【正文】 （） 國賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項目研究結(jié)論本項目屬宜昌市重點招商引資開發(fā)項目，符合國家開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)單位實力雄厚，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。宜昌位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶” 之稱。夷陵長江大橋、西陵長江大橋、宜昌公路長江大橋、枝城長江大橋和已經(jīng)建成的葛州壩、三峽水利樞紐大壩，把宜昌的江南、江北融為一體，公路四通八達(dá)，其中318國道穿境而過，東進(jìn)上海，西達(dá)西藏。在公路、鐵路運輸分流部分運量的同時，三峽庫區(qū)回水將給長江黃金旅游線增添許多的旅游景點，而宜昌（包括三峽工程壩區(qū)）正處在長江三峽黃金旅游線重要的節(jié)點上，將成為川江旅客運輸、旅游運輸重要的集散地，三峽大壩庫首將形成長江航運水陸中轉(zhuǎn)的一個新的發(fā)旅游為主要特征的樞紐港。但由于襄樊至宜昌高速公路和滬蓉高速公路的開通，也將對鐵路的客貨運輸帶來一定影響，形成激烈的競爭態(tài)勢。二、自然環(huán)境與資源分析 人文景觀宜昌市是一個始于四五千年前新石器時代的古城，悠久的歷史和舉世矚目的三峽水利工程使宜昌聞名于世。2006年，宜昌共接待國內(nèi)外元首級代表團(tuán)就達(dá)60批以上，這在國內(nèi)省會級城市包括其中兩個直轄市都是少有的；隨著三峽工程的建設(shè)和宜昌被批準(zhǔn)為沿江開放城幣，宜昌的戰(zhàn)略性重要地位得到進(jìn)一步提升。此外，還有10公里以上的河流99條。宜昌市是全國11個重點旅游城市之一。在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的背景下，全市經(jīng)濟(jì)承繼近幾年來的良好發(fā)展態(tài)勢，發(fā)展速度增長較快，經(jīng)濟(jì)效益同步提高，經(jīng)濟(jì)運行的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性得到鞏固和加強(qiáng)。216。 固定資產(chǎn)投資持續(xù)快速增長。就業(yè)再就業(yè)工作繼續(xù)加強(qiáng)。（2）社會消費增長有三大特點。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應(yīng)在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機(jī)。從宜昌近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢來看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。城區(qū)是指宜昌城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)，含中心城區(qū)和外圍組團(tuán)。聚合帶分為三個功能區(qū)，包括：上游旅游發(fā)展區(qū)，指壩區(qū)組團(tuán)和茅坪、歸州、屈原等上游城鎮(zhèn)，以旅游服務(wù)和港口物流為主；中心綜合功能區(qū)：指西陵、小溪塔、點軍和龍泉組團(tuán)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、無污染工業(yè)為主。土地供求狀況2006年，市政府批復(fù)城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)計劃1250畝，涉及西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、葛洲壩片區(qū)、宜昌開發(fā)區(qū)等?？h市區(qū)一般在1500元／平方米以下，個別樓盤達(dá)到1500－1800元／平方米，城區(qū)伍家崗一帶一般在2000－3200元／平方米左右，西陵區(qū)一般在2500－3800元／平方米，沿江頂級地段則在3500－4600元／平方米。在內(nèi)陸同等規(guī)模城市里亦屬前列。2006年宜昌市房地產(chǎn)開發(fā)交易情況匯總表項目內(nèi)容數(shù)據(jù)同比增長（%）開發(fā)投資情況投資額（億元）其中：住宅投資額（億元）25商品房交易情況交易總面積（萬m2)交易總金額（億元）商品房預(yù)銷售均價（元/m2）2579其中：市區(qū)商品房預(yù)銷售均價（元/m2）2491商品住宅預(yù)銷售均價（元/m2）2881其中：市區(qū)商品住宅預(yù)銷售均價（元/m2）324212商品房空置面積（萬m2)36商業(yè)地產(chǎn)分析2004年以前，宜昌商業(yè)地產(chǎn)并沒有形成什么氣候，2005年始，商業(yè)地產(chǎn)則發(fā)展迅猛，供應(yīng)充足，產(chǎn)品形態(tài)也豐富多彩。