【正文】 利變動(dòng)的法律關(guān)系已經(jīng)形成的文件（原件）。 自2004年3月30日起，上海市新建商品房的銷售（包括預(yù)售和現(xiàn)售），均應(yīng)按《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》規(guī)定進(jìn)行合同網(wǎng)上備案和登記。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)即時(shí)完成網(wǎng)上傳送的合同文本的核校，給予合同編號(hào)和房屋代碼，并通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明和房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書。11．5商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費(fèi)根據(jù)上海市的現(xiàn)行規(guī)定，有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：契稅：買受人承擔(dān)，居住房屋個(gè)人1．5%、單位3%，非居住房屋3%；合同印花稅：買受人承擔(dān)，0．03%；權(quán)證印花稅：買受人承擔(dān)，5元／本；交易手續(xù)費(fèi)：每平方米3元，全部由開發(fā)商承擔(dān)；登記費(fèi)：買受人承擔(dān)，住房每套80元、非住房每套300元；配圖費(fèi)：買受人承擔(dān)，居住房屋25元；非居住房屋1∶500地籍圖每幅65元、1∶1000地籍圖每幅92元、1∶2000地籍圖每幅120元；抵押登記費(fèi)：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；公證費(fèi)：50萬(wàn)元以下部分，按房?jī)r(jià)的0．3%，不足200元按200元計(jì)；50萬(wàn)—500萬(wàn)按0．25%；貸款保險(xiǎn)費(fèi)：買受人承擔(dān)，貸款額0．05%貸款年限；預(yù)告登記費(fèi)用：50元每件。11．6房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時(shí)限 第三章 二手房（存量房）買賣第一節(jié) 一般規(guī)定3．1．1目的和依據(jù)3．1．2定義3．1．3適用范圍第二節(jié)二手房買賣的房地產(chǎn)中介服務(wù)和中介合同3．2．1概念界定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指向進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人（以下簡(jiǎn)稱當(dāng)事人）有償提供居間介紹、代理等服務(wù)的營(yíng)業(yè)性活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員，分房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。3．2．2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人資格的審查沒(méi)有備案、注記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人代理的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)交易中心將不予受理。 在目前二手房買賣中介服務(wù)中，問(wèn)題最多的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照下列程序執(zhí)業(yè)：（1）　向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》，校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料；（2）　從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)參照市房地局、市工商局制定的示范合同文本，與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；（3）　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂后，按政府有關(guān)規(guī)定向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門備案；（4）　履行合同期間，向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告約定機(jī)會(huì)和交易情況；（5）　記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況，妥善保存有關(guān)資料；（6）　按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)，開具上海市統(tǒng)一發(fā)票。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)中禁止有下列行為：（1）　無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)；（2）　隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng)；（3）　弄虛作假，提供不實(shí)的信息，或簽訂虛假合同；（4）　采取引誘脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段，招攬業(yè)務(wù)或促成交易；（5）　偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（6）　利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，或他人掌握的經(jīng)營(yíng)信息，采取不正當(dāng)手段，轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，背棄合作，侵吞勞動(dòng)成果，或損害委托人利益；（7）　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；（8）　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職；（9）　索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包 3．2．5房地產(chǎn)中介的收費(fèi)目前在上海二手房買賣的中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目一般為：代辦二手房的權(quán)籍調(diào)查、使用狀況調(diào)查、協(xié)助雙方簽署買賣合同、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為：買賣雙方各支付房地產(chǎn)交易中心登記成交價(jià)的1%。非住宅二手房買賣，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。 為保障買賣雙方當(dāng)事人權(quán)益，防范違規(guī)的房地產(chǎn)中介對(duì)當(dāng)事人權(quán)益的侵害，律師應(yīng)提示當(dāng)事人：凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的，受托居間介紹、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號(hào)碼并簽字蓋章。3．2．8房地產(chǎn)中介合同示范文本各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的，在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案。 