【正文】 勢，尤其是旅游業(yè)的發(fā)展和人們對旅途時效觀念的不斷更新，必將給宜昌市航空運輸業(yè)帶來重大發(fā)展。航空在運輸功能上主要承擔旅客運輸和部分附加值高、體積小、重量輕、時效性強的貨物運輸，且運輸量將以較高速度增長。目前由鐵路運輸承擔的部分長途旅客運輸將被航空運輸所吸引。 l 管道運輸將成為我市綜合運輸體系的新生力量。 中加合資宜昌磷礦礦肥結合工程已于2004年一期竣工投產，其主要原料磷礦礦漿將以管道形式從礦產地運至生產廠區(qū)，管道總里程將達100多公里，年運量近100萬噸，此新型運輸方式的出現(xiàn)，對改善宜昌磷礦道路運輸環(huán)境，降低成本，尤其是改善宜昌城區(qū)的過境主干道通行條件，減少粉塵、嗓聲等環(huán)境污染等將產生顯著的社會經濟效益，同時使宜昌的運輸結構更趨完善。二、自然環(huán)境與資源分析 人文景觀宜昌市是一個始于四五千年前新石器時代的古城，悠久的歷史和舉世矚目的三峽水利工程使宜昌聞名于世。長江三峽旖旎的自然風光，“百島湖”清江土家風情，巴人遺風，詩人屈原、美人王昭君、圣人關羽古代名人文化遺址，三國古戰(zhàn)場歷史遺風，三峽水利樞紐人文景觀等構成了宜昌旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人畫卷。宜昌的中心城區(qū)，長江穿城而過，長江三峽風景名勝區(qū)的重點景區(qū)西陵峽口風景區(qū)和龍盤湖風景區(qū)點綴其間，長江葛洲壩和三峽工程雄踞市內，城市東、北、 西三面青山環(huán)繞，樹木蔥蘢，城南的大片森林與江漢平原相接。目前，%。這里，也是我國珍稀瀕危植物最集中的城區(qū)之一。宜昌境內建立了2個國家級的自然保護區(qū)，4個省級自然保護區(qū)和5個國家級森林公園，地域內有各類高等植物3000多種，有國家級珍稀植物43種，國家一、二級保護動物42種。 宜昌是世界最大的水電基地，有三個之最：，總裝機量1820萬千瓦，建成后將年均發(fā)電479億度，為世界之最；三峽工程的實驗壩——葛洲壩水利樞紐工程1970年12月30日動工興建，共投入資金 ，1981年第1臺機組并網發(fā)電，該工程于1988年12月10日 竣工，共有發(fā)電機組21臺，年均發(fā)電量157億度，為 中國之最；位于宜昌市境內清江上游的隔河巖電站裝機量120萬千瓦，為湖北之最。 宜昌市也是全國優(yōu)秀旅游城市之一，長江三峽位居全國旅游40佳榜首。2006年，宜昌共接待國內外元首級代表團就達60批以上，這在國內省會級城市包括其中兩個直轄市都是少有的；隨著三峽工程的建設和宜昌被批準為沿江開放城幣，宜昌的戰(zhàn)略性重要地位得到進一步提升。但是，宜昌至今還沒有一家五星級酒店，更沒有國賓館。黨中央、國年院和省委、省政府十分重視和關心宜昌的建設和發(fā)展。毛澤東、 鄧小平、江澤民、李鵬、朱容基等歷屆黨和國家領導人均多次視察宜昌城市建設， 并作過許多重要指示。把宜昌建成環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市，建成世界級城市，既是中央三代領導人的殷切期望，也是服務三峽工程、促進西部開發(fā)和宜昌自身發(fā)展的需要。資源分析宜昌市江河縱橫，密布成網，水量豐富，并且地形地質條件好，河流落差大，因而蘊藏著豐富的水能資源。這是宜昌市經濟發(fā)展的最大優(yōu)勢之一。長江流經市域237公里，清江流經市域153公里。此外，還有10公里以上的河流99條。宜昌市內河流總長3793公里。水能蘊藏量達3000萬千瓦以上，可開發(fā)利用量達2500萬千瓦。集中分布在長江的三峽、葛洲壩、清江的隔河巖、高壩洲，相距僅幾十公里，是我國水能資源最富集的地區(qū)之一。已建成的葛洲壩水利樞紐，裝機21臺，總容量272萬千瓦，年均發(fā)電量157億千瓦小時；即將竣工的清江隔河巖水利樞紐，裝機4臺，總容量120萬千瓦；正在興建的三峽水利樞紐工程位于本市三斗坪，東距宜昌市城區(qū)40公里；設計裝機容量1768萬千瓦，年發(fā)電量為840億千瓦時；還有高壩洲電站、水布埡電站等五個大中型水電站和已建成的387座小水電站，裝機總容量將達2300萬千瓦，年發(fā)電量1100億千瓦時，從而使宜昌成為我國、甚至世界最大的水電建設基地，并將成為全國的能源中心。l 礦產資源數不勝數。宜昌市礦產資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦物有49種，占全國已知礦的1/3，占湖北省的45%。