【正文】 屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除登記合同并要求賠償損失。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 律師應(yīng)提示委托人，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（1）　商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（2）　商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；（3）　商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。以上稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅供參考，實(shí)際費(fèi)用應(yīng)按登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。 商品房現(xiàn)售的購(gòu)房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請(qǐng)的20日后，可以持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。 商品房預(yù)售的購(gòu)房人在辦理合同網(wǎng)上備案和登記申請(qǐng)的7日后，可以持房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申領(lǐng)預(yù)告登記證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)打印已取得備案證明的合同和房地產(chǎn)登記申請(qǐng)受理書，并與購(gòu)房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。根據(jù)該《辦法》和相關(guān)文件規(guī)定，商品房定金合同（實(shí)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議）、預(yù)售合同、銷售合同均應(yīng)通過網(wǎng)上操作系統(tǒng)簽署，并將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心辦理備案和進(jìn)行房地產(chǎn)登記申請(qǐng)。11．4商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記 應(yīng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)的預(yù)告登記，一方當(dāng)事人未提出申請(qǐng)的，另一方當(dāng)事人可單方申請(qǐng)預(yù)告登記。領(lǐng)證時(shí)要仔細(xì)核對(duì)《房地產(chǎn)登記證明》。 預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記申請(qǐng)人應(yīng)是商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，需提交的資料是：（1）　《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》（原件）；（2）　當(dāng)事人身份證明或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；（3）　委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；（4）　上海市商品房預(yù)售合同（原件）。領(lǐng)證時(shí)，律師應(yīng)提示委托人仔細(xì)核對(duì)《房地產(chǎn)權(quán)證》及《登記證明》。 符合條件和規(guī)定的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)自受理登記申請(qǐng)之日起20日內(nèi)辦出房地產(chǎn)權(quán)證，通知權(quán)利人領(lǐng)證。 上述合同一方當(dāng)事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a．外國(guó)人；b．華僑，包括居住在境外，持有中國(guó)護(hù)照、無國(guó)內(nèi)身份證明者；c．港澳臺(tái)地區(qū)居民；d．在外國(guó)或港澳臺(tái)地區(qū)登記、注冊(cè)的法人及其他組織。 商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)人是買賣合同的雙方當(dāng)事人，需提交的資料如下：（1）　《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》（原件）；（2）　當(dāng)事人身份證明或單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照（原件及復(fù)印件）；（3）　委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復(fù)印件）；房地產(chǎn)權(quán)利人為自然人的，委托書需公證：a．在香港申辦的公證文書須經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司加章轉(zhuǎn)遞確認(rèn)；b．臺(tái)灣同胞持臺(tái)灣地區(qū)公證機(jī)構(gòu)出具的公證文書須經(jīng)上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)，并出具確認(rèn)當(dāng)事人的正本與?；鶗?huì)寄送的副本核對(duì)一致的證明；c．在境外的中國(guó)公民、華僑、外籍華人、外國(guó)人提供的公證文書須經(jīng)該國(guó)外交部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)和中國(guó)駐該國(guó)使（領(lǐng)）館認(rèn)證；（4）　上海市商品房出售合同（原件）或上海市商品房預(yù)售合同及房屋交接書；經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房申請(qǐng)登記，應(yīng)提交房地產(chǎn)登記證明及房屋交接書（原件）；（5）　辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的登記證明；（6）　《上海市購(gòu)房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）；（7）　契稅完稅憑證（原件）；（8）　房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內(nèi)部配制）。未辦理登記手續(xù)，商品房的所有權(quán)也不能轉(zhuǎn)移。 第十一節(jié) 商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理11．1未經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人和不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移（2）　購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按10．1（2）的標(biāo)準(zhǔn)，將所購(gòu)商品住宅的維修基金存入專戶銀行。10．3首期維修基金的交納時(shí)限10．2維修基金專戶的開立（2）　配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的3％交納；不配備電梯的住宅，購(gòu)房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的2％交納。 第十節(jié) 商品房的維修基金（資金）10．1首期維修基金的交納 律師應(yīng)提示委托人，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。保修期從交付之日起計(jì)算。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。上海市住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供《住宅交付使用許可證》或《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，非住宅交付應(yīng)根據(jù)約定提供竣工驗(yàn)收合格證明或上海市房地產(chǎn)權(quán)證。買受人還可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料。9．3交付時(shí)應(yīng)提供的文件因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證（住宅）或房地產(chǎn)權(quán)證（“大產(chǎn)證”）的商品房按期交付給買受人。 交付的后果是：房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。如果當(dāng)事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。 律師應(yīng)提示委托人商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。 商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可要求解除商品房擔(dān)保貸款合同。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。8．6貸款合同與商品房買賣合同 組合貸款的，貸款額總計(jì)不能超過住房總價(jià)的80%，最長(zhǎng)期限30年，最長(zhǎng)不超過法定離退休年限后5年。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前商品房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需根據(jù)借款人每月還款能力進(jìn)行測(cè)算確定，并且不超過總房?jī)r(jià)的80%，最長(zhǎng)期限30年，且貸款最長(zhǎng)年限計(jì)算不超過借款人滿70周歲。