律師代理二手房買賣業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的，不得買賣；并向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。（2）　二手房受讓人可以是中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。（4）　二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，律師應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。 共有二手房，律師應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。 律師應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況。 律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。3．3．6優(yōu)先購(gòu)買權(quán)審查（1）　共有二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（２）　律師應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購(gòu)買權(quán)人有無(wú)放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明。3．3．7審查二手房有無(wú)下列禁止買賣情形：（1）　司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的；（2）　依法收回土地使用權(quán)的；（3）　共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（4）　權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）　未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（6）　已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（7）　列入動(dòng)拆遷范圍的；（8）　法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3．3．9境外人士買賣的限制律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。 超過(guò)合理使用年限后若繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)人要委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的勘察、設(shè)計(jì)單位鑒定。 二手房買賣，應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容，自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（1）　買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）　二手房的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍；（3）　土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；（4）　二手房的規(guī)劃使用性質(zhì)；（5）　房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；（6）　二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限；（7）　二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式；（8）　住房戶口遷移；（9）　維修基金的處理；（10）　違約責(zé)任；（11）　爭(zhēng)議的解決方式；（12）　買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。 未補(bǔ)交土地出讓金的花園住宅出售時(shí)，買受人應(yīng)向市或區(qū)縣房地局辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。 該土地使用權(quán)以出讓方式取得的，出售時(shí)占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定。 按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，劃撥土地上房地產(chǎn)買賣，買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 除上述情況外，《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定了國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)作價(jià)入股等其他土地有償使用形式，屬此范圍的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中具體約定。 律師應(yīng)合理提示當(dāng)事人：集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人?！?．4．4維修基金的交割 第五節(jié) 二手房買賣抵押貸款3．5．1審核貸款、抵押協(xié)議3．5．2審核擔(dān)保、保險(xiǎn)協(xié)議買受人的律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件，指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議，根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對(duì)擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。 申請(qǐng)住房公積金貸款，律師應(yīng)提示：借款人（買受人）購(gòu)買的房屋僅限于本市國(guó)有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當(dāng)用于本人家庭自住。 律師可協(xié)助買受人審核其是否同時(shí)符合下列住房公積金貸款條件：（1）　具有城鎮(zhèn)戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購(gòu)房合同中購(gòu)房人必須一致；（2）　借款人家庭（一對(duì)夫婦）沒(méi)有住房公積金債務(wù)或其他數(shù)額較大、可能影響還貸能力的債務(wù)；（3）　借款人申請(qǐng)貸款前，累計(jì)繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計(jì)滿24次）并且貸款前6個(gè)月為連續(xù)繳存；（4）　購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾；（5）　住房公積金欠繳單位，在為職工個(gè)人補(bǔ)繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款。3．5．5二手房住房貸款額和期限貸款年限具體到借款人，最長(zhǎng)不超過(guò)法定離退休年限后5年。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前二手房的商業(yè)貸款單筆貸款無(wú)最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測(cè)算確定，并且不超過(guò)總房?jī)r(jià)的70%，最長(zhǎng)期限15年，且貸款最長(zhǎng)年限計(jì)算不超過(guò)借款人滿70周歲。 