【正文】 態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。樓盤的品質(zhì)進一步提高。中心水景花園,綠樹成蔭,清新怡然。 6336009發(fā)展商宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理宜昌民安物業(yè)管理公司基本資料占地面積23100平方米建筑面積72000平方米容積率綠化率30%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)3棟規(guī)劃戶數(shù)412住宅類型高層交房時間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；兩房兩廳主力房面積135㎡價格與付款起價3200元/㎡物管費㎡項目介紹“民生世家”小區(qū)位于東山開發(fā)區(qū)黃金地段，兩年建成。長江畫廊總占地１１４５畝，總建筑面積達１２０萬平方米，七大組團住區(qū)，總投資近３０億，項目分三期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期將達58年，一期江山風(fēng)華已交付，二期江山多嬌正在熱銷期。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢，讓夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌綜合房地產(chǎn)開發(fā)的“后花園”。房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸增多，一是滿足了不同收入家庭的 消費需求，有適合中低收入家庭的小戶型普通商品住宅，也有“錦江花園”、“香山花園”等一批別墅小區(qū)、小高層住宅小區(qū)；二是以“長江市場家俱市場”、“三 峽國際茶城”、“新豐豪都”為代表的商業(yè)、旅游房地產(chǎn)，更是滿足了除居住以外的投資需求。2006年，擬開發(fā)項目18個，較2005年有大幅增長。西北天柱山為最高點，于是形成了山地、河谷、丘陵等眾多的地貌類型，水域?qū)匍L江主體水系，全區(qū)有49條河流注入長江。中國會展業(yè)每年正以20％左右的速度遞增，規(guī)模也越來越大，我們堅信中國出現(xiàn)將更多的“會展城市”和品牌會展，助推城市經(jīng)濟發(fā)展。因為市區(qū)西陵區(qū)的房價已維持在高水平線上，再往上漲的空間已不大，而其它轄區(qū)如伍家崗、夷陵區(qū)開發(fā)速度快，而房價相對于西陵區(qū)仍處于市區(qū)低區(qū)間。一方面，拓寬城市骨架的愿望開始變成現(xiàn)實；另一方面，交通的便捷、流暢使得人們把眼光和注意力逐漸轉(zhuǎn)移到一些新的居住空間，宜昌市區(qū)中將繼續(xù)按照政府部門制定的“東拓西進”沿江突破開發(fā)的模式發(fā)展。而宜昌的許多開發(fā)商卻似乎都不約而同地在往這個方向發(fā)展，且樂此不彼。④人才匱乏，產(chǎn)業(yè)隊伍素質(zhì)有待提高。房價增長過快的問題從前面的現(xiàn)狀分析中，我們已經(jīng)了解了宜昌房價的增長幅度，這種增長的原因有合理的部分，也有泡沫部分。不管2006年宜昌房地產(chǎn)出現(xiàn)什么樣的變化，依然可以清晰看到未來市場的兩條主線，一是保持穩(wěn)定的、可持續(xù)性的發(fā)展，一是建立公開、公正、透明的交易規(guī)則。此外，像旅游廣場、中環(huán)廣場、勤業(yè)大廈之類的寫字樓以及高層、小高層住宅的商鋪也都十分流行。2005年宜昌房地產(chǎn)開發(fā)具有合格資質(zhì)的企業(yè)共220家，比上年增長17%；投資呈現(xiàn)強勁增長勢頭。眾多樓盤的出現(xiàn)不僅讓消費者有了更多的選擇余地，樓盤之間的競爭也將進一步推動宜昌房地產(chǎn)向更高端發(fā)展。2006年的土地出讓之所以增長，主要是結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大規(guī)模的舊城改造、城市骨架拓展計劃剛開始實施，為實現(xiàn)政府對土地市場的有效調(diào)控，為進一步優(yōu)化居民住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房產(chǎn)價格，促進城區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；其次是考慮到步行街、沿江大道延伸段、城東大道建成后，居民的住房需求將增加。%（不含三峽）。規(guī)劃遠期（2020年）；。在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展持續(xù)向好的大環(huán)境下，宜昌社會經(jīng)濟總體上仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進一步提高。同時宜昌緊緊圍繞新三峽核心品牌，加快把宜昌建成三峽旅游最佳目的地城市，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，精心打造兩壩一峽等旅游精品，大旅游格局逐步形成。l 農(nóng)村消費品市場進一步活躍。宜昌市2006年經(jīng)濟數(shù)據(jù)（1）國民生產(chǎn)總值（GDP）及三大產(chǎn)業(yè)的比例l 宜昌市國民生產(chǎn)總值：國民生產(chǎn)總值是國際上用來反映宏觀經(jīng)濟的另一重要指標(biāo)，從圖表反映出宜昌市近年來的國民生產(chǎn)總值一年比一年攀升，這得益于近年來城市的建設(shè)及政府的正確引導(dǎo)。 服務(wù)業(yè)穩(wěn)中有升。城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展較快。 工業(yè)經(jīng)濟保持高速度高效益。宜昌市適宜的氣候，優(yōu)質(zhì)的土壤，為各種動植物生長提供了良好的環(huán)境。集中分布在長江的三峽、葛洲壩、清江的隔河巖、高壩洲，相距僅幾十公里，是我國水能資源最富集的地區(qū)之一。毛澤東、 鄧小平、江澤民、李鵬、朱容基等歷屆黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人均多次視察宜昌城市建設(shè)， 并作過許多重要指示。