【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 本項目建設的必要性及作用宜昌目前是一個付省級城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級城市的基礎；沒有作為省級城市的基礎——國際大型會展中心；沒有作為超級旅游城市的基礎——大型旅游接待中心；沒有作為省級城市的基礎——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會展中心。故充分的體現(xiàn)了本項目三峽國際會展中心（暫定名）開發(fā)建設的必要性和重要性。本項目建成后這樣：宜昌每年3月就可舉辦中國綠茶博覽會；宜昌每年4月就可舉辦中國中西部房產(chǎn)展示會；宜昌每年5月就可舉辦中國端午節(jié)暨屈原文化博覽會；宜昌每年7月就可舉辦世界水利、水電博覽會；宜昌每年6月就可以舉辦國際體育、漂流節(jié)及體育展銷會；宜昌每年9月就可舉辦中國三峽旅游博覽會（三峽國際旅游節(jié)接軌）；宜昌每年10月就可以舉辦世界昭君文化藝術模特大賽；宜昌每年11月就可舉辦中國三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會；宜昌每年12月就可舉辦中國機電產(chǎn)品博覽會。宜昌因此而更大發(fā)展，宜昌因此而更加生輝！ 目 錄第一章 項目總論一、項目概況…………………………………………………………… 4二、報告編制的目的…………………………………………………… 5三、報告編制的依據(jù)…………………………………………………… 6四、項目主要經(jīng)濟技術指標…………………………………………… 6五、項目研究結論……………………………………………………… 7 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟境…………………………………………………… 8第二部分 城市地產(chǎn)境…………………………………………………… 22第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析一、項目區(qū)域定位發(fā)展分析……………………………………………… 32二、項目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析……………………………………… 33三、項目周邊主要樓盤分析……………………………………………… 34第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式………………………………………… 41二、項目地塊地產(chǎn)因子分析……………………………………………… 41三、 項目地塊SWOT分析………………………………………………… 42第五章 項目定位分析一、 項目所具備的地產(chǎn)因子…………………………………………… 44二、 項目市場定位……………………………………………………… 44三、 項目目標客戶定位………………………………………………… 45四、 項目價格定位……………………………………………………… 46第六章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、 項目開發(fā)經(jīng)營策略………………………………………………… 48二、 項目實施進度安排………………………………………………… 48三、 項目投資估算……………………………………………………… 49四、 項目投資與籌資計劃……………………………………………… 51第七章 項目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財務評價一、 項目銷售計劃……………………………………………………… 53二、 項目總收入測算…………………………………………………… 53三、 項目靜態(tài)財務效益分析…………………………………………… 54四、 項目現(xiàn)金流量分析評價…………………………………………… 54五、 項目盈虧平衡分析………………………………………………… 54六、 項目敏感性分析…………………………………………………… 55七、 項目償債能力分析………………………………………………… 55第八章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析與對策一、項目市場風險分析…………………………………………………… 56二、項目經(jīng)營管理風險分析……………………………………………… 56三、企業(yè)財務風險分析…………………………………………………… 57第九章 項目綜合評價與建議第十章 附表第一章 總 論一、 項目概況項目開發(fā)背景隨著宜昌市建設省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實施，夷陵區(qū)與市中心區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設注入了新的強勁動力。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風光，得天獨厚的自然資源。夷陵區(qū)充分利用這些條件，注重人與自然的和諧相處，注重環(huán)境的營造，抓住機遇，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)服務等第三產(chǎn)業(yè)，有力改善了城市環(huán)境，大大提升了城市品位，使該區(qū)逐漸成為了宜昌市一個高檔的辦公、居住的理想中心。近年來，隨著搶抓三峽工程建設、對口支援、國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略等機遇，實施“城市西進、安居夷陵”戰(zhàn)略，夷陵區(qū)逐漸成為宜昌市的旅游休閑娛樂區(qū)、居民生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)。而隨著宜昌主干道—發(fā)展大道的興建和擴建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌市新中心區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌城市上風上水的西部。項目簡介項目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級主干道。所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，交通順暢、配套設施齊全，距漢宜高速公路處僅1000米。 距宜昌火車站約5分鐘的車程；離三峽機場和世界著名的三峽壩區(qū)約20多公里的里程。三峽國際會展中心更是占據(jù)了風景獨好的宜昌市的絕版位置，項目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個湖是運河的過道調節(jié)水庫，風景優(yōu)美，水質良好，西望郁郁青山。整個建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一個絕佳居住領地。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷，成為宜昌市甚至全中國山水豪宅的典范。三峽國際會展中心項目（暫定）總占地面積約882畝，總投資近12億元。本項目由國際會展中心、五星級國賓館、城市廣場中心及三峽國賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團塊構成，建成后的三峽會展中心項目將集會議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂、居住等系列化服務為一體的高檔次、多功能、綜合性的商務和居住中心，將成為宜昌市、湖北省標志性高檔建筑組團。必將為宜昌市的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用，同時為宜昌市將來升為省級城市奠定了堅實的基礎。