【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 本項(xiàng)目建設(shè)的必要性及作用宜昌目前是一個(gè)付省級城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級城市的基礎(chǔ)；沒有作為省級城市的基礎(chǔ)——國際大型會展中心；沒有作為超級旅游城市的基礎(chǔ)——大型旅游接待中心；沒有作為省級城市的基礎(chǔ)——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎(chǔ)――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會展中心。故充分的體現(xiàn)了本項(xiàng)目三峽國際會展中心（暫定名）開發(fā)建設(shè)的必要性和重要性。本項(xiàng)目建成后這樣：宜昌每年3月就可舉辦中國綠茶博覽會；宜昌每年4月就可舉辦中國中西部房產(chǎn)展示會；宜昌每年5月就可舉辦中國端午節(jié)暨屈原文化博覽會；宜昌每年7月就可舉辦世界水利、水電博覽會；宜昌每年6月就可以舉辦國際體育、漂流節(jié)及體育展銷會；宜昌每年9月就可舉辦中國三峽旅游博覽會（三峽國際旅游節(jié)接軌）；宜昌每年10月就可以舉辦世界昭君文化藝術(shù)模特大賽；宜昌每年11月就可舉辦中國三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會；宜昌每年12月就可舉辦中國機(jī)電產(chǎn)品博覽會。宜昌因此而更大發(fā)展，宜昌因此而更加生輝！ 目 錄第一章 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況…………………………………………………………… 4二、報(bào)告編制的目的…………………………………………………… 5三、報(bào)告編制的依據(jù)…………………………………………………… 6四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………… 6五、項(xiàng)目研究結(jié)論……………………………………………………… 7 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)境…………………………………………………… 8第二部分 城市地產(chǎn)境…………………………………………………… 22第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、項(xiàng)目區(qū)域定位發(fā)展分析……………………………………………… 32二、項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析……………………………………… 33三、項(xiàng)目周邊主要樓盤分析……………………………………………… 34第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形成模式………………………………………… 41二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析……………………………………………… 41三、 項(xiàng)目地塊SWOT分析………………………………………………… 42第五章 項(xiàng)目定位分析一、 項(xiàng)目所具備的地產(chǎn)因子…………………………………………… 44二、 項(xiàng)目市場定位……………………………………………………… 44三、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位………………………………………………… 45四、 項(xiàng)目價(jià)格定位……………………………………………………… 46第六章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略………………………………………………… 48二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………………… 48三、 項(xiàng)目投資估算……………………………………………………… 49四、 項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃……………………………………………… 51第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營效益分析及財(cái)務(wù)評價(jià)一、 項(xiàng)目銷售計(jì)劃……………………………………………………… 53二、 項(xiàng)目總收入測算…………………………………………………… 53三、 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)效益分析…………………………………………… 54四、 項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析評價(jià)…………………………………………… 54五、 項(xiàng)目盈虧平衡分析………………………………………………… 54六、 項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………………… 55七、 項(xiàng)目償債能力分析………………………………………………… 55第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析與對策一、項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 56二、項(xiàng)目經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………… 56三、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析…………………………………………………… 57第九章 項(xiàng)目綜合評價(jià)與建議第十章 附表第一章 總 論一、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目開發(fā)背景隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實(shí)施，夷陵區(qū)與市中心區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強(qiáng)勁動(dòng)力。