目前，%。 宜昌市得天獨厚的資源，地理區(qū)位優(yōu)勢，尤其是旅游業(yè)的發(fā)展和人們對旅途時效觀念的不斷更新，必將給宜昌市航空運輸業(yè)帶來重大發(fā)展。 三、滾裝船運輸市場發(fā)展。 l 公路運輸?shù)闹黧w地位更加突出。便捷的交通環(huán)境中國成立50多年來，宜昌交通事業(yè)飛速發(fā)展，先后共建了一批對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重大影響的重點交通工程，即以公路、鐵路、水運和航空四大運輸方式為主體，水陸空協(xié)調(diào)發(fā)展，全方位對外開放的交通運輸格局初步形成。本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強。三峽國際會展中心項目（暫定）總占地面積約882畝，總投資近12億元。近年來，隨著搶抓三峽工程建設(shè)、對口支援、國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略等機遇，實施“城市西進、安居夷陵”戰(zhàn)略，夷陵區(qū)逐漸成為宜昌市的旅游休閑娛樂區(qū)、居民生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。夷陵區(qū)充分利用這些條件，注重人與自然的和諧相處，注重環(huán)境的營造，抓住機遇，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，有力改善了城市環(huán)境，大大提升了城市品位，使該區(qū)逐漸成為了宜昌市一個高檔的辦公、居住的理想中心。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，成為宜昌市甚至全中國山水豪宅的典范。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。市域內(nèi)水電、礦產(chǎn)、林特、旅游資源富集，自然風(fēng)光、人文景觀中外聞名。 宜昌交通運輸業(yè)將進入一個重要的變革時期，宜昌交通運輸業(yè)的運輸結(jié)構(gòu)正加速向綜合性、物流型、集約化、信息化和高速快捷的方向發(fā)展。三峽工程蓄水后，將徹底改善長江航道通行條件，3000噸級船舶將直達重慶，隨著長江口深水航道以及長江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個長江流域江海聯(lián)運、干支直達的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長江為龍身的長江經(jīng)濟帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個長江的大噸位、長距離貨物運輸將迎來嶄新的發(fā)展時期。 l 航空運輸將得到迅猛發(fā)展。宜昌的中心城區(qū)，長江穿城而過，長江三峽風(fēng)景名勝區(qū)的重點景區(qū)西陵峽口風(fēng)景區(qū)和龍盤湖風(fēng)景區(qū)點綴其間，長江葛洲壩和三峽工程雄踞市內(nèi)，城市東、北、 西三面青山環(huán)繞，樹木蔥蘢，城南的大片森林與江漢平原相接。黨中央、國年院和省委、省政府十分重視和關(guān)心宜昌的建設(shè)和發(fā)展。水能蘊藏量達3000萬千瓦以上，可開發(fā)利用量達2500萬千瓦。l 林特資源珍貴奇異。216。全市堅持一手抓城區(qū)經(jīng)濟不動搖，一手抓縣域經(jīng)濟不放松，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭。216。%以內(nèi)，實現(xiàn)計劃目標(biāo)；各類社會保險覆蓋面進一步擴大。2006年，%。50個產(chǎn)品被評為省名牌產(chǎn)品，1個產(chǎn)品被評為中國名牌，48個商標(biāo)榮獲湖北省著名商標(biāo)，2個商標(biāo)榮獲中國馳名商標(biāo)。（2）農(nóng)村人均純收入 （3）城鄉(xiāng)居民儲蓄額結(jié)論分析：從以上宏觀數(shù)據(jù)表明宜昌市經(jīng)濟表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，城市基礎(chǔ)設(shè)施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭力得到加強。規(guī)劃近期（2010年）；。房地產(chǎn)投資增量依然很大，但增長幅度已接近頂峰我們可以先看看前三年宜昌的房地產(chǎn)投資規(guī)模和增長率。出讓土地的樓面地價居住用地一般在400—1450元/平方米左右，商業(yè)的樓面地價則在900－1500元/平方米左右，％。2006年宜昌房地產(chǎn)市場，西陵、伍家、葛洲壩、東山開發(fā)區(qū)各個區(qū)域都有新項目，整個市場已現(xiàn)燎原之勢。全年投資環(huán)境不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。既有以溫州商業(yè)廣場、金東山市場為代表的大型批發(fā)類市場，又有如香港名店街、康龍家居廣場、三峽國際旅游茶城般的主題商業(yè)區(qū)。主力店、商圈、超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)都將呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭；寫字樓、倉儲式物流也將在龍頭項目的帶動下有所突破。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居民消費熱點，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌市房價持續(xù)走高的根本原因，也即是需求的增長推動了房價的飛漲，但又不是房價走高的唯一原因，此外，房地產(chǎn)開發(fā)商醉心于開發(fā)中高檔大型樓盤，經(jīng)濟房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致大量的中、低收入家庭無法正常購買只能持幣觀望或轉(zhuǎn)而購買二手房或轉(zhuǎn)向租賃市場。③企業(yè)內(nèi)部管理與運作欠規(guī)范。