【正文】 人逐漸厭倦，人們更多的希望獲得一份難得的寧靜和舒適，從而使得大都市在旅游產(chǎn)業(yè)上的吸引力已越來越小。今年的旅游市場(chǎng)上，自駕車旅游不但變成一種新興形式，而且變成了一種很重要的方式。以上因素構(gòu)成了休閑度假地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體背景，它實(shí)際上預(yù)示著旅游地產(chǎn)發(fā)展的前景，這個(gè)前景是無限的，這個(gè)市場(chǎng)是無窮的。旅游度假區(qū)的建設(shè)國(guó)家旅游局從1990年就開始研究，如何從單一的觀光旅游模式轉(zhuǎn)向多元化、綜合性的發(fā)展模式，當(dāng)時(shí)選取的重點(diǎn)是旅游度假，具體的方式就是，一是培育一批國(guó)家旅游度假區(qū)。文件下發(fā)以后，國(guó)務(wù)院又批了12個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，各個(gè)地方都紛紛按照這個(gè)模式，建立省級(jí)旅游度假區(qū)，市級(jí)旅游度假區(qū)，甚至有的縣也開始搞縣級(jí)旅游度假區(qū)。到現(xiàn)在已經(jīng)15年，成熟的不多，真正做到位的也不多。廣州南湖、福建武夷山、杭州之江等基本上變成了城市中心的房地產(chǎn)區(qū)，無錫的馬山形成觀光區(qū)，廣西北海銀灘國(guó)家旅游度假區(qū)，一開始就是房地產(chǎn)開發(fā)的模式，結(jié)果不但項(xiàng)目本身失敗，而且破壞了資源。 大多數(shù)項(xiàng)目沒有成功的基本原因是，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)沒有發(fā)展到這一步，主要對(duì)應(yīng)外國(guó)人。國(guó)內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)；也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。從1999年海南南海傳說、三亞博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)的成功開發(fā)和在全國(guó)營(yíng)銷推廣后，先后有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在改造、規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)中。 環(huán)城市旅游度假帶的逐步培育起來環(huán)城市旅游度假帶大體上是在這十年之內(nèi)，通過市場(chǎng)需求的拉動(dòng)逐步培育起來的。中西部的一些大城市和特大型城市，如成都、重慶，是以“農(nóng)家樂”為主體的環(huán)城市旅游度假帶，層次低一些，但總體規(guī)模已經(jīng)形成。產(chǎn)權(quán)酒店的開始起步實(shí)際上產(chǎn)權(quán)酒店是房地產(chǎn)市場(chǎng)和旅游市場(chǎng)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種新的形式，十年以前全國(guó)有過四五家產(chǎn)權(quán)酒店，主要集中在海南和廣東，但都失敗了。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有興起，大家還指望著公家分房子，沒有自己買房子的概念，現(xiàn)在全國(guó)的產(chǎn)權(quán)酒店共有180多家，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)尚好。宜人的自然氣候珠海，環(huán)境怡人，最佳人居城市，被人稱為養(yǎng)老城市。因?yàn)?，在這個(gè)依山傍海的美麗海濱城市里，一年四季總是盛開著鮮花的。℃，℃；年均降雨量1700－2300，空氣平均相對(duì)濕度79%。獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)坐落在珠江出?？谖靼兜闹楹＃瑸l臨南海，東與深圳、香港隔海相望，水路相通；南與澳門陸地相連；北距廣州140公里。優(yōu)美的居住環(huán)境在珠海，曾流傳著這樣一句話：“珠海的空氣新鮮得可以罐裝出口。從城市感覺上說，如果深圳是喧囂庭院內(nèi)珠光寶氣、濃妝艷服的豪門貴婦，那么珠海則更像碧海藍(lán)天處不施粉黛、安閑自得的漁家少女。白云逐浪、海天相融，小山交錯(cuò)、綠樹婆娑，珠海確實(shí)是美極了。