【正文】 這種基礎適用于上部結構荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎不能滿足要求的情況。柔性基礎：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎稱為柔性基礎。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。 條形基礎：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎常連續(xù)設置，形成通長的條形基礎 ? 按受力性能可分為：剛性基礎和柔性基礎。 按埋置深度可分為：淺基礎、深基礎。 一般來說，基礎、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠?；門、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。有的門兼有采光、通風的作用。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結構自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。 （4）樓梯：是指樓層間垂直交通通道。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。 （3）樓板和地面：樓板是水平承重構件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。 （2）墻和柱：承重墻和柱是建筑物垂直承重構件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎。 基礎：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。 （1）地基和基礎： 地基：系建筑物下面的土層。 二、 （5）黏土磚的外觀質量：普通黏土磚的外形應該平整、方正。 （4）黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。 （3）黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。Kg。mm90多孔磚的規(guī)格為240mm，每立方米約重1100?mm190 吸水后約為3mm53標準磚：標準磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風化等。 ? ? （2）混凝土的性能： ?石子為粗骨料，砂為細骨料。 普通混凝土 （1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。分直接使用原木和加工用原木。 （3）木材的類別 為了合理用材，木材按加工與用途不同分為原木、杉原條、板方材等。洋松：分細皮和粗皮兩種。主要用于制作模板及細木裝飾等。 ?杉木：紋理直而均，結構中等或粗，易干燥、耐久性強。主要用于檁條、地板、木樁等。 ? ?魚鱗云杉：又名白松。紅松：材質較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。闊葉樹材質較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。 木材 （1）木材的種類：分為針葉樹和闊葉樹兩類。冷拉Ⅰ級鋼筋適用于普通鋼筋混凝土中的受力部位，冷拉Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級鋼筋均可作為預應力筋使用。 ? ?Ⅰ級鋼筋為熱軋光圓鋼筋，其強度較低，塑性及焊接性能較好。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。 按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。 鋼筋 （1）建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。標準稠度用水量：指水泥沙漿達到標準稠度時的用水量。但顆粒越細，其制作成本越高，并容易受潮失效。細度：指水泥顆粒的粗細程度。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標號、礦物組成和細度有關。水熱化性：水泥的水化反應為放熱反應。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。 ?初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。 （3）常用水泥的技術特性 ? 水泥 （1）常見水泥的種類：硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 （2）水泥標號：水泥標號是表示水泥硬化后的抗壓能力。超高層：24層以上 第二節(jié) 其他 由于城市發(fā)展需要建設一些高層、超高層建筑，上述結構形式不足以抵抗水平荷載（風荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結構體系、桶式結構體系。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎內(nèi)。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結構。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔；墻下有基礎，基礎下為地基，全部荷載由墻、基礎傳到地基上。此結構多用于大型工業(yè)建筑。 墻只起圍護作用，用磚砌筑。 鋼筋混凝土結構：建筑物的梁、柱、樓板、基礎全部用鋼筋混凝土制作。 磚混結構：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結構。其中豎向承重構件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構件的樓板、屋架等采用木材制作。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構筑物的總稱。按其用途不同，有以下兩類： （1）居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。建筑物的分類 一、建筑物的用途分類及特點 如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。 十、其它因素 如若國與國之間發(fā)生政治對立，則不免會出現(xiàn)實行經(jīng)濟封鎖、凍結貸款、 終止往來等，這些一般會導致房地產(chǎn)價格下跌。 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則戰(zhàn)爭地區(qū)的房地產(chǎn)價格會陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭威 脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價格也有所下降。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個 經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數(shù)字或土地號數(shù)；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。如果住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產(chǎn)的價格。某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。 交通管制 （2）從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調利用，因此有提高地價的作用。這些對房地產(chǎn)價格有很大的影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等指標。 城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 因此，高價格政策促進房地產(chǎn)價格上漲，低價格政策造成房地產(chǎn)價格下落。房地產(chǎn)價格政策，有兩類：一類是高價格政策；一類是低價格政策。實行低租金、福利制，必然造成房地產(chǎn)價格低落。例如，在中國傳統(tǒng)的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。 