【正文】 澳門之間的跨境工業(yè)區(qū)計劃已進入實質(zhì)性建設階段，跨境工業(yè)區(qū)的落實將為澳門工業(yè)多元化創(chuàng)造更有利的條件，這些將為促進雙方外貿(mào)合作注入新的動力。 2003年1月10日世界經(jīng)濟發(fā)展宣言大會暨中國企業(yè)高峰會在珠海成功主辦，來自30多個國家和地區(qū)的政要及國際組織代表、駐華使節(jié)、商會負責人、工商界領袖、企業(yè)代表、專家學者等如何在平等的基礎上，更好地開展合作，促進共同發(fā)展與繁榮進行了熱烈交流和探討，《珠海宣言》勢必對中國乃至世界經(jīng)濟產(chǎn)生深遠的影響。珠海借此機會，向國際社會展示了自己的形象，提高了自己的國際知名度。由此“世宣”效應引發(fā)投資熱潮。2003年11月初在珠海市舉行的世界經(jīng)濟發(fā)展宣言系列活動正引發(fā)投資新熱潮。作為“世宣”活動重要內(nèi)容之一的粵港澳投資環(huán)境推介會暨經(jīng)貿(mào)洽談會也取得豐碩成果：來自粵、港、澳三地的官員和企業(yè)家1000多人參會，共有24個項目現(xiàn)場簽約，其中。作為“世宣”主辦地的珠海成為“贏家”。包括曉星氨綸（廣東）有限公司、珠海弘機旅游發(fā)展有限公司等大項目在內(nèi)，簽約項目6個。其中新投資項目為4個，；增資項目2個。 自1996年承辦首次航展來連續(xù)五屆航展，全國人民、全世界人民進一步認識了珠海，了解了珠海，看到了珠海的發(fā)展；給珠海帶來了一筆巨大的無形資產(chǎn)，為珠海今后走向世界創(chuàng)造了一個無限廣闊的空間和天地。截至2006年12月31日，已有65個國家和地區(qū)的客商投資珠海，外商直接投資項目9574個。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的埃克森美孚、塞拉尼斯、偉創(chuàng)力，英國的BP公司，德國的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國的家樂福，荷蘭的飛利浦等30多家著名跨國公司在我市投資設立了58個外商直接投資項目。全球500強企業(yè)中的19家已落戶珠海。2007年前11個月外商投資達到9．92億美元，同比增長42．78％，全年有望突破10億美元。由于城市規(guī)模所限，珠?？傮w經(jīng)濟水平明顯低于珠三角其他城市，但從經(jīng)濟運行來看，珠海的經(jīng)濟效益高，發(fā)展也頗為健康，近7年來經(jīng)濟增長保持著1116%的增幅。2007年，據(jù)初步核算，％，GDP總量和增長速度雙雙超過“十五”計劃預定的目標。人均GDP突破6萬元，和15年前相比，2007年珠海的人均GDP增長超過400％，截至目前，珠海人均GDP位居全省第三位。,一批交通設施的建成投入使用，珠海正在從交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變，形成珠三角地區(qū)西部區(qū)域城市2005年前珠海僅有高速公路4公里。作為珠江三角洲西岸的中心城市，盡管建成了華南地區(qū)的主樞紐港——珠海港和國家干線機場——珠海機場，但對外交通設施建設的滯后，使珠海成為珠江三角洲的交通末梢，嚴重阻礙了珠海的社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，以至珠海毗鄰港澳的地緣優(yōu)勢不能充分發(fā)揮出來。然而，隨著珠港澳大橋、廣珠鐵路、江珠高速、粵西沿海高速公路、廣珠西線高速公路、太澳高速、廣珠輕軌等一大批區(qū)域性交通項目的陸續(xù)啟動和陸續(xù)建成，經(jīng)過五年的交通設施的加快建設，珠海市“五縱三橫”路網(wǎng)規(guī)劃將會實現(xiàn)，珠海將成為以“一橋雙港”為龍頭的區(qū)域性交通樞紐城市，其90分鐘城際生活圈中將囊括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等經(jīng)濟繁華的珠三角重要都市?？梢灶A見，未來珠海與珠三角內(nèi)和周邊其它重要都市的經(jīng)濟往來將更加頻繁，珠海將憑著優(yōu)美的自然環(huán)境，獨特的地理位置、發(fā)達的交通體系，大大提升城市自身的吸納能力。2. ，形成了以休閑度假、會議展覽為特色的旅游發(fā)展格局，被譽為“中國最浪漫的城市”。