【正文】 運(yùn)輸業(yè)將進(jìn)入一個(gè)重要的變革時(shí)期，宜昌交通運(yùn)輸業(yè)的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)正加速向綜合性、物流型、集約化、信息化和高速快捷的方向發(fā)展。 鐵路運(yùn)輸和水路運(yùn)輸中的相當(dāng)部分中短途客貨運(yùn)量和部分小批量、長距離運(yùn)輸量將被公路運(yùn)輸所取代，公路運(yùn)輸仍是宜昌市綜合運(yùn)輸體系中。 一、長江旅客運(yùn)輸?shù)恼{(diào)整。在公路、鐵路運(yùn)輸分流部分運(yùn)量的同時(shí)，三峽庫區(qū)回水將給長江黃金旅游線增添許多的旅游景點(diǎn)，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長江三峽黃金旅游線重要的節(jié)點(diǎn)上，將成為川江旅客運(yùn)輸、旅游運(yùn)輸重要的集散地，三峽大壩庫首將形成長江航運(yùn)水陸中轉(zhuǎn)的一個(gè)新的發(fā)旅游為主要特征的樞紐港。三峽工程蓄水后，將徹底改善長江航道通行條件，3000噸級船舶將直達(dá)重慶，隨著長江口深水航道以及長江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個(gè)長江流域江海聯(lián)運(yùn)、干支直達(dá)的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長江為龍身的長江經(jīng)濟(jì)帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個(gè)長江的大噸位、長距離貨物運(yùn)輸將迎來嶄新的發(fā)展時(shí)期。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢險(xiǎn)竣，受地區(qū)布局限制，萬州——湖北宜昌公路迂回線長達(dá)近600公里，且途中收費(fèi)高，車輛棄陸走水具有較大的市場需求，川江的滾裝船運(yùn)輸市場迅速形成。 l 鐵路運(yùn)輸競爭力逐步增強(qiáng)。但由于襄樊至宜昌高速公路和滬蓉高速公路的開通，也將對鐵路的客貨運(yùn)輸帶來一定影響，形成激烈的競爭態(tài)勢。 l 航空運(yùn)輸將得到迅猛發(fā)展。航空在運(yùn)輸功能上主要承擔(dān)旅客運(yùn)輸和部分附加值高、體積小、重量輕、時(shí)效性強(qiáng)的貨物運(yùn)輸，且運(yùn)輸量將以較高速度增長。 l 管道運(yùn)輸將成為我市綜合運(yùn)輸體系的新生力量。二、自然環(huán)境與資源分析 人文景觀宜昌市是一個(gè)始于四五千年前新石器時(shí)代的古城，悠久的歷史和舉世矚目的三峽水利工程使宜昌聞名于世。宜昌的中心城區(qū)，長江穿城而過，長江三峽風(fēng)景名勝區(qū)的重點(diǎn)景區(qū)西陵峽口風(fēng)景區(qū)和龍盤湖風(fēng)景區(qū)點(diǎn)綴其間，長江葛洲壩和三峽工程雄踞市內(nèi)，城市東、北、 西三面青山環(huán)繞，樹木蔥蘢，城南的大片森林與江漢平原相接。這里，也是我國珍稀瀕危植物最集中的城區(qū)之一。 宜昌是世界最大的水電基地，有三個(gè)之最：，總裝機(jī)量1820萬千瓦，建成后將年均發(fā)電479億度，為世界之最；三峽工程的實(shí)驗(yàn)壩——葛洲壩水利樞紐工程1970年12月30日動工興建，共投入資金 ，1981年第1臺機(jī)組并網(wǎng)發(fā)電，該工程于1988年12月10日 竣工，共有發(fā)電機(jī)組21臺，年均發(fā)電量157億度，為 中國之最；位于宜昌市境內(nèi)清江上游的隔河巖電站裝機(jī)量120萬千瓦，為湖北之最。2006年，宜昌共接待國內(nèi)外元首級代表團(tuán)就達(dá)60批以上，這在國內(nèi)省會級城市包括其中兩個(gè)直轄市都是少有的；隨著三峽工程的建設(shè)和宜昌被批準(zhǔn)為沿江開放城幣，宜昌的戰(zhàn)略性重要地位得到進(jìn)一步提升。黨中央、國年院和省委、省政府十分重視和關(guān)心宜昌的建設(shè)和發(fā)展。把宜昌建成環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市，建成世界級城市，既是中央三代領(lǐng)導(dǎo)人的殷切期望，也是服務(wù)三峽工程、促進(jìn)西部開發(fā)和宜昌自身發(fā)展的需要。這是宜昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大優(yōu)勢之一。此外，還有10公里以上的河流99條。水能蘊(yùn)藏量達(dá)3000萬千瓦以上，可開發(fā)利用量達(dá)2500萬千瓦。已建成的葛洲壩水利樞紐，裝機(jī)21臺，總?cè)萘?72萬千瓦，年均發(fā)電量157億千瓦小時(shí)；即將竣工的清江隔河巖水利樞紐，裝機(jī)4臺，總?cè)萘?20萬千瓦；正在興建的三峽水利樞紐工程位于本市三斗坪，東距宜昌市城區(qū)40公里；設(shè)計(jì)裝機(jī)容量1768萬千瓦，年發(fā)電量為840億千瓦時(shí)；還有高壩洲電站、水布埡電站等五個(gè)大中型水電站和已建成的387座小水電站，裝機(jī)總?cè)萘繉⑦_(dá)2300萬千瓦，年發(fā)電量1100億千瓦時(shí)，從而使宜昌成為我國、甚至世界最大的水電建設(shè)基地，并將成為全國的能源中心。宜昌市礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦物有49種，占全國已知礦的1/3，占湖北省的45%。宜昌市是全國11個(gè)重點(diǎn)旅游城市之一。l 林特資源珍貴奇異。林業(yè)、特產(chǎn)是宜昌的一大優(yōu)勢資源。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢216。