【正文】 印花銳的征收范圍主要是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。 企業(yè)所得稅：是對(duì)企業(yè)在一定期間內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。 城市建設(shè)維護(hù)稅：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。六、相關(guān)稅收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建社稅和教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅。征收契稅，一般以契約載明的買價(jià)、現(xiàn)值價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。昆明90平方米以下按成交價(jià)的1%征收；%征收；144平方米以上含144平方米按成交價(jià)的3%征收?？投悓?duì)象：契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換、房屋買賣。五、契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。三、耕地占用稅耕地占用稅是以城鎮(zhèn)土地為課稅對(duì)象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅按年計(jì)征分期繳納。按房產(chǎn)余值計(jì)征的，%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，以經(jīng)營(yíng)管理的單位和個(gè)人為納稅人；產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人的納稅人。一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。第八部分 房地產(chǎn)稅收知識(shí) 中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。心理因素：心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不可忽視，主要有購(gòu)買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、講究風(fēng)水、價(jià)值觀等。人口因素：房地產(chǎn)的需求主體是人，人口數(shù)量、人的素質(zhì)、家庭人口規(guī)模、人口分布等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、交通管制等。環(huán)境因素：是指房地產(chǎn)周圍的環(huán)境狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素，包括噪聲、空氣質(zhì)量、視覺、衛(wèi)生狀況等方面。房地產(chǎn)的供給一定，其需求增加，則房地產(chǎn)的價(jià)格上升；房地產(chǎn)需求一定，而其供給增加，則房地產(chǎn)價(jià)格下跌。利潤(rùn)：利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)得到的收益，是在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的剩余產(chǎn)品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。利息：是指為建造房屋而向銀行借取資金的利息，包括融資過(guò)程中的各種費(fèi)用，如資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，自有資金也視同貸款計(jì)算利息。房屋建筑安裝工程費(fèi)：是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤(rùn)和稅金等；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對(duì)建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。第七部分 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識(shí) 一、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成：l、土地取得費(fèi)用：有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三是通過(guò)政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過(guò)二三級(jí)市場(chǎng)有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購(gòu)買價(jià)款。代物清償:亦稱《替代清償》或《代償履行》。房地市場(chǎng)價(jià)的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。房屋基本造價(jià):通常指房屋建造成本，包含七個(gè)方面： 征地拆遷費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)； 勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)； 住宅建筑、安裝工程費(fèi)； 住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費(fèi)和住宅小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)； 管理費(fèi)； 貸款利息； 其它：園林、景觀、銷售成本。拆遷的安置補(bǔ)償協(xié)議：規(guī)定簽訂包含以下內(nèi)容的書面協(xié)議： 補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額； 安置用房面積和安置地點(diǎn)； 搬遷過(guò)度方式和過(guò)渡期限； 違約責(zé)任； 當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。勞動(dòng)力安置費(fèi)：常指因國(guó)家建設(shè)，征用集體土地或者使用國(guó)有土地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)調(diào)換：產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來(lái)的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。 第六部分 拆遷知識(shí)原地安置：房地產(chǎn)開發(fā)中，對(duì)建設(shè)用(自然人、法人)，回遷至原遷出地之外的區(qū)城予以安置的方式、過(guò)程。4土地出讓金的支付方式：如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對(duì)開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。4土地使用權(quán)出讓金：土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。3土地流動(dòng)：通常指土地權(quán)益的轉(zhuǎn)移和相應(yīng)的土地用途、權(quán)利人的變化。3土地收益金：依據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》由政府指定機(jī)關(guān)對(duì)交易房地產(chǎn)收取的部分國(guó)有土地收益。3保稅區(qū)：類似國(guó)外自由貿(mào)易區(qū)或自由港，通過(guò)設(shè)立隔離設(shè)施劃出界線、通過(guò)產(chǎn)品料件免征進(jìn)出口環(huán)節(jié)稅，進(jìn)出口的方式進(jìn)行管理的特定區(qū)域，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立。3地政：政府對(duì)土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。3地籍號(hào)：反映土地權(quán)屬人、土地經(jīng)界范圍及面積、土地等級(jí)為主的專用地圖。飛地：又稱《插花地》，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。2丘地戶冊(cè)：按土地分戶地籍號(hào)順序編造的籍管理冊(cè)。2土地使用性質(zhì)：通常指土地的不同用途，可分為居住用地，工業(yè)用地，教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地，綜合或其他用地。2土地使用權(quán)出讓年限:土地使用權(quán)出讓的最高年限是——————a、居住用地七十年；b、工業(yè)用地五十年；c、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；d、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地五十年；e、綜合或者其他人用地五十年。2土地使用權(quán)出租:根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，是指土地使用權(quán)者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租憑給承租人使用，由承租人向出租支付租支付租金的行為。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請(qǐng)續(xù)期。