【正文】 臺海納百川。發(fā)展會展不得不談到區(qū)位優(yōu)勢，宜昌位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱，更是獨(dú)攬區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、夷陵區(qū)域定位發(fā)展分析夷陵區(qū)于2001年撤縣設(shè)區(qū)，區(qū)域面積3400平方公里，地形似龜。區(qū)域地勢由東南向西北逐漸升高。隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實(shí)施，夷陵區(qū)與市中心城區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢。夷陵區(qū)作為宜昌市的城市新區(qū)，有著美麗如畫的山水風(fēng)光，發(fā)展有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。全新寫意城市西進(jìn)，傾力演繹安居夷陵，隨著發(fā)展大道的擴(kuò)建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌市新區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城市正逐漸崛起。二、夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析市場發(fā)展?fàn)顩r分析“城市西進(jìn)、安居夷陵”的開發(fā)戰(zhàn)略，夷陵區(qū)以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)環(huán)境，吸引了大量的地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已成為夷陵區(qū)國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)和第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快、最具活力的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。不言而喻，房地產(chǎn)業(yè)的興起對該區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)，對拓寬宜昌城市骨架也具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。長江市場周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢中的居住人群大多行商，具有一定的購買實(shí)力，使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現(xiàn)了一批如“香山花園”、“豐豪夷陵老城區(qū)的重點(diǎn)骨干區(qū)域也陸續(xù)推出了一批樓盤，如“陽光水岸”、“漢城印象”、“夷陵新都”等。市場供應(yīng)狀況分析商品住宅逐漸成為居民住宅供應(yīng)新主體，房地產(chǎn)開發(fā)完成了由零散建設(shè)向成規(guī)模住宅小區(qū)，再向小高層、高層住宅、別墅區(qū)建設(shè)的三級跳。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析根據(jù)夷陵區(qū)獨(dú)特的基礎(chǔ)和條件，夷陵區(qū)房地產(chǎn)板塊未來的發(fā)展定位是：宜昌人居環(huán)境最佳區(qū)、三峽文化特色住宅區(qū)、融合山水特色的生態(tài)家園。在“城市西進(jìn)、安居夷陵”和把夷陵區(qū)建設(shè)成宜昌市的生態(tài)居住區(qū)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，夷陵區(qū)加快了融入宜昌市中心城區(qū)步伐，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程也必須隨后跟上，從目前房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售狀況看，夷陵區(qū)將是最具升值潛力和投資價值的區(qū)域。特別是發(fā)展大道等交通主干道加快了夷陵區(qū)融入中心城區(qū)的步伐。隨著中心城區(qū)可供開發(fā)的土地資源越來越少，宜昌市的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始向各個周邊區(qū)域進(jìn)軍。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個個新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進(jìn)入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價格廣泛受到人們的青睞。三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析 本項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了眾多樓盤，針對本項(xiàng)目的特殊性，故從中挑選一些高檔次的樓盤和別墅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析。案例二：樓盤名稱長江畫廊樓盤地址沿江大道王家河公園旁銷售電話6462222 6463333開發(fā)商宜昌泰江置業(yè)有限公司（上海）代理商和聲傳播機(jī)構(gòu)建筑設(shè)計加拿大ADS建筑設(shè)計公司、上海朗香建筑設(shè)計有限公司景觀設(shè)計貝爾高林（武漢）景觀設(shè)計公司物業(yè)管理宜昌市泰江物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積1145畝建筑面積120萬平方米容積率綠化率67%開發(fā)期數(shù)三期住宅類型純歐式獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅、多層洋房、小高層等組成交房時間一期已交付交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；四房兩廳主力房面積120239㎡價格與付款均價多層：2480元/㎡；聯(lián)排別墅：4500元/㎡物管費(fèi)㎡配套會所、咖啡館、畫廊、游泳池、壁球館、健身房等項(xiàng)目介紹西起勝利一路，東至白沙路，南臨沿江大道延伸段，北靠夷陵大道，坐擁碧波長江，對望巍峨青秀山川，為長江沿線最美的原生態(tài)自然山水圖畫。