市內(nèi)河流總長3793公里。長江三峽旖旎的自然風(fēng)光，“百島湖”清江土家風(fēng)情，巴人遺風(fēng)，詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽古代名人文化遺址，三國古戰(zhàn)場歷史遺風(fēng)，三峽水利樞紐人文景觀等構(gòu)成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人畫卷。 二、長江貨物運(yùn)輸?shù)慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整。宜昌市內(nèi)轄5個城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點(diǎn)軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個縣級市（宜都市、當(dāng)陽市、枝江市）和5個縣（秭歸縣、遠(yuǎn)安縣、興山縣、長陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。整個建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一個絕佳居住領(lǐng)地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性及作用宜昌目前是一個付省級城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級城市的基礎(chǔ)；沒有作為省級城市的基礎(chǔ)——國際大型會展中心；沒有作為超級旅游城市的基礎(chǔ)——大型旅游接待中心；沒有作為省級城市的基礎(chǔ)——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎(chǔ)――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會展中心。本項(xiàng)目由國際會展中心、五星級國賓館、城市廣場中心及三峽國賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團(tuán)塊構(gòu)成，建成后的三峽會展中心項(xiàng)目將集會議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂、居住等系列化服務(wù)為一體的高檔次、多功能、綜合性的商務(wù)和居住中心，將成為宜昌市、湖北省標(biāo)志性高檔建筑組團(tuán)。 交通基礎(chǔ)設(shè)施。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢險竣，受地區(qū)布局限制，萬州——湖北宜昌公路迂回線長達(dá)近600公里，且途中收費(fèi)高，車輛棄陸走水具有較大的市場需求，川江的滾裝船運(yùn)輸市場迅速形成。這里，也是我國珍稀瀕危植物最集中的城區(qū)之一。已建成的葛洲壩水利樞紐，裝機(jī)21臺，總?cè)萘?72萬千瓦，年均發(fā)電量157億千瓦小時；即將竣工的清江隔河巖水利樞紐，裝機(jī)4臺，總?cè)萘?20萬千瓦；正在興建的三峽水利樞紐工程位于本市三斗坪，東距宜昌市城區(qū)40公里；設(shè)計裝機(jī)容量1768萬千瓦，年發(fā)電量為840億千瓦時；還有高壩洲電站、水布埡電站等五個大中型水電站和已建成的387座小水電站，裝機(jī)總?cè)萘繉⑦_(dá)2300萬千瓦，年發(fā)電量1100億千瓦時，從而使宜昌成為我國、甚至世界最大的水電建設(shè)基地，并將成為全國的能源中心。全市工業(yè)克服煤電油運(yùn)緊張、原材料價格上漲、資源約束加劇等不利因素影響，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，加強(qiáng)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)速度、效益雙增長的良好局面。旅游業(yè)呈現(xiàn)出快速增長的好勢頭，夷陵、秭歸、三峽大壩、全市旅行社接待游客分別突破百萬人次。%。四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析從宜昌市