【正文】 第三章 用地類第一節(jié) 階段性程序簡(jiǎn)述以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)一、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審階段辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理土地勘測(cè)定界辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證及設(shè)計(jì)要點(diǎn)二、建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)批審查階段（一）不涉及征用集體用地的辦理權(quán)屬套圖申報(bào)建設(shè)用地批準(zhǔn)書（二）涉及征用集體用地的辦理征用土地通知書辦理征用土地公告簽訂征用土地補(bǔ)償協(xié)議辦理征用土地補(bǔ)償計(jì)算表辦理征地補(bǔ)償結(jié)案及核減耕地通知書辦理權(quán)屬套圖申報(bào)建設(shè)用地批準(zhǔn)書三、建設(shè)。(三) 建設(shè)項(xiàng)目竣工后80天內(nèi)取得該期樓宇的《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》及全部分戶圖。第四節(jié) 績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)一、根據(jù)公司《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理考核制度》及《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程》（恒地司管字【2006】第014號(hào)文）要求規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)證照辦理時(shí)間如下：(一) 建設(shè)項(xiàng)目竣工后20天內(nèi)取得《規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。（2）如果申請(qǐng)確權(quán)的面積累計(jì)超過土地出讓合同面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在申報(bào)確權(quán)前完成《國(guó)有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。十、確權(quán)階段（一）辦案過程：考慮因素：確保及時(shí)取得《權(quán)屬證明書》，保證房產(chǎn)證的辦理。（4）當(dāng)遇到銷售套內(nèi)面積與實(shí)測(cè)套內(nèi)面積存在的偏差造成退款情況，須及時(shí)協(xié)調(diào)經(jīng)辦對(duì)面積進(jìn)行一定范圍調(diào)整。（2）取得初測(cè)結(jié)果后，需仔細(xì)進(jìn)行檢查核對(duì)：與預(yù)售套內(nèi)面積進(jìn)行對(duì)比，如有偏差，須分析差異原因；檢查實(shí)用率，并核對(duì)建筑物各成分的分?jǐn)偳闆r；核對(duì)地址門牌、層數(shù)、地號(hào)。九、房屋面積實(shí)測(cè)階段（一）辦案過程：考慮因素：房屋實(shí)測(cè)結(jié)果的準(zhǔn)確性直接影響緊后的確權(quán)辦證工作及對(duì)業(yè)主的售后工作。（二）文件（證照）處理原件存檔復(fù)印件送交工程部、開發(fā)銜接流轉(zhuǎn)、考核部門、本部門資料庫(kù)。七、合格證階段（一）辦案過程若發(fā)生設(shè)計(jì)變更需調(diào)整規(guī)劃時(shí)，在施工前確定變更內(nèi)容并經(jīng)一套程序批準(zhǔn)后方可調(diào)整。（4）申報(bào)預(yù)售證前須落實(shí)監(jiān)控帳戶及工程形象進(jìn)度（七層以下封頂，七層以上達(dá)到框架結(jié)構(gòu)的三分之二）。（2）如果申報(bào)預(yù)售的面積累計(jì)超過土地出讓合同可售面積，須提前調(diào)整土地出讓合同面積，并在辦理預(yù)售證前完成《國(guó)有土地出讓合同變更協(xié)議》的簽訂及土地出讓金的繳交。六、預(yù)售證階段（一）辦案過程考慮因素：是否能順利及時(shí)地辦出預(yù)售證直接影響公司銷售計(jì)劃。（4）取得初測(cè)結(jié)果后開發(fā)中心提交預(yù)決算部審核，并將審核后的數(shù)據(jù)交資金中心確認(rèn)是否符合抵押要求。（2）要確認(rèn)目前施工圖將來的變更不會(huì)影響到房屋套內(nèi)面積，同時(shí)要仔細(xì)對(duì)比報(bào)建圖與施工圖，如有不同，要確認(rèn)圖紙變更部分能夠通過規(guī)劃驗(yàn)收，否則要求研發(fā)中心進(jìn)行整改。五、面積預(yù)測(cè)階段（一）辦案過程：考慮因素：預(yù)測(cè)銷售面積的準(zhǔn)確性影響銷售額，且和以后實(shí)測(cè)面積的偏差大小，影響退補(bǔ)款率的高低。