【正文】 本項目將定位于以下概念： ? 引領(lǐng)住宅時尚，開創(chuàng)全新生活模式的概念； ? 宜昌市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念； ? 用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視宜昌的水景住宅和生態(tài)住宅的概念； ? 千年龍脈傳承，集天地萬物之大成，涵養(yǎng)現(xiàn)代貴族生活的尊崇格局的概念。 符合 對小區(qū)周邊 市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小區(qū)物業(yè)管理 的要求 低 不高 高 很高 可達(dá)到 建筑、質(zhì)量 設(shè)計要求 低 一般 高 很高 精品設(shè)計 可達(dá)到 容積率、覆蓋率 要求 無 一般 低 低 可達(dá)到 對休閑空間， 綠化要求 無 一般 高 很高 具有品味的專用康樂、商務(wù)會所及小區(qū)內(nèi)環(huán)境 可達(dá)到 景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景 觀資源 符合 從以上分析表明，本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。同時依據(jù)市場調(diào)研分析 ，結(jié)合地塊實際情況作的前瞻性分析?？赡軐Ψ康禺a(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響，在一定的程度上對本項目造成一定的威脅。樓盤的競爭威脅是顯而易見的，將對本項目形成直接威脅。 T、威脅 本項目客源必然是社會中上層及收入較高的人群，客源層面的相 對狹窄使本案的存在一定的市場威脅點。 項目高標(biāo)準(zhǔn)的定位、規(guī)劃、建設(shè)，使項目檔次提升，產(chǎn)品整體競爭優(yōu)勢增強，為產(chǎn)品去化提供產(chǎn)品力支撐的機會點。 O、機會 宜昌市作為 付省級城市 ，由于地理和交通條件的優(yōu)勢， 宏觀市場整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。 W、劣勢 公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達(dá)本項目地塊入口的公交車。 品牌資源優(yōu)勢 國際會展中心項目的唯一性，建成后 為宜昌市標(biāo)志性建筑， 將 以會展平臺帶動廣闊的人流和商機， 是宜昌城市的對外形象、信息交流的窗口，對 提升宜昌市的經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展起著舉足輕重的作用。 規(guī)模優(yōu)勢 880多畝的完整規(guī)劃，將形成規(guī)模效應(yīng)。 三、項目 地塊 SWOT分析 S、優(yōu)勢 環(huán)境優(yōu)勢 地塊位于 自然環(huán)境優(yōu)美的 夷陵區(qū)內(nèi)，項目 更是占據(jù)了風(fēng)景獨好的夷陵的絕版位置，獨 特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，適合營造一個高品質(zhì)的生活社區(qū)。 二、項目 地塊地產(chǎn)因子分析 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某 種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 ? 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。在購房習(xí)慣上，消費者已傾向于有完備的物業(yè)管理和較好景觀綠化的 大型社區(qū)，選擇居所就是選擇生活方式的理念已被廣泛認(rèn)同，這表明廣大市民的購房心態(tài)越來越理性和成熟，這也是一個地方房地產(chǎn)發(fā)展到較高水平的重要標(biāo)志。以商品住宅為例，多層、小高層、高層齊備；單體樓、大型社區(qū)并存；小戶型、大中戶型、錯層、復(fù)式樓一應(yīng)俱全；毛坯房繼續(xù)主導(dǎo)市場，精裝修房開始嶄露頭角；江景房、水景房、花園洋房大行其道， CBD、CLD、 LOFT、 MOHO 等概念異彩紛呈。在國家政策（比如建筑節(jié)能）的影響下，開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量，通過持續(xù)開發(fā)等手段打造房地產(chǎn)品牌逐漸風(fēng)行。 隨著城鎮(zhèn)居民收入的提高、國家宏觀調(diào)控影響的逐步消失、市民購房需求的逐步回溫、今年市場高層、小高層建筑的增多帶來的造價成本增加等因素的影響，今年宜昌房價還會持續(xù)走高。舒適、實用、品質(zhì)高尚的戶型尺度為城市居民度身打造，同時擁有風(fēng)格獨特、四季動感的會所，為依戀城市生活的現(xiàn)代小資們，創(chuàng)造了第三空間。圍合的內(nèi)置式園林顯現(xiàn)了五星級的生態(tài)社區(qū)，闊綽的中心休閑區(qū)域，人性化的人車分流使小區(qū)悠然清新、信庭自如，四季繽紛的花木、別致的景觀把建筑與生活，藝術(shù)地融進(jìn)了城市花園，無不盡顯觀代城市生活的動人與魅力。小區(qū)內(nèi)外交通順暢便捷 ,為適宜人居的佳境。俯視清江山水水平面設(shè)計 ,4 棟高樓偉岸挺拔 。由四棟 1828 層全框架高層建筑物 , 以梅蘭竹菊四種植物來命名，以體現(xiàn)出與自然融合的特點。整個建筑在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是開發(fā)區(qū)中心區(qū)最后一個絕佳居住領(lǐng)地。民生世家是全高層住宅，由一棟 16層和 2 棟 24 層的高層組成。 19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠(yuǎn)矚； 120— 230平方米的標(biāo)準(zhǔn)華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設(shè)計，垂直交通無需等待；10000平方米超大一層停車場，為業(yè)主提供方便； 2020平方米星級豪客會所，尊貴無比；與四星級酒店物管品牌 —— 國際 大酒店毗鄰，尊貴一家。 