【正文】 第三章 用地類第一節(jié) 階段性程序簡述以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)一、建設項目用地預審階段辦理建設項目選址意見書辦理土地勘測定界辦理建設項目用地預審報告書辦理建設用地規(guī)劃許可證及設計要點二、建設項目用地報批審查階段（一）不涉及征用集體用地的辦理權(quán)屬套圖申報建設用地批準書（二）涉及征用集體用地的辦理征用土地通知書辦理征用土地公告簽訂征用土地補償協(xié)議辦理征用土地補償計算表辦理征地補償結(jié)案及核減耕地通知書辦理權(quán)屬套圖申報建設用地批準書三、建設。(三) 建設項目竣工后80天內(nèi)取得該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及全部分戶圖。第四節(jié) 績效考核標準一、根據(jù)公司《房地產(chǎn)開發(fā)建設管理考核制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)建設流程》（恒地司管字【2006】第014號文）要求規(guī)劃建設項目相關證照辦理時間如下：(一) 建設項目竣工后20天內(nèi)取得《規(guī)劃驗收合格證》。（2）如果申請確權(quán)的面積累計超過土地出讓合同面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報確權(quán)前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。十、確權(quán)階段（一）辦案過程：考慮因素：確保及時取得《權(quán)屬證明書》，保證房產(chǎn)證的辦理。（4）當遇到銷售套內(nèi)面積與實測套內(nèi)面積存在的偏差造成退款情況，須及時協(xié)調(diào)經(jīng)辦對面積進行一定范圍調(diào)整。（2）取得初測結(jié)果后，需仔細進行檢查核對：與預售套內(nèi)面積進行對比，如有偏差，須分析差異原因；檢查實用率，并核對建筑物各成分的分攤情況；核對地址門牌、層數(shù)、地號。九、房屋面積實測階段（一）辦案過程：考慮因素：房屋實測結(jié)果的準確性直接影響緊后的確權(quán)辦證工作及對業(yè)主的售后工作。（二）文件（證照）處理原件存檔復印件送交工程部、開發(fā)銜接流轉(zhuǎn)、考核部門、本部門資料庫。七、合格證階段（一）辦案過程若發(fā)生設計變更需調(diào)整規(guī)劃時，在施工前確定變更內(nèi)容并經(jīng)一套程序批準后方可調(diào)整。（4）申報預售證前須落實監(jiān)控帳戶及工程形象進度（七層以下封頂，七層以上達到框架結(jié)構(gòu)的三分之二）。（2）如果申報預售的面積累計超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預售證前完成《國有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。六、預售證階段（一）辦案過程考慮因素：是否能順利及時地辦出預售證直接影響公司銷售計劃。（4）取得初測結(jié)果后開發(fā)中心提交預決算部審核，并將審核后的數(shù)據(jù)交資金中心確認是否符合抵押要求。（2）要確認目前施工圖將來的變更不會影響到房屋套內(nèi)面積，同時要仔細對比報建圖與施工圖，如有不同，要確認圖紙變更部分能夠通過規(guī)劃驗收，否則要求研發(fā)中心進行整改。五、面積預測階段（一）辦案過程：考慮因素：預測銷售面積的準確性影響銷售額，且和以后實測面積的偏差大小，影響退補款率的高低。四、施工證階段（一）辦案過程考慮因素：（1）施工現(xiàn)場是否已“三通一平”，是否具備開工條件；（2）施工現(xiàn)場安全維護設施是否已落實到位，施工設施、施工機械是否按照規(guī)范進行布置；（3）建設單位、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位等有關人員是否到位注意事項：（1）報送資料應加蓋有關單位公章；（2）有關施工現(xiàn)場的安全措施方案應經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章；（3）質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站現(xiàn)場檢查和現(xiàn)場發(fā)證時，有關人員應在現(xiàn)場；（4）施工現(xiàn)場的安全設施、有關安全管理制度要落實到位，施工用電要按照規(guī)范進行敷設。二、總規(guī)或詳規(guī)階段（一）辦案過程考慮因素：容積率、建筑密度、綠化率、樓體之間及道路退縮間距注意事項：（1）總規(guī)圖紙上不必要的說明不能要（2）總規(guī)的文字說明和圖紙上的數(shù)字是否一致要依具體情況而定（3）在此間若想再提高容積率，要研究圖面數(shù)字，每棟樓的建筑面積，當?shù)匾?guī)劃部門的辦事程序及經(jīng)辦人的性格特點（二）文件（證照）處理原件存檔復印件送交設計部門、開發(fā)銜接流轉(zhuǎn)、考核部門、本部門資料庫。 