【正文】 承諾；（14）　申請預(yù)售時(shí)上月的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營月報(bào)表；外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準(zhǔn)證書。4．2申請預(yù)售商品房須提交下列材料：（1）　申請報(bào)告。（6）　已經(jīng)制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。（4）　已經(jīng)確定商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建設(shè)的配套建設(shè)計(jì)劃。 有的省市，商品房預(yù)售條件的要求更加嚴(yán)格，例如上海市商品房預(yù)售必須具備下列條件：（1）　已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）　持有《建設(shè)用地許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；（3）　商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：①2000年6月20日前取得《建筑工程施工許可證》者，按提供預(yù)售后商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 第四節(jié) 商品房預(yù)售4．1商品房預(yù)售條件但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。3．3要約邀請與要約的區(qū)別3．2禁止發(fā)布銷售廣告情形 如果以上事項(xiàng)欠缺，購房者就應(yīng)慎重或再作仔細(xì)調(diào)查。對銷售廣告，律師要提示委托人認(rèn)真審查其是否具備以下必須載明事項(xiàng)：（1）　開發(fā)企業(yè)名稱；（2）　中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）　預(yù)售或者出售許可證書號。 購房，首先遇到的一般是商品房銷售廣告。 認(rèn)購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，但如果認(rèn)購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時(shí)訂金和押金即具有定金的性質(zhì)。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 定金是預(yù)訂協(xié)議中一個(gè)很重要內(nèi)容。 有的省市，預(yù)定協(xié)議有示范文本，例如《上海市商品房預(yù)訂協(xié)議》，購房人提出采用示范文本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。對預(yù)訂協(xié)議內(nèi)容一定要認(rèn)真審核，如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。2．2認(rèn)購（預(yù)訂）協(xié)議基本內(nèi)容由此可見，簽訂認(rèn)購書的前提條件是開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)周期較長的過程，從開發(fā)商辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，到取得商品房預(yù)售許可證，必然需要一段時(shí)間。但公有房屋、廉租房屋、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對其交易條件有所限制的房屋買賣不適用本章。1．3適用范圍它包括商品房銷售廣告。（23）　小產(chǎn)證，即買賣轉(zhuǎn)移登記后買受人取得的所購房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提?，F(xiàn)階段上海住房置業(yè)貸款擔(dān)保公司為住房公積金個(gè)人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔(dān)保。（19）　組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時(shí)申請住房公積金個(gè)人購房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款，該貸款方式稱為個(gè)人住房組合貸款。然后，購房者按貸款合同約定逐月或逐年還款的行為。（18）　抵押貸款購房（購房按揭），即商業(yè)貸款，是指購房者在購買房屋時(shí)，由于資金不足，以所購產(chǎn)權(quán)房做抵押，向銀行申請的占所購房房價(jià)一定比例的貸款。?。?7）　住房公積金個(gè)人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住住房的住房消費(fèi)貸款。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%—8%交納補(bǔ)充公積金，補(bǔ)充公積金存在上限。（16）　住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲金。買受人可以選擇解除合同或接受變更。但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)可能必須變更，但這需經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位的同意。（13）　維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。（11）　代理銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。b．套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積由以下兩部分組成：a．電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。套內(nèi)陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。套內(nèi)使用面積包括：a．臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b．躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；c．不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；d．內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。（7）　實(shí)測面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測量，房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明令禁止這種銷售方式。（3）　商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書面證明文件。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標(biāo)準(zhǔn)，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），沒有取得大產(chǎn)證的新建商品房銷售行為均視為商品房預(yù)售。 本章所涉的下列詞語的定義分別為：（1）　商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。 為依法維護(hù)新建商品房買賣（即銷售，包括預(yù)售、現(xiàn)售）雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益，提高律師承辦商品房買賣業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本章供本市律師辦理新建商品房買賣業(yè)務(wù)作參考。律師在代理有關(guān)商品房交易的訴訟案件中，本操作指引具有相應(yīng)的指導(dǎo)作用。1．1．5本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍1．1．4律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求1．1．3律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則但不包括公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。1．1．2概念界定上海市律師協(xié)會律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引第一章 總則1．1．1制定目的 本指引由上海市律師協(xié)會起草，其目的系為向律師提供辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作方面的借鑒、經(jīng)驗(yàn)，并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實(shí)際業(yè)務(wù)中參考。 