珠海市政府堅(jiān)持將城市環(huán)境是珠海的第一品牌，始終把營(yíng)造美好的城市環(huán)境放在第一位，從一開始就按照生態(tài)城市的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。為了避免中國(guó)內(nèi)地城市建設(shè)攤大餅式的發(fā)展教訓(xùn)，珠海從一開始吸收國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，采取組團(tuán)式規(guī)劃，把大的框架搭好，并配備完善的公共設(shè)施。綠樹掩映，小山與樓影交錯(cuò)，成就了珠海高質(zhì)量的空氣和城市景觀。人均綠地面積達(dá)到21平方米，綠化覆蓋率達(dá)到43％，人均馬路面積達(dá)到10平方米。這些指標(biāo)，不僅珠三角罕見，在國(guó)際上也屬前列?！杯h(huán)境優(yōu)勢(shì)已成為珠海城市21世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)和寶貴財(cái)富。由中央電視臺(tái)組織主辦的“2004中國(guó)魅力城市”在全國(guó)600多個(gè)城市中珠海因在城市歷史、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、建筑藝術(shù)、自然生態(tài)環(huán)境和民俗諸方面的特色與優(yōu)勢(shì)，最終與其他9個(gè)城市一起獲得“2004中國(guó)魅力城市”稱號(hào)。完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施珠海在中國(guó)交通史上有輝煌的一頁。港口珠海港已形成了高欄、九洲、洪灣、斗門、井岸、香洲、唐家、桂山8個(gè)港區(qū)，客運(yùn)845萬人次/年。航空1992年興建珠海機(jī)場(chǎng)，1995年6月18日正式通航，是我國(guó)目前規(guī)模較大、設(shè)計(jì)較先進(jìn)的民用機(jī)場(chǎng)，其設(shè)計(jì)能力為航空器起降10萬架次/年，旅客吞吐量1200萬人次/年，貨郵行吞吐量40萬噸/年。鐵路廣珠鐵路長(zhǎng)177公里，為國(guó)鐵一級(jí)。廣珠鐵路正在建設(shè)中，廣州至珠海城際速軌道線將于2008年通車，屆時(shí)從珠海直達(dá)廣州只需47分鐘，珠海進(jìn)入了珠三角1小時(shí)生活圈。建成后將大大縮短沿線廣州、佛山、中山、珠海以及到江門之間的距離，緊密城市之間的交往聯(lián)系。因此珠海將成為以“一橋雙港”為龍頭、以“五縱三橫、兩鐵一網(wǎng)”為骨架的區(qū)域性交通樞紐城市，改變珠海原有的交通末梢面貌。澳門人已經(jīng)把珠海看做一個(gè)區(qū)，經(jīng)常往來于兩地。每到周末爆滿的旅店和餐飲店成為珠海一道亮麗的風(fēng)景。據(jù)統(tǒng)計(jì)2006年國(guó)慶黃金周期間共有150多萬人次經(jīng)珠海拱北、九州、灣仔、橫琴等口岸出入境，較去年同期增長(zhǎng)25%，港澳地區(qū)旅客占大部分。兩個(gè)系統(tǒng)啟用后，將會(huì)大大提高口岸的通關(guān)速度，旅客每人驗(yàn)放速度將由40秒減到3秒，每輛汽車驗(yàn)放速度由１分鐘減少到15秒?？诎锻P(guān)環(huán)境改善后，將為往來港澳之間提供了更為便利的條件，也為港澳人士在珠海購房提供更為廣闊的空間，據(jù)統(tǒng)計(jì)珠海樓市銷售中港澳人占11%左右，可以相信將會(huì)有更多的港澳人士前來珠海購房置業(yè)。整治的結(jié)果極大地美化了市容，一些臟亂差的小區(qū)內(nèi)外部環(huán)境得到明顯改善。在繼續(xù)發(fā)揚(yáng)圓明新園(包括夢(mèng)幻水城)、中藥谷、珍珠樂園、三新索道、無土栽培、鱷魚島、亞瑪遜、竹仙洞、梅溪牌坊、御溫泉等主要景點(diǎn)旅游基礎(chǔ)上，繼大型旅游項(xiàng)目——圓明新園建成并獲全國(guó)4A旅游景區(qū)之后，奇石公園，“珠?！u生態(tài)浪漫城” 人文、生態(tài)游，由億仁投資有限公司、香港嘉寶田集團(tuán)有限公司、寶華國(guó)際集團(tuán)有限公司共同投資總投資2億美元建設(shè)海洋公園，由香港中旅國(guó)際投資有限公司投資建設(shè)、第一期投資近20億元人民幣珠海海洋溫泉度假區(qū)等一些新的大型項(xiàng)目建成或興建之中。極具比較優(yōu)勢(shì)的房?jī)r(jià)，珠海相對(duì)較低的房?jī)r(jià)吸引投資置業(yè)據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠海的房?jī)r(jià)只有的國(guó)內(nèi)大城市房?jī)r(jià)的1/2—1/3。