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風(fēng)光，得天獨(dú)厚的自然資源。夷陵區(qū)充分利用這些條件，注重人與自然的和諧相處，注重環(huán)境的營造，抓住機(jī)遇，大力發(fā)展旅游、商貿(mào)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，有力改善了城市環(huán)境，大大提升了城市品位，使該區(qū)逐漸成為了宜昌市一個(gè)高檔的辦公、居住的理想中心。近年來，隨著搶抓三峽工程建設(shè)、對口支援、國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略等機(jī)遇，實(shí)施“城市西進(jìn)、安居夷陵”戰(zhàn)略，夷陵區(qū)逐漸成為宜昌市的旅游休閑娛樂區(qū)、居民生態(tài)居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)物流區(qū)。而隨著宜昌主干道—發(fā)展大道的興建和擴(kuò)建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個(gè)充滿希望的宜昌市新中心區(qū)，一個(gè)山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌城市上風(fēng)上水的西部。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級主干道。所在區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美，交通順暢、配套設(shè)施齊全，距漢宜高速公路處僅1000米。 距宜昌火車站約5分鐘的車程；離三峽機(jī)場和世界著名的三峽壩區(qū)約20多公里的里程。三峽國際會展中心更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的宜昌市的絕版位置，項(xiàng)目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個(gè)湖是運(yùn)河的過道調(diào)節(jié)水庫，風(fēng)景優(yōu)美，水質(zhì)良好，西望郁郁青山。整個(gè)建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌市最后一個(gè)絕佳居住領(lǐng)地。以其臨山而居、近水而棲，能夠吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷，成為宜昌市甚至全中國山水豪宅的典范。三峽國際會展中心項(xiàng)目（暫定）總占地面積約882畝，總投資近12億元。本項(xiàng)目由國際會展中心、五星級國賓館、城市廣場中心及三峽國賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團(tuán)塊構(gòu)成，建成后的三峽會展中心項(xiàng)目將集會議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂、居住等系列化服務(wù)為一體的高檔次、多功能、綜合性的商務(wù)和居住中心，將成為宜昌市、湖北省標(biāo)志性高檔建筑組團(tuán)。必將為宜昌市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)為宜昌市將來升為省級城市奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、 可行性研究報(bào)告編制目的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)宜昌市房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，主要任務(wù)是從技術(shù)及經(jīng)濟(jì)角度論證宜昌三峽國際會展中心項(xiàng)目投資的必要性、可能性、有效性和合理性；同時(shí)結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，研究本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的可行方式并對本項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。三、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)項(xiàng)目地形圖及其設(shè)計(jì)范圍；國家及宜昌市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；宜昌市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要；宜昌市2002006年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)；宜昌市城市總體規(guī)劃大綱（2005—2020年）；夷陵區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃；宜昌市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料；房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；1國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以最后批準(zhǔn)為準(zhǔn)）項(xiàng)目指標(biāo)總量總用地面積587,726㎡總建筑面積735,000㎡其中：國際會展中心（公建）60,000㎡（） 國賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項(xiàng)目研究結(jié)論本項(xiàng)目屬宜昌市重點(diǎn)招商引資開發(fā)項(xiàng)目，符合國家開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)單位實(shí)力雄厚，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代的需求，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和宜昌市已有一大部分收入較高的消費(fèi)群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對宜昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。