案例四： 樓盤名稱 長江帝景 樓盤地址 隆康路上 銷售電話 6231858 6231868 發(fā)展商 九龍地產(chǎn) 建筑設(shè)計 加拿大 CDG 物業(yè)管理 融源物業(yè)管理有限公司 基本資料 占地面積 40000平方米 建筑面積 168800平方米 容積率 開發(fā)期數(shù) 三期 開發(fā)棟數(shù) 5棟 住宅類型 高層 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 兩室一廳；三房兩廳；四房兩廳 主力房面積 120— 230㎡ 價格與 付款 均價 3780/㎡ 物管費 /㎡ 項目介紹 長江帝景位于宜昌市中心繁華地段。 案例三： 樓盤名稱 畔山林語 樓盤地址 東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側(cè)） 銷售電話 6344888 6344999 基本資料 開發(fā)商 湖北大都置業(yè)有限公司 代理商 香港驕陽企業(yè)顧問有限公司 景觀設(shè)計 武漢中南設(shè)計院 物業(yè)管理 宜昌安誠物業(yè)公司 占地面積 58畝 建筑面積 73000平方米 容積率 綠化率 45% 開發(fā)期數(shù) 二期 規(guī)劃戶數(shù) 342 住宅類型 聯(lián)排別墅、多層洋房 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 兩房二廳；三房兩廳；四房兩廳 主力房面積 80320㎡ 價格與 付款 均價 多層： 2600元 /㎡ ；別墅 4200元 /㎡ 付款方式 一次性、按揭 項目介紹 畔山林語，位于宜昌市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。長江畫廊總占地１１４５畝，總建筑面積達(dá)１ ２０萬平方米，七大組團(tuán)住區(qū)，總投資近３０億，項目分三期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期將達(dá) 58年，一期江山風(fēng)華已交付，二期江山多嬌正在熱銷期。 案例一： 樓盤名稱 錦江花園 風(fēng)水別墅 樓盤地址 錦江路（黃柏河畔） 銷售電話 7202666 7202999 開發(fā)商 宜昌長江市場建設(shè)有限公司 代理商 新加坡頓悟印象傳播機構(gòu) 基本資料 占地面積 168畝 建筑面積 31000平方米 容積率 綠化率 78% 開發(fā)期數(shù) 一期 開發(fā)棟數(shù) 89 規(guī)劃戶數(shù) 89 住宅類型 純歐式別墅 開盤時間 2020年元月 交房時間 2020年底 交房類型 毛坯 房型面積 主力房型 四房二廳；五房兩廳 主力房面積 — ㎡ 價格與 付款 起價 200萬 均價： 8900元 /平米 物管費 待定 項目介紹 由宜昌錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的 錦江花園 地處宜昌市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過，南邊與長江商業(yè)廣場相對 ,地塊通過雙虹大道至老城區(qū)不足 5公里，西側(cè)錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽光充足，環(huán) 境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。伴隨宜昌城市擴(kuò)張的進(jìn)行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場蘊涵巨 大潛力必將逐步釋放。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來逐步建立了多層次、多元化的建設(shè)體系，對改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起到了極大的推動作用。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢，讓夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌綜合房地產(chǎn)開發(fā)的“后花園”。 綜合評研： 夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來越多開發(fā)商的重視。受宜昌市主城區(qū)聚集效應(yīng)增大和夷陵區(qū)城市化進(jìn)程加快這兩大機遇影響，未來一段時期，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升空間。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風(fēng)光優(yōu)美， 基本無工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的理想之地。 市場供應(yīng)狀況分析 商品住宅逐漸成為居民住宅供應(yīng)新主體，房地產(chǎn)開發(fā)完成了由零散建設(shè)向成規(guī)模住宅小區(qū)，再向小高層、高層住 宅、別墅區(qū)建設(shè)的三級跳。夷陵老城區(qū)的重點骨干區(qū)域也陸續(xù)推出了一批樓盤，如“陽光水岸”、“漢城印象”、“夷陵新都”等。長江市場周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢中的居住人群大多行商，具有一定的購買實力，使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現(xiàn)了一批如“香山花園”、“豐豪不言而喻，房地產(chǎn)業(yè)的興起對該區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)，對拓寬宜昌城市骨架也具有重要的現(xiàn)實意義。 