放心的社會(huì)治安珠海社會(huì)治安良好，是廣東省（共21個(gè)地級(jí)市）治安最好的城市之一。日前，省公安廳在全省范圍內(nèi)進(jìn)行了一項(xiàng)關(guān)于各城市社會(huì)治安等問題隨機(jī)問卷調(diào)查，主要是對(duì)公安機(jī)關(guān)的警務(wù)進(jìn)行評(píng)議，參與調(diào)查的有工人、農(nóng)民、軍人、學(xué)生、公務(wù)員、職員、教師、醫(yī)生、退休人員等。發(fā)達(dá)的文教衛(wèi)事業(yè)珠海的基礎(chǔ)教育完善，20062007學(xué)年初，全市共有小學(xué)196所，普通中學(xué)53所，小學(xué)學(xué)齡前兒童入學(xué)率達(dá)100%，初中入學(xué)率達(dá)100%。在醫(yī)療衛(wèi)生方面，目前珠海市除人民醫(yī)院、中醫(yī)院、婦幼保健院等大型國(guó)家二甲醫(yī)院外，中山大學(xué)第五附屬醫(yī)院、廣東省中醫(yī)院珠海分院等內(nèi)地著名醫(yī)院也在珠海相繼落戶，在很大程度上刺激了珠海醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展，提升了醫(yī)療水平，為珠海市民及所有在珠海工作、生活和旅游的人士提供了更好的健康保障。近年來，珠海的文化建設(shè)不斷推出大手筆：市博物館一期、珠海廣播大樓、珠海電視中心、珠海報(bào)業(yè)大廈、珠海市婦女兒童活動(dòng)中心等一批文化設(shè)施先后建成，經(jīng)過改造的珠海大會(huì)堂煥然一新，全市先后建成大小城市文化廣場(chǎng)50多個(gè)。與之相隨的是，維也納國(guó)家廣播交響樂團(tuán)、維也納皇家愛樂樂團(tuán)、斯特勞斯節(jié)日樂團(tuán)、俄羅斯國(guó)家芭蕾舞劇院……一批當(dāng)今世界頂尖的表演團(tuán)體紛紛踏足珠海，展開文化之旅。每年全市共組織廣場(chǎng)文化活動(dòng)超過1400場(chǎng)，觀眾近170多萬人次，每年舉辦的青少兒藝術(shù)花會(huì)、“濱海之聲”音樂會(huì)等大型文藝晚會(huì)均顯示出較高的藝術(shù)水準(zhǔn)，成為珠海市群眾文化活動(dòng)的品牌，珠海正在享受越來越豐富的“文化大餐”。外地人士不論來自何方，不論是何文化背景，都很容易融入這個(gè)城市的生活，并成為這個(gè)城市的一員。到2007年末全市總?cè)丝?89萬人，外來暫住人口占40%，這還不包括一周內(nèi)短暫停留的流動(dòng)人口數(shù)，是個(gè)典型的移民城市。數(shù)十倍地多于本土居民，而且短時(shí)間內(nèi)形成了一個(gè)龐大的族群的外地人口，也在不知不覺地受到了香港和廣州文化的影響而“入鄉(xiāng)隨俗”，在珠海，普通話是主流交際語言，移民城市在文化上的開放和兼容的特性，能夠容納不同的文化和個(gè)性。 寬松的投資置業(yè)政策珠海市政府多年來一直重視、支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，制訂了一系列鼓勵(lì)居民和外地人士投資置業(yè)的政策，如購房入戶政策，購房者及其直系親屬都可享受人戶政策，等等。已成為新世紀(jì)國(guó)際旅游的發(fā)展趨勢(shì)　　世界旅游公報(bào)認(rèn)為：新世紀(jì)旅游業(yè)將成為繼電信和信息產(chǎn)業(yè)之外，世界第三大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)熱點(diǎn)。其中會(huì)展旅游市場(chǎng)更是潛力巨大，前景廣闊。隨著會(huì)展展覽業(yè)(的進(jìn)一步發(fā)展，北京、廣州、上海、天津、深圳、寧波等地今后幾年還將陸續(xù)建成規(guī)模在10萬～20萬平方米的大型現(xiàn)代化會(huì)展中心，一些省會(huì)城市也將建成一批中型會(huì)展中心，會(huì)展面積的數(shù)量每年以兩成的速度在增長(zhǎng)，會(huì)展行業(yè)以每年近20%的速度發(fā)展，其利潤(rùn)率大約在20%至25%以上。　?。ǘ皣?guó)際旅游度假會(huì)議會(huì)展城”是珠海旅游發(fā)展的最終目標(biāo)　　近幾年來，廣東各地主題公園的投資變得理性，觀光旅游產(chǎn)品的開發(fā)進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的階段。