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，全市經(jīng)濟(jì)承繼近幾年來的良好發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展速度增長較快，經(jīng)濟(jì)效益同步提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性得到鞏固和加強(qiáng)。216。全市工業(yè)克服煤電油運(yùn)緊張、原材料價(jià)格上漲、資源約束加劇等不利因素影響，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，加強(qiáng)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)速度、效益雙增長的良好局面。 農(nóng)民收入大幅增加。216。全市堅(jiān)持一手抓城區(qū)經(jīng)濟(jì)不動搖，一手抓縣域經(jīng)濟(jì)不放松，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭。216。完成了城市總體規(guī)劃修編和一批專項(xiàng)規(guī)劃，全市狠抓交通、環(huán)保、城建等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沿江大道延伸段、“兩路一段”綜合改造、發(fā)展大道擴(kuò)建工程、沙河污水處理廠等工程順利完工，臨江溪污水處理廠、黃家灣垃圾處理廠、商業(yè)步行街拆遷工程等項(xiàng)目進(jìn)展順利。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長。216。旅游業(yè)呈現(xiàn)出快速增長的好勢頭，夷陵、秭歸、三峽大壩、全市旅行社接待游客分別突破百萬人次。216。就業(yè)再就業(yè)工作繼續(xù)加強(qiáng)。%以內(nèi)，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃目標(biāo)；各類社會保險(xiǎn)覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大。全市一、三產(chǎn)業(yè)投資高速增長。（2）財(cái)政收入宜昌市國民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入分別是三峽大壩開工前1992年的6倍多，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省僅次于武漢位居第二。（2）社會消費(fèi)增長有三大特點(diǎn)。2006年，%。%。l 各類商品的旺銷，是拉動消費(fèi)的重要因素。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應(yīng)在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機(jī)。50個(gè)產(chǎn)品被評為省名牌產(chǎn)品，1個(gè)產(chǎn)品被評為中國名牌，48個(gè)商標(biāo)榮獲湖北省著名商標(biāo)，2個(gè)商標(biāo)榮獲中國馳名商標(biāo)。成功舉辦三峽國際旅游節(jié)、國際龍舟拉力賽等節(jié)慶活動，知名度和影響力大大提升。教育、通信、房地產(chǎn)等消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，綜合超市、連鎖經(jīng)營等新型流通業(yè)異軍突起，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。從宜昌近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢來看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。（2）農(nóng)村人均純收入 （3）城鄉(xiāng)居民儲蓄額結(jié)論分析：從以上宏觀數(shù)據(jù)表明宜昌市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，城市基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭力得到加強(qiáng)。四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析從宜昌市規(guī)劃委員通過的《宜昌市2005年－2020年城市總體規(guī)劃》可以看到，城市發(fā)展總目標(biāo)：在本規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，使宜昌市成為宜居與創(chuàng)業(yè)的城市（2006年宜昌市被評為中國十大最宜居城市，排名第八）；加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，完善旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)世界水電旅游名城；使宜昌市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會發(fā)展水平得到明顯的提高，把宜昌市建設(shè)成為長江中上游的區(qū)域性中心城市；落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境間的和諧發(fā)展，全面實(shí)現(xiàn)小康社會目標(biāo)。規(guī)劃確定到2020年市域人口448萬人，城鎮(zhèn)化水平為60%，城鎮(zhèn)人口269萬人。城區(qū)是指宜昌城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)，含中心城區(qū)和外圍組團(tuán)。規(guī)劃近期（2010年）；。宜昌市域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系為“一心、一帶、多點(diǎn)”的空間發(fā)展格局?！耙恍摹笔侵钢行某菂^(qū)，通過功能強(qiáng)化和政策扶持，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長極核，起到核心帶動作用。