其中，住宅產(chǎn)業(yè)逐漸走向成熟和理性，房價處于一個平穩(wěn)的過渡期，略有上漲但幅度不大；消費者更加理性，選房購房更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量和綜合指數(shù)，這兩個標(biāo)準(zhǔn)將成為考量宜昌樓市的一個重要依據(jù)。216。 自身素質(zhì)不足①企業(yè)規(guī)模普遍偏小，集約化，規(guī)?；潭鹊汀?16。宜昌宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)房、安居房、小戶型、單套售價低、廉租屋等中低檔產(chǎn)品出現(xiàn)，住宅產(chǎn)品的鏈條將開始形成上游、中游、下游等概念。會展涉及交通、運輸、通信、住宿、餐飲、服務(wù)、旅游、廣告、裝飾等諸多部門，國際上有1∶9的說法，即辦展會的場館收入如果是1的話，那么相關(guān)的社會收入就是它的9倍，會展經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一起，并稱新世紀(jì)的“三大無煙產(chǎn)業(yè)”。第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、夷陵區(qū)域定位發(fā)展分析夷陵區(qū)于2001年撤縣設(shè)區(qū)，區(qū)域面積3400平方公里，地形似龜。全新寫意城市西進(jìn)，傾力演繹安居夷陵，隨著發(fā)展大道的擴(kuò)建，夷陵區(qū)融入宜昌市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌市新區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城市正逐漸崛起。夷陵老城區(qū)的重點骨干區(qū)域也陸續(xù)推出了一批樓盤，如“陽光水岸”、“漢城印象”、“夷陵新都”等。在“城市西進(jìn)、安居夷陵”和把夷陵區(qū)建設(shè)成宜昌市的生態(tài)居住區(qū)的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，夷陵區(qū)加快了融入宜昌市中心城區(qū)步伐，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程也必須隨后跟上，從目前房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售狀況看，夷陵區(qū)將是最具升值潛力和投資價值的區(qū)域。三、項目周邊主要樓盤分析 本項目周邊地區(qū)聚集了眾多樓盤，針對本項目的特殊性，故從中挑選一些高檔次的樓盤和別墅項目進(jìn)行調(diào)研分析。南倚長江，可以近觀江景；北臨隆康路，可以直面繁華。由四棟1828層全框架高層建筑物, 以梅蘭竹菊四種植物來命名，以體現(xiàn)出與自然融合的特點。舒適、實用、品質(zhì)高尚的戶型尺度為城市居民度身打造，同時擁有風(fēng)格獨特、四季動感的會所，為依戀城市生活的現(xiàn)代小資們，創(chuàng)造了第三空間。在產(chǎn)品檔次上，既有2000元／平方米左右的低檔住宅，又有2400－2800元／平方米的中檔住宅，、長江帝景、清江山水等，售價均在3000元／平方米以上。交通優(yōu)勢地塊位于正在擴(kuò)建的發(fā)展大道上，項目對外水、陸、空交通均極為便利，三峽機(jī)場距地塊約20多公里路程；火車站距離項目地塊車程約5分鐘。使項目的市場背景明朗，為項目的去化提供機(jī)會點。第五章 項目定位分析面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 用地塊內(nèi)的水景資源及地勢的起伏和結(jié)構(gòu)的處理，做出傲視宜昌的水景住宅和生態(tài)住宅的概念；216。目標(biāo)市場的客源地域圈層圖四、項目價格定位本項目采用市場比較法定價，選取相類似項目作為參照，比較本項目和參照項目的優(yōu)劣，進(jìn)行價格修正，從而得出本項目相對于市場在售項目的參考價格。分期實施：，預(yù)計總投資約12億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。根據(jù)土地出讓合同，土地取得成本為22435萬元，加上4%的契稅，加上有關(guān)審批、報建手續(xù)費用等，則：土地費用及稅費為25500萬元。（2）銷售收入：項目建設(shè)期間的預(yù)售收入。根據(jù)市場調(diào)查的資料，預(yù)計會展中心開業(yè)后每年的會展次數(shù)為20次，會展期間每次每平方米凈收入為15元，年經(jīng)營凈收入為1800萬元，%。