組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過(guò)住房總價(jià)的70%，最長(zhǎng)期限15年，最長(zhǎng)不超過(guò)法定離退休年限后5年。 非居住房屋只能申請(qǐng)銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。（2）　如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的則建議購(gòu)房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請(qǐng)貸款。 為保障交易的安全性，特別是作為買受人的律師，可建議買受人將房款委托律師事務(wù)所、房地產(chǎn)交易中心、銀行監(jiān)管或向公證處提存。3．6．2委托監(jiān)管的操作其流程一般為：（1）　監(jiān)管方與買賣雙方簽訂《監(jiān)管協(xié)議》；（2）　監(jiān)管方收取資料：?jiǎn)挝粻I(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明或當(dāng)事人身份證明（均需原件及復(fù)印件）；申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的收件收據(jù)或產(chǎn)權(quán)證（均需原件）；買賣合同（原件）；（3）　辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或／和抵押手續(xù)；買入方房款劃到監(jiān)管賬戶；（4）　房地產(chǎn)交易中心出產(chǎn)證；（5）　通知買賣雙方領(lǐng)證、領(lǐng)款；（6）　三方辦理交接、領(lǐng)證、領(lǐng)款、結(jié)案。 律師應(yīng)特別提示買受人，其二手房買賣未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移登記，不得對(duì)抗第三人。3．7．2登記應(yīng)提交的材料3．7．3登記的審核時(shí)限和權(quán)證的領(lǐng)取符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證書》；不符合規(guī)定條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人。3．7．4律師代辦登記如果房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人，按有關(guān)規(guī)定委托書還需公證。律師對(duì)原件要妥善保管，辦理完畢要及時(shí)歸還當(dāng)事人，以免丟失承擔(dān)責(zé)任。以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn) 第四章 商品房抵押 第一節(jié) 一般規(guī)定4．1．1目的和依據(jù)4．1．2概念界定債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。其實(shí)質(zhì)為商品房抵押的一種特殊表現(xiàn)形式，一般僅限于現(xiàn)房。在建工程抵押不適用本章。 （2） 企事業(yè)單位和其他組織則必須經(jīng)合法注冊(cè)存在。（3） 類似的抵押權(quán)人的有關(guān)身份證明文件。 抵押權(quán)人的律師應(yīng)提示或協(xié)助委托人審查下列內(nèi)容：（1） 商品房的房地產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)文件、抵押商品房的基本資料和清單。4．2．3律師要審查所涉商品房有無(wú)下列不得設(shè)定抵押的情形：（1） 權(quán)屬不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2） 用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，即學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（3） 列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4） 依法列入城市房屋拆遷范圍或者集體所有土地征用范圍的房屋、土地使用權(quán)；（5） 被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6） 政府代管的房地產(chǎn)；（7） 依法不得抵押的其他房地產(chǎn)（違章建筑等）。 商品房抵押，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的抵押合同。4．3．2抵押合同的主要內(nèi)容抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1） 抵押人和抵押權(quán)人的姓名（或者名稱）、住所；（2） 被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；（3） 債務(wù)人履行債務(wù)的期限；（4） 抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、用途結(jié)構(gòu)、狀況、建筑面積、用地面積、四至范圍等； （5） 房屋權(quán)屬和土地使用權(quán)屬狀況、土地使用權(quán)取得方式、房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)；（6） 抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（7） 抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍；（8） 抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；（9） 抵押權(quán)滅失的條件；（10） 違約責(zé)任；（11） 爭(zhēng)議解決方式；（12） 抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；（13） 雙方約定的其他事項(xiàng)。 以房地產(chǎn)設(shè)定最高額抵押的，抵押合同的內(nèi)容除本條上述規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （1） 連續(xù)發(fā)生債權(quán)的期間；（2） 最高債權(quán)限額。 不得以預(yù)購(gòu)商品房期權(quán)設(shè)定最高額抵押。 抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押商品房的價(jià)值。典當(dāng)行和當(dāng)戶就當(dāng)票以外事項(xiàng)進(jìn)行約定的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充訂立書面合同。4．3．3涉外商品房抵押的公證4．3．4抵押合同的變更4．3．5抵押合同的終止（1） 抵押所擔(dān)保的債務(wù)已經(jīng)履行；（2） 抵押合同被解除；（3） 債權(quán)人免除債務(wù)；（4） 法律規(guī)定終止或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。 律師可提示委托人根據(jù)該商品房的地點(diǎn)、年限、建筑結(jié)構(gòu)、民用及商用類型、實(shí)用性、擔(dān)保期間與市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)，以及易變現(xiàn)性和可流通性確定貸款抵押率（一般不超過(guò)市場(chǎng)價(jià)格的70%），并據(jù)此與抵押人簽訂抵押合同。 訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物