【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性及作用宜昌目前是一個(gè)付省級(jí)城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來(lái)升為省級(jí)城市的基礎(chǔ)；沒有作為省級(jí)城市的基礎(chǔ)——國(guó)際大型會(huì)展中心；沒有作為超級(jí)旅游城市的基礎(chǔ)——大型旅游接待中心；沒有作為省級(jí)城市的基礎(chǔ)——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎(chǔ)――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過(guò)一次有規(guī)模的展覽和博覽會(huì)（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會(huì)展中心。故充分的體現(xiàn)了本項(xiàng)目三峽國(guó)際會(huì)展中心（暫定名）開發(fā)建設(shè)的必要性和重要性。本項(xiàng)目建成后這樣：宜昌每年3月就可舉辦中國(guó)綠茶博覽會(huì)；宜昌每年4月就可舉辦中國(guó)中西部房產(chǎn)展示會(huì)；宜昌每年5月就可舉辦中國(guó)端午節(jié)暨屈原文化博覽會(huì)；宜昌每年7月就可舉辦世界水利、水電博覽會(huì)；宜昌每年6月就可以舉辦國(guó)際體育、漂流節(jié)及體育展銷會(huì)；宜昌每年9月就可舉辦中國(guó)三峽旅游博覽會(huì)（三峽國(guó)際旅游節(jié)接軌）；宜昌每年10月就可以舉辦世界昭君文化藝術(shù)模特大賽；宜昌每年11月就可舉辦中國(guó)三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會(huì)；宜昌每年12月就可舉辦中國(guó)機(jī)電產(chǎn)品博覽會(huì)。宜昌因此而更大發(fā)展，宜昌因此而更加生輝！ 目 錄第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………… 4二、報(bào)告編制的目的…………………………………………………… 5三、報(bào)告編制的依據(jù)…………………………………………………… 6四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………… 6五、項(xiàng)目研究結(jié)論……………………………………………………… 7 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)境…………………………………………………… 8第二部分 城市地產(chǎn)境…………………………………………………… 22第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、項(xiàng)目區(qū)域定位發(fā)展分析……………………………………………… 32二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析……………………………………… 33三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析……………………………………………… 34第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式………………………………………… 41二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析……………………………………………… 41三、 項(xiàng)目地塊SWOT分析………………………………………………… 42第五章 項(xiàng)目定位分析一、 項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子…………………………………………… 44二、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位……………………………………………………… 44三、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位………………………………………………… 45四、 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位……………………………………………………… 46第六章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略………………………………………………… 48二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………………… 48三、 項(xiàng)目投資估算……………………………………………………… 49四、 項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃……………………………………………… 51第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)效益分析及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃……………………………………………………… 53二、 項(xiàng)目總收入測(cè)算…………………………………………………… 53三、 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析…………………………………………… 54四、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析評(píng)價(jià)…………………………………………… 54五、 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………………………………………… 54六、 項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………… 55七、 項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觥? 55第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 56二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………… 56三、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 57第九章 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)與建議第十章 附表第一章 總 論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)背景隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實(shí)施，夷陵區(qū)與市中心區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了歷史性的機(jī)遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強(qiáng)勁動(dòng)力。