【正文】 家庭（一對(duì)夫婦）沒(méi)有住房公積金債務(wù)或其他數(shù)額較大、可能影響還貸能力的債務(wù)；（3）　借款人申請(qǐng)貸款前，累計(jì)繳存住房公積金滿(mǎn)2年（即單位為職工匯繳累計(jì)滿(mǎn)24次）并且貸款前6個(gè)月為連續(xù)繳存；（4）　購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書(shū)面承諾；（5）　住房公積金欠繳單位，在為職工個(gè)人補(bǔ)繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時(shí)須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意；（6）　購(gòu)房首期付款的金額不低于總房?jī)r(jià)的30%。3．5．5二手房住房貸款額和期限 根據(jù)《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款管理辦法》等文件規(guī)定，目前單筆公積金貸款最高限額為10萬(wàn)元，有補(bǔ)充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬(wàn)元，貸款額度不超過(guò)房屋總價(jià)的70%，最長(zhǎng)期限15年。貸款年限具體到借款人，最長(zhǎng)不超過(guò)法定離退休年限后5年。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前二手房的商業(yè)貸款單筆貸款無(wú)最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測(cè)算確定，并且不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%，最長(zhǎng)期限15年，且貸款最長(zhǎng)年限計(jì)算不超過(guò)借款人滿(mǎn)70周歲。 組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過(guò)住房總價(jià)的70%，最長(zhǎng)期限15年，最長(zhǎng)不超過(guò)法定離退休年限后5年。3．5．6非住宅房屋貸款 非居住房屋只能申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。3．5．7二手房出讓人存在貸款情況的處理（1）　出讓人已全部還清貸款并注銷(xiāo)抵押登記的或沒(méi)有貸款抵押的購(gòu)房人可直接申請(qǐng)貸款。（2）　如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的則建議購(gòu)房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷(xiāo)抵押登記后重新申請(qǐng)貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為：a．　買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》；b．　確定貸款銀行；c．　提交買(mǎi)賣(mài)合同及其他貸款資料交銀行審核；d．　同意貸款后與轉(zhuǎn)讓方及原貸款銀行簽訂抵押借款合同變更協(xié)議、轉(zhuǎn)讓方退房屋保險(xiǎn)費(fèi)、受讓方重新購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)；e．　辦理房屋過(guò)戶(hù)、抵押登記手續(xù)。 第六節(jié) 二手房買(mǎi)賣(mài)的監(jiān)管3．6．1保證交易安全的方法 為保障交易的安全性，特別是作為買(mǎi)受人的律師，可建議買(mǎi)受人將房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存。待房地產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)至買(mǎi)受人名下后再行支付給出售人。3．6．2委托監(jiān)管的操作 買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，可將購(gòu)房款和產(chǎn)權(quán)證交由監(jiān)管方統(tǒng)一管理，待產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成即買(mǎi)入方產(chǎn)證出證后，再由監(jiān)管方通知買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)領(lǐng)證、領(lǐng)款。其流程一般為：（1）　監(jiān)管方與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《監(jiān)管協(xié)議》；（2）　監(jiān)管方收取資料：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買(mǎi)賣(mài)合同（原件）；（3）　辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)或／和抵押手續(xù)；買(mǎi)入方房款劃到監(jiān)管賬戶(hù)；（4）　房地產(chǎn)交易中心出產(chǎn)證；（5）　通知買(mǎi)賣(mài)雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款；（6）　三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款、結(jié)案。 第七節(jié) 二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移（過(guò)戶(hù)）登記3．7．1未登記不得對(duì)抗第三人 律師應(yīng)特別提示買(mǎi)受人，其二手房買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對(duì)抗第三人。為防止出讓人一房多售等非法行為侵害買(mǎi)受人，應(yīng)及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記。3．7．2登記應(yīng)提交的材料 根據(jù)《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，申請(qǐng)二手房轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交以下文件：（1）　《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)》（原件）；（2）　當(dāng)事人身份證明或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；（3）　委托書(shū)（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書(shū)需公證：a．在香港申辦的公證文書(shū)須經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；b．臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書(shū)須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與?；鶗?huì)寄送的副本核對(duì)一致的證明；c．在境外的中國(guó)公民、華僑、外籍華人、外國(guó)人提供的公證文書(shū)須經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證；（4）　上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同（原件）；（5）　辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的登記證明；（6）　房地產(chǎn)權(quán)證（原件）；（7）　契稅完稅憑證（原件）；（8）　房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內(nèi)部配制）。 