貸款年限具體到借款人，最長(zhǎng)不超過法定離退休年限后5年。8．4商品房住房貸款額和期限此項(xiàng)業(yè)務(wù)限在建行辦理，同時(shí)須經(jīng)市公積金管理中心復(fù)議同意。（4）　購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾。（2）　借款人家庭（一對(duì)夫婦）沒有住房公積金債務(wù)或其他數(shù)額較大、可能影響還貸能力的債務(wù)。8．3住房公積金貸款條件8．2住房公積金貸款的限制 購(gòu)買住房會(huì)涉及住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款協(xié)議、或商業(yè)性個(gè)人住房貸款協(xié)議、或住房公積金個(gè)人購(gòu)房和商業(yè)性個(gè)人住房組合貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個(gè)人住房置業(yè)貸款擔(dān)保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會(huì)要求進(jìn)行投保，需與保險(xiǎn)公司簽署保險(xiǎn)合同。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，在目前國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷沒有立法，政府管理部門對(duì)包銷行為也沒有規(guī)定的情況下，包銷合同只要是開發(fā)商與包銷人雙方的真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)或社會(huì)公共利益，不應(yīng)對(duì)包銷人的主體資格予以苛求，包銷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格或商品房中介、經(jīng)紀(jì)資格，不應(yīng)影響包銷合同的效力。 律師應(yīng)提示委托人，出賣人與他人（包銷人）可訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買。商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書?！》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 第七節(jié) 商品房代理銷售和包銷7．1商品房的代理銷售房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。6．9土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓 律師應(yīng)提示委托人，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購(gòu)人?！〕唐纷》客獾钠渌唐贩吭谖纯⒐げ⑷〉梅康禺a(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購(gòu)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。 預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理：（1）　尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同；（２）　已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同，并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。（4）　預(yù)售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分?jǐn)偨ㄖ娣e、套內(nèi)建筑面積，交房時(shí)房屋建筑面積增加的，購(gòu)房人不承擔(dān)增加部分的房?jī)r(jià)款；房屋建筑面積減少的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款；但合同另有約定的，從其約定。b．　凡合同沒有約定處理辦法的，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積的，購(gòu)房人不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)退還多收的房?jī)r(jià)款。c．　實(shí)測(cè)面積大于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0．8%的，購(gòu)房人也不承擔(dān)超出部分的房?jī)r(jià)款；實(shí)測(cè)面積小于預(yù)售合同約定面積，面積誤差比超出0．8%的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)退還超出0．8%部分的房?jī)r(jià)款。面積誤差比計(jì)算公式如下： 律師應(yīng)提示委托人，按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。 律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。 律師應(yīng)提示委托人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。當(dāng)然，也可自擬合同文本，自擬合同文本應(yīng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案：（1）　當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）　商品房基本情況；（3）　商品房的銷售方式；（4）　商品房?jī)r(jià)款的確立方式及總價(jià)款、計(jì)款方式、付款時(shí)間；（5）　交付使用條件及日期；（6）　裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）　供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼L(fēng)、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）　公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）　面積差異的處理方式；（10）　辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）　解決爭(zhēng)議的方法；（12）　違約責(zé)任；（13）　雙方約定的其他事項(xiàng)。6．3商品房買賣合同的基本內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時(shí)，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測(cè)算資料進(jìn)行公示，供購(gòu)房者查閱。6．2簽約時(shí)買受人的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù) 購(gòu)房人委托的律師在簽署合同前，要認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件。 律師應(yīng)提示委托人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。因此，律師要依據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定來審核欲購(gòu)的商品房是否符合現(xiàn)售條件。 有的省市，現(xiàn)售的要求更為嚴(yán)格，如前已陳述：上海的商品房現(xiàn)售是指取得商品房初始登記的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后的商品房銷售行為。 符合以上條件，開發(fā)商向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)取得出售許可證明。 律師應(yīng)提示委托人，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）　現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）　取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）　持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）　已通過竣工驗(yàn)收；（5）　拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）　供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）　物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 開發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)該出示《商品房預(yù)售許可證》，預(yù)購(gòu)人應(yīng)認(rèn)真查驗(yàn)該證記載的內(nèi)容是否與實(shí)際情況一致及是否包含所要預(yù)購(gòu)的商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，將被認(rèn)定無效，除非在起訴前取得商品房預(yù)售許可證。 《商品房預(yù)售許可證》是衡量商品房預(yù)售是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。內(nèi)容包括：商品房坐落、結(jié)構(gòu)、裝修與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售計(jì)劃、預(yù)售價(jià)格、地點(diǎn)與方式、交付使用日期等內(nèi)容；（11）　房屋使用公約，與所聘物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)公司的資質(zhì)證書；（12）　商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細(xì)表；（13）　經(jīng)審核批準(zhǔn)的自制商品房預(yù)售合同樣本或采用市房地局制定的商品房預(yù)售合同示范文本的書面