【正文】 規(guī)劃委員通過的《宜昌市2005年－2020年城市總體規(guī)劃》可以看到，城市發(fā)展總目標(biāo)：在本規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，使宜昌市成為宜居與創(chuàng)業(yè)的城市（2006年宜昌市被評(píng)為中國十大最宜居城市，排名第八）；加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，完善旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)世界水電旅游名城；使宜昌市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和社會(huì)發(fā)展水平得到明顯的提高，把宜昌市建設(shè)成為長(zhǎng)江中上游的區(qū)域性中心城市；落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境間的和諧發(fā)展，全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)。2003年進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展期，%，同比增長(zhǎng)64%，增速比全省平均水平高30個(gè)百分點(diǎn)。目前，到2004年6月，市區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)173家，其中二級(jí)3家，三級(jí)37家，四級(jí)71家，暫定60家，備案2家。2006年，隨著解放路商業(yè)步行街、西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，加上更多的住宅底商投入市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將加大，銷售壓力也愈加沉重。合理的方面是開發(fā)商開發(fā)成本增加，例如土地價(jià)格上漲，建材、建筑裝飾用品等價(jià)格飛漲，追求樓盤的配套功能導(dǎo)致成本支出擴(kuò)大，當(dāng)然也有物價(jià)因素，銀行提高貸款利率導(dǎo)致開發(fā)商背負(fù)的利息成本增加。三、未來宜昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)從前面宜昌的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，讓我們發(fā)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)的存在諸多問題和矛盾，經(jīng)過對(duì)其深層次的原因分析，更進(jìn)一步加深了我們對(duì)宜昌市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的理解。只要西陵區(qū)的總價(jià)房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定，則伍家崗、夷陵區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)有很大的上升沖力。隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實(shí)施，夷陵區(qū)與市中心城區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。建成后為宜昌城市最大規(guī)模高檔生活聚集區(qū)。小區(qū)內(nèi)外交通順暢便捷,為適宜人居的佳境。n 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。項(xiàng)目周邊區(qū)域土地已規(guī)劃出讓，有大量待開發(fā)地塊，其規(guī)劃為中高檔住宅。 客戶以本地客戶為主，以在宜昌工作的外地人為輔；216。力創(chuàng)精品：這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)唯一性前提決定的，同時(shí)借助于會(huì)展的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在宜昌房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表年度2008年2009年2010年項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度Townhouse5%10%5%15%15%10%5%10%10%10%5%公寓10%10%5%15%10%10%5%15%15%%5%二、項(xiàng)目總收入測(cè)算依據(jù)對(duì)項(xiàng)目的特征分析，項(xiàng)目物業(yè)收入價(jià)值分為二部分，一部分為是通過Townhouse、小高層等物業(yè)形態(tài)獲取的銷售收入，另一部分則是通過收益還原法來判定會(huì)展、國賓館作為固定資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（2）銷售收入：項(xiàng)目建設(shè)期間的預(yù)售收入。分期實(shí)施：，預(yù)計(jì)總投資約12億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 用地塊內(nèi)的水景資源及地勢(shì)的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視宜昌的水景住宅和生態(tài)住宅的概念；216。使項(xiàng)目的市場(chǎng)背景明朗，為項(xiàng)目的去化提供機(jī)會(huì)點(diǎn)。在產(chǎn)品檔次上，既有2000元／平方米左右的低檔住宅，又有2400－2800元／平方米的中檔住宅，、長(zhǎng)江帝景、清江山水等，售價(jià)均在3000元／平方米以上。由四棟1828層全框架高層建筑物, 以梅蘭竹菊四種植物來命名，以體現(xiàn)出與自然融合的特點(diǎn)。三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析 本項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了眾多樓盤，針對(duì)本項(xiàng)目的特殊性，故從中挑選一些高檔次的樓盤和別墅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析。夷陵老城區(qū)的重點(diǎn)骨干區(qū)域也陸續(xù)推出了一批樓盤，如“陽光水岸”、“漢城印象”、“夷陵新都”等。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、夷陵區(qū)域定位發(fā)展分析夷陵區(qū)于2001年撤縣設(shè)區(qū)，區(qū)域面積3400平方公里，地形似龜。隨著經(jīng)濟(jì)房、安居房、小戶型、單套售價(jià)低、廉租屋等中低檔產(chǎn)品出現(xiàn)，住宅產(chǎn)品的鏈條將開始形成上游、中游、下游等概念。216。216。2006年宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)交易情況匯總表項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)（%）開發(fā)投資情況投資額（億元）其中：住宅投資額（億元）25商品房交易情況交易總面積（萬m2)交易總金額（億元）商品房預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）2579其中：市區(qū)商品房預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）2491商品住宅預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）2881其中：市區(qū)商品住宅預(yù)銷售均價(jià)（元/m2）324212商品房空置面積（萬m2)36商業(yè)地產(chǎn)分析2004年以前，宜昌商業(yè)地產(chǎn)并沒有形成什么氣候，2005年始，商業(yè)地產(chǎn)則發(fā)展迅猛，供應(yīng)充足，產(chǎn)品形態(tài)也豐富多彩。