【正文】 。案例七：樓盤名稱樓盤地址西陵區(qū)銷售電話6455888發(fā)展商宜昌市萬佳實業(yè)有限責任公司物業(yè)管理萬佳物業(yè)基本資料占地面積23100平方米建筑面積57799平方米容積率綠化率39%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)426住宅類型小高層、高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；主力房面積83—169㎡價格與付款均價3500元/㎡物管費㎡項目介紹，坐落于宜昌市中心城區(qū)——勝利四路25號，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，幾分鐘內(nèi)即可抵達車站、碼頭。調(diào)查結(jié)果表明：宜昌市房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，根據(jù)目前市場上長江畫廊、南北天城、美岸長堤、香格里拉等樓盤的運作周期來看，今年宜昌房地產(chǎn)將迎來一個銷售高峰，這也預示著競爭加劇。從產(chǎn)品劃分的精細程度和成熟度來看，宜昌都已達到相當?shù)乃疁省Ｔ谫彿苛晳T上，消費者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認同，這表明廣大市民的購房心態(tài)越來越理性和成熟，這也是一個地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標志。二、項目地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。規(guī)模優(yōu)勢880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應。W、劣勢公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達本項目地塊入口的公交車。項目高標準的定位、規(guī)劃、建設，使項目檔次提升，產(chǎn)品整體競爭優(yōu)勢增強，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機會點。樓盤的競爭威脅是顯而易見的，將對本項目形成直接威脅。同時依據(jù)市場調(diào)研分析，結(jié)合地塊實際情況作的前瞻性分析。本項目將定位于以下概念：216。 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟基礎；216。根據(jù)相似原則和可比原則，選取長江畫廊、畔山林語和錦江花園作為本項目Townhouse部分參照項目。694800平方米10000元/萬元=3553元/平方米最后采用算術(shù)平均值確定本項目Townhouse單價為：4780元/平方米；小高層單價為：3680元/平方米；別墅單價為：8800元/平方米（別墅二期定價13000元/平方米）第六章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算本章著重討論本項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。二、項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。 建安工程費用本項目建安工程費用估算（以實際批準為準）見下表：建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數(shù)量金額1會展中心1800元/平方米70000平方米126002國賓館2080元/平方米50000平方米104002Townhouse1200元/平方米405000平方米486003小高層1300元/平方米150000平方米195004別墅1500元/平方米88000平方米132005合計前期工程費本項目前期工程費估算見下表：前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1規(guī)劃設計費建安工程費1%7352可行性研究費建安工程費3‰2213水文地質(zhì)勘探費建安工程費5‰3674通水、通電、通路費建安工程費1%7355其他前期費用建安工程費%224合計2282基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見下表：基礎設施建設費估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1供電工程建安工程費3%22032供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程開發(fā)間接費用本項目開發(fā)間接費用估算見下表開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據(jù)金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%36732建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費4‰2933供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅：，600元/T商業(yè)：，600元/T住宅：210商業(yè)：554供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅：4KVA/戶，480元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：340商業(yè)：926其他建安工程費5‰367合計5030不可預見費本項目的不可預見費用按項目1~5項之和的2%估算，預計達2126萬元。資金來源 固定資產(chǎn)投資資金來源主要有銀行貸款、銷售收入和自有資金。（3）自籌方式：主要由企業(yè)自行籌措建設資金。銷售收入部分有：小高層預計收入為：55200萬元； Townhouse預計銷售收入為：193590萬元；別墅銷售收入：61600萬元；會展中心商務63000萬元。；國賓館營業(yè)后每年按60%的入住率計算，年經(jīng)營凈收入為3900萬元。經(jīng)營收益有：會展經(jīng)營收入；國賓館經(jīng)營收入。一、項目銷售計劃根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、工程實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，確定本項目銷售計劃，本項目計劃在2年半（30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見下表。項目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬元，%計算。經(jīng)營費用本項目的項目經(jīng)營成本包括：銷售成本、財務費用，預計達7850萬元?？偼顿Y構(gòu)成為： 土地費用及稅費：本項目會展中心土地的取得費用，包括土地取得成本及契稅。l 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)；l 項目公司購置該地塊所需成本較低；l 項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）；l 通過自主開發(fā)，公司可迅速依托本項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在宜昌市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地約882畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。本項目住宅價格加權(quán)平均價表項目名稱比準價格（元/㎡）建筑面積（㎡）合計（萬元）長江畫廊Townhouse ：452312600056990小高層：3480526000183048畔山林語Townhouse：45904800022032長江帝景高層：378016880063806錦江花園55513100017208Townhouse銷售價格=96230萬元247?？