目前在珠海的四星級(jí)以上酒店中，會(huì)議設(shè)施總面積已超過2萬?O以上。平均每年每家大型酒店承辦的專業(yè)會(huì)議、主題會(huì)議及各類企業(yè)的大小會(huì)議就多達(dá)500個(gè)以上。珠海展覽業(yè)，以房展、服裝展等以本地市民為目標(biāo)客源的展覽為主。中國(guó)國(guó)際航空航天博覽會(huì)目前已成功舉辦五屆，中國(guó)珠海汽車產(chǎn)品展銷會(huì)已舉辦兩屆，這些都為珠海未來承辦更多的展覽積累豐富的經(jīng)驗(yàn)。珠?，F(xiàn)在度假旅游的供給主要對(duì)應(yīng)的是周末游的市場(chǎng)，基本以“農(nóng)家樂”為主體的旅游度假形式，層次低，也不成規(guī)模，休閑度假物業(yè)缺乏，度假市場(chǎng)沒有被足夠重視和很好開發(fā)。按照《規(guī)劃》，珠海針對(duì)旅游發(fā)展實(shí)際，提出要從“過境地特征明顯向組合型旅游目的地發(fā)展，從觀光旅游為主向休閑度假城市轉(zhuǎn)變”，打造“以都市風(fēng)貌、特色文化和海島風(fēng)光為特色，國(guó)內(nèi)外著名的文化游樂、時(shí)尚休閑、會(huì)展度假旅游目的地”的發(fā)展目標(biāo)。 位于珠海金灣區(qū)平沙的港中旅度假城項(xiàng)目。珠海會(huì)展業(yè)的盛況是在1987年。1987年7月，珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)首屆國(guó)際玩具博覽會(huì)開幕。同年11月，珠海“88國(guó)際旅游展銷會(huì)”開幕，國(guó)家副主席王震出席并剪彩。1990年，“90全國(guó)紡織服裝鞋帽交流交易會(huì)”舉行，“90廣東對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會(huì)”開幕。這一年，珠海除了兩年一次的第五屆中國(guó)國(guó)際航空航天博覽會(huì)外，竟然再?zèng)]有一項(xiàng)值得一提的大型會(huì)展。1987年建成國(guó)際貿(mào)易展覽中心目前已經(jīng)成為海天國(guó)貿(mào)城、吉大百貨和吉大免稅幾家大型商業(yè)廣場(chǎng)，大型展館就只有遠(yuǎn)在三灶機(jī)場(chǎng)建有占地面積5萬平方米的航空展館，但是因?yàn)榫嚯x城區(qū)太遠(yuǎn)而極為不便。制約珠海市會(huì)展業(yè)發(fā)展的因素主要是會(huì)展設(shè)施建設(shè)配套不完善、會(huì)展人才奇缺、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的支撐配套產(chǎn)業(yè)不夠有力等。2006年，香港展覽面積逾1819平方米的大型展覽會(huì)共有92個(gè)，展覽業(yè)為香港帶來的直接收入為132億港元()，()的稅收。澳門原有30家會(huì)展公司，兩年內(nèi)超過了100家。從《2004廣東省會(huì)展業(yè)發(fā)展報(bào)告》中得知，“2003年，占全國(guó)的比重超過37％。展覽業(yè)正在成長(zhǎng)為拉動(dòng)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)引擎”。會(huì)展經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單可以分成包括展覽會(huì)和會(huì)議兩大塊。珠海目前既沒有足夠的終端消費(fèi)者，也沒有產(chǎn)品生產(chǎn)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和市場(chǎng)基礎(chǔ)都非常薄弱，在這種情況下，專家認(rèn)為，珠海應(yīng)當(dāng)放棄辦專業(yè)展覽（或產(chǎn)品展覽）的思路，集中走會(huì)議承辦，會(huì)議會(huì)展之路。占地201萬平方米，約2平方公里。第三，有自己的文化主題即亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議。 依山傍水，環(huán)境優(yōu)美 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前1）總體規(guī)劃度假區(qū)規(guī)劃的理念是以人為本，度假加觀光的組合、會(huì)議加度假、會(huì)議加娛樂的組合。2）會(huì)展、度假酒店會(huì)展、度假酒店設(shè)計(jì)到位，達(dá)到國(guó)際水平的。 