縣市區(qū)一般在1500元／平方米以下，個(gè)別樓盤達(dá)到1500－1800元／平方米，城區(qū)伍家崗一帶一般在2000－3200元／平方米左右，西陵區(qū)一般在2500－3800元／平方米，沿江頂級(jí)地段則在3500－4600元／平方米。聚合帶分為三個(gè)功能區(qū)，包括：上游旅游發(fā)展區(qū)，指壩區(qū)組團(tuán)和茅坪、歸州、屈原等上游城鎮(zhèn)，以旅游服務(wù)和港口物流為主；中心綜合功能區(qū)：指西陵、小溪塔、點(diǎn)軍和龍泉組團(tuán)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、無污染工業(yè)為主。從宜昌近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)來看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長(zhǎng)速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢(shì)。（2）社會(huì)消費(fèi)增長(zhǎng)有三大特點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，全市經(jīng)濟(jì)承繼近幾年來的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展速度增長(zhǎng)較快，經(jīng)濟(jì)效益同步提高，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性得到鞏固和加強(qiáng)。此外，還有10公里以上的河流99條。二、自然環(huán)境與資源分析 人文景觀宜昌市是一個(gè)始于四五千年前新石器時(shí)代的古城，悠久的歷史和舉世矚目的三峽水利工程使宜昌聞名于世。在公路、鐵路運(yùn)輸分流部分運(yùn)量的同時(shí)，三峽庫區(qū)回水將給長(zhǎng)江黃金旅游線增添許多的旅游景點(diǎn)，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長(zhǎng)江三峽黃金旅游線重要的節(jié)點(diǎn)上，將成為川江旅客運(yùn)輸、旅游運(yùn)輸重要的集散地，三峽大壩庫首將形成長(zhǎng)江航運(yùn)水陸中轉(zhuǎn)的一個(gè)新的發(fā)旅游為主要特征的樞紐港。宜昌位于湖北西部，長(zhǎng)江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱。三峽國際會(huì)展中心更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的宜昌市的絕版位置，項(xiàng)目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個(gè)湖是運(yùn)河的過道調(diào)節(jié)水庫，風(fēng)景優(yōu)美，水質(zhì)良好，西望郁郁青山。故充分的體現(xiàn)了本項(xiàng)目三峽國際會(huì)展中心（暫定名）開發(fā)建設(shè)的必要性和重要性。必將為宜昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)為宜昌市將來升為省級(jí)城市奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。全市綜合交通里程已達(dá)8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。川江汽車滾裝船運(yùn)輸作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將拉動(dòng)川江水運(yùn)業(yè)的發(fā)展，成為繼長(zhǎng)江旅游船熱、高速船熱后又一新的運(yùn)輸熱點(diǎn)。宜昌境內(nèi)建立了2個(gè)國家級(jí)的自然保護(hù)區(qū)，4個(gè)省級(jí)自然保護(hù)區(qū)和5個(gè)國家級(jí)森林公園，地域內(nèi)有各類高等植物3000多種，有國家級(jí)珍稀植物43種，國家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物42種。l 礦產(chǎn)資源數(shù)不勝數(shù)。216。消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提高，不良資產(chǎn)余額和占比實(shí)現(xiàn)“雙降”。收入的增長(zhǎng)使得經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)向好，農(nóng)村的消費(fèi)力大比例滲透到城區(qū)，也成為活躍城鄉(xiāng)商業(yè)市場(chǎng)的一個(gè)主要原因。市域協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大幅提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益大幅增強(qiáng)；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會(huì)差別逐步縮小，社會(huì)保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質(zhì)明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)。%。注冊(cè)資金在1000—2000萬元的147家，注冊(cè)資金在2000萬以上的28家。商業(yè)地產(chǎn)整體銷售低迷，除均瑤廣場(chǎng)、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨(dú)立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。不合理的方面：開發(fā)商的惡意哄抬、炒作。而解決整個(gè)行業(yè)的問題和矛盾在短期實(shí)現(xiàn)一勞永逸或全部解決是不可能的。四、會(huì)展市場(chǎng)分析會(huì)展經(jīng)濟(jì)主要是從經(jīng)營會(huì)展的角度來衡量的，通常包括：（1）經(jīng)營會(huì)展的直接收入。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強(qiáng)勁動(dòng)力。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風(fēng)光優(yōu)美， 基本無工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的理想之地。案例三：樓盤名稱畔山林語樓盤地址東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側(cè)）銷售電話6344888 6344999基本資料開發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽企業(yè)顧問有限公司景觀設(shè)計(jì)武漢中南設(shè)計(jì)院物業(yè)管理宜昌安誠物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房?jī)蓮d；四房?jī)蓮d主力房面積80320㎡價(jià)格與付款均價(jià)多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項(xiàng)目介紹畔山林語，位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。