但是往往這樣的企業(yè)缺乏核心競爭力，在品牌優(yōu)勢不明顯，行業(yè)進入洗牌階段時，很多弊端就會顯露出來。城市大規(guī)模的改造開始從無形到有形，從無序到有序。價格會維持在現(xiàn)有水平線上，總體會呈現(xiàn)穩(wěn)定，不同區(qū)域會有不同的增長幅度，總體增幅會維持在5%，但區(qū)域增幅差異會比較大。會展業(yè)一向被認為是城市發(fā)展的“助推器”，其利潤率大約在25%以上，屬于高收入、高贏利行業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動能力極強。區(qū)域地勢由東南向西北逐漸升高。二、夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析市場發(fā)展?fàn)顩r分析“城市西進、安居夷陵”的開發(fā)戰(zhàn)略，夷陵區(qū)以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)境，吸引了大量的地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已成為夷陵區(qū)國民經(jīng)濟新的增長點和第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快、最具活力的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。市場供應(yīng)狀況分析商品住宅逐漸成為居民住宅供應(yīng)新主體，房地產(chǎn)開發(fā)完成了由零散建設(shè)向成規(guī)模住宅小區(qū)，再向小高層、高層住宅、別墅區(qū)建設(shè)的三級跳。特別是發(fā)展大道等交通主干道加快了夷陵區(qū)融入中心城區(qū)的步伐。案例二：樓盤名稱長江畫廊樓盤地址沿江大道王家河公園旁銷售電話6462222 6463333開發(fā)商宜昌泰江置業(yè)有限公司（上海）代理商和聲傳播機構(gòu)建筑設(shè)計加拿大ADS建筑設(shè)計公司、上海朗香建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計貝爾高林（武漢）景觀設(shè)計公司物業(yè)管理宜昌市泰江物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積1145畝建筑面積120萬平方米容積率綠化率67%開發(fā)期數(shù)三期住宅類型純歐式獨立、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房、小高層等組成交房時間一期已交付交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；四房兩廳主力房面積120239㎡價格與付款均價多層：2480元/㎡；聯(lián)排別墅：4500元/㎡物管費㎡配套會所、咖啡館、畫廊、游泳池、壁球館、健身房等項目介紹西起勝利一路，東至白沙路，南臨沿江大道延伸段，北靠夷陵大道，坐擁碧波長江，對望巍峨青秀山川，為長江沿線最美的原生態(tài)自然山水圖畫。案例五：樓盤名稱民生世家樓盤地址開發(fā)區(qū)城東大道銷售電話6336008俯視清江山水水平面設(shè)計,4棟高樓偉岸挺拔。隨著城鎮(zhèn)居民收入的提高、國家宏觀調(diào)控影響的逐步消失、市民購房需求的逐步回溫、今年市場高層、小高層建筑的增多帶來的造價成本增加等因素的影響，今年宜昌房價還會持續(xù)走高。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、項目投資開發(fā)經(jīng)營機會形成模式n 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握項目可進取的市場空間。高起點開發(fā)，高品味塑造，市場前景看好，在宜昌首屈一指，它將滿足不同人群的消費尋求，引領(lǐng)宜昌住宅全面升級。項目土地成本相對較低，投資回報比例增加，項目具備高利潤回報的機會增加。一、 本項目所具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項目符合情況對公共交通的依賴性很 強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強較 強弱很弱不宜緊臨交通快干道、高壓線、工廠等。三、 目標(biāo)客戶定位通過對周邊樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項目的特點，本項目客戶定位如下：216。市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表比較內(nèi)容權(quán)重長江畫廊畔山林語錦江花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%11外部環(huán)境20%社區(qū)環(huán)境25%1發(fā)展規(guī)劃10%11房型設(shè)計10%1生活配套15%主題提煉5%11合計100%///銷售價格權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米比較項目長江畫廊畔山林語長江帝景錦江花園Townhouse小高層Townhouse小高層比較系數(shù)比較價格45003200420038806800市場參考價格45233580459037805551通過上面的比較可以看出，本項目Townhouse部分的市場參考價在45235551元/平方米之間，取其均值4888元/平方米；小高層部分價格3780元/平方米。自主開發(fā)：這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。管理費用本項目的管理費用按項目1~4項之和的3%估算，預(yù)計達3038萬元。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財務(wù)評價本章對項目銷售分期計劃做出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，本項目中包括公建項目（可采用出租或自行經(jīng)營等多種形式）、Townhouse、小高層均采用銷售形式。固定資產(chǎn)收益有：國際會展中心、國賓館的固定資產(chǎn)國賓館和國際會展中心是本