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某商品房交易管理知識及業(yè)務(wù)管理操作指引(參考版)

2025-07-01 14:38本頁面
  

【正文】 4.3.7抵押合同不得約定的事項4.3.6貸款抵押率 抵押商品房上存在兩個以上抵押權(quán)的,需要變更抵押合同的抵押權(quán)人,必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。 抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致,可以變更抵押合同,變更抵押合同,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押變更合同。 抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū)和外國的自然人、法人或者其他組織的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本市公證機構(gòu)公證。當(dāng)票應(yīng)當(dāng)載明下列事項:(1) 典當(dāng)行機構(gòu)名稱及機構(gòu)住所;(2) 當(dāng)戶姓名(名稱)、住所(址)、有效證件(照)及號碼;(3) 典當(dāng)房屋的地址、面積等;(4) 估價金額、當(dāng)金數(shù)額;(5) 利率、綜合費率(不得超過當(dāng)金的30‰);(6) 典當(dāng)日期、典當(dāng)期、續(xù)當(dāng)期(典當(dāng)期最長為6個月);(7) 當(dāng)戶須知(應(yīng)當(dāng)載明典當(dāng)行和當(dāng)戶的權(quán)利、義務(wù))。 房屋當(dāng)票是典當(dāng)行與當(dāng)戶之間的借貸契約和抵押合同,是確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要依據(jù)。商品房抵押后,其價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂,也可以單獨簽訂。 第三節(jié) 抵押合同4.3.1抵押合同的形式包括:抵押商品房的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(2) 以共有商品房為抵押物的,應(yīng)提供抵押人對共有商品房占有份額的證明,及其他共有人同意以該商品房設(shè)定抵押的證明;(3) 以已設(shè)定抵押權(quán)的商品房再次抵押的,注意該商品房價值與已擔(dān)保債權(quán)的余額是否足以擔(dān)保本次債權(quán),并提示委托人清償順序居后的風(fēng)險;(4) 以享受國家優(yōu)惠政策購買的商品房抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限;(5) 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定;(6) 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過,并報其上級主管機關(guān)備案;(7) 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;(8) 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會或者股東大會通過,但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外;(9) 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限;(10) 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限;(11) 預(yù)購商品房抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定,取得商品房預(yù)售許可證;(12) 承包經(jīng)營企業(yè)的商品房抵押,應(yīng)提交發(fā)包人權(quán)力部門審議同意的書面文件;(13) 以已出租的房地產(chǎn)抵押的,審查抵押人有無將租賃情況告知抵押權(quán)人,并將抵押情況告知承租人。4.2.2抵押商品房的權(quán)屬審查企事業(yè)單位和其他組織抵押的,應(yīng)審查抵押人的營業(yè)執(zhí)照、政府登記證明和年鑒合格憑證;抵押人是企事業(yè)單位的,還應(yīng)審查《章程》、《法定代表人證明》、《稅務(wù)登記證明》副本及其代理人的《授權(quán)委托書》。第二節(jié)對商品房抵押的調(diào)查與審核4.2.1抵押人、抵押權(quán)人的主體審查律師應(yīng)當(dāng)審查抵押人、抵押權(quán)人的主體情況、資料和證明文件:(1) 作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力,無行為能力和限制行為能力的,不能成為抵押人;自然人抵押的應(yīng)當(dāng)審查其戶口證明和身份證明。4.1.3適用范圍上海市行政區(qū)域內(nèi)的商品房抵押適用本章。 房屋典當(dāng),是指當(dāng)戶將其房屋作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行,交付一定比例費用,取得當(dāng)金,并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。最高額抵押,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議,在最高債權(quán)額限度內(nèi),以抵押物對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 本章商品房抵押,是指抵押人以其合法的商品房以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 為依法維護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人和擔(dān)保人的合法權(quán)益,提高律師承辦商品房擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量,依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》及其司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》及其他有關(guān)規(guī)定,制定本章供本市律師辦理商品房抵押業(yè)務(wù)作參考。3.7.5二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費根據(jù)上海市的現(xiàn)行規(guī)定,有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)如下:契稅:買受人承擔(dān),1.5%;合同印花稅:買賣雙方各承擔(dān)0.05%;權(quán)證印花稅:買受人承擔(dān),5元/本;交易手續(xù)費:每平方米5元,買賣雙方各承擔(dān)50%;登記費:買受人承擔(dān),住宅80元,非住宅300元;配圖費:買受人承擔(dān),居住房屋25元;非居住房屋1∶500地籍圖每幅65元、1∶1000地籍圖每幅92元、1∶2000地籍圖每幅120元;抵押登記費:純公積金貸款100元,組合貸款及商業(yè)貸款200元;公證費:50萬元以下部分,按房價的0.3%,不足200元按200元計;50萬—500萬按0.25%;貸款保險費:買受人承擔(dān),貸款額0.05%貸款年限。