市區(qū)沿海岸修建的情侶路，延綿25公里，成為珠海最為著名的旅游景觀帶。梅溪牌坊、陳芳故居、唐家共樂園、白石街和寶鏡灣摩崖石刻是歷史悠久的旅游古跡。珠海園明新園、夢幻水城、御溫泉、中藥谷是新興的旅游勝地。迷人的海島、優(yōu)質(zhì)的溫泉和具國際水準的高爾夫球場是珠海主要的特色旅游產(chǎn)品。香港中旅國際投資有限公司投入15億人民幣開發(fā)珠海溫泉，建設中國第一、國際一流的溫泉旅游度假區(qū)。珠海屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市。擁有完善的旅游接待服務體系及設施，服務質(zhì)量達到國際水準。全市共有旅行社44家，其中國際社13家，國內(nèi)社31家；直接從業(yè)人員4萬人，年接待游客10萬人次以上的旅游景點20個，屬實施外國人進入珠江三角洲144小時便利簽證城市?，F(xiàn)有旅游住宿設施300余處，床位3萬余張，其中五星級5家，四星級8家，三星級25家，其它星級酒店70家，接待境外游客與國內(nèi)游客之比為1∶4。，%。其中，，%%。， %。，%。2007年上半年，外國游客、香港游客大幅增加，臺灣游客在保持了兩年的高速增長后，2007年上半年仍增３０％。在境外旅游者中，投資、商務旅游的人明顯增多，入境的散客增多，以珠海為目的地的游客增多。到2020年珠海旅游總接待量將增加到8400萬人次；旅游總收入將增加到850億元，形成①以都市風貌、特色文化和海島風光為特色，國內(nèi)外著名的文化游樂、時尚休閑、會展度假旅游目的地；②國內(nèi)高端休閑度假旅游產(chǎn)品的示范區(qū)和旅游服務國際化率先接軌區(qū)；③珠三角旅游創(chuàng)新的重要基地新局面。珠海經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展的27年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從萌芽到成熟的四個階段。1987年以前的珠海還沒有真正意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，除了當時的極少數(shù)房地產(chǎn)公司開發(fā)少量住房用于外銷，房產(chǎn)建設主要用來解決住房福利分配。1988年之后，房地產(chǎn)作為商品的概念逐步被引入開發(fā)建設。1992年，珠海的房地產(chǎn)市場像被突然間點起一把火，開發(fā)投資同比迅猛增加了近5倍，全市有359家注冊的房地產(chǎn)公司，其中有外資89家，很多工業(yè)企業(yè)都被卷進房地產(chǎn)行業(yè)買賣地皮炒作房價。在當時的住房制度沒有改革的條件下，珠海房地產(chǎn)市場嚴重供過于求，但房地產(chǎn)開發(fā)熱度不減。到１1995年，珠海有許多房地產(chǎn)項目陷入停頓，樓盤爛尾，房價跳水。1995年之后到1998年，珠海的房地產(chǎn)市場進入相對冷靜的調(diào)整恢復階段。1999年之后，珠海逐漸進入成熟發(fā)展時期，政府停止了以地抵頂工程款，嚴格控制新批土地。2000年，珠海全面啟動城中舊村改造項目，停止實物分房實行住房分配貨幣化，全市原先的開發(fā)用地得到重新整合，規(guī)模開發(fā)成為主流，精品房層出不窮，物業(yè)管理水平進一步提高。目前房地產(chǎn)業(yè)作為珠海的支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，呈現(xiàn)著較好的發(fā)展勢頭。據(jù)珠海市統(tǒng)計報告顯示，近年房地產(chǎn)業(yè)對珠海經(jīng)濟的拉動作用明顯，，%；，%；，%。在房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷上升的情況下，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資的比重在未來幾年仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢，并將更有力拉動珠海市經(jīng)濟的增長。目前珠海房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)如下特點：經(jīng)濟發(fā)展，政策推動，房地產(chǎn)開發(fā)保持適度規(guī)模由于城市規(guī)模和城市建成區(qū)面積較小，相比珠三角其他城市，珠海房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然較低，在珠三角9市中僅高于江門和肇慶。