土地制度 城市化 一般來說，城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。當房地產(chǎn)價格低落時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣，就會出現(xiàn)當房地產(chǎn)需求小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在房地產(chǎn)價格上漲時投機者拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價格。 當房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。引起房地產(chǎn)價格下跌； l 一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況： l房地產(chǎn)所處的地區(qū)，如若經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障，因此造成房地產(chǎn)價格低落。一般來說，政治不安定，意味著社會動蕩，影響人們投資、置業(yè)的信心，造成房地產(chǎn)價格低落。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。 居民收入 通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導致房地產(chǎn)價格上漲。 就單獨一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。 物價 房地產(chǎn)價格與物價的關系非常復雜。 五、經(jīng)濟因素 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建筑材料價格），建筑人工費，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。家庭規(guī)模發(fā)生變化，即使總數(shù)不變，也將引起居住單位數(shù)的變動，從而引起需用住宅數(shù)量的變動，隨之導致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價格。如果一個地區(qū)中的居民素質低，組成復雜，秩序欠佳，人們多不愿在此居住，房地產(chǎn)價格必然低落。 人口素質 人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格高低的變化。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。 人口數(shù)量 房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。 水文環(huán)境 地下水、溝渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有較大的影響 視覺環(huán)境 房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，建筑物之間是否協(xié)調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產(chǎn)價格都有影響 衛(wèi)生環(huán)境 清潔衛(wèi)生情況如何，對房地產(chǎn)價格也有影響 四、人口因素 房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。 大氣環(huán)境 房地產(chǎn)所處的地區(qū)有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產(chǎn)價格影響也很大。這方面的因素有： 聲覺環(huán)境 噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格必然低下。凡建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。甚至由于靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的價格要高于其他土地。 天然周期性災害 凡是天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產(chǎn)價格的影響更明顯。房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。日照對房地產(chǎn)價格的影響還可以從住宅的朝向對其價格的影響中看到。房地產(chǎn)價格與日照的關系具有下列特征：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規(guī)則，地價就高；土地形狀不規(guī)則，地價就低。形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。 土地形狀 土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的價格會大大高于較小面積土地的價格。一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應較低。一般來說，凡面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。 地形地勢 地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設向高層化發(fā)展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地址條件決定著土地的承載力。但房地產(chǎn)的位置由劣變優(yōu)時，則價格回上升；相反，則價格會下跌。故房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟位置之別。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運輸，便利于廢料處理及動力的取得，其價格必有趨高的傾向。“一步差千金”對于商業(yè)來講永遠是個真理，但對于營造別墅則是個誤區(qū)。居住房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。 房地產(chǎn)價格與位置優(yōu)劣成正相關。無論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽面或背陽面均如此。這些因素分別如下： 位置 各種經(jīng)濟活動和生活活動對房地產(chǎn)位置都有所要求。自身條件 房地產(chǎn)自身條件的好壞，直接關系到其價格高低。一般商品可以開展樣品交易、品名交易，其價格可以在交易市場上形成。在估價時，應密切注意把握今日的價格為昨日的展開、明日的反映這一事實。 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。因此，房地產(chǎn)估價與對房地產(chǎn)權益的了解、分析之間有密切關系是必然的。 房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格 由于房地產(chǎn)的自然地理位置有不可移動性，結果其可以轉移的并非是房地產(chǎn)實物本身，而是有關該房地產(chǎn)的所有權、使用權或其他權益，所以房地產(chǎn)價格實質上是這些無形的權益的價格。若要求取價格，只要能把握純收益和資本化率，依照收益法將純收益資本化即可。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。 一、房地產(chǎn)價格的特點： 房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。房地產(chǎn)的供求狀況可分為如下四種類型： A全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況 C全國本類房地產(chǎn)總的供求狀況 D本地區(qū)本類房地產(chǎn)總的供求狀況 由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。供給一定，需求增加，則價格上升；需求減少，則價格下跌。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。 影響房地產(chǎn)價格的因素多而復雜，通常需要進行歸納分類。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學公式表達出來。各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種