律師要認(rèn)真審核上述材料是否齊全、真實,并在合同簽署后15日內(nèi)及時辦理。 律師代辦二手房買賣轉(zhuǎn)移登記手續(xù),要取得并向房地產(chǎn)登記機構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書。領(lǐng)證時權(quán)利人(或代理人)需攜帶身份證件(原件)和已繳手續(xù)費、登記費、印花稅收據(jù)及受理時的收件收據(jù)(原件),仔細(xì)核對《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。 律師應(yīng)告知當(dāng)事人,按規(guī)定登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起20日內(nèi)完成審核。 上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的,合同需公證:a.外國人;b.華僑,包括居住在境外,持有中國護(hù)照、無國內(nèi)身份證明者;c.港澳臺地區(qū)居民;d.在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定,申請二手房轉(zhuǎn)移登記,應(yīng)當(dāng)提交以下文件:(1) 《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件);(2) 當(dāng)事人身份證明或單位營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件);(3) 委托書(原件)及代理人身份證明(原件及復(fù)印件);房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的,委托書需公證:a.在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國法律服務(wù)(香港)有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn);b.臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會核對,并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與?;鶗乃偷母北竞藢σ恢碌淖C明;c.在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經(jīng)該國外交部或其授權(quán)的機構(gòu)和中國駐該國使(領(lǐng))館認(rèn)證;(4) 上海市房地產(chǎn)買賣合同(原件);(5) 辦理按揭貸款的還需提交:借、貸款合同,抵押合同或預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的登記證明;(6) 房地產(chǎn)權(quán)證(原件);(7) 契稅完稅憑證(原件);(8) 房屋平面圖、地籍圖(原件各二份,由交易中心內(nèi)部配制)。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買受人,應(yīng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。 第七節(jié) 二手房買賣轉(zhuǎn)移(過戶)登記3.7.1未登記不得對抗第三人 買賣雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同后,可將購房款和產(chǎn)權(quán)證交由監(jiān)管方統(tǒng)一管理,待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買入方產(chǎn)證出證后,再由監(jiān)管方通知買賣雙方同時領(lǐng)證、領(lǐng)款。待房地產(chǎn)權(quán)證過戶至買受人名下后再行支付給出售人。 第六節(jié) 二手房買賣的監(jiān)管3.6.1保證交易安全的方法 轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為:a. 買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》;b. 確定貸款銀行;c. 提交買賣合同及其他貸款資料交銀行審核;d. 同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議、轉(zhuǎn)讓方退房屋保險費、受讓方重新購買房屋保險;e. 辦理房屋過戶、抵押登記手續(xù)。3.5.7二手房出讓人存在貸款情況的處理(1) 出讓人已全部還清貸款并注銷抵押登記的或沒有貸款抵押的購房人可直接申請貸款。3.5.6非住宅房屋貸款 根據(jù)《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法》等文件規(guī)定,目前單筆公積金貸款最高限額為10萬元,有補充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元,貸款額度不超過房屋總價的70%,最長期限15年。此項業(yè)務(wù)限在建行辦理,同時須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意;(6) 購房首期付款的金額不低于總房價的30%。3.5.4公積金貸款條件3.5.3公積金貸款的限制 貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險公司保險。 二手房買受人如果要申請購房貸款,接受買受人委托的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。 律師應(yīng)合理提示當(dāng)事人:根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定,房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的十日內(nèi),當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理單位,并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù)。非居住房屋只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者。3.4.3集體所有土地上房屋的買賣對象限制(2) 非居住房屋3.4.2二手房買賣后的土地使用權(quán)(1) 居住房屋律師應(yīng)當(dāng)提示二手房買賣當(dāng)事人可使用《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本(登記機構(gòu)一般要求使用示范文本),也可參照示范文本自行擬訂合同條款。 第四節(jié) 二手房買賣合同3.4.1合同內(nèi)容3.3.10律師要合理提示委托人買賣的房屋應(yīng)能保持正常使用功能 律師要提示委托人,出于國家安全和軍事安全的考慮,國家安全部門規(guī)定:有些地域的房屋是不能出售給境外人士的。3.3.8若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣,還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣情形之一:(1) 以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;(2) 住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;(3) 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(4) 上市出售后形成新的住房困難的;(5) 擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(6) 法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。