【正文】 土地上開發(fā)建設(shè)的；（2）　在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（3）　司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（4）　預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；（5）　權(quán)屬有爭議的；（6）　違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（7）　不符合工程質(zhì)量標準，經(jīng)驗收不合格的；（8）　法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。 審查廣告，律師要提示委托人特別要注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。 律師應(yīng)提示委托人，商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。②2000年6月20日后取得《建筑工程施工許可證》者，商品房預(yù)售應(yīng)達到的標準為：七層以下（含七層）的商品房項目，應(yīng)當完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層以上（含八層）商品房項目，應(yīng)當完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于七層）。（5）　已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。（7）　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》。申請報告須寫明申請預(yù)售的商品房基本情況包括具體坐落，申請預(yù)售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預(yù)售的理由；（2）　《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；（3）　土地使用權(quán)出讓合同和房地產(chǎn)權(quán)證；（4）　建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）　建設(shè)工程施工許可證；（6）　建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎(chǔ)驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達到規(guī)定標準的證明；（7）　與本市注冊的銀行簽訂的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（8）　水、電、煤等配套已落實的有關(guān)證明；（9）　與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度計劃；（10）　商品房預(yù)售方案。4．3無證預(yù)售的風險律師應(yīng)提示委托人，未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認購、訂購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為。 第五節(jié) 商品房現(xiàn)售4．1商品房現(xiàn)售條件也就是說，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房未經(jīng)土地、房屋的共同初始登記并已領(lǐng)取房地產(chǎn)證（俗稱“大產(chǎn)證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預(yù)售行為。5．2返本銷售的禁止和售后包租的限制 第六節(jié) 商品房買賣合同6．1簽約前審查審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗收合格證明（或開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》）和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否相符。 審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。 對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書（房屋土地調(diào)查機構(gòu)提供）、建筑平面布置圖（經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意）。 簽署商品房預(yù)售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。 律師應(yīng)提示委托人，為便于在房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記，商品房買賣可采用上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或預(yù)售合同的示范文本。6．4面積差異的處理合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1）　面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）　面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。6．5套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積根據(jù)上海有關(guān)規(guī)定，商品住房預(yù)售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內(nèi)建筑面積分開處理的辦法處理：（1）　共用部位分攤的建筑面積增減的處理辦法a．　預(yù)售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在0．8%以內(nèi)（包括0．8%），預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。 面積誤差比=實測共用部位分攤建筑面積－預(yù)測共用部位分攤建筑面積預(yù)測共用部位分攤建筑面積100％b．　預(yù)售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建筑設(shè)計變更外，其他原因引起的誤差。（2）　套內(nèi)建筑面積增減的處理辦法a．　套內(nèi)建筑面積按“按實結(jié)算”的原則處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預(yù)售合同約定具體的處理辦法。（3）　商品住房預(yù)售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑面積、套內(nèi)建筑面積不一致時，仍按上述辦法處理。6．6規(guī)劃、設(shè)計變更的處理商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。 經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。6．7預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，原預(yù)售合同采用示范文本的，雙方協(xié)商簽署原預(yù)售合同后的《本合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》并向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。 自2004年4月26日起，上海規(guī)定預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。6．8房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同的處理商品房預(yù)購人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。 商品房預(yù)購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。 律師應(yīng)提示委托人，房屋銷售時，房屋所有權(quán)和該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。6．10誠信失守的懲罰律師應(yīng)提示委托人：1．　出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2．　出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；3．　出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；4．　商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；5．　商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。 由上述五種情形導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用（含不得加價銷售）。7．2商品房的包銷　包銷人可以高于包銷合同約定的價格向購房人出售包銷的商品房。 但是，出賣人未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。 在包銷關(guān)系中，如果出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)沒有明確約定或約定不清的，買受人與出賣人發(fā)生商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。 關(guān)于包銷人的主體資格。 第八節(jié) 商品房買賣的貸款8．1商品房買賣貸款協(xié)議、擔保協(xié)議和／或保險合同購買非住宅商品房只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。 申請住房公積金貸款，律師應(yīng)提示：借款人（買受人）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當用于本人家庭自住。 律師可協(xié)助買受人審核其是否同時符合下列住房公積金貸款條件：（1）　具有城鎮(zhèn)戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致。（3）　借款人申請貸款前，累計繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計滿24次）并且貸款前6個月為連續(xù)繳存。（5）　住房公積金欠繳單位，在為職工個人補繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個人購房貸款。（6）　購房首期付款的金額不低于總房價的20%。 根據(jù)《上海市住房公積金個人購房貸款管理辦法》等文件規(guī)定，目前單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價的80%，最長期限30年。8．5非居住房屋貸款非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。 律師應(yīng)提示委托人，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 第九節(jié) 商品房的交付使用及其質(zhì)量保證9．1商品房交付使用的定義物的交付即對房屋的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。9．2商品房的交付要求未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當承擔違約責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一樣，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（1）　工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；（2）　基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（3）　屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年；（4）　用戶報修的單位答復(fù)和處理的時限。 《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）　開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；（2）　結(jié)構(gòu)類型；（3）　裝修、裝飾注意事項；（4）　上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；（5）　有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；（6）　門、窗類型，使用注意事項；（7）　配電負荷；（8）　承重墻、保留墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9）　其他應(yīng)說明的問題。9．4商品房的保修責任當事人應(yīng)當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。商品住宅委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。9．5商品房質(zhì)量與合同解除經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任。 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。 律師應(yīng)提示委托人，新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當按照下列標準交納首期維修基金：（1）　配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定，目前為1295元每平方米。 律師應(yīng)提示委托人，維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。 業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。 業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。 律師應(yīng)提示委托人，新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：（1）　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按10．1（1）的標準，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。（3）　業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按10．1（2）的標準交納維修基金，存入專戶銀行。 律師應(yīng)合理提示委托人，商品房買賣應(yīng)辦理登記手續(xù)，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對抗善意第三人。11．2商品房買賣轉(zhuǎn)移登記權(quán)利人領(lǐng)證時要攜帶權(quán)利人（或代理人）身份證明（原件）和已繳手續(xù)費、登記費、印花稅收據(jù)（原件）及受理時的收件收據(jù)（原件）。11．3預(yù)購商品房的預(yù)告登記、單方預(yù)告登記預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記除需提交上述（1）—（4）項資料外，還需提交：（1）　預(yù)購商品房權(quán)益轉(zhuǎn)讓書或預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓、抵債等合同（原件）；（2）　預(yù)購商品房預(yù)告登記證明（原件）；（3）　契稅完稅憑證（原件）。 預(yù)告登記的辦件期限是自受理登記申請之日起7日內(nèi)，領(lǐng)證時需攜帶權(quán)利人（或代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費收據(jù)、受理時的收件收據(jù)。除需提交上述（1）—（4）項資料外，還需提交：證明房地產(chǎn)權(quán)