本項目銷售計劃表年度2008年2009年2010年項目第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度Townhouse5%10%5%15%15%10%5%10%10%10%5%公寓10%10%5%15%10%10%5%15%15%%5%二、項目總收入測算依據(jù)對項目的特征分析，項目物業(yè)收入價值分為二部分，一部分為是通過Townhouse、小高層等物業(yè)形態(tài)獲取的銷售收入，另一部分則是通過收益還原法來判定會展、國賓館作為固定資產(chǎn)的市場價值。四、項目投資與籌資計劃三峽國際會展中心項目資金籌措主要來源為三方面：一是我司自有資金，二是銀行貸款，三是商品房預(yù)售收入。力創(chuàng)精品：這是由項目所在區(qū)域內(nèi)唯一性前提決定的，同時借助于會展的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在宜昌房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。205000平方米10000元/萬元=4694元/平方米小高層銷售價格=246854萬元247。 客戶以本地客戶為主，以在宜昌工作的外地人為輔；216。二、 項目市場定位根據(jù)以上地產(chǎn)因子決定的本地塊適宜建造的建筑功能和地形地貌特征及產(chǎn)品差異化原則，同時結(jié)合政府對本項目規(guī)劃要求，住宅用地宜以排屋和小高層住宅為主，輔以少量疊加和獨立別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實現(xiàn)利潤最大化。項目周邊區(qū)域土地已規(guī)劃出讓，有大量待開發(fā)地塊，其規(guī)劃為中高檔住宅。市政規(guī)劃優(yōu)勢隨著政府進(jìn)一步實施“城市西進(jìn)、安居夷陵”的發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套將逐漸完善，人氣可持續(xù)發(fā)展的勢頭強(qiáng)盛，使項目的后期開發(fā)風(fēng)險度降低。n 經(jīng)營機(jī)會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。在國家政策（比如建筑節(jié)能）的影響下，開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量，通過持續(xù)開發(fā)等手段打造房地產(chǎn)品牌逐漸風(fēng)行。小區(qū)內(nèi)外交通順暢便捷,為適宜人居的佳境。民生世家是全高層住宅，由一棟16層和2棟24層的高層組成。建成后為宜昌城市最大規(guī)模高檔生活聚集區(qū)。隨著中心城區(qū)可供開發(fā)的土地資源越來越少，宜昌市的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始向各個周邊區(qū)域進(jìn)軍。不言而喻，房地產(chǎn)業(yè)的興起對該區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)，對拓寬宜昌城市骨架也具有重要的現(xiàn)實意義。隨著宜昌市建設(shè)省域副中心城市和世界水電旅游名城戰(zhàn)略的實施，夷陵區(qū)與市中心城區(qū)的距離在拉近，兩者互融步伐加快成為城市發(fā)展的必然趨勢。翻開宜昌的會展“日記”， 宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會，其原因就是沒有大型會展中心，但是宜昌有得天獨厚的自然環(huán)境和豐富的資源，宜昌需要一個平臺展示雄厚的“家底”，需要一個平臺海納百川。只要西陵區(qū)的總價房價維持穩(wěn)定，則伍家崗、夷陵區(qū)的房價就會有很大的上升沖力。伍家版塊、東山版塊、夷陵版塊將逐步變得高貴起來，開發(fā)的精細(xì)度和成熟度將成為這個區(qū)域產(chǎn)品打造的新的市場標(biāo)準(zhǔn)。三、未來宜昌市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測從前面宜昌的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析，讓我們發(fā)現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)的存在諸多問題和矛盾，經(jīng)過對其深層次的原因分析，更進(jìn)一步加深了我們對宜昌市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的理解。⑤缺乏品牌經(jīng)營意識。合理的方面是開發(fā)商開發(fā)成本增加，例如土地價格上漲，建材、建筑裝飾用品等價格飛漲，追求樓盤的配套功能導(dǎo)致成本支出擴(kuò)大，當(dāng)然也有物價因素，銀行提高貸款利率導(dǎo)致開發(fā)商背負(fù)的利息成本增加。隨著三峽大壩的建設(shè)，宜昌城市的知名度日益提高，政府提出的建設(shè)世界水電名城的口號振奮人心，宜昌房地產(chǎn)未來升值空間巨大，前途不可限量。