四、施工證階段（一）辦案過程考慮因素：（1）施工現(xiàn)場(chǎng)是否已“三通一平”，是否具備開工條件；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)安全維護(hù)設(shè)施是否已落實(shí)到位，施工設(shè)施、施工機(jī)械是否按照規(guī)范進(jìn)行布置；（3）建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員是否到位注意事項(xiàng)：（1）報(bào)送資料應(yīng)加蓋有關(guān)單位公章；（2）有關(guān)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施方案應(yīng)經(jīng)過監(jiān)理單位審定蓋章；（3）質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站現(xiàn)場(chǎng)檢查和現(xiàn)場(chǎng)發(fā)證時(shí)，有關(guān)人員應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)；（4）施工現(xiàn)場(chǎng)的安全設(shè)施、有關(guān)安全管理制度要落實(shí)到位，施工用電要按照規(guī)范進(jìn)行敷設(shè)。二、總規(guī)或詳規(guī)階段（一）辦案過程考慮因素：容積率、建筑密度、綠化率、樓體之間及道路退縮間距注意事項(xiàng)：（1）總規(guī)圖紙上不必要的說明不能要（2）總規(guī)的文字說明和圖紙上的數(shù)字是否一致要依具體情況而定（3）在此間若想再提高容積率，要研究圖面數(shù)字，每棟樓的建筑面積，當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的辦事程序及經(jīng)辦人的性格特點(diǎn)（二）文件（證照）處理原件存檔復(fù)印件送交設(shè)計(jì)部門、開發(fā)銜接流轉(zhuǎn)、考核部門、本部門資料庫(kù)。 正確理解容積率、建筑密度、限高、綠地率之間的辨證關(guān)系。 市政用房的移交須提供市建委、市道路擴(kuò)建辦出具的證明文件 教育配套用房的移交須提供教育局、國(guó)資部門出具的證明文件 其它小區(qū)或樓宇配套用房的 移交及直管 公房的移交須提供市國(guó)土資源和房屋管理局產(chǎn)權(quán)地籍處出具的證明文件 10 在建工程抵押登記證明書 1 原件 已設(shè)定在建工程抵押的 實(shí)測(cè)面積與抵押登記證明書記載的面積不相符的須提供銀行與開發(fā)企業(yè)確定抵押面積的報(bào)告 8 拆遷前原房屋的房地產(chǎn)證 1 原件 合作開發(fā)或自己開發(fā)自有房地產(chǎn) 7 公安部門門牌證明 1 原件 提供原件核對(duì) 法人和其他組織的身份證明包括：工商登記營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證。 提供原件核對(duì) 2003 年6 月13 日前 領(lǐng)取預(yù)售許可證的須提供樓盤單元明細(xì)表 6 身份證明 1 復(fù)印件 有違章建筑的須提供處理違章通知書及罰款收據(jù)。 ? 未交齊土地出讓金的須提供欠土地出讓金項(xiàng)目申請(qǐng)確權(quán)的報(bào)告。 包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、紅線圖、國(guó)有土地使用證。 3 用地來源文件 1 原件 設(shè)定抵押的須提供他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書 2 房屋面積測(cè)繪成果報(bào)告書 1 原件 19項(xiàng)目開發(fā)手冊(cè)原件20預(yù)/現(xiàn)售房屋用途匯總表1原件21物業(yè)核查單1原件22項(xiàng)目銷售方案1原件23 銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況表 2 原件 17 《北京市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》1 復(fù)印件 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 15 規(guī)劃部門出具的建筑物名稱核準(zhǔn)證 1 復(fù)印件 提供原件核對(duì) 14 申請(qǐng)預(yù)售許可證樓棟出讓及規(guī)劃情況說明表2 原件 提供原件核對(duì) 8出讓管理部門出具的已繳納清全部出讓金證明（地價(jià)款繳納情況核實(shí)函）1復(fù)印件9由開戶銀行出具按照申請(qǐng)預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到投資總額25%以上的證明文件1原件10抵押權(quán)人同意抵押物銷售證明文件1原件11預(yù)售方案及樓盤明細(xì)表 3 原件 提供原件核對(duì) 6 建設(shè)工程施工許可證 1 復(fù)印件 提供原件核對(duì) 4 國(guó)有土地使用證 1 復(fù)印件 2 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書和營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有效期內(nèi)） 1 復(fù)印件 （二）準(zhǔn)備資料：序號(hào) 資料名稱 份數(shù) 是否 原件 條件 備注 1 北京市商品房預(yù)售申請(qǐng)表和商品房預(yù)售許可證委托書 2 原件 （二）準(zhǔn)備資料：?jiǎn)挝环ㄈ舜碜C明書及委托書原件；報(bào)建審核意見書、建筑功能指標(biāo)明細(xì)表復(fù)印件；建筑工程規(guī)劃許可證及其1：500總平面圖及報(bào)建圖復(fù)印件；《廣州市建設(shè)工程驗(yàn)線測(cè)量記錄冊(cè)》；國(guó)有土地使用證； 建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附圖商品房預(yù)售證；門牌地址證明，門牌、單元房號(hào)的編排示意圖；建設(shè)工程驗(yàn)收合格證及附圖；本層與非本層公用設(shè)施使用情況的說明1測(cè)繪工作中需要的其他相關(guān)說明、文件。