可見本項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報(bào)。因此本項(xiàng)目作為一個(gè)貸款項(xiàng)目是可行。第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析第一部分 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、 城市概況人口結(jié)構(gòu)宜昌，古稱夷陵，因‘水至此而夷．山至此而陵”得名，是三國古戰(zhàn)場, 是楚文化發(fā)祥地之一，是偉大的愛國詩人屈原、民族和睦使者王昭君的故鄉(xiāng)。宜昌位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱。宜昌市內(nèi)轄5個(gè)城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點(diǎn)軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個(gè)縣級市（宜都市、當(dāng)陽市、枝江市）和5個(gè)縣（秭歸縣、遠(yuǎn)安縣、興山縣、長陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。市域內(nèi)水電、礦產(chǎn)、林特、旅游資源富集，自然風(fēng)光、人文景觀中外聞名。便捷的交通環(huán)境中國成立50多年來，宜昌交通事業(yè)飛速發(fā)展，先后共建了一批對國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展具有重大影響的重點(diǎn)交通工程，即以公路、鐵路、水運(yùn)和航空四大運(yùn)輸方式為主體，水陸空協(xié)調(diào)發(fā)展，全方位對外開放的交通運(yùn)輸格局初步形成。 交通基礎(chǔ)設(shè)施。全市綜合交通里程已達(dá)8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。長江黃金水道北通宜昌，西進(jìn)萬州、重慶、東達(dá)武漢、上海?；疖嚪浔保ū本┑龋?、東（南京等）、南（廣州、深圳、湛江等）。夷陵長江大橋、西陵長江大橋、宜昌公路長江大橋、枝城長江大橋和已經(jīng)建成的葛州壩、三峽水利樞紐大壩，把宜昌的江南、江北融為一體，公路四通八達(dá)，其中318國道穿境而過，東進(jìn)上海，西達(dá)西藏。航空運(yùn)輸已開通國內(nèi)北京、上海、深圳、香港等23個(gè)大中城市和國際臨時(shí)飛機(jī)。 宜昌交通運(yùn)輸業(yè)將進(jìn)入一個(gè)重要的變革時(shí)期，宜昌交通運(yùn)輸業(yè)的運(yùn)輸結(jié)構(gòu)正加速向綜合性、物流型、集約化、信息化和高速快捷的方向發(fā)展。 l 公路運(yùn)輸?shù)闹黧w地位更加突出。 鐵路運(yùn)輸和水路運(yùn)輸中的相當(dāng)部分中短途客貨運(yùn)量和部分小批量、長距離運(yùn)輸量將被公路運(yùn)輸所取代，公路運(yùn)輸仍是宜昌市綜合運(yùn)輸體系中。 l 水路運(yùn)輸將產(chǎn)生重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 一、長江旅客運(yùn)輸?shù)恼{(diào)整。三峽工程三期施工蓄水和滬蓉高速公路和宜萬鐵路建設(shè)工程全面啟動(dòng)后，宜昌（三峽壩區(qū)）以下到上海段長江旅客運(yùn)輸發(fā)生歷史性調(diào)整和變化。在公路、鐵路運(yùn)輸分流部分運(yùn)量的同時(shí)，三峽庫區(qū)回水將給長江黃金旅游線增添許多的旅游景點(diǎn)，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長江三峽黃金旅游線重要的節(jié)點(diǎn)上，將成為川江旅客運(yùn)輸、旅游運(yùn)輸重要的集散地，三峽大壩庫首將形成長江航運(yùn)水陸中轉(zhuǎn)的一個(gè)新的發(fā)旅游為主要特征的樞紐港。 二、長江貨物運(yùn)輸?shù)慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整。三峽工程蓄水后，將徹底改善長江航道通行條件，3000噸級船舶將直達(dá)重慶，隨著長江口深水航道以及長江下游航道疏竣工程的建設(shè)，整個(gè)長江流域江海聯(lián)運(yùn)、干支直達(dá)的局面將全面形成，以浦東為龍頭，重慶為龍尾，長江為龍身的長江經(jīng)濟(jì)帶才真正具備了騰飛的活力，川江以至整個(gè)長江的大噸位、長距離貨物運(yùn)輸將迎來嶄新的發(fā)展時(shí)期。 三、滾裝船運(yùn)輸市場發(fā)展。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢險(xiǎn)竣，受地區(qū)布局限制，萬州——湖北宜昌公路迂回線長達(dá)近600公里，且途中收費(fèi)高，車輛棄陸走水具有較大的市場需求，川江的滾裝船運(yùn)輸市場迅速形成。川江汽車滾裝船運(yùn)輸作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，將拉動(dòng)川江水運(yùn)業(yè)的發(fā)展，成為繼長江旅游船熱、高速船熱后又一新的運(yùn)輸熱點(diǎn)。 l 鐵路運(yùn)輸競爭力逐步增強(qiáng)。 隨著焦柳鐵路復(fù)線工程建設(shè)和規(guī)劃中的沿江鐵路宜昌經(jīng)萬州至重慶的干線鐵路建設(shè)的付諸實(shí)施，我市的鐵路對外運(yùn)輸環(huán)境將得到進(jìn)一步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和滬蓉高速公路的開通，也將對鐵路的客貨運(yùn)輸帶來一定影響，形成激烈的競爭態(tài)勢。為實(shí)現(xiàn)鐵路運(yùn)輸中的中途運(yùn)輸和部分長距離的客貨運(yùn)量的穩(wěn)定與增長，必須通過區(qū)間提速，改進(jìn)技術(shù)狀況，改進(jìn)服務(wù)才能與公路和航空運(yùn)輸競爭，并穩(wěn)定中長距離的旅客和大宗物資、外貿(mào)進(jìn)口運(yùn)輸。 l 航空運(yùn)輸將得到迅猛發(fā)展。 宜昌市得天獨(dú)厚的資源，地理區(qū)位優(yōu)