二、 可行性研究報告編制目的項目可行性研究是項目立項的依據(jù)，亦是項目開發(fā)成功的基礎，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)宜昌市房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術經(jīng)濟評估，了解項目運行的投資收益及回收期，尤其是測算項目實際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計劃決策的主要依據(jù)。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研究亦不例外，主要任務是從技術及經(jīng)濟角度論證宜昌三峽國際會展中心項目投資的必要性、可能性、有效性和合理性；同時結合公司的狀況和項目的特點，研究本項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式并對本項目進行投資分析和風險分析。三、 可行性研究報告編制依據(jù)項目地形圖及其設計范圍；國家及宜昌市頒布的相關法律、法規(guī)、政策；宜昌市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要；宜昌市2002006年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；宜昌市城市總體規(guī)劃大綱（2005—2020年）；夷陵區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；宜昌市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料；房地產(chǎn)開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額；國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；1國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；四、項目主要經(jīng)濟技術指標（以最后批準為準）項目指標總量總用地面積587,726㎡總建筑面積735,000㎡其中：國際會展中心（公建）60,000㎡（） 國賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項目研究結論本項目屬宜昌市重點招商引資開發(fā)項目，符合國家開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，建設單位實力雄厚，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房升級換代的需求，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和宜昌市已有一大部分收入較高的消費群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對宜昌市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風險能力較強?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，是一個值得投資的好項目。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。因此本項目作為一個貸款項目是可行。第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟環(huán)境一、 城市概況人口結構宜昌，古稱夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三國古戰(zhàn)場, 是楚文化發(fā)祥地之一，是偉大的愛國詩人屈原、民族和睦使者王昭君的故鄉(xiāng)。宜昌位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱。宜昌市內(nèi)轄5個城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個縣級市（宜都市、當陽市、枝江市）和5個縣（秭歸縣、遠安縣、興山縣、長陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。市域內(nèi)水電、礦產(chǎn)、林特、旅游資源富集，自然風光、人文景觀中外聞名。便捷的交通環(huán)境中國成立50多年來，宜昌交通事業(yè)飛速發(fā)展，先后共建了一批對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展具有重大影響的重點交通工程，即以公路、鐵路、水運和航空四大運輸方式為主體，水陸空協(xié)調發(fā)展，全方位對外開放的交通運輸格局初步形成。 交通基礎設施。全市綜合交通里程已達8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。長江黃金水道北通宜昌，西進萬州、重慶、東達武漢、上海?；疖嚪浔保ū本┑龋?、東（南京等）、南（廣州、深圳、湛江等）。夷陵長江大橋、西陵長江大橋、宜昌公路長江大橋、枝城長江大橋和已經(jīng)建成的葛州壩、三峽水利樞紐大壩，把宜昌的江南、江北融為一體，公路四通八達，其中318國道穿境而過，東進上海，西達西藏。航空運輸已開通國內(nèi)北京、上海、深圳、香港等23個大中城市和國際臨時飛機。 宜昌交通運輸業(yè)將進入一個重要的變革時期，宜昌交通運輸業(yè)的運輸結構正加速向綜合性、物流型、集約化、信息化和高速快捷的方向發(fā)展。 l 公路運輸?shù)闹黧w地位更加突出。 鐵路運輸和水路運輸中的相當部分中短途客貨運量和部分小批量、長距離運輸量將被公路運輸所取代，公路運輸仍是宜昌市綜合運輸體系中。 l 水路運輸將產(chǎn)生重大的結構性調整。 一、長江旅客運輸?shù)恼{整。三峽工程三期施工蓄水和滬蓉高速公路和宜萬鐵路建設工程全面啟動后，宜昌（三峽壩區(qū)）以下到上海段長江旅客運輸發(fā)生歷史性調整和變化。在公路、鐵路運輸分流部分運量的同時，三峽庫區(qū)回水將給長江黃金旅游線增添許多的旅游景點，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長江三峽黃金旅游線重要的節(jié)點上，將成為川江旅客運輸、旅游運輸重要的集散地，三峽大壩庫首將形成長江航運水陸中轉的一個新的發(fā)旅游為主要特征的樞紐港。 二、長江貨物運輸?shù)慕Y構調整。三峽工程蓄水后，將徹底改善長江航道通行條件，3000噸級船舶將直達重慶，隨著長江口深水航道以及長江下游航道疏竣工程的建設，整個長江流域江海聯(lián)運、干支直達的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長江為龍身的長江經(jīng)濟帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個長江的大噸位、長距離貨物運輸將迎來嶄新的發(fā)展時期。 三、滾裝船運輸市場發(fā)展。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢險竣，受地區(qū)布局限制，萬州——湖北宜昌公路迂回線長達近600公里，且途中收費高，車輛棄陸走水具有較大的市場需求，川江的滾裝船運輸市場迅速形成。川江汽車滾裝船運輸作為新的經(jīng)濟增長點，將拉動川江水運業(yè)的發(fā)展，成為繼長江旅游船熱、高速船熱后又一新的運輸熱點。 l 鐵路運輸競爭力逐步增強。 隨著焦柳鐵路復線工程建設和規(guī)劃中的沿江鐵路宜昌經(jīng)萬州至重慶的干線鐵路建設的付諸實施，我市的鐵路對外運輸環(huán)境將得到進一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和滬蓉高速公路的開通，也將對鐵路的客貨運輸帶來一定影響，形成激烈的競爭態(tài)勢。為實現(xiàn)鐵路運輸中的中途運輸和部分長距離的客貨運量的穩(wěn)定與增長，必須通過區(qū)間提速，改進技術狀況，改進服務才能與公路和航空運輸競爭，并穩(wěn)定中長距離的旅客和大宗物資、外貿(mào)進口運輸。 l 航空運輸將得到迅猛發(fā)展。 宜昌市得天獨厚的資源，地理區(qū)位優(yōu)