報(bào)驗(yàn)流程：有發(fā)電機(jī)建設(shè)管理處處長(zhǎng)審批市環(huán)保局領(lǐng)導(dǎo)審批經(jīng)辦人現(xiàn)場(chǎng)勘察驗(yàn)收并審批取得發(fā)電機(jī)監(jiān)測(cè)報(bào)告報(bào)入市環(huán)保局申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收訂制標(biāo)志牌及標(biāo)志分布圖并交工本費(fèi)不合格取得標(biāo)志牌及標(biāo)志分布圖和排污口登記審批報(bào)入市環(huán)保監(jiān)測(cè)中心委托發(fā)電機(jī)監(jiān)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)完畢、繳監(jiān)測(cè)費(fèi)征監(jiān)科人員勘察現(xiàn)場(chǎng)并審批合　格報(bào)入市環(huán)境監(jiān)理所申辯排污口登記備　齊　資　料無發(fā)電機(jī)整改取得《環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收合格證明》三十六、辦理銷售面積預(yù)測(cè)（一）介入條件：三層會(huì)驗(yàn)后取得最新施工圖（二）準(zhǔn)備資料：?jiǎn)挝环ㄈ舜碜C明書及委托書原件；報(bào)建審核意見書、建筑功能指標(biāo)明細(xì)表復(fù)印件；建筑工程規(guī)劃許可證及其1：500總平面圖復(fù)印件；《廣州市建設(shè)工程放線測(cè)量記錄冊(cè)》；報(bào)建圖資料，包括房屋各層平面圖、立面圖、剖面圖、大樣圖的復(fù)印件或曬藍(lán)圖，及其對(duì)應(yīng)的電子圖形（.dwg）文件；建設(shè)項(xiàng)目的名稱、門牌地址證明（已有的應(yīng)提供）、單元號(hào)的編排表或示意圖；預(yù)算項(xiàng)目說明原件，包括共有建筑面積使用情況、陽(yáng)臺(tái)封閉情況、飄窗情況、墻體結(jié)構(gòu)厚度、幕墻結(jié)構(gòu)、車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)尺寸等情況作出說明；預(yù)算工作中需要的其他相關(guān)說明、文件。（5）取得市疾控中心主任衛(wèi)生學(xué)驗(yàn)收審批意見。（3），取得監(jiān)測(cè)科經(jīng)辦人衛(wèi)生學(xué)驗(yàn)收審查意見。工作程序：（1）報(bào)入市疾病預(yù)防控制中心單體衛(wèi)生學(xué)驗(yàn)收審查。（三）衛(wèi)生學(xué)建筑工程評(píng)價(jià)（驗(yàn)收）介入條件：工程全面竣工，取得工程部提供的“室內(nèi)環(huán)境及建筑裝修材料檢驗(yàn)”資料，并完成建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。（21）經(jīng)辦人在《申報(bào)》表上填寫驗(yàn)收合格證明并辦理出文手續(xù)。（19）取得建管處處長(zhǎng)環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收審批意見。（17）約請(qǐng)市環(huán)保局建管處人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。▲申報(bào)環(huán)保驗(yàn)收階段：（14）準(zhǔn)備完畢環(huán)保驗(yàn)收資料：建筑報(bào)建圖復(fù)印件、申請(qǐng)報(bào)告、驗(yàn)收申請(qǐng)表、環(huán)評(píng)報(bào)告書、《建設(shè)許可證》、發(fā)電機(jī)安裝竣工土（一份）發(fā)電機(jī)監(jiān)測(cè)報(bào)告。（12）繳納監(jiān)測(cè)費(fèi)用。（10）完成樣品分析和監(jiān)測(cè)報(bào)告的編寫。（8）取得市環(huán)保局《驗(yàn)收監(jiān)測(cè)方案》的審批結(jié)果。（6）取得排污口登記回執(zhí)，委托市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心站辦理發(fā)電機(jī)監(jiān)測(cè)手續(xù)。（4）憑繳費(fèi)發(fā)票開具登記回執(zhí)。（2）約請(qǐng)征監(jiān)科人員勘察現(xiàn)場(chǎng)。準(zhǔn)備資料：市環(huán)保局審批的報(bào)告書（表）及有關(guān)批文、《污染源排污口申報(bào)表》、發(fā)電機(jī)所在樓層位置及聲、氣、污并標(biāo)注平面圖（一式四份）。報(bào)驗(yàn)流程：主體工程竣工驗(yàn)收后備　齊　資　料報(bào)入市人防辦申辦驗(yàn)收工程建設(shè)處經(jīng)辦人現(xiàn)場(chǎng)初驗(yàn)工程部整改人防工程驗(yàn)收未完善事項(xiàng)簽訂《警報(bào)通信房移交協(xié)議書》并移交通信房工程建設(shè)處經(jīng)辦人進(jìn)行正式驗(yàn)收并審批工程建設(shè)處處長(zhǎng)審批市人防辦主任審批取得《防空地下室驗(yàn)收合格意見書》（二）環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收介入條件：工程全面竣工，并取得工程部竣工圖紙（一套）有發(fā)電機(jī)的，則要辦理建設(shè)項(xiàng)目污染沅排污口登記，委托市環(huán)境監(jiān)測(cè)中心對(duì)發(fā)電機(jī)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)并取得“達(dá)標(biāo)”報(bào)告。