而在社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模方面，珠海的排位也與房地產(chǎn)投資一致。但就珠海而言，自1999年后，珠海市場一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，觀察1999－2007年的房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營情況（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模和珠海的竣工面積和銷售面積變化一直是一條較為平滑的曲線，施工面積在2005年以后呈現(xiàn)了較大幅度的上揚態(tài)勢。而對比2006年和2007年的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，與竣工面積相比，施工面積的增幅更為顯著。近年珠海的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭會在今后幾年持續(xù)，因為這樣的發(fā)展是在中央進行了宏觀調(diào)控和珠海市政府出臺了一系列穩(wěn)定房價的政策后而取得的發(fā)展，是健康的、良性的、穩(wěn)定的。　　房地產(chǎn)屬第三產(chǎn)業(yè)，與整體經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)。所以珠海房地產(chǎn)發(fā)展的好勢頭也是與珠海的經(jīng)濟環(huán)境分不開的。近年來珠海市的各項投資力度加大，全市財政收入環(huán)比每年增長20％以上。同時，港珠澳大橋的確定、廣珠輕軌的開工、幾條高速公路的的建成和在建，這些大型基礎設施建設取得重大進展都對珠海未來的經(jīng)濟發(fā)展前景注入了活力?！　≈楹Ｊ姓I(yè)西進、城市西拓發(fā)展戰(zhàn)略的實施，以及海泉灣、溝通唐家灣至前山的鳳凰山公路隧道施工等一系列大項目的建設和完成，使我市的中心城區(qū)同時向東、西部擴展，改變了珠海人購房的心理半徑，以前買房不愿意過前山橋的觀念改變了，在前山、南屏、唐家買房已很自然，斗門、金灣的房市也開始興旺?！　×硗庵楹Ｊ袑€尾樓盤活制定的“一樓一策”和著力進行城中村改造等優(yōu)惠政策，不僅盤活了城市資源，改善了珠海環(huán)境，還增加了商品房的供應量，使珠海市房地產(chǎn)市場的資源更加豐富，也促進了珠海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 房地產(chǎn)景氣指數(shù)提高，房價持續(xù)上漲。隨著港珠澳大橋、廣珠軌道交通、廣珠鐵路等交通設施的建設，使得珠海的區(qū)域地位提升，房地產(chǎn)投資價值升高，2000年以來商品房價格持續(xù)上漲，房價增幅加速，觀察1999－2007年的珠海市商品房均價走勢（參下表）可以發(fā)現(xiàn)，房價在2002年以后一直穩(wěn)步上升，而增幅則在2003年和2007年拉出了較大的上升陽線，實際上2007年房價增幅作為高位運行的結(jié)果，其增幅意義更為可觀。值得一提的是海景樓的開發(fā)、銷售。海景樓盤的稀缺性使其占據(jù)了較高端的市場區(qū)隔。伴隨著地產(chǎn)大腕們的進入，珠海海景樓價全面躥升。珠海的海景住宅開發(fā)，早在上世紀八十年代就已經(jīng)成為珠海房地產(chǎn)市場的重要組成部分。早期建設的拱北區(qū)域的銀海新村、美景花園、海濤居、海灣新家園，吉大區(qū)域的水灣頭海景樓、大型社區(qū)海灣花園、海濱花園，香洲區(qū)域的海霞新村、碧濤花園等，均是當時珠海的高檔住宅。要么是面向港澳市場的外銷型商品房，要么是政策機構(gòu)人員的聚居地，要么是本地及內(nèi)地高收入人群的高尚住宅區(qū)。在九十年代初期和中期的商品房銷售均價一直維持在8000元/m2的高位，海濱花園更是曾經(jīng)創(chuàng)造出高達20000元/m2的珠海樓市天價。當時的海景住宅外銷型特點非常明顯，珠海以外的客戶約占7~8成，其中港澳客戶和內(nèi)地客戶各占一半左右。