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風(fēng)光，得天獨(dú)厚的自然資源。夷陵區(qū)充分利用這些條件，注重人與自然的和諧相處，注重環(huán)境的營(yíng)造，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，有力改善了城市環(huán)境，大大提升了城市品位，使該區(qū)逐漸成為了宜昌市一個(gè)高檔的辦公、居住的理想中心。近年來(lái)，隨著搶抓三峽工程建設(shè)、對(duì)口支援、國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略等機(jī)遇，實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”戰(zhàn)略，夷陵區(qū)逐漸成為宜昌市的旅游休閑娛樂(lè)區(qū)、居民生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)。而隨著宜昌主干道—發(fā)展大道的興建和擴(kuò)建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個(gè)充滿希望的宜昌市新中心區(qū)，一個(gè)山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌城市上風(fēng)上水的西部。項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級(jí)主干道。所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，交通順暢、配套設(shè)施齊全，距漢宜高速公路處僅1000米。 距宜昌火車站約5分鐘的車程；離三峽機(jī)場(chǎng)和世界著名的三峽壩區(qū)約20多公里的里程。三峽國(guó)際會(huì)展中心更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的宜昌市的絕版位置，項(xiàng)目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個(gè)湖是運(yùn)河的過(guò)道調(diào)節(jié)水庫(kù)，風(fēng)景優(yōu)美，水質(zhì)良好，西望郁郁青山。整個(gè)建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一個(gè)絕佳居住領(lǐng)地。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，成為宜昌市甚至全中國(guó)山水豪宅的典范。三峽國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目（暫定）總占地面積約882畝，總投資近12億元。本項(xiàng)目由國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)國(guó)賓館、城市廣場(chǎng)中心及三峽國(guó)賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團(tuán)塊構(gòu)成，建成后的三峽會(huì)展中心項(xiàng)目將集會(huì)議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂(lè)、居住等系列化服務(wù)為一體的高檔次、多功能、綜合性的商務(wù)和居住中心，將成為宜昌市、湖北省標(biāo)志性高檔建筑組團(tuán)。必將為宜昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)為宜昌市將來(lái)升為省級(jí)城市奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、 可行性研究報(bào)告編制目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過(guò)系統(tǒng)的研究，可依據(jù)宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，主要任務(wù)是從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度論證宜昌三峽國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目投資的必要性、可能性、有效性和合理性；同時(shí)結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。三、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)項(xiàng)目地形圖及其設(shè)計(jì)范圍；國(guó)家及宜昌市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；宜昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；宜昌市2002006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；宜昌市城市總體規(guī)劃大綱（2005—2020年）；夷陵區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃；宜昌市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；1國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以最后批準(zhǔn)為準(zhǔn)）項(xiàng)目指標(biāo)總量總用地面積587,726㎡總建筑面積735,000㎡其中：國(guó)際會(huì)展中心（公建）60,000㎡（） 國(guó)賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項(xiàng)目研究結(jié)論本項(xiàng)目屬宜昌市重點(diǎn)招商引資開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)單位實(shí)力雄厚，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代的需求，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)和宜昌市已有一大部分收入較高的消費(fèi)群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)宜昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可見本項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭(zhēng)取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。因此本項(xiàng)目作為一個(gè)貸款項(xiàng)目是可行。