l 旅游資源馳名中外。宜昌市是全國11個重點旅游城市之一。全市已開放的旅游點350多處，享有盛譽的有100多處，長江三峽畫廊及三峽水利工程壩址中堡島、葛洲壩水利樞紐為全國旅游熱線，世界著名。l 林特資源珍貴奇異。宜昌市適宜的氣候，優(yōu)質的土壤，為各種動植物生長提供了良好的環(huán)境。林業(yè)、特產是宜昌的一大優(yōu)勢資源。全市林、果、藥品種類有766個。三、區(qū)域經濟環(huán)境分析經濟發(fā)展總體形勢216。 國民經濟保持健康快速發(fā)展。在國家加強宏觀調控的背景下，全市經濟承繼近幾年來的良好發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展速度增長較快，經濟效益同步提高，經濟運行的穩(wěn)定性、協(xié)調性和可持續(xù)性得到鞏固和加強。全市生產總值連續(xù)3年高于全國全省增長水平，綜合經濟實力僅次于武漢市，位居全省第二位。216。 工業(yè)經濟保持高速度高效益。全市工業(yè)克服煤電油運緊張、原材料價格上漲、資源約束加劇等不利因素影響，大力推進新型工業(yè)化，加強技術改造和產業(yè)優(yōu)化升級，工業(yè)經濟呈現(xiàn)速度、效益雙增長的良好局面。216。 農民收入大幅增加。在年初雨雪凍害、年中干旱“空梅”、秋收陰雨寡照等災害性天氣的不利影響下，農村經濟保持穩(wěn)步發(fā)展的良好勢頭，除糧食、油料因災小幅減產外，其他主要農產品大多實現(xiàn)了增產增收。216。 區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展。全市堅持一手抓城區(qū)經濟不動搖，一手抓縣域經濟不放松，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展的良好勢頭。城區(qū)經濟發(fā)展較快。216。 市建設和管理再上新臺階。完成了城市總體規(guī)劃修編和一批專項規(guī)劃，全市狠抓交通、環(huán)保、城建等基礎設施建設，沿江大道延伸段、“兩路一段”綜合改造、發(fā)展大道擴建工程、沙河污水處理廠等工程順利完工，臨江溪污水處理廠、黃家灣垃圾處理廠、商業(yè)步行街拆遷工程等項目進展順利。216。 固定資產投資持續(xù)快速增長。在三峽工程投資逐年下降和國家控制投資規(guī)模的雙重影響下，宜昌市從實際出發(fā)，堅定不移地抓招商引資和項目建設，促進了市縣屬投資持續(xù)快速增長。216。 服務業(yè)穩(wěn)中有升。旅游業(yè)呈現(xiàn)出快速增長的好勢頭，夷陵、秭歸、三峽大壩、全市旅行社接待游客分別突破百萬人次。消費需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產質量進一步提高，不良資產余額和占比實現(xiàn)“雙降”。216。 社會事業(yè)取得新突破。就業(yè)再就業(yè)工作繼續(xù)加強。，%。%以內，實現(xiàn)計劃目標；各類社會保險覆蓋面進一步擴大。宜昌市2006年經濟數據（1）國民生產總值（GDP）及三大產業(yè)的比例l 宜昌市國民生產總值：國民生產總值是國際上用來反映宏觀經濟的另一重要指標，從圖表反映出宜昌市近年來的國民生產總值一年比一年攀升，這得益于近年來城市的建設及政府的正確引導。全市一、三產業(yè)投資高速增長。，%；，%；，%，增速低主要是受三峽工程投資下降的影響。（2）財政收入宜昌市國民生產總值和財政收入分別是三峽大壩開工前1992年的6倍多，綜合經濟實力在全省僅次于武漢位居第二。商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）社會消費品總額消費品總額是反映宏觀經濟水平的重要指標之一，從上面的圖表可以反映出，宜昌市的社會消費品零售總額逐年上漲，可見經濟形勢比較良好，其中2006年，比去年226億高出了36個億，%，增幅創(chuàng)下8年來的新高。（2）社會消費增長有三大特點。l 城市消費品市場聚集效應進一步顯現(xiàn)。2006年，%。l 農村消費品市場進一步活躍。，%。收入的增長使得經濟整體形勢向好，農村的消費力大比例滲透到城區(qū)，也成為活躍城鄉(xiāng)商業(yè)市場的一個主要原因。l 各類商品的旺銷，是拉動消費的重要因素。%、%、%、家用電器增長16%、石油及制品類增長24%、%、%，另一方面由于糧油及食品價格上漲，也使居民的消費支出增加。