2006年，隨著解放路商業(yè)步行街、西陵區(qū)中央商務(wù)區(qū)的興建，加上更多的住宅底商投入市場，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量將加大，銷售壓力也愈加沉重。樓市在競爭中奮進(jìn)宜昌的房地產(chǎn)開發(fā)近幾年呈現(xiàn)一種區(qū)域劃分、板塊競爭的顯著特征，2005年仍保持這一特色。目前，到2004年6月，市區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)173家，其中二級3家，三級37家，四級71家，暫定60家，備案2家。宜昌房價穩(wěn)中略升2003年進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展期，%，同比增長64%，增速比全省平均水平高30個百分點。宜昌市域規(guī)劃城鎮(zhèn)體系為“一心、一帶、多點”的空間發(fā)展格局。四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析從宜昌市規(guī)劃委員通過的《宜昌市2005年－2020年城市總體規(guī)劃》可以看到，城市發(fā)展總目標(biāo)：在本規(guī)劃期內(nèi)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，使宜昌市成為宜居與創(chuàng)業(yè)的城市（2006年宜昌市被評為中國十大最宜居城市，排名第八）；加強(qiáng)區(qū)域協(xié)作，完善旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)世界水電旅游名城；使宜昌市經(jīng)濟(jì)實力和社會發(fā)展水平得到明顯的提高，把宜昌市建設(shè)成為長江中上游的區(qū)域性中心城市；落實科學(xué)發(fā)展觀要求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境間的和諧發(fā)展，全面實現(xiàn)小康社會目標(biāo)。成功舉辦三峽國際旅游節(jié)、國際龍舟拉力賽等節(jié)慶活動，知名度和影響力大大提升。%。全市一、三產(chǎn)業(yè)投資高速增長。旅游業(yè)呈現(xiàn)出快速增長的好勢頭，夷陵、秭歸、三峽大壩、全市旅行社接待游客分別突破百萬人次。216。全市工業(yè)克服煤電油運緊張、原材料價格上漲、資源約束加劇等不利因素影響，大力推進(jìn)新型工業(yè)化，加強(qiáng)技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，工業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)速度、效益雙增長的良好局面。林業(yè)、特產(chǎn)是宜昌的一大優(yōu)勢資源。已建成的葛洲壩水利樞紐，裝機(jī)21臺，總?cè)萘?72萬千瓦，年均發(fā)電量157億千瓦小時；即將竣工的清江隔河巖水利樞紐，裝機(jī)4臺，總?cè)萘?20萬千瓦；正在興建的三峽水利樞紐工程位于本市三斗坪，東距宜昌市城區(qū)40公里；設(shè)計裝機(jī)容量1768萬千瓦，年發(fā)電量為840億千瓦時；還有高壩洲電站、水布埡電站等五個大中型水電站和已建成的387座小水電站，裝機(jī)總?cè)萘繉⑦_(dá)2300萬千瓦，年發(fā)電量1100億千瓦時，從而使宜昌成為我國、甚至世界最大的水電建設(shè)基地，并將成為全國的能源中心。把宜昌建成環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化大城市，建成世界級城市，既是中央三代領(lǐng)導(dǎo)人的殷切期望，也是服務(wù)三峽工程、促進(jìn)西部開發(fā)和宜昌自身發(fā)展的需要。這里，也是我國珍稀瀕危植物最集中的城區(qū)之一。航空在運輸功能上主要承擔(dān)旅客運輸和部分附加值高、體積小、重量輕、時效性強(qiáng)的貨物運輸，且運輸量將以較高速度增長。由于渝東、鄂西地區(qū)群山林立，山勢險竣，受地區(qū)布局限制，萬州——湖北宜昌公路迂回線長達(dá)近600公里，且途中收費高，車輛棄陸走水具有較大的市場需求，川江的滾裝船運輸市場迅速形成。 鐵路運輸和水路運輸中的相當(dāng)部分中短途客貨運量和部分小批量、長距離運輸量將被公路運輸所取代，公路運輸仍是宜昌市綜合運輸體系中。 交通基礎(chǔ)設(shè)施?？梢姳卷椖块_發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，是一個值得投資的好項目。本項目由國際會展中心、五星級國賓館、城市廣場中心及三峽國賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團(tuán)塊構(gòu)成，建成后的三峽會展中心項目將集會議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂、居住等系列化服務(wù)為一體的高檔次、多功能、