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、 城市概況人口結(jié)構(gòu)宜昌，古稱夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三國(guó)古戰(zhàn)場(chǎng), 是楚文化發(fā)祥地之一，是偉大的愛國(guó)詩(shī)人屈原、民族和睦使者王昭君的故鄉(xiāng)。宜昌位于湖北西部，長(zhǎng)江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱。宜昌市內(nèi)轄5個(gè)城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點(diǎn)軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個(gè)縣級(jí)市（宜都市、當(dāng)陽(yáng)市、枝江市）和5個(gè)縣（秭歸縣、遠(yuǎn)安縣、興山縣、長(zhǎng)陽(yáng)自治縣、五峰自治縣），人口415萬(wàn)，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬(wàn)。市域內(nèi)水電、礦產(chǎn)、林特、旅游資源富集，自然風(fēng)光、人文景觀中外聞名。便捷的交通環(huán)境中國(guó)成立50多年來(lái)，宜昌交通事業(yè)飛速發(fā)展，先后共建了一批對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重大影響的重點(diǎn)交通工程，即以公路、鐵路、水運(yùn)和航空四大運(yùn)輸方式為主體，水陸空協(xié)調(diào)發(fā)展，全方位對(duì)外開放的交通運(yùn)輸格局初步形成。 交通基礎(chǔ)設(shè)施。全市綜合交通里程已達(dá)8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。長(zhǎng)江黃金水道北通宜昌，西進(jìn)萬(wàn)州、重慶、東達(dá)武漢、上海?；疖嚪浔保ū本┑龋?、東（南京等）、南（廣州、深圳、湛江等）。夷陵長(zhǎng)江大橋、西陵長(zhǎng)江大橋、宜昌公路長(zhǎng)江大橋、枝城長(zhǎng)江大橋和已經(jīng)建成的葛州壩、三峽水利樞紐大壩，把宜昌的江南、江北融為一體，公路四通八達(dá)，其中318國(guó)道穿境而過(guò)，東進(jìn)上海，西達(dá)西藏。航空運(yùn)輸已開通國(guó)內(nèi)北京、上海、深圳、香港等23個(gè)大中城市和國(guó)際臨時(shí)飛機(jī)。 宜昌交通運(yùn)輸業(yè)將進(jìn)入一個(gè)重要的變革時(shí)期，宜昌交通運(yùn)輸業(yè)的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)正加速向綜合性、物流型、集約化、信息化和高速快捷的方向發(fā)展。 l 公路運(yùn)輸?shù)闹黧w地位更加突出。 鐵路運(yùn)輸和水路運(yùn)輸中的相當(dāng)部分中短途客貨運(yùn)量和部分小批量、長(zhǎng)距離運(yùn)輸量將被公路運(yùn)輸所取代，公路運(yùn)輸仍是宜昌市綜合運(yùn)輸體系中。 l 水路運(yùn)輸將產(chǎn)生重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 一、長(zhǎng)江旅客運(yùn)輸?shù)恼{(diào)整。三峽工程三期施工蓄水和滬蓉高速公路和宜萬(wàn)鐵路建設(shè)工程全面啟動(dòng)后，宜昌（三峽壩區(qū)）以下到上海段長(zhǎng)江旅客運(yùn)輸發(fā)生歷史性調(diào)整和變化。在公路、鐵路運(yùn)輸分流部分運(yùn)量的同時(shí)，三峽庫(kù)區(qū)回水將給長(zhǎng)江黃金旅游線增添許多的旅游景點(diǎn)，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長(zhǎng)江三峽黃金旅游線重要的節(jié)點(diǎn)上，將成為川江旅客運(yùn)輸、旅游運(yùn)輸重要的集散地，三峽大壩庫(kù)首將形成長(zhǎng)江航運(yùn)水陸中轉(zhuǎn)的一個(gè)新的發(fā)旅游為主要特征的樞紐港。 二、長(zhǎng)江貨物運(yùn)輸?shù)慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整。三峽工程蓄水后，將徹底改善長(zhǎng)江航道通行條件，3000噸級(jí)船舶將直達(dá)重慶，隨著長(zhǎng)江口深水航道以及長(zhǎng)江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個(gè)長(zhǎng)江流域江海聯(lián)運(yùn)、干支直達(dá)的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長(zhǎng)江為龍身的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個(gè)長(zhǎng)江的大噸位、長(zhǎng)距離貨物運(yùn)輸將迎來(lái)嶄新的發(fā)展時(shí)期。 三、滾裝船運(yùn)輸市場(chǎng)發(fā)展。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢(shì)險(xiǎn)竣，受地區(qū)布局限制，萬(wàn)州——湖北宜昌公路迂回線長(zhǎng)達(dá)近600公里，且途中收費(fèi)高，車輛棄陸走水具有較大的市場(chǎng)需求，川江的滾裝船運(yùn)輸市場(chǎng)迅速形成。川江汽車滾裝船運(yùn)輸作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將拉動(dòng)川江水運(yùn)業(yè)的發(fā)展，成為繼長(zhǎng)江旅游船熱、高速船熱后又一新的運(yùn)輸熱點(diǎn)。 l 鐵路運(yùn)輸競(jìng)爭(zhēng)力逐步增強(qiáng)。 隨著焦柳鐵路復(fù)線工程建設(shè)和規(guī)劃中的沿江鐵路宜昌經(jīng)萬(wàn)州至重慶的干線鐵路建設(shè)的付諸實(shí)施，我市的鐵路對(duì)外運(yùn)輸環(huán)境將得到進(jìn)一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和滬蓉高速公路的開通，也將對(duì)鐵路的客貨運(yùn)輸帶來(lái)一定影響，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。為實(shí)現(xiàn)鐵路運(yùn)輸中的中途運(yùn)輸和部分長(zhǎng)距離的客貨運(yùn)量的穩(wěn)定與增長(zhǎng)，必須通過(guò)區(qū)間提速，改進(jìn)技術(shù)狀況，改進(jìn)服務(wù)才能與公路和航空運(yùn)輸競(jìng)爭(zhēng)，并穩(wěn)定中長(zhǎng)距離的旅客和大宗物資、外貿(mào)進(jìn)口運(yùn)輸。 l 航空運(yùn)輸將得到迅猛發(fā)展。 宜昌市得天獨(dú)厚的資源，地理區(qū)位優(yōu)