產業(yè)結構及發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機。宜昌市產業(yè)結構分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了電力、化工、食品醫(yī)藥三大支柱產業(yè)發(fā)展壯大，裝備制造、輕紡、建材、冶金等傳統(tǒng)產業(yè)不斷提升，電子信息、光機電一體化、新材料等高新技術產業(yè)快速發(fā)展，一批骨干企業(yè)競爭力顯著增強。50個產品被評為省名牌產品，1個產品被評為中國名牌，48個商標榮獲湖北省著名商標，2個商標榮獲中國馳名商標。同時宜昌緊緊圍繞新三峽核心品牌，加快把宜昌建成三峽旅游最佳目的地城市，加強基礎設施建設，精心打造兩壩一峽等旅游精品，大旅游格局逐步形成。成功舉辦三峽國際旅游節(jié)、國際龍舟拉力賽等節(jié)慶活動，知名度和影響力大大提升。、國內游客3704萬人次，總收入235億元。教育、通信、房地產等消費需求不斷擴大，綜合超市、連鎖經營等新型流通業(yè)異軍突起，各類現(xiàn)代服務業(yè)應運而生。市民消費環(huán)境及能力消費環(huán)節(jié)與經濟收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導等一系列因素是密不可分的。從宜昌近幾年的經濟發(fā)展走勢來看，不管是從經濟總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。宜昌市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 宜昌市城鎮(zhèn)居民可支配收入5年來增長極其迅速，2006年是2000年的2倍。（2）農村人均純收入 （3）城鄉(xiāng)居民儲蓄額結論分析：從以上宏觀數據表明宜昌市經濟表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，城市基礎設施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭力得到加強。在國民經濟和社會發(fā)展持續(xù)向好的大環(huán)境下，宜昌社會經濟總體上仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進一步提高。四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析從宜昌市規(guī)劃委員通過的《宜昌市2005年－2020年城市總體規(guī)劃》可以看到，城市發(fā)展總目標：在本規(guī)劃期內，發(fā)揮資源優(yōu)勢，使宜昌市成為宜居與創(chuàng)業(yè)的城市（2006年宜昌市被評為中國十大最宜居城市，排名第八）；加強區(qū)域協(xié)作，完善旅游服務設施建設，建設世界水電旅游名城；使宜昌市經濟實力和社會發(fā)展水平得到明顯的提高，把宜昌市建設成為長江中上游的區(qū)域性中心城市；落實科學發(fā)展觀要求，促進經濟、社會、環(huán)境間的和諧發(fā)展，全面實現(xiàn)小康社會目標。市域協(xié)調發(fā)展目標：經濟發(fā)展水平大幅提高，經濟發(fā)展效益大幅增強；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強。規(guī)劃確定到2020年市域人口448萬人，城鎮(zhèn)化水平為60%，城鎮(zhèn)人口269萬人。城區(qū)近期（2010年）城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模為102萬人，遠期（2020年）為141萬人。城區(qū)是指宜昌城市規(guī)劃建設區(qū)，含中心城區(qū)和外圍組團。中心城區(qū)包括西陵組團、伍家崗組團、點軍組團、猇亭組團和小溪塔組團（本項目），外圍組團是指壩區(qū)組團（含三峽壩區(qū)）。規(guī)劃近期（2010年）；。規(guī)劃遠期（2020年）；。宜昌市域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系為“一心、一帶、多點”的空間發(fā)展格局。總體呈現(xiàn)為沿江放射的空間發(fā)展形態(tài)?！