案例七：樓盤名稱樓盤地址西陵區(qū)銷售電話6455888發(fā)展商宜昌市萬佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理萬佳物業(yè)基本資料占地面積23100平方米建筑面積57799平方米容積率綠化率39%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)426住宅類型小高層、高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房?jī)蓮d；主力房面積83—169㎡價(jià)格與付款均價(jià)3500元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹，坐落于宜昌市中心城區(qū)——?jiǎng)倮穆?5號(hào)，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)，幾分鐘內(nèi)即可抵達(dá)車站、碼頭。二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價(jià)值之核心因素之一。樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見的，將對(duì)本項(xiàng)目形成直接威脅。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；216。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。銷售收入部分有：小高層預(yù)計(jì)收入為：55200萬元； Townhouse預(yù)計(jì)銷售收入為：193590萬元；別墅銷售收入：61600萬元；會(huì)展中心商務(wù)63000萬元。項(xiàng)目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長(zhǎng)期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬元，%計(jì)算。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地約882畝，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 宜昌市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。O、機(jī)會(huì)宜昌市作為付省級(jí)城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢(shì)，宏觀市場(chǎng)整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。案例六：樓盤名稱清江山水樓盤地址開發(fā)區(qū)深圳路銷售電話6910666 6910999發(fā)展商宜昌清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理物業(yè)管理公司基本資料占地面積建筑面積容積率綠化率%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)4棟規(guī)劃戶數(shù)484住宅類型高層交房時(shí)間2007年3月交房類型毛坯房型面積主力房型3室2廳＋功能房；3室2廳主力房面積123145㎡價(jià)格與付款起價(jià)3300元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹清江山水由宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司合作共建項(xiàng)目，項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會(huì)東側(cè)。伴隨宜昌城市擴(kuò)張的進(jìn)行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)涵巨大潛力必將逐步釋放。長(zhǎng)江商城”等優(yōu)質(zhì)樓盤，并將價(jià)格由原來的800元／平方米上漲到2100元／平方米?？梢哉f，宜昌完全具備了成為一個(gè)會(huì)展名城的條件。在上述組合中，既完成了城市的商業(yè)配套，又滿足了城市的商業(yè)消費(fèi)升級(jí)，同時(shí)也創(chuàng)造了許多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 競(jìng)爭(zhēng)過度集中，策略同化宜昌市樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)主要集中于中高檔樓盤之間，大中戶型之間，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價(jià)低的住房供應(yīng)量小，而中高檔樓盤之間，同質(zhì)化現(xiàn)象加重，而消費(fèi)者的購房訴求日趨向品牌、地段、價(jià)格、品質(zhì)、環(huán)境等方面集中，因此，如何塑造自己樓盤的鮮明風(fēng)格和凸顯個(gè)性優(yōu)勢(shì)是擺在每一個(gè)開發(fā)商面前的現(xiàn)實(shí)課題。導(dǎo)致對(duì)土地的需求量劇增，而宜昌市是個(gè)土地資源相對(duì)稀缺的濱江城市，土地需求過快而供求不足，直接結(jié)果是導(dǎo)致土地使用價(jià)格迅速上漲，間接加速了宜昌市的舊城改造速度和“西進(jìn)東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時(shí)價(jià)格、消費(fèi)層次分明，能滿足不同消費(fèi)群體多樣化的消費(fèi)需求。而且宜昌的房?jī)r(jià)地域之間差異明顯?！耙粠А笔侵秆亻L(zhǎng)江城鎮(zhèn)聚合帶，以長(zhǎng)江及漢宜高速公路為依托，包括宜昌城區(qū)、茅坪鎮(zhèn)、高壩洲鎮(zhèn)、宜都城區(qū)、鴉鵲嶺鎮(zhèn)、枝江城區(qū)、歸州、屈原等城鎮(zhèn)，形成人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)的聚合帶。市民消費(fèi)環(huán)境及能力消費(fèi)環(huán)節(jié)與經(jīng)濟(jì)收入、商業(yè)格局、市場(chǎng)氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）社會(huì)消費(fèi)品總額消費(fèi)品總額是反映宏觀經(jīng)濟(jì)水平的重要指標(biāo)之一，從上面的圖表可以反映出，宜昌市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年上漲，可見經(jīng)濟(jì)形勢(shì)比較良好，其中2006年，比去年226億高出了36個(gè)億，%，增幅創(chuàng)下8年來的新高。216。 國民經(jīng)濟(jì)保持健康快速發(fā)展。長(zhǎng)江流經(jīng)市域237公里，清江流經(jīng)市域153公里。 中加合資宜昌磷礦礦肥結(jié)合工程已于2004年一期竣工投產(chǎn)，其主要原料磷礦礦漿將以管道形式從礦產(chǎn)地運(yùn)至生產(chǎn)廠區(qū)，管道總里程將達(dá)100多公里，年運(yùn)量近100萬噸，此新型運(yùn)輸方式的出現(xiàn)，對(duì)改善宜昌磷礦道路運(yùn)輸環(huán)境，降低成本，尤其是改善宜昌城區(qū)的過境主干道通行條件，減少粉塵、嗓聲等環(huán)境污染等將產(chǎn)生顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)使宜昌的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)更