（9）取得人防辦主任驗(yàn)收意見。（7）取得工程建設(shè)處經(jīng)辦人驗(yàn)收意見。（5）完成工程整改并約請(qǐng)市人防辦工程科人員進(jìn)行正式現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。（3）取得經(jīng)辦人初驗(yàn)結(jié)果。工作程序：（1）報(bào)入市人防辦驗(yàn)收案。(四) 報(bào)建流程：取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量?jī)?cè)》核定測(cè)量費(fèi)，并辦理繳費(fèi)手續(xù)報(bào)入市規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)（安排時(shí)間）約請(qǐng)驗(yàn)線組現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)線編制《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量?jī)?cè)》測(cè)量隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)對(duì)圖紙與測(cè)量?jī)?cè)復(fù)檢測(cè)量隊(duì)檢查員對(duì)圖紙與測(cè)量?jī)?cè)檢查交開發(fā)中心相關(guān)部蓋具甲方、設(shè)計(jì)單位、施工單位公章三十五、人防、環(huán)保、衛(wèi)生的驗(yàn)收工作（一）人防工程驗(yàn)收介入條件：主體工程竣工后，完成工程部人防工程竣工圖蓋章（一式兩份）。(二) 準(zhǔn)備資料：紅線圖（原件），報(bào)建圖及四至圖（原件一份），放線冊(cè)（原件一份），建筑竣工圖（原件）平立剖兩套，報(bào)建審核書（復(fù)印件）。工作程序：（1） 將資料報(bào)入市規(guī)劃院建設(shè)工程測(cè)量隊(duì)委托測(cè)量；（2） 約請(qǐng)市規(guī)劃院建測(cè)隊(duì)放線組到現(xiàn)場(chǎng)放線；（3） 協(xié)調(diào)建測(cè)隊(duì)放線組完成《建設(shè)工程放線測(cè)量記錄冊(cè)》的編制；（4） 協(xié)調(diào)建測(cè)隊(duì)檢查員完成圖紙與記錄冊(cè)檢查；（5） 協(xié)調(diào)建測(cè)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)完成圖紙與記錄冊(cè)復(fù)檢；（6） 取得核定放線費(fèi)，并辦理請(qǐng)款及繳費(fèi)手續(xù)；（7） 取得項(xiàng)目的《建設(shè)工程放線測(cè)量記錄冊(cè)》。(二) 情況2：需經(jīng)建筑設(shè)計(jì)方案審定的項(xiàng)目：介入條件：取得建筑設(shè)計(jì)方案復(fù)函，取得擬報(bào)建建筑施工圖（平立剖）；工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。經(jīng)辦人審核 三十一、負(fù)責(zé)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》事宜；；(一) 在合同竣工前兩個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)向總工室要三套竣工圖，交由工程部，工程部在五個(gè)工作日內(nèi)開發(fā)部到工程部取蓋章完畢資料；(二) 協(xié)調(diào)工程部對(duì)建筑物周邊環(huán)境及涉及圍墻進(jìn)行整改；(三) 將竣工圖及報(bào)建圖等資料報(bào)入市規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)；(四) 對(duì)建筑物進(jìn)行測(cè)量驗(yàn)線；(五) 取得驗(yàn)線結(jié)果；(六) 準(zhǔn)備資料：（1）申請(qǐng)表；（2）申請(qǐng)函（說明驗(yàn)收工程的基本情況）；（3）《廣州市建設(shè)工程放線測(cè)量記錄冊(cè)》、《廣州市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量記錄冊(cè)》各一冊(cè)；（4）工程竣工圖（一式兩份）；（5）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附圖附件；（6）《建設(shè)工程審核意見書》及附圖附件和《建設(shè)工程審核意見書》要求補(bǔ)充的資料；(七) 在合同竣工前一個(gè)月將資料報(bào)送規(guī)劃局；(八) 現(xiàn)場(chǎng)具備驗(yàn)收條件后約請(qǐng)市規(guī)劃局經(jīng)辦人到現(xiàn)場(chǎng)查勘現(xiàn)場(chǎng)及建筑物；(九) 在合同交樓前半個(gè)月前取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；三十二、建筑工程未取得〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉的違法建設(shè)處理；(一) 準(zhǔn)備資料