紤]到本項目開發(fā)總量大，建議適當?shù)陌l(fā)展和拓展宜昌以外的市場，來促進本項目的銷售周期，以使我司的資金及早回籠。 本項目整體目標客戶群定位為中、高端客戶；216。 宜昌市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。符合對小區(qū)周邊市政配套要求高很 高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達到建筑、質(zhì)量設計要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低可達到對休閑空間，綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達到景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合從以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響，在一定的程度上對本項目造成一定的威脅。T、威脅本項目客源必然是社會中上層及收入較高的人群，客源層面的相對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點。O、機會宜昌市作為付省級城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢，宏觀市場整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。品牌資源優(yōu)勢國際會展中心項目的唯一性，建成后為宜昌市標志性建筑，將以會展平臺帶動廣闊的人流和商機，是宜昌城市的對外形象、信息交流的窗口，對提升宜昌市的經(jīng)濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。三、項目地塊SWOT分析S、優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢地塊位于自然環(huán)境優(yōu)美的夷陵區(qū)內(nèi)，項目更是占據(jù)了風景獨好的夷陵的絕版位置，獨特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，適合營造一個高品質(zhì)的生活社區(qū)。n 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。樓盤的品質(zhì)進一步提高。 該項目有風格各異的經(jīng)典戶型426套。中心水景花園,綠樹成蔭,清新怡然。案例六：樓盤名稱清江山水樓盤地址開發(fā)區(qū)深圳路銷售電話6910666 6910999發(fā)展商宜昌清江實業(yè)有限責任公司物業(yè)管理物業(yè)管理公司基本資料占地面積建筑面積容積率綠化率%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)4棟規(guī)劃戶數(shù)484住宅類型高層交房時間2007年3月交房類型毛坯房型面積主力房型3室2廳＋功能房；3室2廳主力房面積123145㎡價格與付款起價3300元/㎡物管費㎡項目介紹清江山水由宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和清江實業(yè)有限責任公司合作共建項目，項目地處開發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會東側(cè)。 6336009發(fā)展商宜昌民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理宜昌民安物業(yè)管理公司基本資料占地面積23100平方米建筑面積72000平方米容積率綠化率30%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)3棟規(guī)劃戶數(shù)412住宅類型高層交房時間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型三房二廳；兩房兩廳主力房面積135㎡價格與付款起價3200元/㎡物管費㎡項目介紹“民生世家”小區(qū)位于東山開發(fā)區(qū)黃金地段，兩年建成。案例四：樓盤名稱長江帝景樓盤地址隆康路上銷售電話6231858 6231868發(fā)展商九龍地產(chǎn)建筑設計加拿大CDG物業(yè)管理融源物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積40000平方米建筑面積168800平方米容積率開發(fā)期數(shù)三期開發(fā)棟數(shù)5棟住宅類型高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩室一廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積120—230㎡價格與付款均價3780/㎡物管費㎡項目介紹長江帝景位于宜昌市中心繁華地段。長江畫廊總占地１１４５畝，總建筑面積達１２０萬平方米，七大組團住區(qū)，總投資近３０億，項目分三期開發(fā)，預計開發(fā)周期將達58年，一期江山風華已交付，二期江山多嬌正在熱銷期。伴隨宜昌城市擴張的進行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場蘊涵巨大潛力必將逐步釋放。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢，讓夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌綜合房地產(chǎn)開發(fā)的“后花園”。受宜昌市主城區(qū)聚集效應增大和夷陵區(qū)城市化進程加快這兩大機遇影響，未來一段時期，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升空間。房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)逐漸增多，一是滿足了不同收入家庭的 消費需求，有適合中低收入家庭的小戶型普通商品住宅，也有“錦江花園”、“香山花園”等一批別墅小區(qū)、小高層住宅小區(qū)；二是以“長江市場家俱市場”、“三 峽國際茶城”、“新豐豪都”為代表的商業(yè)、旅游房地產(chǎn)，更是滿足了除居住以外的投資需求。長江商城”等優(yōu)質(zhì)樓盤，并將價格由原來的800元／平方米上漲到2100元／平方米。2006年，擬開發(fā)項目18個，較2005年有大幅增長。環(huán)繞宜昌市，有著巨大的發(fā)展空間，中心城區(qū)百多萬市民為夷陵區(qū)的發(fā)展作著強大的支撐；自身較大的經(jīng)濟規(guī)模和較強的經(jīng)濟實力，構(gòu)筑了城市發(fā)展的基礎；豐富的土地資源、秀麗的山水環(huán)境、濃厚的文化底蘊，提供了城市發(fā)展的條件。西北天柱山為最高點，于是形成了山地、河谷、丘陵等眾多的地貌類型，水域?qū)匍L江主體水系，全區(qū)有49條河流注入長江。可以說，宜昌完全具備了成為一個會展名城的條件。中國會展業(yè)每年正以20％左右的速度遞增，規(guī)模也越來越大，我們堅信中國出現(xiàn)將更多的“會展城市”和品牌會展，助推城市經(jīng)濟發(fā)展。（2）由會展帶動的一系列相關產(chǎn)業(yè)的收入。因為市區(qū)西陵區(qū)的房價已維持在高水平線上，再往上漲的空間已不大，而其它轄區(qū)如伍家崗、夷陵區(qū)開發(fā)速度快，而房價相對于西陵區(qū)仍處于市區(qū)低區(qū)間。在上述組合中，既完成了城市的商業(yè)配套，又滿足了城市的商業(yè)消費升級，同時也創(chuàng)造了許多新的市場機會。一方面，拓寬城市骨架的愿望開始變成現(xiàn)實；另一方面，交通的便捷、流暢使得人們把眼光和注意力逐漸轉(zhuǎn)移到一些新的居住空間，宜昌市區(qū)中將繼續(xù)按照政府部門制定的“東拓西進”沿江突破開發(fā)的模式發(fā)展。具體來說，宜昌房地產(chǎn)會從以下幾個方面在未來三