本指引所指的商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。本指引所指的商品房交易具體包括商品房預(yù)銷售、二手房買賣以及商品房抵押、租賃等以房屋所有權(quán)為前提的交易行為。 律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持對委托人忠誠負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個(gè)人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國家有關(guān)法律法規(guī)的正確實(shí)施。 律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益；應(yīng)保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私，按有關(guān)規(guī)定須向主管司法行政機(jī)關(guān)通報(bào)案情及已失密或已解密時(shí)除外。 本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴訟服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在受托起草、修改有關(guān)的各種合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時(shí)應(yīng)注意的有關(guān)事項(xiàng)是本操作指引的重點(diǎn)。 第二章 新建商品房買賣第一節(jié)一般規(guī)定1．1目的和依據(jù)1．2概念界定這就是說商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗(yàn)收合格，取得竣工驗(yàn)收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的基本要求。（2）　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。（4）　返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。（5）　售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。（6）　預(yù)測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，是指在商品房預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來的預(yù)售商品房面積。（8）　面積誤差比，是指實(shí)測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體是：面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積合同約定面積１００％（9）　套內(nèi)建筑面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。（10）　分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)?！为?dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。（12）　包銷，一般是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買的行為。（14）　規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。如果變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起１０日內(nèi)，書面通知買受人。（15）　二書，一般指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%—7%，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。前述上限、下限每年調(diào)整。正常繳存住房公積金的城鎮(zhèn)職工，在本城鎮(zhèn)購買具有所有權(quán)的自住住房時(shí)，可以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房作抵押，向住房公積金個(gè)人購房貸款受托商業(yè)銀行申請住房公積金個(gè)人購房貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)。在實(shí)際操作中，一般由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或第三方機(jī)構(gòu)提供階段性保證責(zé)任或全程保證責(zé)任。（20）　個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保，是指借款人向城鎮(zhèn)公積金管理中心或商業(yè)銀行申請住房公積金個(gè)人購房貸款或商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，由擔(dān)保公司為其提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。（21）　大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。（22）　買賣轉(zhuǎn)移登記，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人持合同和相關(guān)文件向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請將該商品房登記至買受人名下的行為。（24）　房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。商品房銷售廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得地方政府建設(shè)主管部門頒發(fā)的預(yù)售或者銷售許可證明的前提下，發(fā)布的商品房預(yù)售、出售廣告，包括報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，售樓書及各種宣傳材料，施工現(xiàn)場的廣告牌，樣板房展示等。 本章適用于中華人民共和國境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間關(guān)于新建商品房的買賣。 第二節(jié) 商品房認(rèn)購（預(yù)訂）2．1簽訂認(rèn)購（預(yù)訂）書的前提條件根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，實(shí)務(wù)中，如開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，那么開發(fā)項(xiàng)目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標(biāo)均已確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等對商品房銷售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房銷售許可證》，應(yīng)當(dāng)說此時(shí)開發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購書即預(yù)約合同的條件；但開發(fā)項(xiàng)目尚未立項(xiàng)就允許開發(fā)商向社會公眾銷售房屋，認(rèn)購書就不是針對特定項(xiàng)目簽訂的，認(rèn)購書上的所有條款都是不確定的，認(rèn)購書是建立在空中樓閣上的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，這一階段簽訂的認(rèn)購書與非法融資無異，應(yīng)當(dāng)無效。在開發(fā)商已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后簽署的認(rèn)購書，即使發(fā)生糾紛訴至法院，也不會被判無效。 但上海市房屋土地資源管理局規(guī)定，簽訂認(rèn)購（預(yù)訂）書時(shí)開發(fā)商必須取得《商品房預(yù)售許可證》，否則開發(fā)商要遭受行政處罰。 簽署預(yù)訂協(xié)議，要注意預(yù)訂協(xié)議應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。2．3定金的處理一般來說，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。 第三節(jié) 商品房銷售廣告3．1廣告審查發(fā)布預(yù)購廣告和銷售廣告的條件、內(nèi)容等要求都是不同的。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標(biāo)注忠告性用語，如“本廣告僅作參考”、“廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件”等。 律師應(yīng)提示委托人下列情形是禁止發(fā)布銷售廣告的：（1）　在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的