上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a．外國(guó)人；b．華僑，包括居住在境外，持有中國(guó)護(hù)照、無(wú)國(guó)內(nèi)身份證明者；c．港澳臺(tái)地區(qū)居民；d．在外國(guó)或港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊(cè)的法人及其他組織。3．7．3登記的審核時(shí)限和權(quán)證的領(lǐng)取 律師應(yīng)告知當(dāng)事人，按規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)之日起20日內(nèi)完成審核。符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人。領(lǐng)證時(shí)權(quán)利人（或代理人）需攜帶身份證件（原件）和已繳手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅收據(jù)及受理時(shí)的收件收據(jù)（原件），仔細(xì)核對(duì)《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。3．7．4律師代辦登記 律師代辦二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，要取得并向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具當(dāng)事人的委托書(shū)。如果房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人，按有關(guān)規(guī)定委托書(shū)還需公證。律師要認(rèn)真審核上述材料是否齊全、真實(shí)，并在合同簽署后15日內(nèi)及時(shí)辦理。律師對(duì)原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當(dāng)事人，以免丟失承擔(dān)責(zé)任。3．7．5二手房買(mǎi)賣(mài)中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)根據(jù)上海市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：契稅：買(mǎi)受人承擔(dān)，1．5%；合同印花稅：買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)0．05%；權(quán)證印花稅：買(mǎi)受人承擔(dān)，5元／本；交易手續(xù)費(fèi)：每平方米5元，買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)50%；登記費(fèi)：買(mǎi)受人承擔(dān)，住宅80元，非住宅300元；配圖費(fèi)：買(mǎi)受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1∶500地籍圖每幅65元、1∶1000地籍圖每幅92元、1∶2000地籍圖每幅120元；抵押登記費(fèi)：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；公證費(fèi)：50萬(wàn)元以下部分，按房?jī)r(jià)的0．3%，不足200元按200元計(jì)；50萬(wàn)—500萬(wàn)按0．25%；貸款保險(xiǎn)費(fèi)：買(mǎi)受人承擔(dān)，貸款額0．05%貸款年限。以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時(shí)政府和相關(guān)部門(mén)的規(guī)定為準(zhǔn) 第四章 商品房抵押 第一節(jié) 一般規(guī)定4．1．1目的和依據(jù) 為依法維護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人和擔(dān)保人的合法權(quán)益，提高律師承辦商品房擔(dān)保業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》及其司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本章供本市律師辦理商品房抵押業(yè)務(wù)作參考。4．1．2概念界定 本章商品房抵押，是指抵押人以其合法的商品房以不轉(zhuǎn)移占用的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 房屋典當(dāng)，是指當(dāng)戶(hù)將其房屋作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。其實(shí)質(zhì)為商品房抵押的一種特殊表現(xiàn)形式，一般僅限于現(xiàn)房。4．1．3適用范圍上海市行政區(qū)域內(nèi)的商品房抵押適用本章。在建工程抵押不適用本章。第二節(jié)對(duì)商品房抵押的調(diào)查與審核4．2．1抵押人、抵押權(quán)人的主體審查律師應(yīng)當(dāng)審查抵押人、抵押權(quán)人的主體情況、資料和證明文件：（1） 作為抵押人的自然人必須具有完全行為能力，無(wú)行為能力和限制行為能力的，不能成為抵押人；自然人抵押的應(yīng)當(dāng)審查其戶(hù)口證明和身份證明。 （2） 企事業(yè)單位和其他組織則必須經(jīng)合法注冊(cè)存在。企事業(yè)單位和其他組織抵押的，應(yīng)審查抵押人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、政府登記證明和年鑒合格憑證；抵押人是企事業(yè)單位的，還應(yīng)審查《章程》、《法定代表人證明》、《稅務(wù)登記證明》副本及其代理人的《授權(quán)委托書(shū)》。（3） 類(lèi)似的抵押權(quán)人的有關(guān)身份證明文件。4．2．2抵押商品房的權(quán)屬審查 抵押權(quán)人的律師應(yīng)提示或協(xié)助委托人審查下列內(nèi)容：（1） 商品房的房地產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)文件、抵押商品房的基本資料和清單。包括：抵押商品房的處所、名稱(chēng)、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（2） 以共有商品房為抵押物的，應(yīng)提供抵押人對(duì)共有商品房占有份額的證明，及其他共有人同意以該商品房設(shè)定抵押的證明；（3） 以已設(shè)定抵押權(quán)的商品房再次抵押的，注意該商品房?jī)r(jià)值與已擔(dān)保債權(quán)的余額是否足以擔(dān)保本次債權(quán)，并提示委托人清償順序居后的風(fēng)險(xiǎn)；（4） 以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的商品房抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；（5） 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定；（6） 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；（7） 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（8） 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（9） 有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限；（10） 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；（11） 預(yù)購(gòu)商品房抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市關(guān)于商品房預(yù)售管理的規(guī)定，取得商品房預(yù)售許可證；（12） 承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)的商品房抵押，應(yīng)提交發(fā)包人權(quán)力部門(mén)審議同意的書(shū)面文件；（13） 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，審查抵押人有無(wú)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。