SWOT分析：優(yōu) 勢(shì) （S）　現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在功能組合、環(huán)境方面大大超過區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的類似物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有優(yōu)勢(shì)　借景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn)交通條件尚不夠完善，僅借助淇澳大橋陸路出入，暫無水路等其它交通方式，不便于與港澳來往；區(qū)域內(nèi)海景住宅市場(chǎng)沖擊大　現(xiàn)代新型旅游度假會(huì)展組合概念，帶來的優(yōu)勢(shì)　區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，會(huì)展、旅游活動(dòng)頻繁，帶來市場(chǎng)需求　合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層面供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)　　 　 　 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，北京市一年賣出去的上千萬平方米的商品房，約有四成以上名“置業(yè)侯鳥”，銷售額上百億元。大連市約1/3的高檔住宅被外地人買走。調(diào)查顯示，有能力跨地區(qū)買樓的“置業(yè)候鳥”大多出自中國(guó)先富人群，也有大量港澳人士和在國(guó)內(nèi)就業(yè)的外籍人士，人體可分為四類：子女教育型、商務(wù)居住型、健康養(yǎng)老型和投資增值型。這部分人口總數(shù)約5000萬，也就是8萬20萬元人民幣；他們的消費(fèi)目標(biāo)已經(jīng)提高到50萬到200萬元物品。從人口的收入分布看，中國(guó)收入最高的群體集中于2640歲，這部分正處于成家立業(yè)的人群消費(fèi)傾向也相對(duì)較高，成為房產(chǎn)、汽車消費(fèi)的主要群體，而隨著這個(gè)群體收入的提高，使得房產(chǎn)、汽車和其他奢侈品的消費(fèi)具有持續(xù)性。這個(gè)階層的迅速壯大，將給地產(chǎn)全國(guó)化提供源源不斷的動(dòng)力。早在1985年11月全國(guó)人大常委會(huì)就通過了《中華人民共和國(guó)外國(guó)人入境出境管理法》，對(duì)外國(guó)人永久居留問題做了規(guī)定，到目前為止已經(jīng)批準(zhǔn)了3000多名外國(guó)人在中國(guó)定居，即永久居留。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在上海工作的“洋打工”人數(shù)呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至二00六年底，在上海就業(yè)的外國(guó)人已經(jīng)超過五萬人。在深就業(yè)的外籍人士來自一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。據(jù)有關(guān)人士介紹，以前外國(guó)人來滬工作短期為多，而現(xiàn)在長(zhǎng)期工作的越來越多，年輕人越來越多。預(yù)計(jì)在未來的幾年里，境外就業(yè)人員將會(huì)大幅上升，行業(yè)分布更廣，職位更加多樣化。外籍人士購房最出名的要數(shù)姚明老板萊斯利綜上所述，本案的客戶定位：亞太旅游部長(zhǎng)國(guó)際會(huì)議中心主要以會(huì)議度假為主要特色，其中住宅部分的定位主要以國(guó)內(nèi)高收入城市和珠三角為主，延伸到亞太地區(qū)，客戶以中高檔人群收入為主，具體包括規(guī)摸較大的私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者、個(gè)體工商大戶；企業(yè)承包、承租人員和供銷人員；建筑工程承包人；企事業(yè)單位的管理人員、董事會(huì)成員；外資企業(yè)高管；礦老板；演員、時(shí)裝模特、足球教練員和運(yùn)動(dòng)員；文藝、體育和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人；獨(dú)資或合伙執(zhí)業(yè)的律師；醫(yī)生、導(dǎo)游、美容美發(fā)師、廚師、股評(píng)人、樂手或樂師、音響師、裝飾裝修設(shè)計(jì)師等具有專業(yè)特長(zhǎng)的自