建成后為宜昌城市最大規(guī)模高檔生活聚集區(qū)。來自澳大利亞的設(shè)計師飽蘸三峽巴山蜀水之靈氣，傾情演繹出一座真山真水健康生態(tài)家園，并首推TOWNHOUSE聯(lián)排別墅，將躍升宜昌樓市升級版！尊寵私家會所、異域風(fēng)情商業(yè)街，尊貴一梯一戶，六種經(jīng)典戶型，面積自80320平方米不等，將為342戶都市高尚人家營建一處極具風(fēng)情的詩意棲居地，圓一世終級置業(yè)之夢想。南倚長江，可以近觀江景；北臨隆康路，可以直面繁華。案例五：樓盤名稱民生世家樓盤地址開發(fā)區(qū)城東大道銷售電話6336008民生世家是全高層住宅，由一棟16層和2棟24層的高層組成。整個建筑在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是開發(fā)區(qū)中心區(qū)最后一個絕佳居住領(lǐng)地。由四棟1828層全框架高層建筑物, 以梅蘭竹菊四種植物來命名，以體現(xiàn)出與自然融合的特點(diǎn)。俯視清江山水水平面設(shè)計,4棟高樓偉岸挺拔。小區(qū)內(nèi)外交通順暢便捷,為適宜人居的佳境。圍合的內(nèi)置式園林顯現(xiàn)了五星級的生態(tài)社區(qū)，闊綽的中心休閑區(qū)域，人性化的人車分流使小區(qū)悠然清新、信庭自如，四季繽紛的花木、別致的景觀把建筑與生活，藝術(shù)地融進(jìn)了城市花園，無不盡顯觀代城市生活的動人與魅力。舒適、實(shí)用、品質(zhì)高尚的戶型尺度為城市居民度身打造，同時擁有風(fēng)格獨(dú)特、四季動感的會所，為依戀城市生活的現(xiàn)代小資們，創(chuàng)造了第三空間。隨著城鎮(zhèn)居民收入的提高、國家宏觀調(diào)控影響的逐步消失、市民購房需求的逐步回溫、今年市場高層、小高層建筑的增多帶來的造價成本增加等因素的影響，今年宜昌房價還會持續(xù)走高。在國家政策（比如建筑節(jié)能）的影響下，開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量，通過持續(xù)開發(fā)等手段打造房地產(chǎn)品牌逐漸風(fēng)行。以商品住宅為例，多層、小高層、高層齊備；單體樓、大型社區(qū)并存；小戶型、大中戶型、錯層、復(fù)式樓一應(yīng)俱全；毛坯房繼續(xù)主導(dǎo)市場，精裝修房開始嶄露頭角；江景房、水景房、花園洋房大行其道，CBD、CLD、LOFT、MOHO等概念異彩紛呈。在產(chǎn)品檔次上，既有2000元／平方米左右的低檔住宅，又有2400－2800元／平方米的中檔住宅，、長江帝景、清江山水等，售價均在3000元／平方米以上。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、項(xiàng)目投資開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式n 經(jīng)營機(jī)會的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握項(xiàng)目可進(jìn)取的市場空間。n 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。通過對本項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：u 地塊位于政府大力開發(fā)的旅游、度假、居住的夷陵區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；u 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；u 地塊內(nèi)現(xiàn)有梅子埡水庫，水質(zhì)清澈，可成為項(xiàng)目內(nèi)部的一大景觀；u 地塊基本平整，地質(zhì)適宜作住宅建筑用途；u 地塊周邊交通路網(wǎng)順暢；u 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，但缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所；u 地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好，無化學(xué)工業(yè)造成空氣污；以上，就是本項(xiàng)目地塊作為中高檔住宅用地所具有的地產(chǎn)因子。交通優(yōu)勢地塊位于正在擴(kuò)建的發(fā)展大道上，項(xiàng)目對外水、陸、空交通均極為便利，三峽機(jī)場距地塊約20多公里路程；火車站距離項(xiàng)目地塊車程約5分鐘。高起點(diǎn)開發(fā)，高品味塑造，市場前景看好，在宜昌首屈一指，它將滿足不同人群的消費(fèi)尋求，引領(lǐng)宜昌住宅全面升級。市政規(guī)劃優(yōu)勢隨著政府進(jìn)一步實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”的發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套將逐漸完善，人氣可持續(xù)發(fā)展的勢頭強(qiáng)盛，使項(xiàng)目的后期開發(fā)風(fēng)險度降低。目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所，周邊的人氣欠旺。使項(xiàng)目的市場背景明朗，為項(xiàng)目的去化提供機(jī)會點(diǎn)。項(xiàng)目土地成本相對較低，投資回報比例增加，項(xiàng)目具備高利潤回報的機(jī)會增加。項(xiàng)目周邊區(qū)域土地已規(guī)劃出讓，有大量待開發(fā)地塊，其規(guī)劃為中高檔住宅。宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，使部分投資商持幣觀望的心態(tài)加強(qiáng)。第五章 項(xiàng)目定位分析面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、 本項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說明本項(xiàng)目符合情況對公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通快干道、高壓線、工廠等。