二、夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 市場發(fā)展?fàn)顩r分析 “城市西進(jìn)、安居夷陵”的開發(fā)戰(zhàn)略， 夷陵區(qū)以其獨特的區(qū)位優(yōu)勢和生態(tài)環(huán) 境，吸引了大量的地產(chǎn)投資， 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)業(yè)已成為夷陵區(qū)國民經(jīng)濟(jì)新的增長點和第三產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快、最具活力的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)。全新寫意城市西進(jìn)，傾力演繹安居夷陵，隨著發(fā)展大道的擴(kuò)建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌市新區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城市正逐漸崛起。夷陵區(qū)作為宜昌市的城市新區(qū)，有著美麗如畫的山水風(fēng)光，發(fā)展有著得天獨厚的優(yōu)勢。 隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實施，夷陵區(qū)與市中心城區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢。區(qū)域 地勢由東南向西北逐漸升高。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、夷陵區(qū)域定位發(fā)展分析 夷陵區(qū)于 2020年撤縣設(shè)區(qū)， 區(qū)域面積 3400平方公里，地形似龜。 發(fā)展會展不得不談到區(qū)位優(yōu)勢，宜昌 位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱 ，更是獨攬區(qū)位、交通、資源等優(yōu)勢。 翻開宜昌的會展“日記”， 宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會，其原因就是沒有大型會展中心，但是宜昌有 得天獨厚的自然環(huán)境和豐富的資源， 宜昌需要一個平臺展示雄厚的“家底”，需要一個平臺海納百川。會展業(yè)一向被認(rèn)為是城市發(fā)展的“助推器” ，其利潤率大約在 25%以上，屬于高收入、高贏利行業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動能力極強。會展涉及交通、運輸、通信、住宿、餐飲、服務(wù)、旅游、廣告、裝飾等諸多部門，國際上有 1∶ 9 的說法，即辦展會的場館收入如果是 1 的話，那么相關(guān)的 社會收入就是它的 9倍，會展經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一起，并稱新世紀(jì)的“三大無煙產(chǎn)業(yè)”。如門票收入、參會參展費收入、場館租金、廣告收入等。只要西陵區(qū)的總價房價維持穩(wěn)定，則伍家崗、夷陵區(qū)的房價就會有很大的上升沖力。 價格會維持在現(xiàn)有水平線上，總體會呈現(xiàn)穩(wěn)定，不同區(qū)域會有不同的增長幅度，總體增幅會維持在 5%，但區(qū)域增幅差異會比較大 。 隨著 經(jīng)濟(jì)房、安居房、小戶型、單套售價低、 廉租屋等中低檔 產(chǎn)品出現(xiàn) ， 住宅產(chǎn)品的鏈條將開始形成上游、中游、下游等概念。 未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭突圍將表現(xiàn)在三個主要方向：一是以大的shoppingmall 與大的商業(yè)物業(yè)的組合，以大的國際、國內(nèi)品牌主力店與傳統(tǒng)商業(yè)的組合；二是以精品和特色主題商業(yè)街區(qū)與與之相適應(yīng)的商業(yè)物業(yè)的組合；三是以大物流、大批發(fā)為特色的集約化市場與商業(yè)物業(yè)的組合。 伍家版塊、東山版塊、夷陵版塊將逐步變得高貴起來，開發(fā)的精細(xì)度和成熟度將成為這個區(qū)域產(chǎn)品打造的新的市場標(biāo)準(zhǔn)。 城市大規(guī)模的改造開始從無形到有形，從無序到有序。 宜昌宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。但是我們可以從全局的戰(zhàn)略高度來預(yù)測宜昌市未來幾年的發(fā)展趨勢，達(dá)到趨利避害充分利用有利的因素發(fā)展自我，有效規(guī)避不確定風(fēng)險，排除不利因素，提高自我的市場風(fēng)險意識和企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。 三、未來宜昌市房地產(chǎn) 發(fā)展趨勢預(yù)測 從前面宜昌的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，讓我們發(fā)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)的存在諸多問題和矛盾，經(jīng)過對其深層次的原因分析，更進(jìn)一步加深了我們對宜昌市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的理解。但是往往這樣的企業(yè)缺乏核心競爭力，在品牌優(yōu)勢不明顯，行業(yè)進(jìn)入洗牌階段時，很多弊端就會顯露出來 。 ? 競爭過度集中，策略同化 宜昌市樓盤之間的競爭主要集中于中高檔樓盤之間，大中戶型之間，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應(yīng)量小，而中高 檔樓盤之間，同質(zhì)化現(xiàn)象加重，而消費者的購房訴求日趨向品牌、地段、價格、品質(zhì)、環(huán)境等方面集中，因此，如何塑造自己樓盤的鮮明風(fēng)格和凸顯個性優(yōu)勢是擺在每一個開發(fā)商面前的現(xiàn)實課題。 ⑤缺乏品牌經(jīng)營意識。 ③企業(yè)內(nèi)部管理與運作欠規(guī)范。 房地產(chǎn)開發(fā)商存在的問題： 宜昌房地產(chǎn)本身存在很多的缺陷和不足，集中體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 自身素質(zhì)不足 ①企業(yè)規(guī)模普遍偏小，集約化，規(guī)模