正確理解容積率、建筑密度、限高、綠地率之間的辨證關系。 市政用房的移交須提供市建委、市道路擴建辦出具的證明文件 教育配套用房的移交須提供教育局、國資部門出具的證明文件 其它小區(qū)或樓宇配套用房的 移交及直管 公房的移交須提供市國土資源和房屋管理局產(chǎn)權(quán)地籍處出具的證明文件 10 在建工程抵押登記證明書 1 原件 已設定在建工程抵押的 實測面積與抵押登記證明書記載的面積不相符的須提供銀行與開發(fā)企業(yè)確定抵押面積的報告 8 拆遷前原房屋的房地產(chǎn)證 1 原件 合作開發(fā)或自己開發(fā)自有房地產(chǎn) 7 公安部門門牌證明 1 原件 提供原件核對 法人和其他組織的身份證明包括：工商登記營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證。 提供原件核對 2003 年6 月13 日前 領取預售許可證的須提供樓盤單元明細表 6 身份證明 1 復印件 有違章建筑的須提供處理違章通知書及罰款收據(jù)。 ? 未交齊土地出讓金的須提供欠土地出讓金項目申請確權(quán)的報告。 包括建設用地規(guī)劃許可證、建設用地批準書、紅線圖、國有土地使用證。 3 用地來源文件 1 原件 設定抵押的須提供他項權(quán)利登記申請書 2 房屋面積測繪成果報告書 1 原件 19項目開發(fā)手冊原件20預/現(xiàn)售房屋用途匯總表1原件21物業(yè)核查單1原件22項目銷售方案1原件23 銷售機構(gòu)和銷售人員情況表 2 原件 17 《北京市城鎮(zhèn)建設用地批準書》1 復印件 經(jīng)濟適用房項目 15 規(guī)劃部門出具的建筑物名稱核準證 1 復印件 提供原件核對 14 申請預售許可證樓棟出讓及規(guī)劃情況說明表2 原件 提供原件核對 8出讓管理部門出具的已繳納清全部出讓金證明（地價款繳納情況核實函）1復印件9由開戶銀行出具按照申請預售商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到投資總額25%以上的證明文件1原件10抵押權(quán)人同意抵押物銷售證明文件1原件11預售方案及樓盤明細表 3 原件 提供原件核對 6 建設工程施工許可證 1 復印件 提供原件核對 4 國有土地使用證 1 復印件 2 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照（有效期內(nèi)） 1 復印件 （二）準備資料：序號 資料名稱 份數(shù) 是否 原件 條件 備注 1 北京市商品房預售申請表和商品房預售許可證委托書 2 原件 （二）準備資料：單位法人代表證明書及委托書原件；報建審核意見書、建筑功能指標明細表復印件；建筑工程規(guī)劃許可證及其1：500總平面圖及報建圖復印件；《廣州市建設工程驗線測量記錄冊》；國有土地使用證； 建設用地批準書及附圖商品房預售證；門牌地址證明，門牌、單元房號的編排示意圖；建設工程驗收合格證及附圖；本層與非本層公用設施使用情況的說明1測繪工作中需要的其他相關說明、文件。報驗流程：有發(fā)電機建設管理處處長審批市環(huán)保局領導審批經(jīng)辦人現(xiàn)場勘察驗收并審批取得發(fā)電機監(jiān)測報告報入市環(huán)保局申報環(huán)保驗收訂制標志牌及標志分布圖并交工本費不合格取得標志牌及標志分布圖和排污口登記審批報入市環(huán)保監(jiān)測中心委托發(fā)電機監(jiān)測現(xiàn)場監(jiān)測完畢、繳監(jiān)測費征監(jiān)科人員勘察現(xiàn)場并審批合　格報入市環(huán)境監(jiān)理所申辯排污口登記備　齊　資　料無發(fā)電機整改取得《環(huán)保設施驗收合格證明》三十六、辦理銷售面積預測（一）介入條件：三層會驗后取得最新施工圖（二）準備資料：單位法人代表證明書及委托書原件；報建審核意見書、建筑功能指標明細表復印件；建筑工程規(guī)劃許可證及其1：500總平面圖復印件；《廣州市建設工程放線測量記錄冊》；報建圖資料，包括房屋各層平面圖、立面圖、剖面圖、大樣圖的復印件或曬藍圖，及其對應的電子圖形（.dwg）文件；建設項目的名稱、門牌地址證明（已有的應提供）、單元號的編排表或示意圖；預算項目說明原件，包括共有建筑面積使用情況、陽臺封閉情況、飄窗情況、墻體結(jié)構(gòu)厚度、幕墻結(jié)構(gòu)、車位的標準設計尺寸等情況作出說明；預算工作中需要的其他相關說明、文件。（5）取得市疾控中心主任衛(wèi)生學驗收審批意見。（3），取得監(jiān)測科經(jīng)辦人衛(wèi)生學驗收審查意見。工作程序：（1）報入市疾病預防控制中心單體衛(wèi)生學驗收審查。