二、 項(xiàng)目市場定位根據(jù)以上地產(chǎn)因子決定的本地塊適宜建造的建筑功能和地形地貌特征及產(chǎn)品差異化原則，同時結(jié)合政府對本項(xiàng)目規(guī)劃要求，住宅用地宜以排屋和小高層住宅為主，輔以少量疊加和獨(dú)立別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 引領(lǐng)住宅時尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念；216。 用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視宜昌的水景住宅和生態(tài)住宅的概念；216。三、 目標(biāo)客戶定位通過對周邊樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下：216。 客戶以本地客戶為主，以在宜昌工作的外地人為輔；216。 客戶的主要職業(yè)主要以私營業(yè)主、企業(yè)高級管理人員、金融證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者、律師、會計師事務(wù)所等較高收入人群。目標(biāo)市場的客源地域圈層圖四、項(xiàng)目價格定位本項(xiàng)目采用市場比較法定價，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價格修正，從而得出本項(xiàng)目相對于市場在售項(xiàng)目的參考價格。市場比較法權(quán)重系數(shù)修正表比較內(nèi)容權(quán)重長江畫廊畔山林語錦江花園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%11外部環(huán)境20%社區(qū)環(huán)境25%1發(fā)展規(guī)劃10%11房型設(shè)計10%1生活配套15%主題提煉5%11合計100%///銷售價格權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元/平方米比較項(xiàng)目長江畫廊畔山林語長江帝景錦江花園Townhouse小高層Townhouse小高層比較系數(shù)比較價格45003200420038806800市場參考價格45233580459037805551通過上面的比較可以看出，本項(xiàng)目Townhouse部分的市場參考價在45235551元/平方米之間，取其均值4888元/平方米；小高層部分價格3780元/平方米。205000平方米10000元/萬元=4694元/平方米小高層銷售價格=246854萬元247。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)本項(xiàng)目和企業(yè)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。分期實(shí)施：，預(yù)計總投資約12億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。自主開發(fā)：這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。力創(chuàng)精品：這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)唯一性前提決定的，同時借助于會展的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在宜昌房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。整個項(xiàng)目從2007年6月開始，至2010年8月結(jié)束，歷時近3年，具體時間安排如下： 前期工程（報批、報建） 基礎(chǔ)設(shè)施工程（拆遷） 主體工程 設(shè)備安裝工程 公共設(shè)施配套工程 銷售階段工程施工進(jìn)度詳見附表1三、項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目會展中心投資總額為120324萬元（詳見附表2）。根據(jù)土地出讓合同，土地取得成本為22435萬元，加上4%的契稅，加上有關(guān)審批、報建手續(xù)費(fèi)用等，則：土地費(fèi)用及稅費(fèi)為25500萬元。管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~4項(xiàng)之和的3%估算，預(yù)計達(dá)3038萬元。四、項(xiàng)目投資與籌資計劃三峽國際會展中心項(xiàng)目資金籌措主要來源為三方面：一是我司自有資金，二是銀行貸款，三是商品房預(yù)售收入。其中自籌資金38,500萬元；銀行貸款30,000萬元，不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決（詳見附表3）。（2）銷售收入：項(xiàng)目建設(shè)期間的預(yù)售收入。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財務(wù)評價本章對項(xiàng)目銷售分期計劃做出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，本項(xiàng)目中包括公建項(xiàng)目（可采用出租或自行經(jīng)營等多種形式）、Townhouse、小高層均采用銷售形式。本項(xiàng)目銷售計劃表年度2008年2009年2010年項(xiàng)目第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度Townhouse5%10%5%15%15%10%5%10%10%10%5%公寓10%10%5%15%10%10%5%15%15%%5%二、項(xiàng)目總收入測算依據(jù)對項(xiàng)目的特征分析，項(xiàng)目物業(yè)收入價值分為二部分，一部分為是通過Townhouse、小高層等物業(yè)形態(tài)獲取的銷售收入，另一部分則是通過收益還原法來判定會展、國賓館作為固定資產(chǎn)的市場價值。預(yù)計本項(xiàng)目總銷售收入為373390萬元，（詳見附表4）加上國賓館5萬平米，固定資產(chǎn)價值達(dá)10億元。根據(jù)市場調(diào)查的資料，預(yù)計會展中心開業(yè)后每年的會展次數(shù)為20次，會展期間每次每平方米凈收入為15元，年經(jīng)營凈收入為1800萬元，%。固定資產(chǎn)收益有：國際會展中心、國賓館的固定資產(chǎn)國賓館和國際會展中心是本