聚合帶分為三個(gè)功能區(qū)，包括：上游旅游發(fā)展區(qū)，指壩區(qū)組團(tuán)和茅坪、歸州、屈原等上游城鎮(zhèn)，以旅游服務(wù)和港口物流為主；中心綜合功能區(qū)：指西陵、小溪塔、點(diǎn)軍和龍泉組團(tuán)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、無污染工業(yè)為主。房地產(chǎn)投資增量依然很大，但增長幅度已接近頂峰我們可以先看看前三年宜昌的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長率。2003年進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展期，%，同比增長64%，增速比全省平均水平高30個(gè)百分點(diǎn)。2005年1至12月，,占固定資產(chǎn)投資（不含三峽工程）%，房地產(chǎn)的興旺，極大地帶動了建材、裝飾裝修、房地產(chǎn)營銷等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2005年共帶動就業(yè)8萬余人次。土地供求狀況2006年，市政府批復(fù)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)計(jì)劃1250畝，涉及西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、葛洲壩片區(qū)、宜昌開發(fā)區(qū)等。出讓土地的樓面地價(jià)居住用地一般在400—1450元/平方米左右，商業(yè)的樓面地價(jià)則在900－1500元/平方米左右，％。宜昌房價(jià)穩(wěn)中略升此外從已發(fā)布的信息統(tǒng)計(jì)來看，2005年宜昌市平均房價(jià)在2800元/平方米左右?？h市區(qū)一般在1500元／平方米以下，個(gè)別樓盤達(dá)到1500－1800元／平方米，城區(qū)伍家崗一帶一般在2000－3200元／平方米左右，西陵區(qū)一般在2500－3800元／平方米，沿江頂級地段則在3500－4600元／平方米。2006年宜昌房地產(chǎn)市場，西陵、伍家、葛洲壩、東山開發(fā)區(qū)各個(gè)區(qū)域都有新項(xiàng)目，整個(gè)市場已現(xiàn)燎原之勢。目前，到2004年6月，市區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)173家，其中二級3家，三級37家，四級71家，暫定60家，備案2家。成立時(shí)間不長絕大部分是在1992年以后注冊成立。在內(nèi)陸同等規(guī)模城市里亦屬前列。全年投資環(huán)境不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。樓市在競爭中奮進(jìn)宜昌的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年呈現(xiàn)一種區(qū)域劃分、板塊競爭的顯著特征，2005年仍保持這一特色。隨著商業(yè)步行街和西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，未來還會出現(xiàn)解放路板塊和夷陵廣場周邊板塊。2006年宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)交易情況匯總表項(xiàng)目內(nèi)容數(shù)據(jù)同比增長（%）開發(fā)投資情況投資額（億元）其中：住宅投資額（億元）25商品房交易情況交易總面積（萬m2)交易總金額（億元）商品房預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）2579其中：市區(qū)商品房預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）2491商品住宅預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）2881其中：市區(qū)商品住宅預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）324212商品房空置面積（萬m2)36商業(yè)地產(chǎn)分析2004年以前，宜昌商業(yè)地產(chǎn)并沒有形成什么氣候，2005年始，商業(yè)地產(chǎn)則發(fā)展迅猛，供應(yīng)充足，產(chǎn)品形態(tài)也豐富多彩。既有以溫州商業(yè)廣場、金東山市場為代表的大型批發(fā)類市場，又有如香港名店街、康龍家居廣場、三峽國際旅游茶城般的主題商業(yè)區(qū)。2006年，隨著解放路商業(yè)步行街、西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，加上更多的住宅底商投入市場，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將加大，銷售壓力也愈加沉重。這再一次提醒開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)融合開發(fā)商、營運(yùn)機(jī)構(gòu)、業(yè)主、商戶等多方面因素于一體的地產(chǎn)品種，具有不同于住宅開發(fā)的自身規(guī)律，更多地受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商業(yè)環(huán)境，缺乏住宅那樣廣泛的群眾基礎(chǔ)，因此，投資開發(fā)不宜盲目。其中，住宅產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟和理性，房價(jià)處于一個(gè)平穩(wěn)的過渡期，略有上漲但幅度不大；消費(fèi)者更加理性，選房購房更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量和綜合指數(shù)，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)將成為考量宜昌樓市的一個(gè)重要依據(jù)。