在九十年代后期，由于國家宏觀調(diào)控和珠海經(jīng)濟增長速度下降，造成珠海房地產(chǎn)市場的整體低迷，尤其是外銷市場客源明顯下降，海景住宅的價格有較大幅度的下滑，部分項目開發(fā)速度減緩甚至造成爛尾。進入二十一世紀后，到2003年，眾多利好消息頻頻出臺，珠海宏觀經(jīng)濟也開始步入一個新的高速增長時期，珠海房地產(chǎn)市場明顯回暖，而且在今后比較長的一段時間內(nèi)，預期將出現(xiàn)市場規(guī)模和價格水平較快增長的趨勢。在這樣的市場背景下，海景住宅市場也重新出現(xiàn)市場機會。銷售均價的跨度較大，從4000~5000元／平方米的多層住宅，6000~7000元／平方米的高層住宅，到10000元／平方米上下的海景別墅都有供應。據(jù)了解，到了2007年，沿港灣大道、情侶路從北到南，海景樓集中上市：每一間、十里陽臺、萬科金域藍灣、東方傲景峰等一線海景樓以及二線海景樓，都把銷售起價定在了10000元／平方米以上，而銷售均價直奔15000元／平方米大關(guān)，最高銷售價已超過20000元／平方米，比2003年均價60007000元／平方米的銷售價翻了一倍以上。 供需兩旺，交易活躍2007年上半年，珠海樓市表現(xiàn)出進一步火熱的勢頭。商品房施工面積與竣工面積較去年同期漲幅均超25%左右。下半年開始，受宏觀調(diào)控預期及周邊市場環(huán)境變化影響，施工面積增幅相對上半年有所回落，竣工面積相對增幅更大幅回落，而可預售面積則令人意外的低于去年水平。這在一定程度上反映了開發(fā)商的“惜售”心態(tài)。 　　盡管上半年珠海樓市總需求量（亦即銷售面積）較去年同期有較大幅度上升，然而1－6月間，由于大量新盤的入市，總體消化率依然有較大降幅。而到了下半年，由于宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，周邊市場的環(huán)境變化，市場對于未來的預期出現(xiàn)一定分歧，消化率呈現(xiàn)震蕩趨勢（參下表）。結(jié)合當月供需量的變化特征可以看出，總體而言，今年各月消化率變化幅度甚大，其中主要原因來源于不同月份的樓市冷熱度差異、國家調(diào)控政策及發(fā)展商對此采取的策略。例如，隨著下半年樓市熱銷季節(jié)的來臨，6月和9月珠海迎來了兩個供應高峰，而與供應量的穩(wěn)定性較差形成鮮明對比的是，需求量表現(xiàn)出顯著的平穩(wěn)特征，上半年保持了每個月20萬平方米左右的消化量，而作為樓市銷售旺季的下半年則保持了30萬平方米左右的消化量。2003年以來珠海市商品房空置面積也持續(xù)下降，%，%。珠海市20032006年各類商品房屋空置情況見下表圖。 20032006年珠海市各類商品房屋空置情況 單位: 萬平方米年 度空置總計商品住宅商 業(yè)辦 公其 他2003年2004年2005年2006年另外，近年珠海市的土地交易活躍，20032007年，全市累計出讓商品房屋建設用地42宗，其中2007年出讓商品房屋建設用地10宗，,，且成交價都較高，也說明了珠海房地產(chǎn)發(fā)展勢頭看好、投資信心很足。20032007年全市出讓商品房屋建設用地交易情況年度宗數(shù)用地面積建筑面積成交金額樓面地價2003611302004913952005101445200675353221067564279663262020071010961442336506————合計42————近年來最高地價也不斷攀升。2004年10月22日，位于前山河西岸、昌盛路北側(cè)的“珠國土儲2004－02”地塊（華發(fā)世紀城）被上市公司華發(fā)股份公司以1589元／；同樣是華發(fā)股份公司，2006年10月18日，位于南屏珠海大道北、南灣大道東、前山河南側(cè)、華發(fā)新城以西的“珠國土儲2005－13”號地塊（華發(fā)新城第五期）被其以樓面地價3510元／平方米。到2007年的9月28日，位于前山河西岸、前山大橋南側(cè)的“珠國土儲2007－01”號地塊以7700元／平方米的樓面價格、被中信華南收入囊中。同為“地王”，在四年中地價以火箭般的速度上升到一個相當?shù)母叨取?外地客戶成為主要購買力珠海優(yōu)美的城市環(huán)境、便利的通關(guān)條件、怡人的氣候、相對低廉的房價吸引了大批外地人士在珠海置業(yè)。珠海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)由本地向珠三角、