（三）衛(wèi)生學建筑工程評價（驗收）介入條件：工程全面竣工，取得工程部提供的“室內(nèi)環(huán)境及建筑裝修材料檢驗”資料，并完成建設工程規(guī)劃驗收。（21）經(jīng)辦人在《申報》表上填寫驗收合格證明并辦理出文手續(xù)。（19）取得建管處處長環(huán)保設施驗收審批意見。（17）約請市環(huán)保局建管處人員進行現(xiàn)場驗收?！陥蟓h(huán)保驗收階段：（14）準備完畢環(huán)保驗收資料：建筑報建圖復印件、申請報告、驗收申請表、環(huán)評報告書、《建設許可證》、發(fā)電機安裝竣工土（一份）發(fā)電機監(jiān)測報告。（12）繳納監(jiān)測費用。（10）完成樣品分析和監(jiān)測報告的編寫。（8）取得市環(huán)保局《驗收監(jiān)測方案》的審批結(jié)果。（6）取得排污口登記回執(zhí)，委托市環(huán)境監(jiān)測中心站辦理發(fā)電機監(jiān)測手續(xù)。（4）憑繳費發(fā)票開具登記回執(zhí)。（2）約請征監(jiān)科人員勘察現(xiàn)場。準備資料：市環(huán)保局審批的報告書（表）及有關批文、《污染源排污口申報表》、發(fā)電機所在樓層位置及聲、氣、污并標注平面圖（一式四份）。報驗流程：主體工程竣工驗收后備　齊　資　料報入市人防辦申辦驗收工程建設處經(jīng)辦人現(xiàn)場初驗工程部整改人防工程驗收未完善事項簽訂《警報通信房移交協(xié)議書》并移交通信房工程建設處經(jīng)辦人進行正式驗收并審批工程建設處處長審批市人防辦主任審批取得《防空地下室驗收合格意見書》（二）環(huán)保設施驗收介入條件：工程全面竣工，并取得工程部竣工圖紙（一套）有發(fā)電機的，則要辦理建設項目污染沅排污口登記，委托市環(huán)境監(jiān)測中心對發(fā)電機進行現(xiàn)場監(jiān)測并取得“達標”報告。（9）取得人防辦主任驗收意見。（7）取得工程建設處經(jīng)辦人驗收意見。（5）完成工程整改并約請市人防辦工程科人員進行正式現(xiàn)場驗收。（3）取得經(jīng)辦人初驗結(jié)果。工作程序：（1）報入市人防辦驗收案。(四) 報建流程：取得《建設工程規(guī)劃驗收測量冊》核定測量費，并辦理繳費手續(xù)報入市規(guī)劃院測量隊（安排時間）約請驗線組現(xiàn)場驗線編制《建設工程規(guī)劃驗收測量冊》測量隊隊長對圖紙與測量冊復檢測量隊檢查員對圖紙與測量冊檢查交開發(fā)中心相關部蓋具甲方、設計單位、施工單位公章三十五、人防、環(huán)保、衛(wèi)生的驗收工作（一）人防工程驗收介入條件：主體工程竣工后，完成工程部人防工程竣工圖蓋章（一式兩份）。(二) 準備資料：紅線圖（原件），報建圖及四至圖（原件一份），放線冊（原件一份），建筑竣工圖（原件）平立剖兩套，報建審核書（復印件）。工作程序：（1） 將資料報入市規(guī)劃院建設工程測量隊委托測量；（2） 約請市規(guī)劃院建測隊放線組到現(xiàn)場放線；（3） 協(xié)調(diào)建測隊放線組完成《建設工程放線測量記錄冊》的編制；（4） 協(xié)調(diào)建測隊檢查員完成圖紙與記錄冊檢查；（5） 協(xié)調(diào)建測隊隊長完成圖紙與記錄冊復檢；（6） 取得核定放線費，并辦理請款及繳費手續(xù)；（7） 取得項目的《建設工程放線測量記錄冊》。(二) 情況2：需經(jīng)建筑設計方案審定的項目：介入條件：取得建筑設計方案復函，取得擬報建建筑施工圖（平立剖）；工程項目現(xiàn)場場地平整。工程項目現(xiàn)場場地平整。經(jīng)辦人審核 三十一、負責辦理《建設工程規(guī)劃驗收合格證》事宜；；(一) 在合同竣工前兩個月內(nèi)，負責向總工室要三套竣工圖，交由工程部，工程部在五個工作日內(nèi)開發(fā)部到工程部取蓋章完畢資料；(二) 協(xié)調(diào)工程部對建筑物周邊環(huán)境及涉及圍墻進行整改；(三) 將竣工圖及報建圖等資料報入市規(guī)劃院測量隊；(四) 對建筑物進行測量驗線；(五) 取得驗線結(jié)果；(六) 準備資料：（1）申請表；（2）申請函（說明驗收工程的基本情況）；（3）《廣州市建設工程放線測量記錄冊》、《廣州市建設工程規(guī)劃驗收測量記錄冊》各一冊；（4）工程竣工圖（一式兩份）；（5）《建設工程規(guī)劃許可證》及附圖附件；（6）《建設工程審核意見書》及附圖附件和《建設工程審核意見書》要求補充的資料；(七) 在合同竣工前一個月將資料報送規(guī)劃局；(八) 現(xiàn)場具備驗收條件后約請市規(guī)劃局經(jīng)辦人到現(xiàn)場查勘現(xiàn)場及建筑物；(九) 在合同交樓前半個月前取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》；三十二、建筑工程未取得〈建設工程規(guī)劃許可證〉的違法建設處理；(一) 準備資料