主力店、商圈、超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)都將呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭；寫字樓、倉儲式物流也將在龍頭項(xiàng)目的帶動下有所突破。隨著三峽大壩的建設(shè)，宜昌城市的知名度日益提高，政府提出的建設(shè)世界水電名城的口號振奮人心，宜昌房地產(chǎn)未來升值空間巨大，前途不可限量。 土地供求矛盾由于宜昌是一個(gè)山水城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，土地稀缺，需求旺盛，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，從而使該行業(yè)吸引了更多的社會資源投入，各大開發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛購買土地，囤積居奇，待價(jià)而估，以圖暴利。216。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌市房價(jià)持續(xù)走高的根本原因，也即是需求的增長推動了房價(jià)的飛漲，但又不是房價(jià)走高的唯一原因，此外，房地產(chǎn)開發(fā)商醉心于開發(fā)中高檔大型樓盤，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價(jià)低的住房供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致大量的中、低收入家庭無法正常購買只能持幣觀望或轉(zhuǎn)而購買二手房或轉(zhuǎn)向租賃市場。合理的方面是開發(fā)商開發(fā)成本增加，例如土地價(jià)格上漲，建材、建筑裝飾用品等價(jià)格飛漲，追求樓盤的配套功能導(dǎo)致成本支出擴(kuò)大，當(dāng)然也有物價(jià)因素，銀行提高貸款利率導(dǎo)致開發(fā)商背負(fù)的利息成本增加。同時(shí)消費(fèi)者的預(yù)期心理也影響到自己的購房行為進(jìn)而被開發(fā)商利用。 自身素質(zhì)不足①企業(yè)規(guī)模普遍偏小，集約化，規(guī)模化程度低。③企業(yè)內(nèi)部管理與運(yùn)作欠規(guī)范。⑤缺乏品牌經(jīng)營意識。216。216。但是往往這樣的企業(yè)缺乏核心競爭力，在品牌優(yōu)勢不明顯，行業(yè)進(jìn)入洗牌階段時(shí)，很多弊端就會顯露出來。三、未來宜昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測從前面宜昌的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，讓我們發(fā)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)的存在諸多問題和矛盾，經(jīng)過對其深層次的原因分析，更進(jìn)一步加深了我們對宜昌市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的理解。但是我們可以從全局的戰(zhàn)略高度來預(yù)測宜昌市未來幾年的發(fā)展趨勢，達(dá)到趨利避害充分利用有利的因素發(fā)展自我，有效規(guī)避不確定風(fēng)險(xiǎn)，排除不利因素，提高自我的市場風(fēng)險(xiǎn)意識和企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。宜昌宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。城市大規(guī)模的改造開始從無形到有形，從無序到有序。伍家版塊、東山版塊、夷陵版塊將逐步變得高貴起來，開發(fā)的精細(xì)度和成熟度將成為這個(gè)區(qū)域產(chǎn)品打造的新的市場標(biāo)準(zhǔn)。未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭突圍將表現(xiàn)在三個(gè)主要方向：一是以大的shoppingmall與大的商業(yè)物業(yè)的組合，以大的國際、國內(nèi)品牌主力店與傳統(tǒng)商業(yè)的組合；二是以精品和特色主題商業(yè)街區(qū)與與之相適應(yīng)的商業(yè)物業(yè)的組合；三是以大物流、大批發(fā)為特色的集約化市場與商業(yè)物業(yè)的組合。隨著經(jīng)濟(jì)房、安居房、小戶型、單套售價(jià)低、廉租屋等中低檔產(chǎn)品出現(xiàn)，住宅產(chǎn)品的鏈條將開始形成上游、中游、下游等概念。價(jià)格會維持在現(xiàn)有水平線上，總體會呈現(xiàn)穩(wěn)定，不同區(qū)域會有不同的增長幅度，總體增幅會維持在5%，但區(qū)域增幅差異會比較大。只要西陵區(qū)的總價(jià)房價(jià)維持穩(wěn)定，則伍家崗、夷陵區(qū)的房價(jià)就會有很大的上升沖力。如門票收入、參會參展費(fèi)收入、場館租金、廣告收入等。會展涉及交通、運(yùn)輸、通信、住宿、餐飲、服務(wù)、旅游、廣告、裝飾等諸多部門，國際上有1∶9的說法，即辦展會的場館收入如果是1的話，那么相關(guān)的社會收入就是它的9倍，會展經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一起，并稱新世紀(jì)的“三大無煙產(chǎn)業(yè)”。會展業(yè)一向被認(rèn)為是城市發(fā)展的“助推器”，其利潤率大約在25%以上，屬于高收入、高贏利行業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動能力極強(qiáng)。翻開宜昌的會展“日記”， 宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會，其原因就是沒有大型會展中心，但是宜昌有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和豐富的資源，宜昌需要一個(gè)平臺展示雄厚的“家底”，需要一個(gè)平