4．2．3律師要審查所涉商品房有無(wú)下列不得設(shè)定抵押的情形：（1） 權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2） 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，即學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（3） 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4） 依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)；（5） 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6） 政府代管的房地產(chǎn)；（7） 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（違章建筑等）。 第三節(jié) 抵押合同4．3．1抵押合同的形式 商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押合同。抵押合同可以在主債權(quán)合同中訂立抵押條款的方式簽訂，也可以單獨(dú)簽訂。4．3．2抵押合同的主要內(nèi)容抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1） 抵押人和抵押權(quán)人的姓名（或者名稱(chēng)）、住所；（2） 被擔(dān)保的主債權(quán)種類(lèi)、數(shù)額；（3） 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（4） 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱(chēng)、用途結(jié)構(gòu)、狀況、建筑面積、用地面積、四至范圍等； （5） 房屋權(quán)屬和土地使用權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)取得方式、房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)；（6） 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（7） 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；（8） 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；（9） 抵押權(quán)滅失的條件；（10） 違約責(zé)任；（11） 爭(zhēng)議解決方式；（12） 抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（13） 雙方約定的其他事項(xiàng)。 以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押的，抵押合同的內(nèi)容除本條上述規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （1） 連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間；（2） 最高債權(quán)限額。 不得以預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定最高額抵押。 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押商品房的價(jià)值。商品房抵押后，其價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 房屋當(dāng)票是典當(dāng)行與當(dāng)戶(hù)之間的借貸契約和抵押合同，是確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要依據(jù)。典當(dāng)行和當(dāng)戶(hù)就當(dāng)票以外事項(xiàng)進(jìn)行約定的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充訂立書(shū)面合同。當(dāng)票應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：（1） 典當(dāng)行機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及機(jī)構(gòu)住所；（2） 當(dāng)戶(hù)姓名（名稱(chēng)）、住所（址）、有效證件（照）及號(hào)碼；（3） 典當(dāng)房屋的地址、面積等；（4） 估價(jià)金額、當(dāng)金數(shù)額；（5） 利率、綜合費(fèi)率（不得超過(guò)當(dāng)金的30‰）；（6） 典當(dāng)日期、典當(dāng)期、續(xù)當(dāng)期（典當(dāng)期最長(zhǎng)為6個(gè)月）；（7） 當(dāng)戶(hù)須知（應(yīng)當(dāng)載明典當(dāng)行和當(dāng)戶(hù)的權(quán)利、義務(wù)）。4．3．3涉外商品房抵押的公證 抵押人和抵押權(quán)人一方為香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)和外國(guó)的自然人、法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本市公證機(jī)構(gòu)公證。4．3．4抵押合同的變更 抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，可以變更抵押合同，變更抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的抵押變更合同。 抵押商品房上存在兩個(gè)以上抵押權(quán)的，需要變更抵押合同的抵押權(quán)人，必須征得所有后順位抵押權(quán)人的同意。4．3．5抵押合同的終止（1） 抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行；（2） 抵押合同被解除；（3） 債權(quán)人免除債務(wù)；（4） 法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。4．3．6貸款抵押率 律師可提示委托人根據(jù)該商品房的地點(diǎn)、年限、建筑結(jié)構(gòu)、民用及商用類(lèi)型、實(shí)用性、擔(dān)保期間與市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)，以及易變現(xiàn)性和可流通性確定貸款抵押率（一般不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的70%），并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同。4．3．7抵押合同不得約定的事項(xiàng) 訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