2土地閑置費(fèi):對(duì)揪荒、浪費(fèi)土地的罰款。土地管理《五統(tǒng)一》按照國(guó)務(wù)院一九九二年十一月《關(guān)一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。1土地經(jīng)界線:土地構(gòu)屬界線的標(biāo)志線，包括圍墻、房屋外墻、土地經(jīng)界點(diǎn)的連線等。外商及港澳臺(tái)同胞依法取得使用權(quán)的土地，不被征用。1征用土地:指國(guó)家根據(jù)需要，依土地管理規(guī)定將集體所有的土地收歸國(guó)家所有。征用省、自治區(qū)行政區(qū)耕地三畝以下，其他土地十畝以下的，由縣級(jí)政府批準(zhǔn)；省轄高、自治洲政府的批準(zhǔn)權(quán)限，由省、自治區(qū)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。1土地權(quán)屬:通常指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)的歸屬。廣義指土地交易活動(dòng)，我國(guó)土地全部公有，不存在轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的土地市場(chǎng)。我國(guó)城市土地全部國(guó)有，因此城市一級(jí)土地市場(chǎng)只可能是由國(guó)家壟斷。不論轉(zhuǎn)讓方、受讓方都不是土地所有者?，F(xiàn)階段我國(guó)城市土地價(jià)格的構(gòu)成應(yīng)包括絕對(duì)地租、級(jí)差地租、土地投資補(bǔ)償和土地投資利息4個(gè)要素。1土地價(jià)格構(gòu)成:指城市土地價(jià)格由各要素組成?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格:指用于土地使用權(quán)橫向轉(zhuǎn)移的價(jià)格。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被證用前三年平均年產(chǎn)值的二十倍。一般說(shuō)來(lái)，地價(jià)體系包括基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地使用權(quán)出讓底價(jià)。土地估價(jià)要遵循以下主要原則：①合法原則；②最高最佳使用原則；③供求原則；④替代原則；⑤估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑥公平原則。土地使用權(quán)劃撥的對(duì)象：根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，目前，對(duì)國(guó)家投資的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、普通住宅建設(shè)用地、公共設(shè)施、公用事業(yè)和國(guó)有工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)。（4）有償使用土地的原則。（2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則。按照《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》，北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地是指北京市城區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的城鎮(zhèn)（指建制鎮(zhèn)）、工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地；土地使用權(quán)出讓地塊的位置、面積、用途、期限和其他條件，分別由北京市土地管理局、北京市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)管理部門共同擬定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，分別由市房地局實(shí)施。因此，同一宗房地產(chǎn)，其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地,含宅間綠地和宅間小路等的總稱。（2）要妥善安置被征地單位人員生產(chǎn)和生活。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)也不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。土地使用權(quán)有償出讓的方式：出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。(1)環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)定和約定；(2)噪音的有關(guān)規(guī)定和約定；(3)交通管理的有關(guān)規(guī)定和約定；(4)對(duì)治安防范的有關(guān)規(guī)定和約定。(1)房屋裝飾、裝修必須報(bào)經(jīng)物業(yè)管理公司批準(zhǔn)；(2)裝修時(shí)，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)施設(shè)備，不得改變房屋的外觀；(3)房屋的裝飾、裝修不得損傷房屋的承重結(jié)構(gòu)；(4)禁止違章私自搭建。(1)物業(yè)范圍內(nèi)的所有使用人對(duì)物業(yè)的公共部位、公共設(shè)施、公共環(huán)境的使用，要在國(guó)家和地方有關(guān)政策法規(guī)及《物業(yè)管理合同》規(guī)定范圍內(nèi)合理使用，并有自覺維護(hù)的責(zé)任；(2)不得侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，也不得隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；(3)禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；(4)不得在住宅區(qū)內(nèi)隨意停放車輛，未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車通行。由于業(yè)主公約公共契約是要求全體業(yè)主(使用人)共同遵守，因此契約的內(nèi)容主要是涉及大家所關(guān)心常見的一些事情。1什么是業(yè)主公約，包括哪些主要內(nèi)容：物業(yè)管理的業(yè)主公約是指一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由管理部門主持，全體業(yè)主(使用人)同物業(yè)管理公司共同簽訂的，明確物業(yè)管理人與業(yè)主(使用人)之間權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同(有的地方稱為合約、契約，或公約、公契)。逾期不組織召開會(huì)議的，區(qū)縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)督促其召開會(huì)議；(4)經(jīng)20％以上業(yè)主或業(yè)主代表提議召開的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)對(duì)提出的議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主或業(yè)主代表在一年內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國(guó)公民或組織，也可以是外國(guó)公民或組織。一但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽署了該文件，雙方的法律關(guān)系即告成立，雙方都要遵守合同里規(guī)定的條款。委托管理合同是物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，開展物業(yè)管理工作的法律依據(jù)，該合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司雙方共同簽署的，是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主將其擁有的小區(qū)委托給物業(yè)管理公司管理的法律文件，所以要求該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達(dá)全體業(yè)主的要求。報(bào)告制度，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理公司每月定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告上個(gè)月的工作情況，并及時(shí)反映工作中存在的問(wèn)題，還要求報(bào)告財(cái)務(wù)情況、管理費(fèi)和維修基金的使用情況。除此之外，還要制定聯(lián)合會(huì)議制度。該文件由業(yè)主委員會(huì)起草，委托管理合同主要規(guī)定了以下幾個(gè)方面的事宜：確定管理物業(yè)，闡明管理物業(yè)坐落何處，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有，所有權(quán)的權(quán)力行使機(jī)構(gòu)。在這時(shí)，只有廣大業(yè)主才真正有權(quán)利與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。當(dāng)發(fā)展商將小區(qū)的房屋售完，或大部分售完時(shí)，發(fā)展商對(duì)該