律師應(yīng)合理提示買受人如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),買受人購房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。已經(jīng)出租的二手房買賣時,在同等條件下,二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。若有,要審查有無取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意買賣的證明。3.3.5他項權(quán)利設(shè)置審查3.3.4權(quán)利限制審查3.3.3共有財產(chǎn)審查(3) 二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的,律師應(yīng)當(dāng)審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。3.3.2買賣雙方主體資格審查(1) 二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的二手房權(quán)利人。 第三節(jié) 對二手房交易的調(diào)查與審核3.3.1權(quán)屬審查 律師應(yīng)提示委托人,房地產(chǎn)中介合同可使用市工商局、市房地資源局聯(lián)合監(jiān)制的《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》示范文本。3.2.7房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:(1) 當(dāng)事人姓名或者名稱、住所;(2) 中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);(3) 合同履行期限;(4) 收費金額和支付方式、時間;(5) 違約責(zé)任和糾紛解決方式;(6) 當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。3.2.6中介服務(wù)公司在買賣合同中的簽章若僅代辦其中一項,收費最高不超過400元。 律師應(yīng)提示委托人,住宅二手房買賣,其經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費上海市政府制定有指導(dǎo)價。 銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報酬;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利,在委托的客戶之間,通過壓低賣出價格,自行收購,再抬高價格出賣給購房者,牟取不當(dāng)利益;(10) 從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動;(11) 法律、法規(guī)禁止的其他行為。3.2.4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的禁止行為律師要提示委托人注意經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序。3.2.3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)程序 在二手房中介服務(wù)中,律師要提示委托人注意審查經(jīng)紀(jì)公司和其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的資格證書:對經(jīng)紀(jì)公司要查驗工商行政管理機關(guān)頒發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》和在房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)的證明;對執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人要查驗市工商局頒發(fā)的《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書》和在房地產(chǎn)管理部門辦理注記手續(xù)的證明;同時,要核驗《經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》上經(jīng)紀(jì)公司的名稱是否一致。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,是指具備經(jīng)紀(jì)人條件(經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》)、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個人。房地估價師是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員;房地產(chǎn)估價員是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。 房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T,是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷,有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。但國有土地使用權(quán)出讓的經(jīng)紀(jì)活動除外。 房地產(chǎn)價格評估,是指對房地產(chǎn)進(jìn)行測算,評定其經(jīng)濟(jì)價值和價格的經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)中介服務(wù),是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。 本章適用于中華人民共和國境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織之間的二手房買賣,但公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房初次出售不適用本章。 二手房(存量房)并不是一個嚴(yán)格的法律概念,它一般是指已經(jīng)取得政府房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)屬證明(小產(chǎn)證),可在住房二級市場上進(jìn)行交易及流通,賣房人擁有完全處置權(quán)利的各類型房產(chǎn)。 為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益,提高律師承辦二手房買賣業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量,依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理條例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》及其他有關(guān)規(guī)定,制定本章供本市律師辦理二手房買賣業(yè)務(wù)作參考。 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房
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