耙恍摹笔侵钢行某菂^(qū)，通過功能強化和政策扶持，形成區(qū)域經濟的增長極核，起到核心帶動作用?！耙粠А笔侵秆亻L江城鎮(zhèn)聚合帶，以長江及漢宜高速公路為依托，包括宜昌城區(qū)、茅坪鎮(zhèn)、高壩洲鎮(zhèn)、宜都城區(qū)、鴉鵲嶺鎮(zhèn)、枝江城區(qū)、歸州、屈原等城鎮(zhèn)，形成人口、經濟、城鎮(zhèn)的聚合帶。聚合帶分為三個功能區(qū)，包括：上游旅游發(fā)展區(qū)，指壩區(qū)組團和茅坪、歸州、屈原等上游城鎮(zhèn)，以旅游服務和港口物流為主；中心綜合功能區(qū)：指西陵、小溪塔、點軍和龍泉組團，以現(xiàn)代服務業(yè)、無污染工業(yè)為主。第二部分 城市地產環(huán)境一、宜昌房地產總體現(xiàn)狀宜昌房地產市場的發(fā)展在國家宏觀調控作用下，保持了良好的運行狀態(tài)，房地產開發(fā)投資額繼續(xù)保持較快增長，投資增長速度在較高位運行的軌道上，商品房銷售回落，房價平穩(wěn)運行。房地產投資增量依然很大，但增長幅度已接近頂峰我們可以先看看前三年宜昌的房地產投資規(guī)模和增長率。，%（不含三峽）。2003年進入了新一輪快速發(fā)展期，%，同比增長64%，增速比全省平均水平高30個百分點。%。2005年1至12月，,占固定資產投資（不含三峽工程）%，房地產的興旺，極大地帶動了建材、裝飾裝修、房地產營銷等相關產業(yè)的發(fā)展，2005年共帶動就業(yè)8萬余人次。全年全市共有40余個配套設施齊全、功能完善的住宅小區(qū)竣工，為全市9500余戶居民提供了新的住房，濱江國際、馨島國際等一批“爛尾樓”相繼建設，抹平了城市的“瘡疤”。土地供求狀況2006年，市政府批復城區(qū)房地產開發(fā)土地供應計劃1250畝，涉及西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、葛洲壩片區(qū)、宜昌開發(fā)區(qū)等。其中，重點工程開發(fā)用地250畝，其中沿江大道延伸段開發(fā)項目150畝，城東大道開發(fā)項目100畝；經濟適用住房、廉租房建設100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設50畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造50畝；夷陵區(qū)150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區(qū)40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊15畝，體育場路市二醫(yī)院地塊25畝；伍家崗區(qū)210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業(yè)地塊40畝，勝利三路金羊實業(yè)地塊30 畝；點軍區(qū)140畝，其中鑫海地塊100畝，櫻桃園二期項目40畝；猇亭區(qū)50畝，位于金猇大道市土地儲備中心收購的旭棉集團地塊；宜昌開發(fā)區(qū)東山園區(qū)160 畝，其中港窯路原磷化集團地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發(fā)展大道原市計委信息中心地塊10畝，半島酒店東側地塊90畝；預留供地指標50 畝由市政府調劑使用。出讓土地的樓面地價居住用地一般在400—1450元/平方米左右，商業(yè)的樓面地價則在900－1500元/平方米左右，％。2006年的土地出讓之所以增長，主要是結合城市基礎設施建設的大規(guī)模的舊城改造、城市骨架拓展計劃剛開始實施，為實現(xiàn)政府對土地市場的有效調控，為進一步優(yōu)化居民住房結構，穩(wěn)定房產價格，促進城區(qū)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展；其次是考慮到步行街、沿江大道延伸段、城東大道建成后，居民的住房需求將增加。宜昌房價穩(wěn)中略升㎡，㎡，2004年達到2133元/㎡，2002同比增長5%，%，%，2005年宜昌市全年房價漲幅在10%以上，漲幅居全國第三。此外從已發(fā)布的信息統(tǒng)計來看，2005年宜昌市平均房價在2800元/平方米左右。而且宜昌的房價地域之間差異明顯?？h市區(qū)一般在1500元／平方米以下，